理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

[入居済み住民さん]

判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。

マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。



参考になるように少し細かいことを書いておきます。

ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。

理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。

ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど



最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。

理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？

わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。

[87: マンカン理事長]

＞＞少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから
どんなひとかなんて事前にはわからない。案件ごとに是々非々で対応すべきことである。
スレ主の問題意識は極めて健全だとおもう。

[88: スレ主です。]

色々なご意見ありがとうございます。
私自身の疑問はマンカン理事長さんがご提示いただいた解答でほぼ解決しております。また、匿.名さんの理事会の理由付けも感心しながら拝読いたしました。
ありがとうございます。

その他返答はしておりませんが、全て参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

[89: 匿.名さん]

スレ主さん
「知者不言　言者不知」という言葉がありますが、わたしは知者では
ありませんので、もう少し書いてみたいと思います。

本質的な問題は、理事会が通路の利用方法に関して、
「（入出庫時の停車であっても）停車場所は転回部分とし、１５分以内の
停車に限る」という運用方法を示したことであると考えます。

この問題に関し、現段階におけるスレ主さんの理事会に対する対応策は、
１．理事会が示した停車に関する運用方法の問題点を指摘し、「この運用方法は
　　適用されない」ことを理事会名で居住者に知らせることを求める。
２．駐停車禁止のペイントの横壁に「ただし、駐車場利用者による入出庫に必要な
　　停車は認められています。」と掲示することを求める。
３．今後、新たに運用方法を定める場合は、総会決議が必要であることを確認する。
ことだと思います。

[91: 購入検討中さん]

ペイント必要性の問題と、決定プロセスの問題は分けて議論すべきだと思います。
おそらく反対派の中には、どちらかにしか反対していない人も居られると思います。

まず、ペイント自体の必要性の議論をすべきでしょうね。とりあえず決定プロセスについては、保留にして。

少なくとも安全性の問題については、私達のマンションでも理事会の決定を尊重しています。
なぜなら、見た目などを気にされる方がいて、総会では否決される可能性がある場合でも安全性を優先すべきだからです。
このような問題の場合、総会では、別の対策についての意見を募りますが、賛否はとりません。
（簡単にいうと代替案がない場合は、賛成とみなすことにしています）

[92: マンカン理事長]

スレ主は安全性とか興味ないと思う。ペイントしたからといって従うわけじゃないから。
だから、そういう議論するわけない。参考にします、ってコメントするだけでしょ。
なんか丁寧な人だから。

[93: スレ主です。]

皆様の意見は全て参考にいたしております。

質問についての返答等には返答いたしておりますが、それ以外のご意見などについては基本的に返答いたしません。
参考にしていないわけではございませんので、引き続きご意見はお書きいただけたらと思います。

[94: スレ主です。]

No.92 マンカン理事長 さん

議論したくないわけでも、興味がない訳でもないのです。
時間に余裕があれば自分の意見を載せたいのですが、現時点では、その時間が取れません。
なので、スルーしております。
お察しいただけると。

[95: 検討中の奥さま]

まず、９１さんの意見と同じで反対派の人の意見が、様々あり、不明確です。
反対派の人がとったらアンケート内容が不明ですので。

①そもそもペイント自体に反対
②ペイントは最悪認めてもいいが、停車禁止に反対
③決定プロセスに反対

これをトータルとして、反対意見として処理すべきではないでしょうね。反対に対する論点が違うので。

反対派のほとんど人が②の気がします。つまり、最悪「駐停車禁止」を「駐　車禁止」に変える（停の字だけ消す）か、ペイントはそのままだが、運用的には停車を認めれば、いいだけの気がします。

③については、別議論にすべきだと思います。
（このケースの場合、少なくとも個人賠償請求はしないほうがいいでしょうね。）
決定プロセスが不正なので管理組合として、一度ペイントを消して、問題に対して、再度議論して、その結果再度ペイントをしたら馬鹿みたいですので、まずペイントのみについて議論すべきでしょうね。

[96: 匿.名さん]

さて、バーチャル世界の話ですが、
わたしが今期の理事長であれば、利益衡量の観点から解決策を探り、
つぎのような説明をして事態の収束を図ると思います。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
>>76 に記載した内容であると理解しており、理事長（管理者）が複数理事に相談した上で
実施した保存行為であると認められる。理事長が実施する保存行為は、必ずしも理事会の
承認を必要としないが、念のため、工事実施後に開催された理事会において、理事長が
詳細を説明し、承認を受けたものと判断ができる。

＜アンケート調査について＞
理事会が実施したものではないのでコメントは控えるが、結果は真摯に受け止めなければ
ならない。
ただし、今期の理事会としても、安全性を蔑ろにしてまで、利便性を優先させることは
容認できない。あくまでも安全性の確保が最優先であると考えている。

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法の変更については総会決議事項であり、理事会の決議を経て総会議案として上程
されたものであると認められる。
しかし、総会において審議が紛糾したため、議案上程者である理事会が当該議案の取り下げを
している。したがって、現在、この利用方法は適用されていない。
この旨は今期の理事会として居住者に別途案内をする予定である。
今期の理事会としては、今後も検討を継続し、より良い利用方法があれば改めて総会議案と
して提案したい。

[97: 匿名さん]

↑高齢マンカン士全般に言えるけど、冗長で読みにくい文章が得意だよね。

[98: 匿名さん]

要領が悪い。

[99: 購入検討中さん]

96さんの意見に賛成ですね
運用方法のみを再議論すればよいだけということになる。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
理事会の手続きは特に問題ない。

＜アンケート調査について＞
結果は、真摯に受け止めるが、反対理由が、理事会として了承できない

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法としては、議決されなかったため、妥協案を提案すべき。
現状ペイントの内容は、無効とされている。

例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
（これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

＜個人賠償について＞
理事会の手続きが、一脱していない限り（少しぐらいの不備があっても）、これは請求できないでしょうね。
これを実施すると、次から理事会は機能しなくなるでしょうし。
ペイントを消したいなら、総会議決で費用承認を取るか必用があるでしょうね。
（もしくは実施のみの承認を取り、反対者で費用負担する）

また、特に安全性に関しては、別の対策がない限り、反対すべきではないでしょうけどね。

[101: 申込予定さん]

> 例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
> （これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

これで、再度議決をとって終了でしょうね

そもそもスレ主の意見として、決定過程に問題があるのでペイントを消したいということ自体が論理がおかしい。

再度、ペイントに反対なのか決定過程の問題を追及したいのかを明確にすべきでしょう。

[116: 匿.名さん]

スレ主さん

そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、
いかがでしょうか？

そうそう、今更ではありますが、３点ほど確認をさせてください。
１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、
　　総会において承認されている。
２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として
　　監査報告をしている。
３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、
　　「管理規約」に記載されている。
という理解でよろしいでしょうか？

[117: 匿名さん]

スレ主さん

避難路にあたるので、との理事会からの説明があったようですが、
その事実を理事会がどのように確認したのか、管理会社及び売り主の
認識を確認した方がいいと思います。

築4年とのことなので、原始規約からの変更はまだないと思います。

ペイントについては、駐車場利用者は停車を認めるといった
後付けの曖昧な内容ならば、現状復帰した方がいいですね。

[118: スレ主です。]

No.116 匿.名さん

＞＞そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、
いかがでしょうか？

現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。なので、自身の考えを述べるのは控えております。
ご了承ください。

＞＞１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、総会において承認されている。

承認されておりません。ペイントの案件が含まれている議案であった為、同時に取り下げとなっております。


２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として監査報告をしている。

その通りです。


３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、「管理規約」に記載されている。

管理規約・使用細則の両方に１箇所ずつ、合計２箇所の記載があります。記載部分が管理規約に当たるのか、使用細則にあたるのかは管理会社に確認済みです。

[119: 契約済みさん]

> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。

でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。
監査報告でとりえあず適正とされているなら、理事会の手順には問題なかったと判断されたということですね。

あとは臨時総会で否決された場合、
①運用方法でカバーする
②再度現状復帰費用の議決を取り、現状復帰させる

の２通りしかないと思われますけど。
他の人もいわれていますが、理事会の手順がおかしいから、ペイントを戻すというのは論理が飛躍しすぎです。
それは別議論ですべきですね。

また危険性を増したとありますが、それに対しては、論理的説明がありますか？

それに７０％反対とありますが、停車程度のことでそこまで反対される方がおられるとは不思議です。
アンケート内容に、あなたが主張されるような理事会の手順が間違っているといった記載をして反対に誘導されていませんか？？
その場合、臨時総会で理事会側がきちんと説明した場合、不信感を買われて賛成に変わる人が続出する可能性があるのでお気を付けください。

[120: スレ主です。]

> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。

＞でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。

質問はスレトップの「メインの質問です。」のところですから、既におおよその回答はいただけたと思っております。
他の件についての質問にはお答えはしておりますが、意見を述べ始めると議論に発展します。そうしない為にあえて控えております。議論するだけの時間はとれません。ご了承ください。
アドバイスしたいが想像では書けないという事であれば、ご質問いただければそれに対する回答はいたします。また、頂いたアドバイスはこれからの参考にしていきます。

[121: マンカン理事長]

相手にしなくていいと思いますよｗ＞スレ主

[122: 匿名]

もはや、自分の意見すら明らかにしない
スレ主のほうが相手にされてないわけだが。

[123: 匿名さん]

ってか、スレ主は意見いわなきゃだめだよね。

[124: 匿名さん]

理事を選んだのは誰かしら？

[125: 匿名さん]

>>124
普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

理事に選ばれたから、何でも委任されたと思ったら、
間違いだね。

[126: 匿名]

>>125
輪番制で選ばれて互選でなった理事長でも
保存行為を全権委任されちゃうんですけどね。

[127: 契約済みさん]

> 普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
> 管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

まぁこの理事の範囲が難しいんだけどね。
なんでもかんでも総会決議を待ってたら、何にも決まらないし。

まぁ今回の件を聞く限り、停車するかどうか以外は、理事承認で問題ないと思いますけどね。

停車に関しても、今まで駐車して迷惑な車があった過去があり、停車も同等であると理事としては考えた。
機械駐車の車待ちの場合のみ、許容するというなら、反対派は何について反対しているのかが不明です。

[128: 匿名さん]

>>127
なんだか、いまさら「降り出しに戻る」ような発言で・・・
今一度、スレの流れを読みなおして、ご自分の投稿の誤りをご自分で見つけてください。

[129: 匿名]

結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

初めて来た人の多数がそう感じるということを
スレ主はじめ反対派が少しでも理解できれば、
自分たちがいかに目的のない妨害行為をしているかが
理解できると思いますよ。

[130: ご近所さん]

> 結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

そうだと思いますよ。
スレ主さんは、複数の問題点を1つで議論しようとしているから問題がでると思います。

結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
これが、否決された場合に、ではペイントを消すか運用でカバーするかの議論になる。

それ以外の理事承認問題については
・少し問題はあるが、最終的に理事会承認を得て、監査もＯＫを出している
・避難経路問題というある程度納得できる緊急性を有している
もちろん人によっては賛否両論あるでしょうが、停車問題とは別の内容なのに、これを含めて停車の問題を議論しているから、おかしくなっていると思います。
そもそもこの問題は、対策が異なりますから。

[131: 匿名さん]

＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
ぜんぜんわかっていないんじゃ？

[132: 契約済みさん]

> ＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
> ぜんぜんわかっていないんじゃ？

ではなにが本質的問題なのですか？
まさか理事の承認の手続きなんて言わないですよね？

[133: 匿名さん]

>>132
まずは、スレのテンプレを読もうよ。
＞最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
について、ご回答をどうぞ。

[134: ご近所さん]

>> 最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
> について、ご回答をどうぞ。

これについては、もう解決してるんじゃないの？？
追認であろうと、理事会承認を得て、監査ＯＫになっている。今後改善の余地はあるが、個人賠償するほどの内容ではない。
（おそらく裁判を起こしても、スレ主が負けると思いますけどね。）
また他の人が言っているように理事承認の手続きを問題視するなら、その内容は関係なく議論すべきである。

そもそもこの部分を問題視するのであれば、論点が違う。
駐車の有無やペイントの有無は関係ない。アンケートすら無意味である。
だから、すれ主が、どっちに反対しているのかが不明なのです。

アンケートなどでは、ほとんどの住民は、駐車について反対しているが、スレ主は、理事承認の手続きを問題視しているように見える。

[135: 匿名さん]

高齢マンカン士はしつこすぎ！

[136: 購入検討中さん]

私達のマンションでも似たようなことがあったので、理事承認の範囲をもう少し細かく設定しましたよ。
総会承認もしくは、アンケート実施を必要とする内容としては
・1万円以上のものを購入（電球、紙、インクなどは、理事承認で購入可能）
・工事を含むもの（現状復帰するのに費用を要するもの）

この2点は、基本的に理事承認のみでは、実施できないことにしています。
例外として、
①雨漏りなどの被害が広がる可能性があるもの
②ＥＶ、防犯カメラなどの故障（使用上、防犯上著しく問題があるもの）
③事故が発生した場合、もしくは事故が発生する可能性が高いと判断された場合

ただしこの内容も、掲示板などにでの通知は必須で、応急処置で一時的に対応できるなら、とりあえず総会まではそれで対応ということになっています