理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

[入居済み住民さん]

判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。

マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。



参考になるように少し細かいことを書いておきます。

ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。

理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。

ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど



最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。

理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？

わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。

[51: 匿名]

>>47>>48
全くですね。
大事な事は思い立ったら即行動ではなく、組織が大きいほど事前の根回しが必要ですな。
スレ主さんも理事長さんも。

[52: 匿名さん]

良い勉強になったとあきらめる事です。
立候補は理事にでしょうが理事長に選んだ他の理事も二度と選ばないという事を組合員が自覚すべきです。

[53: 匿名さん]

↑ＭＡＫＥ犬の発想ｗ

あきらめなくてもいいでしょ。すでにいい線いってるんだし。正攻法でいくのが最も効果的ですよ。

[54: スレ主です。]

皆様から頂いた情報をチラ見してきました。

区分所有法18条(１７条)
共用部分の扱い方ですかね。総会での決定が無いと駄目。と解釈しました。

＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）
区分所有者が悪い事したら注意できる。
理事会は違反者に対し法的措置を講ずることができる。


＞軽犯罪
他人の家に落書きは軽犯罪。場合によっては建造物損壊罪（260条）や器物損壊罪（261条）に問われることがある

＞区分所有法の管理者（理事長）の保存行為
緊急性が有る場合は独断で決めることが出来る。


＞ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為
＞注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為
表見代理に相当するのかな？


＞無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ(109)
区分所有者が追認した場合には有効。それ以外は無効ってところでしょうか。

ものすごく大雑把に書いてみました。もう少し勉強してきます。

参考になりそうな事ばかりで大変助かります。１人で調べるには知識も時間も足りなくて・・・。
皆様のご協力感謝します。

[55: スレ主です。]

No.50 マンカン理事長さん

具体的な事例を頂き感謝します。
文言を理事会・区分所有者などに置き換えて読んでみましたが、会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね。部外者はとやかく言えないが、当事者はやいやい言っても良いよ。という内容ですよね？？
もう少ししっかり勉強してみます。

[56: スレ主です。]

で、追認についてのＯＫ・ＮＧの判断が出来ないって事は、何をもって独断を止めるようになっているのか、何が抑止力として働いているのか判らなくなってしまいました。ふしぎだ・・・。
管理規約の「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」これが歯止めとして機能する項目になるんですかねぇ。。。
それとも、他のマンションの規約には「ただし、どうしても話し合わなきゃいけない場合は、出席数不足でも開催して、後日、正式な追認を貰ってね」的な規約が付随して書かれてたりするんでしょうか。

[57: マンカン理事長]

スレ主の疑問の回答はこれかも。
民法第119条但書の部分。
定足数不足で成立していない理事会で決めたことは、その後の正常な理事会で追認しても効果を生じないが
当事者（理事会で追認できることなら理事全員、総会で追認するなら区分所有者全員）がその行為（定足数不足の成立していない理事会できめたこと）が無効だと知って追認したら新たな行為（決議でしょうね）をしたものとみなす。

（無効な行為の追認）
第119条 無効な行為は、追認によっても、その効力を生じない。ただし、当事者がその行為の無効であることを知って追認をしたときは、新たな行為をしたものとみなす。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E5%8A%B9#.E6.B3.95.E5.BE.8B.E8....
無効行為の追認の効果 [編集]

追認もしくは追完とは本人がある法律行為を有効なものとして確定させる意思表示を指すが、取消しの場合とは異なり、無効な法律行為は本来的に法律効果を生じないものであるから原則として無効な法律行為を追認しても有効な法律行為とはならない（民法第119条本文）。

公序良俗違反・強行法規違反の法律行為は当事者間の合意をもってしても有効とはならない[13]。しかし、当事者が当該法律行為につき無効であることを知って追認したときは、法律行為の有効要件に問題がなければ新たな法律行為をしたものと扱っても問題がないため[14]、民法はこのような場合に当事者による新たな法律行為がなされたものとして遡及効はないものの追認時から法律行為の効力を生じるものとする（民法第119条但書）。なお、当事者間の合意により追認に遡及効を認めることも可能であるが第三者には対抗できない[15]。

[58: スレ主です。]

＞修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？

可能ですが、美観がものすごい事になってしまうのが・・・。

原状回復のための修繕見積もりは３種類ありまして、
１：色を塗る(１０万）
２：表層を削る（１８万だったかな？）
３：表層＋αを削り新規アスファルトを敷く（８０万）
となっております。

１はアスファルトとは違った色合いにしかならない。そのうちペイント剥げる。
２は削るためにでこぼこになる。
３は元通り。だが、異常に高い。
こんなかんじなのですが、
反対派の意見は、他人の家のものを壊したら、普通弁償して元に戻すでしょ？というところで一致しちゃっているのです。
なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。

[59: 匿名]

質問です。
次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？

理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？

参考までに お伺いいたします。

[60: スレ主です。]

No.57 マンカン理事長さん

ををを！
まさしくこれです！
ありがとうございます！

ちょっと詳しく勉強してきます。

[61: マンカン理事長]

＞＞会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね
区分所有法に区分所有者代表訴訟制度を作れば簡単になる。
会社法の株主代表訴訟を類推して区分所有者が代表訴訟を起こした事例はあるけど、規定がないからダメって判決でてます。
今回の例では、理事長は管理組合に原状回復費用を弁償しろと、スレ主が代表訴訟を起こす。これは無理。

[62: スレ主です。]

＞次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？

＞理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？


臨時総会はまだ未定です。理事会についても先週総会で新理事が選出されたばかりなので、まだ決まっていないと思われます。管理会社にそろそろ問い合わせるつもりでおりました。

前期理事役員（既に任期終了）の中には反対派は居りません。全部で１０名の理事なのですが、６名しか活動しておらず、残り４名は一度もどこにも出席していません。６名のうち１名は総会間際に転居しており、区分所有者としての資格も無くなっております。
新理事（今期）の人たちはどちらか不明です。
反対派が立候補しても良かったのですが、あからさまに潰せる権力を持つ事になりますから、立候補しませんでした。仕事忙しいし(笑)

反対派の仲間と少しは無しをする時間があり、新体制の出方を少し見ていようか。という話も出ております。
私自身は疑問点が多く、この様な場をお借りし、皆さんの知恵を拝借しながら、武器集め＆勉強をさせていただいております。

[63: 匿名]

スレ主人さま

なるほど。
「美観がもの凄いことに…」についての質問です。

ペイントの色は、何色ですか？

一文字の大きさは、どのくらいで文字数は？

ペイントされた駐車場のイメージが理解できないので悩みます。立体駐車場ですよね！

[64: スレ主です。]

＞今回の例では、理事長は管理組合に原状回復費用を弁償しろと、スレ主が代表訴訟を起こす。これは無理。
そのようですね。Ｎｏ４０でもおっしゃられていたので、あぁ、だめなのね～。と朧気ながら理解は出来ました。
皆さんのご助言から、他の方法での解決糸口もありそうですので、そっちから探っていこうかと考えております。

[65: スレ主です。]

＞ペイントの色は、何色ですか？
一般道にある黄色の道路標示と全く同一です。よく見ると判りますが、あのペイントは少し盛り上がっているのですよ。

一文字の大きさは、どのくらいで文字数は？
「駐停車禁止」５文字と外枠で囲まれ斜線がひっぱってあります。イメージとしては消防署前にある、消防車が出る所だから停車させちゃ駄目！ゾーンと同じです。

立体駐車場ですよね！
機械式立体駐車場です。駐車場のマンションみたいな感じです。「機械式駐車場」でぐぐってみてもらえるとその形状がすぐ判るかと思います。

[66: 匿名]

了解しました。

文字や斜線の周りにマスキングテープを貼り、速乾性のスプレー又はペンキで上塗り（色はアスファルトに近いもの）。

業者に頼むよりスレ主さん達（ペイント行為反対派）で直せるはずです。
お仲間の中に器用な方がいらっしゃればなお良いですが。

又は
ホームセンターのペイント専門家に一度「きれいに直したい」と、お尋ねしてみるのも良いと思います。
見積もホームセンターの方が安くなる可能性があるかもしれませんね。

工事業者は高いですからね！

[67: 匿名]

そもそも転回禁止の場所に駐停車しちゃいかんことくらい
常識の範囲内なのに反対派とかいってるスレ主はいったい
何が気にくわなくてそこまで揉め事を起こすんですかね。

私が理事長だったら27の保存行為で徹底的につっぱねますね。
最後には裁判すれば勝てると思いますし、自分で理事になるほどの
やる気も根性もないみたいですから単なるクレーマーとしか思えません。

ちょっと気にくわないことには声を荒げて反対する人っていますよ。
今回は工事までのプロセスに食いつきやすいところがあったから
食いついただけで、適正な手続きで同じことをしてたらおとなしく
従っていたのだろうと思います。

要するにスキを見せたら噛みついてやろうと伺っているハイエナみたいなもんで
まともに相手する必要がある人物とは思えませんね。

[68: 匿名さん]

だから、「統治」が望ましい。ガテン系ではむり。

[69: 匿.名さん]

>>67 さん
>私が理事長だったら27の保存行為で徹底的につっぱねますね。

これもひとつの方法ですね。
理事会側のロジックとしては、こんなところでしょうか？

１．「駐停車禁止」と表示する主な目的は、事故の未然防止の観点から、
　　外部の者（駐車場の利用者以外）に対して「ここには一切車両を停めるな」の
　　注意喚起をすることである。
２．また、規約に定める「駐車禁止」の文言との整合性であるが、
　　駐車場の通路は道路交通法に規定する道路ではなく、規約における「駐車」の
　　概念が、同法に定める「駐車」とは必ずしも同一であると解釈する必要はなく、
　　規約に定める「駐車禁止」は、「必要な時を除いて、ここには車両を停めないで
　　ください」の意味であると解釈できる。
　　したがって、通路に「駐停車禁止」と表示することは、規約に抵触しないと考えられる。
３．理事会としては、上記１．および２．より駐車場の通路に「駐停車禁止」と
　　表示することは保存行為であると判断し、実施を決議したものである。

[70: 石の上にも理事３年]

遅レスですが
＞なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。
これは金額だけじゃなく工期も確認されたほうがいいでしょう。
機械式駐車場でしょ？
工期（乾燥など使用可能になるまで）の間、駐車場への出入りが不能になると思います。
その間の代替地の確保も台数によっては困難なんじゃないかと。

また部分的にアスファルト敷いても継ぎ目などができて、完全には回復できないと思いますよ。
費用負担の問題もあるけど、総合的に利用者の不便が小さいものを選択してください。
個人的には回復工事費も結局、組合負担になると思ってますし。

[71: 匿名]

80万かけて消すか、そのままにするか総会議案にしたら
そのままにする方が通りそうだけどね。

工事期間中に機械式駐車場は使えないわ
お金はかかるわ、反対派の言ってることを
実現したところで誰が得するのって感じ。

やっちゃったプロセスは稚拙だったかも知れないけど、
総会で最も支持される選択肢は現状維持になる可能性もある。

そのへんの柔軟性がスレ主に全く感じられないが
もう反対反対で凝り固まっちゃってるんだろうね。

[72: 匿名]

あと、反対派はペイントを消した後で
その場所の迷惑駐停車が相次いだら
今度はどうすんのか考えてるのかな。

もともとは迷惑駐車を防ぐためにペイントしたんだろ。
その対策として別案を出すでもなくとにかく反対だ消せじゃ
お話にならないんじゃね？

[73: スレ主です。]

皆様、様々なご意見ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

No.69 匿.名さん　
２の部分の解釈ですが、
法で言う「駐車禁止」と規約内の「駐車禁止」では意味合いが異なり、規約内の「駐車禁止」には「停車禁止」も含まれている。
という意味でお書きになられていると私は解釈したのですが、合ってますでしょうか？

[74: 匿.名さん]

>>73 スレ主さん

あくまでひとつの考え方（屁理屈？）を示したものです。

補足すると、
ａ．道路交通法では、客待ち（人待ち）のために継続的に停止すれば駐車となる。
　　また、貨物の積卸しのための停止で５分を超えない場合は停車である。
ｂ．しかし、現実の場面において、人待ちの駐車であっても止むを得ないケースもあれば、
　　５分以内の貨物の積卸しのための停車であっても迷惑行為となるケースもある。
　　果たして、駐車と停車を厳格に区別する必然性があるのか？との疑問がある。
ｃ．そこで、規約における「駐車禁止」は、「駐車・停車に拘らず、駐車場の利用
　　（自動車の入出庫）に付随する必要かつ合理的な自動車の停止以外は控えましょう」と
　　いう意味であると解釈した。
ということです。

[75: スレ主です。]

No.74 匿.名さん　

＞あくまでひとつの考え方（屁理屈？）を示したものです。
了解しております。
なるほど、こういった解釈もできるわけだ。と感心しながら読ませていただきました。

補足までしていただき感謝いたします。

[76: 匿.名さん]

>>75　スレ主さん

コメントありがとうございました。

実は、スレ主さんから、規約に定める「駐車禁止」の文言は、道交法に定義する
「駐車」と同義であり、如何なる「停車」も禁止されていないとの主張も予想され
ましたので、別の視点（避難経路の確保および共同の利益の増進）からも検討して
いました。
参考までに記しておきます。

つぎの者が行う入出庫に付随しない停車（たとえば、入出庫はしないが、常に駐車場の
通路に自動車を停車させて荷物の積卸しをするなどの行為）は認められるべきか？
　イ　駐車場を使用する権利を有する者
　ロ　駐車場を使用する権利を有しない者
　　　1) 居住者であるが駐車場使用契約を締結していない者
　　　2) 外部の第三者
いずれの者による「停車」であっても、駐車場専用通路としての通常の用法であるとは
言い難く、避難経路の確保に支障をきたすおそれのある行為および共同の利益に反する
おそれのある行為であると推測できる。
したがって、通路に「駐停車禁止」の表示をすることは、区分所有法２６条に定める
管理者の保存行為として是認されるべきものと考えられる。

【「駐停車禁止」の表示についての整理】
　・「駐車禁止」の部分・・・規約の定めによるもの
　・「停車禁止」の部分・・・避難経路の確保および共同の利益の増進に関する注意喚起

[79: 匿名さん]

区分所有者が同意する論理と文章力のみが求められること。

[82: 匿名]

本論からはズレてるが、正しい理解だよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[85: 契約済みさん]

スレ主の目的が不明確なのですが
①ペイントをただ消したい
②理事会の手順が正しくないことにたしいて訴えたい

①の場合、実行した人はあくまでマンションのことを考えたやったわけで、これに対して個人賠償をしたら、次から理事長になる人は、緊急なことがあっても何もしなくなるでしょうね。
②の場合は、もっと理事会に対してもっと手順の勉強をさせれば済む話です

第３者からみると、反対派の人は、自分たちに許可なく実行されたことに対して、怒っていてそもそも本質的な議論になったいない気がします、迷惑駐車が多い中、その対策は必要なわけで、ペイントは残した上で、今後の管理組合の運営方法を話し合うのが一番建設的だと思いますけどね。

[86: 契約済みさん]

↑
反対はの人は、理事会に対して要求するだけではなく、自分たちで対策を示すべきです。
批判することは簡単ですよ。批判するほうは後だしなのですから。

①迷惑駐車に対する別の対策を示す
②これが緊急ではなかった理由を明確に示す
③危険性が増した理由を明確に示す

逆に論理的なデメリットがないのであれば、理事会の決定は尊重すべきですね
少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから

[87: マンカン理事長]

＞＞少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから
どんなひとかなんて事前にはわからない。案件ごとに是々非々で対応すべきことである。
スレ主の問題意識は極めて健全だとおもう。

[88: スレ主です。]

色々なご意見ありがとうございます。
私自身の疑問はマンカン理事長さんがご提示いただいた解答でほぼ解決しております。また、匿.名さんの理事会の理由付けも感心しながら拝読いたしました。
ありがとうございます。

その他返答はしておりませんが、全て参考にさせていただきます。
ありがとうございます。

[89: 匿.名さん]

スレ主さん
「知者不言　言者不知」という言葉がありますが、わたしは知者では
ありませんので、もう少し書いてみたいと思います。

本質的な問題は、理事会が通路の利用方法に関して、
「（入出庫時の停車であっても）停車場所は転回部分とし、１５分以内の
停車に限る」という運用方法を示したことであると考えます。

この問題に関し、現段階におけるスレ主さんの理事会に対する対応策は、
１．理事会が示した停車に関する運用方法の問題点を指摘し、「この運用方法は
　　適用されない」ことを理事会名で居住者に知らせることを求める。
２．駐停車禁止のペイントの横壁に「ただし、駐車場利用者による入出庫に必要な
　　停車は認められています。」と掲示することを求める。
３．今後、新たに運用方法を定める場合は、総会決議が必要であることを確認する。
ことだと思います。

[91: 購入検討中さん]

ペイント必要性の問題と、決定プロセスの問題は分けて議論すべきだと思います。
おそらく反対派の中には、どちらかにしか反対していない人も居られると思います。

まず、ペイント自体の必要性の議論をすべきでしょうね。とりあえず決定プロセスについては、保留にして。

少なくとも安全性の問題については、私達のマンションでも理事会の決定を尊重しています。
なぜなら、見た目などを気にされる方がいて、総会では否決される可能性がある場合でも安全性を優先すべきだからです。
このような問題の場合、総会では、別の対策についての意見を募りますが、賛否はとりません。
（簡単にいうと代替案がない場合は、賛成とみなすことにしています）

[92: マンカン理事長]

スレ主は安全性とか興味ないと思う。ペイントしたからといって従うわけじゃないから。
だから、そういう議論するわけない。参考にします、ってコメントするだけでしょ。
なんか丁寧な人だから。

[93: スレ主です。]

皆様の意見は全て参考にいたしております。

質問についての返答等には返答いたしておりますが、それ以外のご意見などについては基本的に返答いたしません。
参考にしていないわけではございませんので、引き続きご意見はお書きいただけたらと思います。

[94: スレ主です。]

No.92 マンカン理事長 さん

議論したくないわけでも、興味がない訳でもないのです。
時間に余裕があれば自分の意見を載せたいのですが、現時点では、その時間が取れません。
なので、スルーしております。
お察しいただけると。

[95: 検討中の奥さま]

まず、９１さんの意見と同じで反対派の人の意見が、様々あり、不明確です。
反対派の人がとったらアンケート内容が不明ですので。

①そもそもペイント自体に反対
②ペイントは最悪認めてもいいが、停車禁止に反対
③決定プロセスに反対

これをトータルとして、反対意見として処理すべきではないでしょうね。反対に対する論点が違うので。

反対派のほとんど人が②の気がします。つまり、最悪「駐停車禁止」を「駐　車禁止」に変える（停の字だけ消す）か、ペイントはそのままだが、運用的には停車を認めれば、いいだけの気がします。

③については、別議論にすべきだと思います。
（このケースの場合、少なくとも個人賠償請求はしないほうがいいでしょうね。）
決定プロセスが不正なので管理組合として、一度ペイントを消して、問題に対して、再度議論して、その結果再度ペイントをしたら馬鹿みたいですので、まずペイントのみについて議論すべきでしょうね。

[96: 匿.名さん]

さて、バーチャル世界の話ですが、
わたしが今期の理事長であれば、利益衡量の観点から解決策を探り、
つぎのような説明をして事態の収束を図ると思います。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
>>76 に記載した内容であると理解しており、理事長（管理者）が複数理事に相談した上で
実施した保存行為であると認められる。理事長が実施する保存行為は、必ずしも理事会の
承認を必要としないが、念のため、工事実施後に開催された理事会において、理事長が
詳細を説明し、承認を受けたものと判断ができる。

＜アンケート調査について＞
理事会が実施したものではないのでコメントは控えるが、結果は真摯に受け止めなければ
ならない。
ただし、今期の理事会としても、安全性を蔑ろにしてまで、利便性を優先させることは
容認できない。あくまでも安全性の確保が最優先であると考えている。

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法の変更については総会決議事項であり、理事会の決議を経て総会議案として上程
されたものであると認められる。
しかし、総会において審議が紛糾したため、議案上程者である理事会が当該議案の取り下げを
している。したがって、現在、この利用方法は適用されていない。
この旨は今期の理事会として居住者に別途案内をする予定である。
今期の理事会としては、今後も検討を継続し、より良い利用方法があれば改めて総会議案と
して提案したい。

[97: 匿名さん]

↑高齢マンカン士全般に言えるけど、冗長で読みにくい文章が得意だよね。

[98: 匿名さん]

要領が悪い。

[99: 購入検討中さん]

96さんの意見に賛成ですね
運用方法のみを再議論すればよいだけということになる。

＜「駐停車禁止」のペイントについて＞
理事会の手続きは特に問題ない。

＜アンケート調査について＞
結果は、真摯に受け止めるが、反対理由が、理事会として了承できない

＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞
利用方法としては、議決されなかったため、妥協案を提案すべき。
現状ペイントの内容は、無効とされている。

例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
（これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

＜個人賠償について＞
理事会の手続きが、一脱していない限り（少しぐらいの不備があっても）、これは請求できないでしょうね。
これを実施すると、次から理事会は機能しなくなるでしょうし。
ペイントを消したいなら、総会議決で費用承認を取るか必用があるでしょうね。
（もしくは実施のみの承認を取り、反対者で費用負担する）

また、特に安全性に関しては、別の対策がない限り、反対すべきではないでしょうけどね。

[101: 申込予定さん]

> 例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
> （これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね）

これで、再度議決をとって終了でしょうね

そもそもスレ主の意見として、決定過程に問題があるのでペイントを消したいということ自体が論理がおかしい。

再度、ペイントに反対なのか決定過程の問題を追及したいのかを明確にすべきでしょう。

[116: 匿.名さん]

スレ主さん

そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、
いかがでしょうか？

そうそう、今更ではありますが、３点ほど確認をさせてください。
１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、
　　総会において承認されている。
２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として
　　監査報告をしている。
３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、
　　「管理規約」に記載されている。
という理解でよろしいでしょうか？

[117: 匿名さん]

スレ主さん

避難路にあたるので、との理事会からの説明があったようですが、
その事実を理事会がどのように確認したのか、管理会社及び売り主の
認識を確認した方がいいと思います。

築4年とのことなので、原始規約からの変更はまだないと思います。

ペイントについては、駐車場利用者は停車を認めるといった
後付けの曖昧な内容ならば、現状復帰した方がいいですね。

[118: スレ主です。]

No.116 匿.名さん

＞＞そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、
いかがでしょうか？

現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。なので、自身の考えを述べるのは控えております。
ご了承ください。

＞＞１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、総会において承認されている。

承認されておりません。ペイントの案件が含まれている議案であった為、同時に取り下げとなっております。


２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として監査報告をしている。

その通りです。


３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、「管理規約」に記載されている。

管理規約・使用細則の両方に１箇所ずつ、合計２箇所の記載があります。記載部分が管理規約に当たるのか、使用細則にあたるのかは管理会社に確認済みです。

[119: 契約済みさん]

> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。

でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。
監査報告でとりえあず適正とされているなら、理事会の手順には問題なかったと判断されたということですね。

あとは臨時総会で否決された場合、
①運用方法でカバーする
②再度現状復帰費用の議決を取り、現状復帰させる

の２通りしかないと思われますけど。
他の人もいわれていますが、理事会の手順がおかしいから、ペイントを戻すというのは論理が飛躍しすぎです。
それは別議論ですべきですね。

また危険性を増したとありますが、それに対しては、論理的説明がありますか？

それに７０％反対とありますが、停車程度のことでそこまで反対される方がおられるとは不思議です。
アンケート内容に、あなたが主張されるような理事会の手順が間違っているといった記載をして反対に誘導されていませんか？？
その場合、臨時総会で理事会側がきちんと説明した場合、不信感を買われて賛成に変わる人が続出する可能性があるのでお気を付けください。

[120: スレ主です。]

> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。

＞でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。

質問はスレトップの「メインの質問です。」のところですから、既におおよその回答はいただけたと思っております。
他の件についての質問にはお答えはしておりますが、意見を述べ始めると議論に発展します。そうしない為にあえて控えております。議論するだけの時間はとれません。ご了承ください。
アドバイスしたいが想像では書けないという事であれば、ご質問いただければそれに対する回答はいたします。また、頂いたアドバイスはこれからの参考にしていきます。

[121: マンカン理事長]

相手にしなくていいと思いますよｗ＞スレ主

[122: 匿名]

もはや、自分の意見すら明らかにしない
スレ主のほうが相手にされてないわけだが。

[123: 匿名さん]

ってか、スレ主は意見いわなきゃだめだよね。

[124: 匿名さん]

理事を選んだのは誰かしら？

[125: 匿名さん]

>>124
普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

理事に選ばれたから、何でも委任されたと思ったら、
間違いだね。

[126: 匿名]

>>125
輪番制で選ばれて互選でなった理事長でも
保存行為を全権委任されちゃうんですけどね。

[127: 契約済みさん]

> 普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
> 管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

まぁこの理事の範囲が難しいんだけどね。
なんでもかんでも総会決議を待ってたら、何にも決まらないし。

まぁ今回の件を聞く限り、停車するかどうか以外は、理事承認で問題ないと思いますけどね。

停車に関しても、今まで駐車して迷惑な車があった過去があり、停車も同等であると理事としては考えた。
機械駐車の車待ちの場合のみ、許容するというなら、反対派は何について反対しているのかが不明です。

[128: 匿名さん]

>>127
なんだか、いまさら「降り出しに戻る」ような発言で・・・
今一度、スレの流れを読みなおして、ご自分の投稿の誤りをご自分で見つけてください。

[129: 匿名]

結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

初めて来た人の多数がそう感じるということを
スレ主はじめ反対派が少しでも理解できれば、
自分たちがいかに目的のない妨害行為をしているかが
理解できると思いますよ。

[130: ご近所さん]

> 結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

そうだと思いますよ。
スレ主さんは、複数の問題点を1つで議論しようとしているから問題がでると思います。

結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
これが、否決された場合に、ではペイントを消すか運用でカバーするかの議論になる。

それ以外の理事承認問題については
・少し問題はあるが、最終的に理事会承認を得て、監査もＯＫを出している
・避難経路問題というある程度納得できる緊急性を有している
もちろん人によっては賛否両論あるでしょうが、停車問題とは別の内容なのに、これを含めて停車の問題を議論しているから、おかしくなっていると思います。
そもそもこの問題は、対策が異なりますから。

[131: 匿名さん]

＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
ぜんぜんわかっていないんじゃ？

[132: 契約済みさん]

> ＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
> ぜんぜんわかっていないんじゃ？

ではなにが本質的問題なのですか？
まさか理事の承認の手続きなんて言わないですよね？

[133: 匿名さん]

>>132
まずは、スレのテンプレを読もうよ。
＞最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
について、ご回答をどうぞ。

[134: ご近所さん]

>> 最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
> について、ご回答をどうぞ。

これについては、もう解決してるんじゃないの？？
追認であろうと、理事会承認を得て、監査ＯＫになっている。今後改善の余地はあるが、個人賠償するほどの内容ではない。
（おそらく裁判を起こしても、スレ主が負けると思いますけどね。）
また他の人が言っているように理事承認の手続きを問題視するなら、その内容は関係なく議論すべきである。

そもそもこの部分を問題視するのであれば、論点が違う。
駐車の有無やペイントの有無は関係ない。アンケートすら無意味である。
だから、すれ主が、どっちに反対しているのかが不明なのです。

アンケートなどでは、ほとんどの住民は、駐車について反対しているが、スレ主は、理事承認の手続きを問題視しているように見える。

[135: 匿名さん]

高齢マンカン士はしつこすぎ！

[136: 購入検討中さん]

私達のマンションでも似たようなことがあったので、理事承認の範囲をもう少し細かく設定しましたよ。
総会承認もしくは、アンケート実施を必要とする内容としては
・1万円以上のものを購入（電球、紙、インクなどは、理事承認で購入可能）
・工事を含むもの（現状復帰するのに費用を要するもの）

この2点は、基本的に理事承認のみでは、実施できないことにしています。
例外として、
①雨漏りなどの被害が広がる可能性があるもの
②ＥＶ、防犯カメラなどの故障（使用上、防犯上著しく問題があるもの）
③事故が発生した場合、もしくは事故が発生する可能性が高いと判断された場合

ただしこの内容も、掲示板などにでの通知は必須で、応急処置で一時的に対応できるなら、とりあえず総会まではそれで対応ということになっています

[137: ご近所さん]

> 高齢マンカン士はしつこすぎ！

論理的反論をお願いします。

[138: 匿名さん]

>>136さん
理事会承認事項のガイドラインをたてることには、おおいに賛成ですが、
示された内容だと、非常に曖昧なままであまり変わりがないように思えます。

明らかな基準として、金額基準を設けるのも非常にわかりやすいと思うのですが、
「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？
うちの場合、共用部電球など消耗品は一定のストックもしてるので、たいていまとめ買いです。
また、共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。

①②③のように具体例を出すほど、それに伴う言葉の定義（条件）が必要になりませんか？
例えば、
　事故とは、何を意図するのか？
　事故の拡大の可能性は、誰が判断するのか？
結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？

[139: 購入検討中さん]

１３８さん
もちろん、曖昧な部分は残りますが、基準を設けることにより、もう少し理事会が気をつけるという点が向上されましたよ

> 「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？

これは、とりあえず単品の金額になっています。

> 共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。

こういうものは、購入する前、つまり前の総会の予算計画にすでに含めていますので、事前承認を取った形になっています。

> 結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？

もちろん。ある程度はそうですかが、現状の曖昧な規約よりは、良いと思いますよ
そして、完璧なものは無理ですが、年々改善はしていく予定です。改善していく仕組みを作ることが大切だと思います

[140: 匿名]

しょっちゅうアンケートきそうだなｗ

[141: 匿名]

ある程度理事会にまかせないとうまくいかないよ。

潜在的文句言いはかなり多い

[142: 匿名さん]

小規模だと理事会といっても２～３人の個人の判断になりそうだけど、
一定の住戸数なら、理事は４～１０（大規模だとそれ以上）いるでしょ。
定例理事会の中で、それらの人達の意見や賛否をとるんだから、その人達の常識と良識に委ねるしかないね。
このスレタイのように、稀に事後承認できない事案もあると思うが、それは「事故」(笑

ま、ガイドラインは無いより有ったほうがいいし、
アンケートも無いよりは有ったほうがいい。＜コストはかかるが。

[143: 匿.名さん]

>>136 >>139　購入検討中さん

素朴な質問です。よろしければお答えください。
イ　マンションの規模（住戸の数）は？
ロ　理事長を含めて理事の員数は？
ハ　管理規約との関係におけるこの取扱い（ガイドライン）の位置付けは？
ニ　レスの中に「理事承認」という言葉（>>127 >>132 の「契約済みさん」や、
　　>>130 >>134 の「ご近所さん」も使用）が出てきますが、
　　「理事会の承認」の意味でしょうか？　また、一般的な言葉でしょうか？

[144: 購入検討中さん]

139ですが

> イ　マンションの規模（住戸の数）は？
１００戸です

> ロ　理事長を含めて理事の員数は？
５人です（理事含めてです）

> ハ　管理規約との関係におけるこの取扱い（ガイドライン）の位置付けは？
ガイドラインは、強制力はありませんが、一つの基準として作成しました。

> ニ　理事会の承認」の意味でしょうか？　また、一般的な言葉でしょうか？
一般的かどうかはわかりませんが、よくつかわれていますよ。

>　しょっちゅうアンケートきそうだなｗ
年２回ぐらいですかね。
修繕計画や消耗品などはその前の総会で承認とれていますし、それ以外で１万以上の購入物や工事はそんなにありませんよ。総会まで待てる内容は総会まで待ちますし。

[145: 入居済み住民さん]

＞理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
＞後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

駐車場のペイント工事等、修繕・補修等に関する事項が管理規約の理事会決議事項に規定されているかどうかだ。
もし規定されてない、理事会運営内規もないなら理事会決議は不要。懇談会でも飲み会でも、好きな会合で決めればよい。
当然、総会での追認の必要もない。

[146: 匿.名さん]

>>144　購入検討中さん

お答えくださり、ありがとうございました。
イ・ロ については、理事会の開催（招集 ⇒ 開催）が迅速に
行われるのかな？
という素朴な疑問から質問をさせていただきました。
ハ については、管理組合においてオーソライズされたものではないと
理解しました。
総会決議を経た理事会運営細則であるとのお答えであれば、理事長の
専決事項である保存行為を一部制限しているような内容も含まれていると
感じていましたので、つぎの質問を予定していました。

たとえば、
居住者から階段の手摺りが一部ぐらついているとの連絡があり、理事長は
業者を呼んだ。
業者から、「ぐらつきの直接の原因はボルトの緩みです。締め直せば、
取り敢えずこのぐらつきは止まります。しかし、アンカー部分の
コンクリートに僅かなクラックがあり、手摺りに強い力が加われば、
アンカーと共に抜ける可能性がないとは言えません。この補修工事を
すると３万円掛かりますが、どうしますか？」と言われた。
この場合、理事長はガイドラインに従うとすれば、
どのような対応をすればよいのか？

[147: 購入検討中さん]

> イ・ロ については、理事会の開催（招集 ⇒ 開催）が迅速に行われるのかな？
まぁ少なくとも月１回は開催されています。

> ハ については、管理組合においてオーソライズされたものではないと 理解しました。
総会での通知および承認はもちろんしていますが、管理規約には記載せず、理事会運営ガイドラインとして別途あります

> 業者から、「ぐらつきの直接の原因はボルトの緩みです。締め直せば、

少なくとも、ボルトは締めます。次に程度の問題を確認します。あとその階段の利用状況。
総会がすぐあるなら、その階段の手すりにもたれれないように何かガードを置くなどの応急処置をするかもしれませんが、おそらくこの場合は、安全上の問題として、理事会承認で修理すると思います。
ただし、掲示板などでの工事実施の通知は、すぐに行います。
保全行為に関しても、急ぎではないと判断された場合、すぐに行いません。ついでに違う設備交換などができれば検討したいためです。

このポイントとして、
①すでにある設備の修理であり、何かを修正する工事ではない。
②抜けた場合、大事故になる可能性がある

[148: 匿.名さん]

>>147
購入検討中さん

フィクション劇場の続きです。

真面目な理事長は、ガイドラインに従って補修工事の理事会承認を得るべく、
理事会の招集をし、理事会の日を待っていた。
しかし、理事会の日が来る前に運悪く人身事故が発生した。
理事長に対して、被害者はつぎのように主張してきた。

どのように反論しますか？

１．補修工事は明らかに緊急性を要する保存行為であり、管理者の専決事項である。
　　したがって、理事長は業者に補修工事を直ちに依頼すべきであった。
２．補修工事を実施するにあたって、理事会の承認が必要であるとする合理的な
　　理由はない。
３．理事長の過失（手摺りが外れて事故が発生する可能性を十分予見できたにも
　　かかわらず、結果を回避する義務を怠った）により発生した事故であり、
　　理事長には不法行為責任がある。
４．この見解に異議があるのであれば、根拠を明確にした納得のいく説明を
　　もって反論せよ。

[149: 購入検討中さん]

> ２．補修工事を実施するにあたって、理事会の承認が必要であるとする合理的な理由はない。

合理的理由というか。必須事項だと思いますけど。費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。

まず、緊急性がたかければ、できるかぎり早急（その日）に理事会を招集しますが、不可能な場合は、私達は場合は電話で確認だけして、それをもって理事会承認とするので、最悪数時間で終わります。このあたりは臨機応変にしますよ。

また、それが無理な場合は、危険であることを知らせる張り紙などによる対策もできます。
少なくとも、工事などはその場（正式見積もりもなし）ではできないので、結局この対策は必要になると思いますけどね。

[150: 匿名さん]

法律と言うのが解ってないのが出てきたな！No.148の様な。