理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

[入居済み住民さん]

判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。

マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。



参考になるように少し細かいことを書いておきます。

ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。

理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。

ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど



最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。

理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？

わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。

[87: マンカン理事長]

＞＞少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから
どんなひとかなんて事前にはわからない。案件ごとに是々非々で対応すべきことである。
スレ主の問題意識は極めて健全だとおもう。

[88: スレ主です。]

色々なご意見ありがとうございます。
私自身の疑問はマンカン理事長さんがご提示いただいた解答でほぼ解決しております。また、匿.名さんの理事会の理由付けも感心しながら拝読いたしました。
ありがとうございます。

その他返答はしておりませんが、全て参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

[89: 匿.名さん]

スレ主さん
「知者不言　言者不知」という言葉がありますが、わたしは知者では
ありませんので、もう少し書いてみたいと思います。

本質的な問題は、理事会が通路の利用方法に関して、
「（入出庫時の停車であっても）停車場所は転回部分とし、１５分以内の
停車に限る」という運用方法を示したことであると考えます。

この問題に関し、現段階におけるスレ主さんの理事会に対する対応策は、
１．理事会が示した停車に関する運用方法の問題点を指摘し、「この運用方法は
　　適用されない」ことを理事会名で居住者に知らせることを求める。
２．駐停車禁止のペイントの横壁に「ただし、駐車場利用者による入出庫に必要な
　　停車は認められています。」と掲示することを求める。
３．今後、新たに運用方法を定める場合は、総会決議が必要であることを確認する。
ことだと思います。

[91: 購入検討中さん]

ペイント必要性の問題と、決定プロセスの問題は分けて議論すべきだと思います。
おそらく反対派の中には、どちらかにしか反対していない人も居られると思います。

まず、ペイント自体の必要性の議論をすべきでしょうね。とりあえず決定プロセスについては、保留にして。

少なくとも安全性の問題については、私達のマンションでも理事会の決定を尊重しています。
なぜなら、見た目などを気にされる方がいて、総会では否決される可能性がある場合でも安全性を優先すべきだからです。
このような問題の場合、総会では、別の対策についての意見を募りますが、賛否はとりません。
（簡単にいうと代替案がない場合は、賛成とみなすことにしています）

[92: マンカン理事長]

スレ主は安全性とか興味ないと思う。ペイントしたからといって従うわけじゃないから。
だから、そういう議論するわけない。参考にします、ってコメントするだけでしょ。
なんか丁寧な人だから。

[93: スレ主です。]

皆様の意見は全て参考にいたしております。

質問についての返答等には返答いたしておりますが、それ以外のご意見などについては基本的に返答いたしません。
参考にしていないわけではございませんので、引き続きご意見はお書きいただけたらと思います。

[94: スレ主です。]

No.92 マンカン理事長 さん

議論したくないわけでも、興味がない訳でもないのです。
時間に余裕があれば自分の意見を載せたいのですが、現時点では、その時間が取れません。
なので、スルーしております。
お察しいただけると。

[95: 検討中の奥さま]

まず、９１さんの意見と同じで反対派の人の意見が、様々あり、不明確です。
反対派の人がとったらアンケート内容が不明ですので。

①そもそもペイント自体に反対
②ペイントは最悪認めてもいいが、停車禁止に反対
③決定プロセスに反対

これをトータルとして、反対意見として処理すべきではないでしょうね。反対に対する論点が違うので。

反対派のほとんど人が②の気がします。つまり、最悪「駐停車禁止」を「駐　車禁止」に変える（停の字だけ消す）か、ペイントはそのままだが、運用的には停車を認めれば、いいだけの気がします。

③については、別議論にすべきだと思います。
（このケースの場合、少なくとも個人賠償請求はしないほうがいいでしょうね。）
決定プロセスが不正なので管理組合として、一度ペイントを消して、問題に対して、再度議論して、その結果再度ペイントをしたら馬鹿みたいですので、まずペイントのみについて議論すべきでしょうね。

[96: 匿.名さん]

さて、バーチャル世界の話ですが、
わたしが今期の理事長であれば、利益衡量の観点から解決策を探り、
つぎのような説明をして事態の収束を図ると思います。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
>>76 に記載した内容であると理解しており、理事長（管理者）が複数理事に相談した上で
実施した保存行為であると認められる。理事長が実施する保存行為は、必ずしも理事会の
承認を必要としないが、念のため、工事実施後に開催された理事会において、理事長が
詳細を説明し、承認を受けたものと判断ができる。

＜アンケート調査について＞
理事会が実施したものではないのでコメントは控えるが、結果は真摯に受け止めなければ
ならない。
ただし、今期の理事会としても、安全性を蔑ろにしてまで、利便性を優先させることは
容認できない。あくまでも安全性の確保が最優先であると考えている。

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法の変更については総会決議事項であり、理事会の決議を経て総会議案として上程
されたものであると認められる。
しかし、総会において審議が紛糾したため、議案上程者である理事会が当該議案の取り下げを
している。したがって、現在、この利用方法は適用されていない。
この旨は今期の理事会として居住者に別途案内をする予定である。
今期の理事会としては、今後も検討を継続し、より良い利用方法があれば改めて総会議案と
して提案したい。

[97: 匿名さん]

↑高齢マンカン士全般に言えるけど、冗長で読みにくい文章が得意だよね。

[98: 匿名さん]

要領が悪い。

[99: 購入検討中さん]

96さんの意見に賛成ですね
運用方法のみを再議論すればよいだけということになる。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
理事会の手続きは特に問題ない。

＜アンケート調査について＞
結果は、真摯に受け止めるが、反対理由が、理事会として了承できない

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法としては、議決されなかったため、妥協案を提案すべき。
現状ペイントの内容は、無効とされている。

例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
（これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

＜個人賠償について＞
理事会の手続きが、一脱していない限り（少しぐらいの不備があっても）、これは請求できないでしょうね。
これを実施すると、次から理事会は機能しなくなるでしょうし。
ペイントを消したいなら、総会議決で費用承認を取るか必用があるでしょうね。
（もしくは実施のみの承認を取り、反対者で費用負担する）

また、特に安全性に関しては、別の対策がない限り、反対すべきではないでしょうけどね。

[101: 申込予定さん]

> 例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
> （これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

これで、再度議決をとって終了でしょうね

そもそもスレ主の意見として、決定過程に問題があるのでペイントを消したいということ自体が論理がおかしい。

再度、ペイントに反対なのか決定過程の問題を追及したいのかを明確にすべきでしょう。

[116: 匿.名さん]

スレ主さん

そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、
いかがでしょうか？

そうそう、今更ではありますが、３点ほど確認をさせてください。
１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、
　　総会において承認されている。
２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として
　　監査報告をしている。
３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、
　　「管理規約」に記載されている。
という理解でよろしいでしょうか？

[117: 匿名さん]

スレ主さん

避難路にあたるので、との理事会からの説明があったようですが、
その事実を理事会がどのように確認したのか、管理会社及び売り主の
認識を確認した方がいいと思います。

築4年とのことなので、原始規約からの変更はまだないと思います。

ペイントについては、駐車場利用者は停車を認めるといった
後付けの曖昧な内容ならば、現状復帰した方がいいですね。

[118: スレ主です。]

No.116 匿.名さん

＞＞そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、
いかがでしょうか？

現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。なので、自身の考えを述べるのは控えております。
ご了承ください。

＞＞１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、総会において承認されている。

承認されておりません。ペイントの案件が含まれている議案であった為、同時に取り下げとなっております。


２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として監査報告をしている。

その通りです。


３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、「管理規約」に記載されている。

管理規約・使用細則の両方に１箇所ずつ、合計２箇所の記載があります。記載部分が管理規約に当たるのか、使用細則にあたるのかは管理会社に確認済みです。

[119: 契約済みさん]

> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。

でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。
監査報告でとりえあず適正とされているなら、理事会の手順には問題なかったと判断されたということですね。

あとは臨時総会で否決された場合、
①運用方法でカバーする
②再度現状復帰費用の議決を取り、現状復帰させる

の２通りしかないと思われますけど。
他の人もいわれていますが、理事会の手順がおかしいから、ペイントを戻すというのは論理が飛躍しすぎです。
それは別議論ですべきですね。

また危険性を増したとありますが、それに対しては、論理的説明がありますか？

それに７０％反対とありますが、停車程度のことでそこまで反対される方がおられるとは不思議です。
アンケート内容に、あなたが主張されるような理事会の手順が間違っているといった記載をして反対に誘導されていませんか？？
その場合、臨時総会で理事会側がきちんと説明した場合、不信感を買われて賛成に変わる人が続出する可能性があるのでお気を付けください。

[120: スレ主です。]

> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。

＞でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。

質問はスレトップの「メインの質問です。」のところですから、既におおよその回答はいただけたと思っております。
他の件についての質問にはお答えはしておりますが、意見を述べ始めると議論に発展します。そうしない為にあえて控えております。議論するだけの時間はとれません。ご了承ください。
アドバイスしたいが想像では書けないという事であれば、ご質問いただければそれに対する回答はいたします。また、頂いたアドバイスはこれからの参考にしていきます。

[121: マンカン理事長]

相手にしなくていいと思いますよｗ＞スレ主

[122: 匿名]

もはや、自分の意見すら明らかにしない
スレ主のほうが相手にされてないわけだが。

[123: 匿名さん]

ってか、スレ主は意見いわなきゃだめだよね。

[124: 匿名さん]

理事を選んだのは誰かしら？

[125: 匿名さん]

>>124
普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

理事に選ばれたから、何でも委任されたと思ったら、
間違いだね。

[126: 匿名]

>>125
輪番制で選ばれて互選でなった理事長でも
保存行為を全権委任されちゃうんですけどね。

[127: 契約済みさん]

> 普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
> 管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

まぁこの理事の範囲が難しいんだけどね。
なんでもかんでも総会決議を待ってたら、何にも決まらないし。

まぁ今回の件を聞く限り、停車するかどうか以外は、理事承認で問題ないと思いますけどね。

停車に関しても、今まで駐車して迷惑な車があった過去があり、停車も同等であると理事としては考えた。
機械駐車の車待ちの場合のみ、許容するというなら、反対派は何について反対しているのかが不明です。

[128: 匿名さん]

>>127
なんだか、いまさら「降り出しに戻る」ような発言で・・・
今一度、スレの流れを読みなおして、ご自分の投稿の誤りをご自分で見つけてください。

[129: 匿名]

結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

初めて来た人の多数がそう感じるということを
スレ主はじめ反対派が少しでも理解できれば、
自分たちがいかに目的のない妨害行為をしているかが
理解できると思いますよ。

[130: ご近所さん]

> 結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

そうだと思いますよ。
スレ主さんは、複数の問題点を1つで議論しようとしているから問題がでると思います。

結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
これが、否決された場合に、ではペイントを消すか運用でカバーするかの議論になる。

それ以外の理事承認問題については
・少し問題はあるが、最終的に理事会承認を得て、監査もＯＫを出している
・避難経路問題というある程度納得できる緊急性を有している
もちろん人によっては賛否両論あるでしょうが、停車問題とは別の内容なのに、これを含めて停車の問題を議論しているから、おかしくなっていると思います。
そもそもこの問題は、対策が異なりますから。

[131: 匿名さん]

＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
ぜんぜんわかっていないんじゃ？

[132: 契約済みさん]

> ＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
> ぜんぜんわかっていないんじゃ？

ではなにが本質的問題なのですか？
まさか理事の承認の手続きなんて言わないですよね？

[133: 匿名さん]

>>132
まずは、スレのテンプレを読もうよ。
＞最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
について、ご回答をどうぞ。

[134: ご近所さん]

>> 最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
> について、ご回答をどうぞ。

これについては、もう解決してるんじゃないの？？
追認であろうと、理事会承認を得て、監査ＯＫになっている。今後改善の余地はあるが、個人賠償するほどの内容ではない。
（おそらく裁判を起こしても、スレ主が負けると思いますけどね。）
また他の人が言っているように理事承認の手続きを問題視するなら、その内容は関係なく議論すべきである。

そもそもこの部分を問題視するのであれば、論点が違う。
駐車の有無やペイントの有無は関係ない。アンケートすら無意味である。
だから、すれ主が、どっちに反対しているのかが不明なのです。

アンケートなどでは、ほとんどの住民は、駐車について反対しているが、スレ主は、理事承認の手続きを問題視しているように見える。

[135: 匿名さん]

高齢マンカン士はしつこすぎ！

[136: 購入検討中さん]

私達のマンションでも似たようなことがあったので、理事承認の範囲をもう少し細かく設定しましたよ。
総会承認もしくは、アンケート実施を必要とする内容としては
・1万円以上のものを購入（電球、紙、インクなどは、理事承認で購入可能）
・工事を含むもの（現状復帰するのに費用を要するもの）

この2点は、基本的に理事承認のみでは、実施できないことにしています。
例外として、
①雨漏りなどの被害が広がる可能性があるもの
②ＥＶ、防犯カメラなどの故障（使用上、防犯上著しく問題があるもの）
③事故が発生した場合、もしくは事故が発生する可能性が高いと判断された場合

ただしこの内容も、掲示板などにでの通知は必須で、応急処置で一時的に対応できるなら、とりあえず総会まではそれで対応ということになっています

[137: ご近所さん]

> 高齢マンカン士はしつこすぎ！

論理的反論をお願いします。

[138: 匿名さん]

>>136さん
理事会承認事項のガイドラインをたてることには、おおいに賛成ですが、
示された内容だと、非常に曖昧なままであまり変わりがないように思えます。

明らかな基準として、金額基準を設けるのも非常にわかりやすいと思うのですが、
「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？
うちの場合、共用部電球など消耗品は一定のストックもしてるので、たいていまとめ買いです。
また、共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。

①②③のように具体例を出すほど、それに伴う言葉の定義（条件）が必要になりませんか？
例えば、
　事故とは、何を意図するのか？
　事故の拡大の可能性は、誰が判断するのか？
結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？

[139: 購入検討中さん]

１３８さん
もちろん、曖昧な部分は残りますが、基準を設けることにより、もう少し理事会が気をつけるという点が向上されましたよ

> 「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？

これは、とりあえず単品の金額になっています。

> 共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。

こういうものは、購入する前、つまり前の総会の予算計画にすでに含めていますので、事前承認を取った形になっています。

> 結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？

もちろん。ある程度はそうですかが、現状の曖昧な規約よりは、良いと思いますよ
そして、完璧なものは無理ですが、年々改善はしていく予定です。改善していく仕組みを作ることが大切だと思います

[140: 匿名]

しょっちゅうアンケートきそうだなｗ

[141: 匿名]

ある程度理事会にまかせないとうまくいかないよ。

潜在的文句言いはかなり多い

[142: 匿名さん]

小規模だと理事会といっても２～３人の個人の判断になりそうだけど、
一定の住戸数なら、理事は４～１０（大規模だとそれ以上）いるでしょ。
定例理事会の中で、それらの人達の意見や賛否をとるんだから、その人達の常識と良識に委ねるしかないね。
このスレタイのように、稀に事後承認できない事案もあると思うが、それは「事故」(笑

ま、ガイドラインは無いより有ったほうがいいし、
アンケートも無いよりは有ったほうがいい。＜コストはかかるが。

[143: 匿.名さん]

>>136 >>139　購入検討中さん

素朴な質問です。よろしければお答えください。
イ　マンションの規模（住戸の数）は？
ロ　理事長を含めて理事の員数は？
ハ　管理規約との関係におけるこの取扱い（ガイドライン）の位置付けは？
ニ　レスの中に「理事承認」という言葉（>>127 >>132 の「契約済みさん」や、
　　>>130 >>134 の「ご近所さん」も使用）が出てきますが、
　　「理事会の承認」の意味でしょうか？　また、一般的な言葉でしょうか？

[144: 購入検討中さん]

139ですが

> イ　マンションの規模（住戸の数）は？
１００戸です

> ロ　理事長を含めて理事の員数は？
５人です（理事含めてです）

> ハ　管理規約との関係におけるこの取扱い（ガイドライン）の位置付けは？
ガイドラインは、強制力はありませんが、一つの基準として作成しました。

> ニ　理事会の承認」の意味でしょうか？　また、一般的な言葉でしょうか？
一般的かどうかはわかりませんが、よくつかわれていますよ。

>　しょっちゅうアンケートきそうだなｗ
年２回ぐらいですかね。
修繕計画や消耗品などはその前の総会で承認とれていますし、それ以外で１万以上の購入物や工事はそんなにありませんよ。総会まで待てる内容は総会まで待ちますし。

[145: 入居済み住民さん]

＞理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
＞後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

駐車場のペイント工事等、修繕・補修等に関する事項が管理規約の理事会決議事項に規定されているかどうかだ。
もし規定されてない、理事会運営内規もないなら理事会決議は不要。懇談会でも飲み会でも、好きな会合で決めればよい。
当然、総会での追認の必要もない。

[146: 匿.名さん]

>>144　購入検討中さん

お答えくださり、ありがとうございました。
イ・ロ については、理事会の開催（招集 ⇒ 開催）が迅速に
行われるのかな？
という素朴な疑問から質問をさせていただきました。
ハ については、管理組合においてオーソライズされたものではないと
理解しました。
総会決議を経た理事会運営細則であるとのお答えであれば、理事長の
専決事項である保存行為を一部制限しているような内容も含まれていると
感じていましたので、つぎの質問を予定していました。

たとえば、
居住者から階段の手摺りが一部ぐらついているとの連絡があり、理事長は
業者を呼んだ。
業者から、「ぐらつきの直接の原因はボルトの緩みです。締め直せば、
取り敢えずこのぐらつきは止まります。しかし、アンカー部分の
コンクリートに僅かなクラックがあり、手摺りに強い力が加われば、
アンカーと共に抜ける可能性がないとは言えません。この補修工事を
すると３万円掛かりますが、どうしますか？」と言われた。
この場合、理事長はガイドラインに従うとすれば、
どのような対応をすればよいのか？

[147: 購入検討中さん]

> イ・ロ については、理事会の開催（招集 ⇒ 開催）が迅速に行われるのかな？
まぁ少なくとも月１回は開催されています。

> ハ については、管理組合においてオーソライズされたものではないと 理解しました。
総会での通知および承認はもちろんしていますが、管理規約には記載せず、理事会運営ガイドラインとして別途あります

> 業者から、「ぐらつきの直接の原因はボルトの緩みです。締め直せば、

少なくとも、ボルトは締めます。次に程度の問題を確認します。あとその階段の利用状況。
総会がすぐあるなら、その階段の手すりにもたれれないように何かガードを置くなどの応急処置をするかもしれませんが、おそらくこの場合は、安全上の問題として、理事会承認で修理すると思います。
ただし、掲示板などでの工事実施の通知は、すぐに行います。
保全行為に関しても、急ぎではないと判断された場合、すぐに行いません。ついでに違う設備交換などができれば検討したいためです。

このポイントとして、
①すでにある設備の修理であり、何かを修正する工事ではない。
②抜けた場合、大事故になる可能性がある

[148: 匿.名さん]

>>147
購入検討中さん

フィクション劇場の続きです。

真面目な理事長は、ガイドラインに従って補修工事の理事会承認を得るべく、
理事会の招集をし、理事会の日を待っていた。
しかし、理事会の日が来る前に運悪く人身事故が発生した。
理事長に対して、被害者はつぎのように主張してきた。

どのように反論しますか？

１．補修工事は明らかに緊急性を要する保存行為であり、管理者の専決事項である。
　　したがって、理事長は業者に補修工事を直ちに依頼すべきであった。
２．補修工事を実施するにあたって、理事会の承認が必要であるとする合理的な
　　理由はない。
３．理事長の過失（手摺りが外れて事故が発生する可能性を十分予見できたにも
　　かかわらず、結果を回避する義務を怠った）により発生した事故であり、
　　理事長には不法行為責任がある。
４．この見解に異議があるのであれば、根拠を明確にした納得のいく説明を
　　もって反論せよ。

[149: 購入検討中さん]

> ２．補修工事を実施するにあたって、理事会の承認が必要であるとする合理的な理由はない。

合理的理由というか。必須事項だと思いますけど。費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。

まず、緊急性がたかければ、できるかぎり早急（その日）に理事会を招集しますが、不可能な場合は、私達は場合は電話で確認だけして、それをもって理事会承認とするので、最悪数時間で終わります。このあたりは臨機応変にしますよ。

また、それが無理な場合は、危険であることを知らせる張り紙などによる対策もできます。
少なくとも、工事などはその場（正式見積もりもなし）ではできないので、結局この対策は必要になると思いますけどね。

[150: 匿名さん]

法律と言うのが解ってないのが出てきたな！No.148の様な。

[151: 匿.名さん]

>>149
>合理的理由というか。必須事項だと思いますけど。
>費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。

区分所有法２６条に規定する管理者の保存行為について
「保存」とは、共用部分等を維持すること（共用部分等の滅失・毀損を防止して現状の維持を図ること）である。１８条１項但し書の保存行為と同様に、理事長の成し得る保存行為は緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解される。たとえば、エレベータの点検や階段室等の破損箇所の小修繕等（具体的には、業者との必要な契約の締結や費用の支払い等）は保存行為に属する。
（コンメンタール　マンション区分所有法より抜粋）

[152: 青カン理事長]

全ては管理規約に従うことだろう。
管理規約には理事長の専決処分がれている。
それ以外の修繕関係は特に別途決裁規定とか理事会細則が無い限り理事会決議は必要ない。
後は社会常識的な判断と個々の管理組合の事情により決めればいい。
消しゴム1コを買うにも理事会決議が必要か？それを決めるのが決裁規定である。
一番分りやすいのは金額により決裁規定を作ることだ。

[153: マンカン理事長]

わかってないですね。そもそも専決なんて用語は地方自治法の用語で民法、区分所有法、管理規約には出てきません。

[154: マンカン理事長]

たぶちゃん、おひさ。

[155: マンカン理事長]

専決という用語は地方自治法で使われるときと
自治体の決裁基準とかで使われるときで意味が違うことがあるよ。
だから冒頭で用語の定義から入ってるんだが、
管理組合における理事長の専決事項ってなんなんだい？
規約は管理組合で少しずつちがうだろうから、標準管理規約と区分所有法前提で
お宅さんらの言う「専決」とは何を意味してるんだ？

[156: 匿名]

自治体で言う専決処分とは議会を通さない首長の決裁。
管理組合に当てはめると理事会を通さない理事長の決裁のことだろう。

[157: 匿名]

もっと素人に分かるように説明出来ないの？
どっかからの引用ばっかりなら猿でも出来るわ。

[158: マンカン理事長]

決裁とは何を意味してる？注文書への署名捺印かい？そもそも決裁という言葉も管理規約に出てこないよｗ

[159: マンカン理事長]

＞＞費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。
支払い指示書に理事長だけハンコ押しても管理会社が支払いしないから。
そもそも理事長が銀行印持ってないと思うよ。支払い指示書に基づいて
銀行印もってる理事が銀行印押す。

「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は理事長やったことないからわからないんだよ。
実務上、理事長単独ではむりなんだよね。

[160: 匿名]

>>158
それは当然だろう。
決裁・決済は管理規約には規定されてない。
運用で決めるもの。

[161: WEB理事長]

>>159
うちWEB承認支払い決済なんですが・・・・

[162: 生中出し理事長]

君たち、法律のほの字も知らず騒ぐの止めようじゃないか？

[163: 菊門拡張済理事長]

そう思う。

[164: 購入検討中さん]

> 管理規約には理事長の専決処分がれている。
> それ以外の修繕関係は特に別途決裁規定とか理事会細則が無い限り理事会決議は必要ない。

管理規約に、理事単独で決裁できる内容が記載されているのですか？
私のマンションにはありません。費用がかかることは最低でも理事会決裁になります。

ただし、運用上、最初に単価の安いもので事務用品（内容をリストアップした上）の購入に関しては、1年分の予算承認をして、その範囲内であれば、理事長単独で購入可能としています。

[165: 上席理事]

災害や事故時の緊急復旧に関わる支出は理事長の専決処分である規定が普通はある。
そうじゃないと総会を開いて修繕積立金の取り崩しをしなければならない。

[166: マンカン理事長]

規約にはそんなことかいてない。
あんた、たぶちゃんだろう＞１６５
あまりに勉強不足
区分所有法の１８条１項但し書きと２６条２項に基づいて自分で修理するか、業者に修理を発注するんでしょ。

[167: 理事会お茶当番]

第47条第4項、暗記しとけ。

[168: マンカン理事長]

＞＞第47条第4項、暗記しとけ。

おたくの規約はしらないよｗ。

現状の標準管理規約はこちら。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf#search='標準管理規約'

４７条４項って建て替え決議ですけどｗ

[169: 匿名さん]

マンカン理事長は、
ガバナンスじゃなく、ガバナントなんですよねえ

[170: 匿名]

これだな。専決処分の典型例は。

[171: 購入検討中さん]

１７０さん
それはわかりますが。。。。

災害時は特殊なので、とりあえず置いといて。
事故のケースが微妙で、どこまでが緊急性があるかが判断が難しいため。
普通は、電話ぐらいで理事会の半数ぐらいは了承とりますけどね。完全に理事長のみでの専決をするのは、よほどのことだと思いますけどね。

[172: マンカン理事長]

緊急時の修理って前払いなのかいｗ？ちょっと考えたらわかることだと思うが。。。

[173: 購入検討中さん]

> 緊急時の修理って前払いなのかいｗ？ちょっと考えたらわかることだと思うが。。。

前払いではないが、契約はしてしまうから一緒ですよ。支払いではなく、契約野問題です。
契約しておいて、あとでなしでしたは、通じないですよ。少なくとも違約金は発生しますし。

[174: 匿名さん]

>>171
うちは電話じゃない。一斉同報はメールです。
メールのない役員はオミット、即ちメールは必須です。

[175: 匿名]

>>172
前払いはありえない。修繕工事で業者に債権を作るようなバカな運営はしない。
契約・発注が専決処分ということだろう。

[176: マンカン理事長]

その規約はどっかのマンションのローカルなやつでしょｗ。ばかばかしい。。そう書いてあろうがなかろうが
保存行為は誰だってできる。区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ
＞＞１７０、１７３

[177: 青カン理事長]

>>176
お前、論理が破綻してるな。負け惜しみは見苦しい。

[178: 理事長中田氏]

「事務管理」？
そんな勘定項目はない。

[179: 万年勃起理事長]

＞その規約はどっかのマンションのローカルなやつでしょ

マンションの管理規約ってみなローカルなんだけど。

[180: マンカン理事長]

＞＞「事務管理」？
＞＞そんな勘定項目はない。
民法の事務管理を知らんとは、ハズカチーひとだねｗ

＞＞第47条第4項、暗記しとけ。
＞＞マンションの管理規約ってみなローカルなんだけど。
これこそ論理の破綻であろう（失笑）

どうせたぶちゃんだろう、もうやめといたら？

[181: 匿名]

区分所有者が勝手に保存行為やっても理事長も会計も決済しないから自腹だよ。
場合によっては同じ日に理事長が頼んだの業者と鉢合わせしたり、重複工事をして現状回復費用を請求されることもあり得る。

[182: 匿名]

一部の理事が管理会社と組んで理事会決議や理事長承認なしに修繕工事を発注してたことが発覚した。
これは自腹だ。管理費から支払う理由はない。
現在、損害賠償請求に向けて水面下で組合員グーループが訴訟準備を進めている。

[183: 匿名さん]

修繕工事は保存行為ではなく狭義の管理行為
保存行為は区分所有者単独でできます。管球交換などが典型例

[184: 中田氏]

＞区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ

論理が破綻してるからやめれ、エセ理事長よ！
住居不法侵入（刑法第130条）でしょっ引かれる前にマンション敷地から退場することだ。

[185: 匿名さん]

事務管理の意義を知らないのだから話にならない。
法律は体系だてて勉強しないとね。
できれば憲法から

[186: 匿.名さん]

語るほど　ＭとＮとが　消えていく　（大阪 ＭＡＮＫＡＮ 協会）