判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。
マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。
参考になるように少し細かいことを書いておきます。
ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。
理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。
ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど
最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。
この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？
わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。
[スレ作成日時]2012-05-30 22:56:55
注文住宅のオンライン相談
理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認
| No.151 |
by 匿.名さん 2012-06-15 20:12:59
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削除依頼
>>149
>合理的理由というか。必須事項だと思いますけど。 >費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。 区分所有法２６条に規定する管理者の保存行為について 「保存」とは、共用部分等を維持すること（共用部分等の滅失・毀損を防止して現状の維持を図ること）である。１８条１項但し書の保存行為と同様に、理事長の成し得る保存行為は緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解される。たとえば、エレベータの点検や階段室等の破損箇所の小修繕等（具体的には、業者との必要な契約の締結や費用の支払い等）は保存行為に属する。 （コンメンタール マンション区分所有法より抜粋） |
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|---|---|---|
| No.152 |
全ては管理規約に従うことだろう。
管理規約には理事長の専決処分がれている。 それ以外の修繕関係は特に別途決裁規定とか理事会細則が無い限り理事会決議は必要ない。 後は社会常識的な判断と個々の管理組合の事情により決めればいい。 消しゴム1コを買うにも理事会決議が必要か？それを決めるのが決裁規定である。 一番分りやすいのは金額により決裁規定を作ることだ。 |
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| No.153 |
わかってないですね。そもそも専決なんて用語は地方自治法の用語で民法、区分所有法、管理規約には出てきません。
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| No.154 |
たぶちゃん、おひさ。
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| No.155 |
専決という用語は地方自治法で使われるときと
自治体の決裁基準とかで使われるときで意味が違うことがあるよ。 だから冒頭で用語の定義から入ってるんだが、 管理組合における理事長の専決事項ってなんなんだい？ 規約は管理組合で少しずつちがうだろうから、標準管理規約と区分所有法前提で お宅さんらの言う「専決」とは何を意味してるんだ？ |
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| No.156 |
自治体で言う専決処分とは議会を通さない首長の決裁。
管理組合に当てはめると理事会を通さない理事長の決裁のことだろう。 |
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| No.157 |
もっと素人に分かるように説明出来ないの？
どっかからの引用ばっかりなら猿でも出来るわ。 |
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| No.158 |
決裁とは何を意味してる？注文書への署名捺印かい？そもそも決裁という言葉も管理規約に出てこないよｗ
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| No.159 |
＞＞費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。
支払い指示書に理事長だけハンコ押しても管理会社が支払いしないから。 そもそも理事長が銀行印持ってないと思うよ。支払い指示書に基づいて 銀行印もってる理事が銀行印押す。 「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は理事長やったことないからわからないんだよ。 実務上、理事長単独ではむりなんだよね。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159
うちWEB承認支払い決済なんですが・・・・ |
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| No.162 |
君たち、法律のほの字も知らず騒ぐの止めようじゃないか？
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| No.163 |
そう思う。
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| No.164 |
> 管理規約には理事長の専決処分がれている。
> それ以外の修繕関係は特に別途決裁規定とか理事会細則が無い限り理事会決議は必要ない。 管理規約に、理事単独で決裁できる内容が記載されているのですか？ 私のマンションにはありません。費用がかかることは最低でも理事会決裁になります。 ただし、運用上、最初に単価の安いもので事務用品（内容をリストアップした上）の購入に関しては、1年分の予算承認をして、その範囲内であれば、理事長単独で購入可能としています。 |
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| No.165 |
災害や事故時の緊急復旧に関わる支出は理事長の専決処分である規定が普通はある。
そうじゃないと総会を開いて修繕積立金の取り崩しをしなければならない。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
第47条第4項、暗記しとけ。
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| No.168 |
＞＞第47条第4項、暗記しとけ。
おたくの規約はしらないよｗ。 現状の標準管理規約はこちら。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf#search='標準管理規約' ４７条４項って建て替え決議ですけどｗ |
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| No.169 |
マンカン理事長は、
ガバナンスじゃなく、ガバナントなんですよねえ |
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| No.170 |
これだな。専決処分の典型例は。
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| No.171 |
１７０さん
それはわかりますが。。。。 災害時は特殊なので、とりあえず置いといて。 事故のケースが微妙で、どこまでが緊急性があるかが判断が難しいため。 普通は、電話ぐらいで理事会の半数ぐらいは了承とりますけどね。完全に理事長のみでの専決をするのは、よほどのことだと思いますけどね。 |
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| No.172 |
緊急時の修理って前払いなのかいｗ？ちょっと考えたらわかることだと思うが。。。
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| No.173 |
> 緊急時の修理って前払いなのかいｗ？ちょっと考えたらわかることだと思うが。。。
前払いではないが、契約はしてしまうから一緒ですよ。支払いではなく、契約野問題です。 契約しておいて、あとでなしでしたは、通じないですよ。少なくとも違約金は発生しますし。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
その規約はどっかのマンションのローカルなやつでしょｗ。ばかばかしい。。そう書いてあろうがなかろうが
保存行為は誰だってできる。区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ ＞＞１７０、１７３ |
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| No.177 |
>>176
お前、論理が破綻してるな。負け惜しみは見苦しい。 |
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| No.178 |
「事務管理」？
そんな勘定項目はない。 |
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| No.179 |
＞その規約はどっかのマンションのローカルなやつでしょ
マンションの管理規約ってみなローカルなんだけど。 |
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| No.180 |
＞＞「事務管理」？
＞＞そんな勘定項目はない。 民法の事務管理を知らんとは、ハズカチーひとだねｗ ＞＞第47条第4項、暗記しとけ。 ＞＞マンションの管理規約ってみなローカルなんだけど。 これこそ論理の破綻であろう（失笑） どうせたぶちゃんだろう、もうやめといたら？ |
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| No.181 |
区分所有者が勝手に保存行為やっても理事長も会計も決済しないから自腹だよ。
場合によっては同じ日に理事長が頼んだの業者と鉢合わせしたり、重複工事をして現状回復費用を請求されることもあり得る。 |
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| No.182 |
一部の理事が管理会社と組んで理事会決議や理事長承認なしに修繕工事を発注してたことが発覚した。
これは自腹だ。管理費から支払う理由はない。 現在、損害賠償請求に向けて水面下で組合員グーループが訴訟準備を進めている。 |
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| No.183 |
修繕工事は保存行為ではなく狭義の管理行為
保存行為は区分所有者単独でできます。管球交換などが典型例 |
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| No.184 |
＞区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ
論理が破綻してるからやめれ、エセ理事長よ！ 住居不法侵入（刑法第130条）でしょっ引かれる前にマンション敷地から退場することだ。 |
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| No.185 |
事務管理の意義を知らないのだから話にならない。
法律は体系だてて勉強しないとね。 できれば憲法から |
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| No.186 |
語るほど ＭとＮとが 消えていく （大阪 ＭＡＮＫＡＮ 協会）
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| No.187 |
勘定項目のこと行ってるのだと思う。
「事務管理」みたいな対極的な勘定項目だとドンブリ勘定になる。 |
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| No.188 |
うちの会計には事務管理費は規程されてないから払わないよ。
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| No.189 |
事務管理と法制度 [編集]法律上の義務がない者が好意的に他人のためにその事務の管理を始めることで事務管理は開始される。事務管理の法律上の扱いについては、民法のように必要最小限度の範囲において合法的に扱う場合のほか、遺失物法4条や水難救護法24条2項などのように事務管理の奨励を図っている場合、水難救護法2条1項や船員法14条などのように事務管理を義務として定めている場合があるとされる[1][2]。
民法上の事務管理 [編集]事務管理の当事者間の関係について、民法は相互扶助の観点から、管理者が管理を始めた場合には原則として事務の性質に従って最も本人の利益になる方法で本人が管理できるようになるまで管理を継続する義務（700条本文）などを定め、その一方で本人に対しては管理者に対して有益な費用を償還する義務（702条1項）などを定めている。 事務管理の法的性質は準法律行為であり、無効や取消しなど法律行為を前提とする規定の適用はない[3]。事務管理者の行為能力については、不要説、必要説、117条2項類推適用説が対立する[4]。 事務管理は他人のために一定の行為を行うという点において委任契約と類似しており、民法は事務管理には委任の規定の準用があるが（701条）、委任では特約により報酬を請求することができるのに対し、事務管理では報酬を請求することはできないとされている点などが異なる[5]。 事務管理の成立要件 [編集]民法上の事務管理の成立要件については697条1項に規定されている。民法697条の「義務なく他人のために事務の管理を始めた者」を管理者と呼ぶが、民法697条でいう「他人」は事務管理開始後の法律関係においては「本人」と呼ばれる。 1.ある者（管理者）が他人の事務の管理をすること 「他人」は自然人のみならず法人であってもよい（大判明36・10・22民録9輯1117頁）[6]。管理者においては最初から事務管理の相手方たる本人が具体的に誰かを了知している必要はない[7][8]。 「事務」は客観的な点において他人の事務に属するものでなければならず、中性の事務（他人の事務か自己の事務か問題となる場合）においては管理者の管理上の意思について判断する必要がある[9][10]。事務の内容は法律行為か事実行為か、また、継続的か単発的かを問わない（大判大8・6・26民録25輯1154頁）[11][12][13]。 「管理」は保存行為・管理行為はもちろん、処分行為をも含むが処分行為が有効とされるためには本人の追認を要する（大判大7・7・10民録24輯1432頁）[14]。 2.事務の管理について管理者に私法上の義務が存在しないこと 私法上の義務があるがそれを超える場合には、その部分について事務管理が成立しうる[15]。管理者に公法上の義務が存在する場合にも事務管理は成立しうる[16][17]。 3.管理者が本人のためにする意思をもっていること 事務管理意思と呼ばれることもある[18]。主観的に管理者において自分のためにする意思が併存していても差し支えない（大判大8・6・26民録25輯1154頁）[19][20]。 4.管理者による管理が本人の意思又は利益に適合したものであること 本人の意思・利益に適合しなければ事務管理は成立しない（通説。700条但書参照）[21][22][23]。事務管理時の事情により判断される（大判昭8・4・24民集12巻1008頁）。 事務管理の継続中にこの要件を欠くことが明らかとなったときは原則として事務管理を中止しなければならない（700条但書）[24][25]。ただし、自殺しようしている人を救助する場合など、本人の意思が公序良俗・強行法規に違反するものである場合には、その意思にかかわりなく事務管理は成立しそれを継続できる（大判大8・4・18民録25輯574頁）[26][27][28][29]。 なお、事務管理の成立要件を欠く場合にも本人の追認により有効な事務管理となる（後述の管理者が第三者に対して無権代理行為を行っていた場合とは理論上異なるとされる）[30]。 事務管理の効果 [編集] 違法性阻却 [編集]事務管理の中心となる効果は違法性の阻却であり管理者に不法行為は成立しないことになるが、これは民法が事務管理を債権発生を認める合法的な一個の制度として定めていることからみて当然とされる[31][32][33]。 なお、管理者が事務管理にあたって本人ではなく第三者に損害を与えたときは、管理者の不法行為責任の問題となり、本人は当然には責任を負わない[34]。 管理者の義務 [編集]事務管理義務 事務管理の管理者は、その事務の性質に従い、最も本人の利益に適合する方法によって、事務管理をしなければならない（697条1項）。また、管理者が本人の意思を知っているか、あるいは、これを推知することができるときは、その意思に従って事務管理をしなければならない（697条2項）。 事務管理における管理者の注意義務の程度については、緊急事務管理における注意義務については特則が設けられており（698条）、この反対解釈から通説は緊急事務管理以外の通常の事務管理において管理者は原則として善管注意義務を負うものとしている[35][36]。 事務管理開始通知義務 管理者は事務管理を始めたことを遅滞なく本人に通知しなければならない（本人が既にこれを知っている場合を除く）（699条）。この義務に違反した場合には管理者は債務不履行責任を負う[37]。 事務管理継続義務 管理者は一度管理を始めたら、原則として本人またはその相続人若しくは法定代理人が管理をすることができるに至るまで、事務管理を継続しなければならない（700条）。 例外的に継続が本人の意思に反するか、本人に明らかに不利な場合は管理継続は許されない（700条但書。ただし、緊急事務管理については管理継続しうる場合がある）。この義務に違反した場合には管理者は債務不履行責任を負う[38]。ただし、先述のように、自殺しようしている人を救助する場合など、本人の意思が公序良俗・強行法規に違反するものである場合には事務管理を継続できる（大判大8・4・18民録25輯574頁）[39][40]。なお、その性質上、事務内容が一回で終了するもの（債務の弁済など）については事務管理継続義務は妥当しない[41]。 委任の規定の準用 委任の規定のうち報告義務（645条）、受取物等引渡義務・取得権利移転義務（646条）、金銭の消費についての責任（647条）の規定が準用される（701条）。 管理者の権利 [編集]費用償還請求権 管理者には報酬請求権は無いが、本人のために有益な費用を支出したときは、本人に対し、その償還を請求することができる（702条1項）。「有益な費用」には有益費のほか必要費をも含む[42]。また、本人のために有益な債務を負担したときは、本人に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる（702条2項、650条2項）。 ただし、管理者の管理が本人の意思に反するものであったときは、本人は現存利益の限度でこれらに応じればよい（702条3項）。また、有益な費用といえども不合理なほど過大であってはならず相当な範囲に限られる[43][44]。 なお、管理者の報酬請求権が無い点については、医師が偶然倒れていた人を自らの病院に運んで治療した場合の扱いなどに問題となるが、この場合については「有益な費用」として扱うべきとする学説のほか、社会通念上例外的に報酬請求権が認められる場合があるとみる学説もある[45]。 代理権の問題 事務管理の管理人に代理権はなく、無断で第三者と契約を結んだ場合には無権代理（表見代理の要件を満たす場合には表見代理）として処理される（通説・判例。大判大7・7・10民録24輯1432頁、最判昭36・11・30民集2692頁）[46][47][48]。ただし、緊急事務管理などの場合に特殊な法定代理権の成立を肯認する学説もある[49]。追認された場合には事務管理としてなされたものとして扱われる（大判昭17・8・6民集21巻850頁）[50]。 損害賠償請求権の問題 管理者は、本人に過失が無い限り、損害賠償を請求できない（委任者の無過失責任を規定した630条3項を準用していない）。ただし、相当額については有益な費用として扱うべきとの学説もある[51]。 緊急事務管理の特則 [編集]本人の身体、名誉又は財産に対する急迫の危害を免れさせるために事務管理（緊急事務管理）をしたときは、管理者は悪意又は重大な過失があるのでなければ、これによって生じた損害を賠償する責任を負わない（698条）。これは不法行為の違法性阻却事由ともなる[52]。ここでいう「悪意」は通常の用法とは異なり本人を害する意図を指す[53]。 準事務管理の問題 [編集]外形的には他人の事務ではあるが管理者が自己のために管理を行い大きな利益を得た場合に、これを不当利得や不法行為の問題とすると、それぞれ損失あるいは損害が返還・賠償の限度とされるため本人を保護することができないとみて、このような場合には本人のためにする意思は欠いてはいるものの事務管理に準じて扱うことによって管理者に本人に対して利益を引き渡す義務を負わせるべきではないかという議論がある。 準事務管理肯定説 このような場合を準事務管理として事務管理に準じて扱うことにより、646条の準用により管理者は得た利益を本人に引き渡す義務を負うものと解する見解。 準事務管理否定説 このような場合にも一般に管理者の利得は本人にとって不当利得における損失ないし不法行為における損害とみるべきであり事務管理に準じて扱う必要はないとする見解[54][55]。 実際には上のような問題を多く生じるとされる無体財産権の領域では、このような場合に対応するため一定の規定が設けられている（特許法102条2項、著作権法114条など）[56][57][58]。 |
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| No.190 |
話にならんよ
スマホだから匿名で書いてるが 面倒だから 民法の債権編読んでほしいね マンカン理事長 |
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| No.191 |
なんだぁ～
スレの流れとは関係なく唐突にでてきたから、スポーツジムの管理のことかと思ったよ。 ブレまくりだねぇ～。 |
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| No.192 |
須磨穂
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| No.193 |
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| No.194 |
わたしを含めて、みなさんも「事務管理」ぐらいご存知です。
揶揄して書いていることをご理解ください。 大阪 ＭＡＮＫＡＮ 協会理事長の談話： 当協会はやねぇ、良識ある ＭＡＮＫＡＮ 理事長で組織された団体ですよってに、 品性を欠くＡＫＡＮ 理事長 ではアカンのですわ。 |
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| No.195 |
マンカンよりも宅建の方が仕事になるよ。
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| No.196 |
共同住宅に住んだこともない戸建に住んでるマンカンは信用できない。
机上の空論ばかりで管理組合の役員経験もなく実務経験はゼロ。 |
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| No.197 |
＞区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ
請求はできますよ。 ただし、管理組合は、払う義務はないので、払わないでしょうけどね。 ただのたかりとしてしか扱わないでしょうね。 |
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| No.198 |
事務管理なんて区分所有法には全く関係なく、ましてや管理規約とは縁もゆかりもない。
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| No.199 |
なんで通行人が修繕するの？
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| No.200 |
「事務管理」は、今回の件とはまったく関係のない話ですが・・・
たとえば、 マンションの外壁に取り付けてある照明器具が外れ、今にも落ちそうな状態で 危険であった。 そこを通り掛った人がそれに気付き、紐を買ってきて照明器具が落ちないように 外壁の突起部分に縛り付けた。 この場合、その通行人は、マンション管理組合に対して、紐の購入代金を 事務管理に基づく有益費用として償還請求ができる。 ということを言いたかったのだと思います。 |
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