理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

[入居済み住民さん]

判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。

マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。



参考になるように少し細かいことを書いておきます。

ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。

理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。

ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど



最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。

理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？

わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。

[1: 石の上にも理事３年]

>>スレ主
拝見したところ．．．．明らかに．．．．理事会(理事長？）の失態(笑
臨時総会での反対議案も間違いないと思います。
その上で、このあとどうするか？ですね。

残念ながら、管理費で元の状態に戻すのが無難かな。
理事長の責任を追及しても、たぶん何の得もありません。
そういう方を理事長に選任してしまった組合員と各理事の反省箇所でしょう。

別面では、違反駐車がひどいとも推測できます。
勢いある時に、違反駐車への対策も施したいところでしょうね。

[2: 01]

大事なこと書き忘れ。だから「臨時総会での議案が非常に大事！」ってことです。
もちろん、否決議案と改善策議案は分けたほうが無難でしょう。

[3: 匿名]

追認は有効ですよ。

それを認めないと逆に理事会で何も決められないのでは？

毎回きちんと出席しない理事が一番悪いのですが、
それを毎回出席してる理事長の責任にしても仕方ないでしょう。

それに理事会決議が無効でも総会決議が有効なら何の問題もありません。
重要事項は可能な限り総会議案にして通せばよい。

総会で通らなかったらやめればいい。
事後承諾はリスクが高いのでやめるべき。

反対派もなんでもかんでも反対ばかりせず
建設的な提案をすること。そもそもペイントに至った経緯くらいは
現理事長と話し合ったのでしょうか。

急先鋒もいいですが、人を責めるばかりでなく落としどころを探らないと
管理組合としての運用が成り立ちませんよ。

[4: 新米理事長]

理事会の言い分その１
「理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い」
これは間違いです。駐車だけでなく停車も禁止するとなると現行の管理規約には言及されていないことなので、「総会」に諮って規約を改定した後に初めてペイント可能となります。

理事会の言い分その２
「緊急時の避難路の安全を確保するためにペイントが必要」
これは一理ありますが、費用がある程度（万円単位？）かかるでしょうから組合員の同意（臨時総会もしくはアンケート）が必要。

理事会の言い分その３
「外部者の違法駐車多く、クレームもあり、対外部者向けにペイントした」
確かに理事会は早急に何らかのアクションを起こす必要はあった。しかし
手順を間違った。

[5: 匿名さん]

長い文章読む気になれないが、要は内容より形式にとらわれ過ぎ。
理事長の権限内のものは追認で結構。

[6: マンカン理事長]

＞＞理事長の権限内のものは追認で結構。
理事長の権限内のものをなんで追認する必要があるんだい？
現状回復させるべきでしょう。

[7: 匿名さん]

＞＞駐車場内に駐停車禁止のペイント工事
そもそも理事会で決めることではなくて、総会の普通決議が必要だと思いますよ。
民事調停の申し立てで理事会に揺さぶりをかけてみたらどうですか？

[8: 匿名さん]

裁判所での「話し合い」を強調するんですよ。びびって言うこと聞くようになりますよ。

[9: 匿名さん]

調停は，訴訟と異なり，裁判官のほかに一般市民から選ばれた調停委員二人以上が加わって組織した調停委員会が当事者の言い分を聴き，必要があれば事実も調べ，法律的な評価をもとに条理に基づいて歩み寄りを促し，当事者の合意によって実情に即した解決を図ります。調停は，訴訟ほどには手続が厳格ではないため，だれでも簡単に利用できる上，当事者は法律的な制約にとらわれず自由に言い分を述べることができるという利点があります。

http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html

[10: 匿名さん]

ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）を使う方法もありますが、裁判所から呼び出しがくるほうが
理事会はびびるでしょうｗ

[11: 匿名さん]

ようするに、「でるとこでましょか？」って言えばいいんですよ。

[12: 匿名さん]

管理を委任した理事長だろうよ。しかも管理者と規定している筈だ。少々のことは以後気をつけろよで十分だ。

[13: 匿名さん]

＞＞「少々のことは」
理事長、理事会が悪いのではなくて、管理会社の「助言」が不十分なのでしょう。
黙っていると慣例、慣習になってしまうので、民事調停で、裁判所に呼び出す意義は十分にあります。

[14: 匿名さん]

その助言を眞に受けたのは理事長だし、それを選んだのは組合だろうよ。組合に責任ありです。

[15: 匿名さん]

理事会とスレ主の感覚の違いは、裁判所の指導で埋めていくべきものでしょう。
話し合っても平行線ですから、積極的に司法手続きを利用しましょう。
そのほうが決着が早いです。

[16: 匿名さん]

ナチスドイツも国民の熱狂的な支持で合法的に政権を奪取しました。
従って、民意が必ずしも正しいとは言えず、その反省から、近代の憲法では裁判所を役割を徹底重視しています。
同様に、管理組合においても合法的に選出された理事会が常に正しいとはいえません。

[17: マンカン理事長]

「政治」をやると時間がかかるし、対立ができるので、
管理組合においては、マンカン資格取得者、税理士、弁護士、一級建築士、医師、上場企業部長職等の識者による「統治」を目指すべきです。零細建築業者（一人親方）等のガテン系住民が理事をやると混乱の元です。

[18: 匿名さん]

スレ主のところは「政治」をやっているようですねｗ
だから、時間がかかるし疲れるのですよ。
手っ取り早い解決策はスレ主がマンカン資格を取って理事会で合格証書をみせびらかすことではないですかねｗ
理事会でのマンカン資格の威力は絶大であり、管理会社もひれ伏すこと確実ですよｗ

[19: 匿名さん]

零細建築業者（一人親方）等のガテン系住民は合意形成などという意識は皆無です。
統治に必要なものは、簡単に言えば「教養」なんですよ。

[20: 匿名さん]

ガテン系住民は「でるとこでましょか？」に極めて弱いですよｗ

[21: スレ主です。]

皆さん、短い時間にたくさんのレスありがとうございます。
仕事中につき後ほどじっくりと読ませていただき、ご返答致します。

お願いがございます。
メインの質問である、理事会内の追認についてのご意見をもう少し戴きたいのです。
私はこの部分が最大の問題点だと思っております。
可能であれば、追認はＯＫ又はNG、とその根拠となる文書なりリンクなりを示していただけないでしょうか。
この問題が発生して以後、散々検索をかけてみたのですが、これ！といった物が見つからず。それもありこちらで相談させていただいております。

尚、総会で追認されればなんの問題もない事は承知しております。

手短で申し訳ありませんが、ご協力よろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

駐車場にペンキで文字を書くのは、
区分所有法18条本文の
いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。
もともと理事会に権限がないから、追認なんて意味ないですよ。
もっとも、18条２項で「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」
ってあるから、規約で共用部の形状又は効用の著しい変更を伴わないものは理事会決議でできるって
書いてあれば別だけど、ふつうは書いてないね。

[23: 匿名さん]

駐車場にペンキで文字を書くのは、
標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、
理事会決議でＯＫかも！
だから裁判するしかないですよ！
ペット禁止って張り紙はいいが、ペンキで壁に書くのはダメなのか？って話。
ペンキで書いてもシンナーで消せるとか言われると、おなじことかも！

[24: 匿名さん]

＞区分所有法18条本文の いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。
なんじゃ？

＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、 理事会決議でＯＫかも！
主張すればｏｋなのか？

[25: 匿名]

どこのマンションも何か事が起こるとすぐ裁判だ司法判断だって大騒ぎになってるの？
勇ましい人がいっぱいですね。

[26: 匿名]

「追認」は有効。
ただし、ペイント行為は全部無効。

理事会が流れたはずという曖昧な表現ですが、流れた確証が議事録に記載されているのであれば後日の理事会で追認または決議できると思います。
ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？

時系列がわからないので悩みますが総会決議なしでのペイント行為は軽犯罪に抵触しているので警察へ被害届を出せば良いかと（後の裁判の時に必要）

ペイント行為をした業者（管理会社）の責任も含めて意見交換を冷静な判断で行いましょう。

[27: 匿名]

避難路確保や駐車違反排除のための
掲示や注意喚起のペイントは区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当し
理事会決議すら不要で合法。

数万円程度の費用は保存行為になら予備費から出せる。おたくはトイレに消臭剤を導入するのにいちいち総会開かないだろ。

合法かどうかに不服ならあとは裁判しかない。

[28: 石の上にも理事３年]

スレ主が「追認」に拘るのがよく理解できないが．．．
理事会定例会にて会議不成立になっても、後日臨時の理事会にて追認されたのなら、それは理事会決議としては有効。
総会での追認については、上程された議案の可否を組合員が判断するのだから議決したら有効。

で、本件では
＞有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。
ということなので、新たな情報が無い限り、理事会決議が有効でも臨時総会では否決されるだろう。
ではどうするか？が現実的な課題なのではないか？

仮に理事会の裁量で行える範疇であっても、組合員の総意(=決議)に勝るものはなく、組合員が追認できぬ行為は取り消し（今回だと現状復帰）すべきだろう。

[29: 匿名さん]

裁判をすると、たぶんスレ主が負けるので、反対派のメンツを保とうとすれば
民事調停を申し立てて、足して２で割るような結論にしたいところである。
例えば、「駐停車禁止」のペイントを消して、「駐車禁止」の立て看板にするなど。

[30: 匿名さん]

>>29さん
機械式駐車場の走行部分に立て看板出すと、入出庫のたびに看板移動することに。
それと、
29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？

[31: 匿名さん]

＞＞29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？

スレ主が管理組合を訴える。確認訴訟だと恐らく却下されるから、
無理やり損害賠償請求訴訟にするしかない。株主代表訴訟みたいな制度はないから、区分所有者総数分の１が損害だとか
屁理屈で訴えるしかない。でもたぶん負ける。
訴えの利益とか当事者適格とか、区分所有者の立場で争うのは難しい。

可能性として行けそうなのは、理事長の解任請求訴訟。規約を無視して支出したとかで。
しかし個人攻撃みたいになるので、調停が一番いいと思う。

[32: 匿名]

理事長なんか誰も好きでやってねーから
解任請求されたら理由は否定するけど
喜んで辞めるだろうな。

[33: 匿名]

↑辞めたくない理事長もおる。理由はわからん。

[34: マンカン理事長]

スレ主はしっかりしてるし、定期総会での決議を阻止したんだから、立派である。
今後の臨時総会で否決した場合は、ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為であるとして、無権代理人への責任追及になるんでしょうねー。
その場合、無権代理人は理事長で、追及するのは監事になるんでしょうね。
原状回復しろって話で、その費用を理事長に請求するんでしょうね。
監事が動かない場合は、どうするんでしょうね。

[35: 匿名]

少なくとも住民通しで訴訟沙汰を起こすようなマンションの資産価値は下がるだろう。
訴える方も訴えられた方も何の得にもならん。

[36: 匿名さん]

大阪の中津のマンションはすごいですよね。住んでない区分所有者は輪番理事をやらないから毎月お金取るって話で
最高裁まで争われ、全国ニュースになりましたが、それで資産価値落ちたんですかね。中古の売買で不利になったとか？
住人同士の裁判は結構あるみたい。騒音とかで。
住民同士で我慢すると刃傷沙汰になるので、裁判するほうが安全だとおもう。

[37: スレ主です。]

多くのご意見ありがとうございます。

全てのレスにご回答したいところですが、なかなか時間も取れない為ピックアップして回答させていただきたいと思います。ご了承ください。

まず、裁判・調停の類は最終手段だと考えており、安易に使うつもりはありません。マンション価値そのものに関わる事に成りかねないと思っております。
現時点では、総会にも議案として提出されており、その内容は「総会での追認を求める」というものでした。理事会自体も総会決議を抜いて実行した事は間違いであったと認めており、プロセス自体の過ちは謝罪しております。
ペイント工事及びペイントそのものについては、理事会が唱える根拠（？）をもとに正当である。という主張をしているわけです。（わかりにくい表現で申し訳ありません）

追認にこだわる理由ですが、
管理規約には「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」と謳われており、出席数が不足していたが開催した。という事がそもそも規約違反に当たる。と考えておるわけです。
この考え方からすると、
「理事会会合が開催できていない状態で、だれが話し合いペイントを決定したのか？その決定を実行したのは理事会ではないわけだから、では誰が実行したのか？また、後日追認したのは誰が決めたペイント工事に対して追認したのか？」という考えになるわけです。
確かに理事会役員の肩書きはありますが、理事会会合そのものが開催できないと規約で謳われている以上は、役員同士の話し合いであっても、そこで決められた事も、後日の理事会内の追認も無効なのではないか？という風に考えています。

上記の考えが正しいのか否かを知りたいがために色々検索をしたのですが、そもそも理事会内で追認は有効である（又は無効である）といった事象そのものがほとんど見当たらず、有効・無効の根拠となる法律･規約の類も見つけられずにいる次第です。
ですので、皆様の知識をお借りしようと書込みいたしました。

[38: 匿名さん]

注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為であり、それを事後の理事会で追認したのでしょう。
無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ。

[39: スレ主です。]

続きです。

理事会が単独で決定・実行できる範囲は、勉強中では有りますがある程度把握しているつもりでおります。
今回の件は、管理規約には無い「停車禁止」に触れられており、この部分は明らかに無効であると考えております。
「駐車禁止」のみであれば、No27　匿名さんのおっしゃるとおり「区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当」すると考えております。ですが、今回は停車までも禁止し、本来、転回する場所を停車場所と指定した行為は理事会の裁量の範囲を超えていると考えております。

理事会側との話し合いですが、
２回行っておりいずれも理事会側からの要請でした。私自身は２回とも出席し、反対派の意見を述べております。住民全体に告知した話し合いではなく、一部の反対派（アンケート実施者）に対しての要請であったため、ほとんどの住民はこの話し合いそのものを総会まで知らなかった。という事実があります。

時系列が不明ということでしたので、参考までに



理事会決定
↓
工事前日、告知
↓
２０日後、工事実施
↓
２１日後、理事会議事録配布。
↓
工事１ヵ月半後、アンケート実施
↓
工事２ヶ月半後、アンケート結果公表
↓
工事３ヵ月後、アンケート実施者との話し合い
↓
理事会の臨時会合。工事の追認
↓
工事４ヵ月後、アンケート実施者との話し合い
↓
工事５ヵ月半後、総会。２回のアンケート実施者との話し合いの内容の事前説明は無し。

アンケート実施者との話し合いも含め全て議事録はあります。当然、出席者数不足の時の議事録もあり、それを確認した際に理事会会合不成立が判明したわけです。

[40: マンカン理事長]

理事会決議の有効無効が裁判で争われることはありません。やってみればわかりますが訴状が却下されて相手にも届きません。門前払い。
これはなんでかというと、そもそも区分所有法に決議無効の訴えの規定がない。
ないんだけど、総会決議無効の訴えは旧商法（現在の会社法）類推適用でできるっていう最高裁判例（Ｓ４７年）に基づく。
理事会決議無効については、会社法に取締役会決議無効の訴えの規定がない、だからできないという理屈。

[41: 匿名さん]

理事会決議の有効、無効は法的にはどうでもよくて、もっぱら政治的な問題だと考えたらいいですよ。
総会で攻撃材料として使えるでしょ。その類のもの。

[42: 匿名]

少し理解できました。
大規模マンションでしょうか？

築年数は

[43: スレ主です。]

その他のご質問、ご指摘について

管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？
→その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。

ペンキで書いてもシンナーで消せる
→この程度のことであれば、勝手に私が消していると思われます（笑）
実際には、普通の道路（一般道）舗装の上にペイントされている「止まれ」や「横断歩道」と同じペイントで、実際に道路に舗装ペイントをする業者が行っております。
簡単に剥がせる物ではなく、アスファルトの表層をけずらなければ取れない代物です。

金額にして
ペイント代金１５万円
ペイントはがし代金８０万（見積もり）
かかるものとなっております。

ガテン系・理事長やりたいな人。
→まさしくその通りの方が理事長です。前回の総会で立候補。管理組合が発足してからまだ２年の段階での立候補であった為、どんな人物かも知らずに承認した。という事実はあります。

現時点で、反対派は個人負担での現状回復を求めております。
ただ、金額が金額なだけに現実的ではない事はに判っております。
妥協点を探る事も進めるつもりでおりますし、その案も個人的にではありますが考えております。
責任の所在についても色々な意見が反対派の中から出ており、理事長個人・理事会単体に負わせるか否かは今後検討していくところです。

[44: スレ主です。]

No.40 マンカン理事長さん
なるほど、そういうことでしたか。どうりで検索しても出て来ないわけだ。。。
規約に無い事は法のどこかにひっかかっているはず。と考えていたのですが、これではいくら探しても出てこないですね。
非常に参考になります。ありがとうございます。

No.41 匿名さん
政治的に、隠し玉として用意しておいても良かったのですが、普通にマンションに住んでいたいので、そこまでトリッキーなことは、今後の自身の住み心地を鑑みてやめた次第です。今までこちらに記載した内容は全て総会前の理事会との話し合いの時点で、出し惜しみせずに吐き出しております。書いてはおりませんが、それ以外のことも全てさらけ出しております。隠し玉なしの真向勝負状態です(笑)

マンション規模
２００世帯超
築年数
４年です。

[45: スレ主です。]

１点訂正です
No43内

管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？
→その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。

上記は誤りです。
正確には
管理会社にはペイント業者選定・見積もりを依頼しました。管理組合の依頼ではなく、理事会単独での依頼となります。依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。

[46: 匿名さん]

相手がガテン系だったら、割と簡単ですよ。「でるとこでましょか？」に弱いです。
交渉途中で逆上する可能性があります。録音しておきましょう。
逆上してくれたら、こっちの完勝です。
とりあえず辞任させたらいいですよ。後任はスレ主がなる。
その後、理事会手続きの瑕疵は、管理会社は知っていただろー！と管理会社を攻める。
で、管理委託契約を値引きさせて損害の補填に充てましょう。

[47: 匿名さん]

なんだかわからんけど、46さんの発想だと、どんどん敵が増えそうですね。
集合住宅ですから、なるべく穏やかに冷静に解決したいものですね。

[48: 匿名さん]

いやー、そもそも、ペイント文字を問題視するスレ主は好戦的です。
すでに揉めてるからねえ。。

[49: 匿名]

46さんの意見わかりますよ！納得です。

急先鋒・特攻隊長さま
ペイント業者へ連絡して「消して欲しい」と依頼する事も可能ではないでしょうか。駐車場のアスファルトと鉄板（転回場所）へのペイント代金15万円は高額ですよ！酷いですね。

又は修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？

決して個人負担はやめましょう。

長い間の戦い大変ですね。まだまだ頑張れそうな感じの方なので次期の理事へぜひ立候補して下さぃ！応援しています。

[50: マンカン理事長]

下記の「会社」っていうのは監査役か、株主代表訴訟の原告になった株主なんだろうね。
区分所有法に代表訴訟制度がないからねえ。。。

取締役会決議を経ない取引についての無効主張

http://ameblo.jp/ambitiouslaw/entry-10250132816.html

株式会社の代表取締役が取締役会の決議を経ないで重要な業務執行に該当する取引をした場合，取締役会の決議を経ていないことを理由とする同取引の無効は，原則として会社のみが主張することができ，会社以外の者は，当該会社の取締役会が上記無効を主張する旨の決議をしているなどの特段の事情がない限り，これを主張することはできないと解するのが相当である」（最高裁判所第二小法廷平成21年4月17日付け判決）と判断しました（詳細は原文でご確認ください）。