判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。
マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。
参考になるように少し細かいことを書いておきます。
ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。
理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。
ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど
最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。
この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？
わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。
[スレ作成日時]2012-05-30 22:56:55
注文住宅のオンライン相談
理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認
| No.1 |
by 石の上にも理事３年 2012-05-30 23:21:35
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削除依頼
>>スレ主
拝見したところ．．．．明らかに．．．．理事会(理事長？）の失態(笑 臨時総会での反対議案も間違いないと思います。 その上で、このあとどうするか？ですね。 残念ながら、管理費で元の状態に戻すのが無難かな。 理事長の責任を追及しても、たぶん何の得もありません。 そういう方を理事長に選任してしまった組合員と各理事の反省箇所でしょう。 別面では、違反駐車がひどいとも推測できます。 勢いある時に、違反駐車への対策も施したいところでしょうね。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
大事なこと書き忘れ。だから「臨時総会での議案が非常に大事！」ってことです。
もちろん、否決議案と改善策議案は分けたほうが無難でしょう。 |
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| No.3 |
追認は有効ですよ。
それを認めないと逆に理事会で何も決められないのでは？ 毎回きちんと出席しない理事が一番悪いのですが、 それを毎回出席してる理事長の責任にしても仕方ないでしょう。 それに理事会決議が無効でも総会決議が有効なら何の問題もありません。 重要事項は可能な限り総会議案にして通せばよい。 総会で通らなかったらやめればいい。 事後承諾はリスクが高いのでやめるべき。 反対派もなんでもかんでも反対ばかりせず 建設的な提案をすること。そもそもペイントに至った経緯くらいは 現理事長と話し合ったのでしょうか。 急先鋒もいいですが、人を責めるばかりでなく落としどころを探らないと 管理組合としての運用が成り立ちませんよ。 |
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| No.4 |
理事会の言い分その１
「理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い」 これは間違いです。駐車だけでなく停車も禁止するとなると現行の管理規約には言及されていないことなので、「総会」に諮って規約を改定した後に初めてペイント可能となります。 理事会の言い分その２ 「緊急時の避難路の安全を確保するためにペイントが必要」 これは一理ありますが、費用がある程度（万円単位？）かかるでしょうから組合員の同意（臨時総会もしくはアンケート）が必要。 理事会の言い分その３ 「外部者の違法駐車多く、クレームもあり、対外部者向けにペイントした」 確かに理事会は早急に何らかのアクションを起こす必要はあった。しかし 手順を間違った。 |
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| No.5 |
長い文章読む気になれないが、要は内容より形式にとらわれ過ぎ。
理事長の権限内のものは追認で結構。 |
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| No.6 |
＞＞理事長の権限内のものは追認で結構。
理事長の権限内のものをなんで追認する必要があるんだい？ 現状回復させるべきでしょう。 |
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| No.7 |
＞＞駐車場内に駐停車禁止のペイント工事
そもそも理事会で決めることではなくて、総会の普通決議が必要だと思いますよ。 民事調停の申し立てで理事会に揺さぶりをかけてみたらどうですか？ |
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| No.8 |
裁判所での「話し合い」を強調するんですよ。びびって言うこと聞くようになりますよ。
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| No.9 |
調停は，訴訟と異なり，裁判官のほかに一般市民から選ばれた調停委員二人以上が加わって組織した調停委員会が当事者の言い分を聴き，必要があれば事実も調べ，法律的な評価をもとに条理に基づいて歩み寄りを促し，当事者の合意によって実情に即した解決を図ります。調停は，訴訟ほどには手続が厳格ではないため，だれでも簡単に利用できる上，当事者は法律的な制約にとらわれず自由に言い分を述べることができるという利点があります。
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_minzi/minzi_04_02_10/index.html |
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| No.10 |
ＡＤＲ（裁判外紛争解決手続）を使う方法もありますが、裁判所から呼び出しがくるほうが
理事会はびびるでしょうｗ |
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| No.11 |
ようするに、「でるとこでましょか？」って言えばいいんですよ。
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| No.12 |
管理を委任した理事長だろうよ。しかも管理者と規定している筈だ。少々のことは以後気をつけろよで十分だ。
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| No.13 |
＞＞「少々のことは」
理事長、理事会が悪いのではなくて、管理会社の「助言」が不十分なのでしょう。 黙っていると慣例、慣習になってしまうので、民事調停で、裁判所に呼び出す意義は十分にあります。 |
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| No.14 |
その助言を眞に受けたのは理事長だし、それを選んだのは組合だろうよ。組合に責任ありです。
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| No.15 |
理事会とスレ主の感覚の違いは、裁判所の指導で埋めていくべきものでしょう。
話し合っても平行線ですから、積極的に司法手続きを利用しましょう。 そのほうが決着が早いです。 |
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| No.16 |
ナチスドイツも国民の熱狂的な支持で合法的に政権を奪取しました。
従って、民意が必ずしも正しいとは言えず、その反省から、近代の憲法では裁判所を役割を徹底重視しています。 同様に、管理組合においても合法的に選出された理事会が常に正しいとはいえません。 |
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| No.17 |
「政治」をやると時間がかかるし、対立ができるので、
管理組合においては、マンカン資格取得者、税理士、弁護士、一級建築士、医師、上場企業部長職等の識者による「統治」を目指すべきです。零細建築業者（一人親方）等のガテン系住民が理事をやると混乱の元です。 |
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| No.18 |
スレ主のところは「政治」をやっているようですねｗ
だから、時間がかかるし疲れるのですよ。 手っ取り早い解決策はスレ主がマンカン資格を取って理事会で合格証書をみせびらかすことではないですかねｗ 理事会でのマンカン資格の威力は絶大であり、管理会社もひれ伏すこと確実ですよｗ |
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| No.19 |
零細建築業者（一人親方）等のガテン系住民は合意形成などという意識は皆無です。
統治に必要なものは、簡単に言えば「教養」なんですよ。 |
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| No.20 |
ガテン系住民は「でるとこでましょか？」に極めて弱いですよｗ
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| No.21 |
皆さん、短い時間にたくさんのレスありがとうございます。
仕事中につき後ほどじっくりと読ませていただき、ご返答致します。 お願いがございます。 メインの質問である、理事会内の追認についてのご意見をもう少し戴きたいのです。 私はこの部分が最大の問題点だと思っております。 可能であれば、追認はＯＫ又はNG、とその根拠となる文書なりリンクなりを示していただけないでしょうか。 この問題が発生して以後、散々検索をかけてみたのですが、これ！といった物が見つからず。それもありこちらで相談させていただいております。 尚、総会で追認されればなんの問題もない事は承知しております。 手短で申し訳ありませんが、ご協力よろしくお願いします。 |
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| No.22 |
駐車場にペンキで文字を書くのは、
区分所有法18条本文の いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。 もともと理事会に権限がないから、追認なんて意味ないですよ。 もっとも、18条２項で「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」 ってあるから、規約で共用部の形状又は効用の著しい変更を伴わないものは理事会決議でできるって 書いてあれば別だけど、ふつうは書いてないね。 |
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| No.23 |
駐車場にペンキで文字を書くのは、
標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、 理事会決議でＯＫかも！ だから裁判するしかないですよ！ ペット禁止って張り紙はいいが、ペンキで壁に書くのはダメなのか？って話。 ペンキで書いてもシンナーで消せるとか言われると、おなじことかも！ |
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| No.24 |
＞区分所有法18条本文の いわゆる「狭義の」管理行為なので、総会決議が必要です。
なんじゃ？ ＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等）だと主張された場合、 理事会決議でＯＫかも！ 主張すればｏｋなのか？ |
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| No.25 |
どこのマンションも何か事が起こるとすぐ裁判だ司法判断だって大騒ぎになってるの？
勇ましい人がいっぱいですね。 |
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| No.26 |
「追認」は有効。
ただし、ペイント行為は全部無効。 理事会が流れたはずという曖昧な表現ですが、流れた確証が議事録に記載されているのであれば後日の理事会で追認または決議できると思います。 ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？ 時系列がわからないので悩みますが総会決議なしでのペイント行為は軽犯罪に抵触しているので警察へ被害届を出せば良いかと（後の裁判の時に必要） ペイント行為をした業者（管理会社）の責任も含めて意見交換を冷静な判断で行いましょう。 |
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| No.27 |
避難路確保や駐車違反排除のための
掲示や注意喚起のペイントは区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当し 理事会決議すら不要で合法。 数万円程度の費用は保存行為になら予備費から出せる。おたくはトイレに消臭剤を導入するのにいちいち総会開かないだろ。 合法かどうかに不服ならあとは裁判しかない。 |
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| No.28 |
スレ主が「追認」に拘るのがよく理解できないが．．．
理事会定例会にて会議不成立になっても、後日臨時の理事会にて追認されたのなら、それは理事会決議としては有効。 総会での追認については、上程された議案の可否を組合員が判断するのだから議決したら有効。 で、本件では ＞有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。 ということなので、新たな情報が無い限り、理事会決議が有効でも臨時総会では否決されるだろう。 ではどうするか？が現実的な課題なのではないか？ 仮に理事会の裁量で行える範疇であっても、組合員の総意(=決議)に勝るものはなく、組合員が追認できぬ行為は取り消し（今回だと現状復帰）すべきだろう。 |
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| No.29 |
裁判をすると、たぶんスレ主が負けるので、反対派のメンツを保とうとすれば
民事調停を申し立てて、足して２で割るような結論にしたいところである。 例えば、「駐停車禁止」のペイントを消して、「駐車禁止」の立て看板にするなど。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
＞＞29さんが考えてる「裁判」って、誰が誰に対して何を争う想定なの？
スレ主が管理組合を訴える。確認訴訟だと恐らく却下されるから、 無理やり損害賠償請求訴訟にするしかない。株主代表訴訟みたいな制度はないから、区分所有者総数分の１が損害だとか 屁理屈で訴えるしかない。でもたぶん負ける。 訴えの利益とか当事者適格とか、区分所有者の立場で争うのは難しい。 可能性として行けそうなのは、理事長の解任請求訴訟。規約を無視して支出したとかで。 しかし個人攻撃みたいになるので、調停が一番いいと思う。 |
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| No.32 |
理事長なんか誰も好きでやってねーから
解任請求されたら理由は否定するけど 喜んで辞めるだろうな。 |
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| No.33 |
↑辞めたくない理事長もおる。理由はわからん。
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| No.34 |
スレ主はしっかりしてるし、定期総会での決議を阻止したんだから、立派である。
今後の臨時総会で否決した場合は、ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為であるとして、無権代理人への責任追及になるんでしょうねー。 その場合、無権代理人は理事長で、追及するのは監事になるんでしょうね。 原状回復しろって話で、その費用を理事長に請求するんでしょうね。 監事が動かない場合は、どうするんでしょうね。 |
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| No.35 |
少なくとも住民通しで訴訟沙汰を起こすようなマンションの資産価値は下がるだろう。
訴える方も訴えられた方も何の得にもならん。 |
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| No.36 |
大阪の中津のマンションはすごいですよね。住んでない区分所有者は輪番理事をやらないから毎月お金取るって話で
最高裁まで争われ、全国ニュースになりましたが、それで資産価値落ちたんですかね。中古の売買で不利になったとか？ 住人同士の裁判は結構あるみたい。騒音とかで。 住民同士で我慢すると刃傷沙汰になるので、裁判するほうが安全だとおもう。 |
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| No.37 |
多くのご意見ありがとうございます。
全てのレスにご回答したいところですが、なかなか時間も取れない為ピックアップして回答させていただきたいと思います。ご了承ください。 まず、裁判・調停の類は最終手段だと考えており、安易に使うつもりはありません。マンション価値そのものに関わる事に成りかねないと思っております。 現時点では、総会にも議案として提出されており、その内容は「総会での追認を求める」というものでした。理事会自体も総会決議を抜いて実行した事は間違いであったと認めており、プロセス自体の過ちは謝罪しております。 ペイント工事及びペイントそのものについては、理事会が唱える根拠（？）をもとに正当である。という主張をしているわけです。（わかりにくい表現で申し訳ありません） 追認にこだわる理由ですが、 管理規約には「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」と謳われており、出席数が不足していたが開催した。という事がそもそも規約違反に当たる。と考えておるわけです。 この考え方からすると、 「理事会会合が開催できていない状態で、だれが話し合いペイントを決定したのか？その決定を実行したのは理事会ではないわけだから、では誰が実行したのか？また、後日追認したのは誰が決めたペイント工事に対して追認したのか？」という考えになるわけです。 確かに理事会役員の肩書きはありますが、理事会会合そのものが開催できないと規約で謳われている以上は、役員同士の話し合いであっても、そこで決められた事も、後日の理事会内の追認も無効なのではないか？という風に考えています。 上記の考えが正しいのか否かを知りたいがために色々検索をしたのですが、そもそも理事会内で追認は有効である（又は無効である）といった事象そのものがほとんど見当たらず、有効・無効の根拠となる法律･規約の類も見つけられずにいる次第です。 ですので、皆様の知識をお借りしようと書込みいたしました。 |
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| No.38 |
注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為であり、それを事後の理事会で追認したのでしょう。
無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ。 |
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| No.39 |
続きです。
理事会が単独で決定・実行できる範囲は、勉強中では有りますがある程度把握しているつもりでおります。 今回の件は、管理規約には無い「停車禁止」に触れられており、この部分は明らかに無効であると考えております。 「駐車禁止」のみであれば、No27 匿名さんのおっしゃるとおり「区分所有法の管理者（理事長）の保存行為に該当」すると考えております。ですが、今回は停車までも禁止し、本来、転回する場所を停車場所と指定した行為は理事会の裁量の範囲を超えていると考えております。 理事会側との話し合いですが、 ２回行っておりいずれも理事会側からの要請でした。私自身は２回とも出席し、反対派の意見を述べております。住民全体に告知した話し合いではなく、一部の反対派（アンケート実施者）に対しての要請であったため、ほとんどの住民はこの話し合いそのものを総会まで知らなかった。という事実があります。 時系列が不明ということでしたので、参考までに 理事会決定 ↓ 工事前日、告知 ↓ ２０日後、工事実施 ↓ ２１日後、理事会議事録配布。 ↓ 工事１ヵ月半後、アンケート実施 ↓ 工事２ヶ月半後、アンケート結果公表 ↓ 工事３ヵ月後、アンケート実施者との話し合い ↓ 理事会の臨時会合。工事の追認 ↓ 工事４ヵ月後、アンケート実施者との話し合い ↓ 工事５ヵ月半後、総会。２回のアンケート実施者との話し合いの内容の事前説明は無し。 アンケート実施者との話し合いも含め全て議事録はあります。当然、出席者数不足の時の議事録もあり、それを確認した際に理事会会合不成立が判明したわけです。 |
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| No.40 |
理事会決議の有効無効が裁判で争われることはありません。やってみればわかりますが訴状が却下されて相手にも届きません。門前払い。
これはなんでかというと、そもそも区分所有法に決議無効の訴えの規定がない。 ないんだけど、総会決議無効の訴えは旧商法（現在の会社法）類推適用でできるっていう最高裁判例（Ｓ４７年）に基づく。 理事会決議無効については、会社法に取締役会決議無効の訴えの規定がない、だからできないという理屈。 |
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| No.41 |
理事会決議の有効、無効は法的にはどうでもよくて、もっぱら政治的な問題だと考えたらいいですよ。
総会で攻撃材料として使えるでしょ。その類のもの。 |
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| No.42 |
少し理解できました。
大規模マンションでしょうか？ 築年数は |
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| No.43 |
その他のご質問、ご指摘について
管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？ →その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。 ペンキで書いてもシンナーで消せる →この程度のことであれば、勝手に私が消していると思われます（笑） 実際には、普通の道路（一般道）舗装の上にペイントされている「止まれ」や「横断歩道」と同じペイントで、実際に道路に舗装ペイントをする業者が行っております。 簡単に剥がせる物ではなく、アスファルトの表層をけずらなければ取れない代物です。 金額にして ペイント代金１５万円 ペイントはがし代金８０万（見積もり） かかるものとなっております。 ガテン系・理事長やりたいな人。 →まさしくその通りの方が理事長です。前回の総会で立候補。管理組合が発足してからまだ２年の段階での立候補であった為、どんな人物かも知らずに承認した。という事実はあります。 現時点で、反対派は個人負担での現状回復を求めております。 ただ、金額が金額なだけに現実的ではない事はに判っております。 妥協点を探る事も進めるつもりでおりますし、その案も個人的にではありますが考えております。 責任の所在についても色々な意見が反対派の中から出ており、理事長個人・理事会単体に負わせるか否かは今後検討していくところです。 |
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| No.44 |
No.40 マンカン理事長さん
なるほど、そういうことでしたか。どうりで検索しても出て来ないわけだ。。。 規約に無い事は法のどこかにひっかかっているはず。と考えていたのですが、これではいくら探しても出てこないですね。 非常に参考になります。ありがとうございます。 No.41 匿名さん 政治的に、隠し玉として用意しておいても良かったのですが、普通にマンションに住んでいたいので、そこまでトリッキーなことは、今後の自身の住み心地を鑑みてやめた次第です。今までこちらに記載した内容は全て総会前の理事会との話し合いの時点で、出し惜しみせずに吐き出しております。書いてはおりませんが、それ以外のことも全てさらけ出しております。隠し玉なしの真向勝負状態です(笑) マンション規模 ２００世帯超 築年数 ４年です。 |
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| No.45 |
１点訂正です
No43内 管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？ →その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。 上記は誤りです。 正確には 管理会社にはペイント業者選定・見積もりを依頼しました。管理組合の依頼ではなく、理事会単独での依頼となります。依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。 |
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| No.46 |
相手がガテン系だったら、割と簡単ですよ。「でるとこでましょか？」に弱いです。
交渉途中で逆上する可能性があります。録音しておきましょう。 逆上してくれたら、こっちの完勝です。 とりあえず辞任させたらいいですよ。後任はスレ主がなる。 その後、理事会手続きの瑕疵は、管理会社は知っていただろー！と管理会社を攻める。 で、管理委託契約を値引きさせて損害の補填に充てましょう。 |
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| No.47 |
なんだかわからんけど、46さんの発想だと、どんどん敵が増えそうですね。
集合住宅ですから、なるべく穏やかに冷静に解決したいものですね。 |
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| No.48 |
いやー、そもそも、ペイント文字を問題視するスレ主は好戦的です。
すでに揉めてるからねえ。。 |
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| No.49 |
46さんの意見わかりますよ！納得です。
急先鋒・特攻隊長さま ペイント業者へ連絡して「消して欲しい」と依頼する事も可能ではないでしょうか。駐車場のアスファルトと鉄板（転回場所）へのペイント代金15万円は高額ですよ！酷いですね。 又は修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？ 決して個人負担はやめましょう。 長い間の戦い大変ですね。まだまだ頑張れそうな感じの方なので次期の理事へぜひ立候補して下さぃ！応援しています。 |
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| No.50 |
下記の「会社」っていうのは監査役か、株主代表訴訟の原告になった株主なんだろうね。
区分所有法に代表訴訟制度がないからねえ。。。 取締役会決議を経ない取引についての無効主張 http://ameblo.jp/ambitiouslaw/entry-10250132816.html 株式会社の代表取締役が取締役会の決議を経ないで重要な業務執行に該当する取引をした場合，取締役会の決議を経ていないことを理由とする同取引の無効は，原則として会社のみが主張することができ，会社以外の者は，当該会社の取締役会が上記無効を主張する旨の決議をしているなどの特段の事情がない限り，これを主張することはできないと解するのが相当である」（最高裁判所第二小法廷平成21年4月17日付け判決）と判断しました（詳細は原文でご確認ください）。 |
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| No.51 | ||
| No.52 |
良い勉強になったとあきらめる事です。
立候補は理事にでしょうが理事長に選んだ他の理事も二度と選ばないという事を組合員が自覚すべきです。 |
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| No.53 |
↑ＭＡＫＥ犬の発想ｗ
あきらめなくてもいいでしょ。すでにいい線いってるんだし。正攻法でいくのが最も効果的ですよ。 |
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| No.54 |
皆様から頂いた情報をチラ見してきました。
区分所有法18条(１７条) 共用部分の扱い方ですかね。総会での決定が無いと駄目。と解釈しました。 ＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等） 区分所有者が悪い事したら注意できる。 理事会は違反者に対し法的措置を講ずることができる。 ＞軽犯罪 他人の家に落書きは軽犯罪。場合によっては建造物損壊罪（260条）や器物損壊罪（261条）に問われることがある ＞区分所有法の管理者（理事長）の保存行為 緊急性が有る場合は独断で決めることが出来る。 ＞ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為 ＞注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為 表見代理に相当するのかな？ ＞無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ(109) 区分所有者が追認した場合には有効。それ以外は無効ってところでしょうか。 ものすごく大雑把に書いてみました。もう少し勉強してきます。 参考になりそうな事ばかりで大変助かります。１人で調べるには知識も時間も足りなくて・・・。 皆様のご協力感謝します。 |
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| No.55 |
No.50 マンカン理事長さん
具体的な事例を頂き感謝します。 文言を理事会・区分所有者などに置き換えて読んでみましたが、会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね。部外者はとやかく言えないが、当事者はやいやい言っても良いよ。という内容ですよね？？ もう少ししっかり勉強してみます。 |
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| No.56 |
で、追認についてのＯＫ・ＮＧの判断が出来ないって事は、何をもって独断を止めるようになっているのか、何が抑止力として働いているのか判らなくなってしまいました。ふしぎだ・・・。
管理規約の「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」これが歯止めとして機能する項目になるんですかねぇ。。。 それとも、他のマンションの規約には「ただし、どうしても話し合わなきゃいけない場合は、出席数不足でも開催して、後日、正式な追認を貰ってね」的な規約が付随して書かれてたりするんでしょうか。 |
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| No.57 |
スレ主の疑問の回答はこれかも。
民法第119条但書の部分。 定足数不足で成立していない理事会で決めたことは、その後の正常な理事会で追認しても効果を生じないが 当事者（理事会で追認できることなら理事全員、総会で追認するなら区分所有者全員）がその行為（定足数不足の成立していない理事会できめたこと）が無効だと知って追認したら新たな行為（決議でしょうね）をしたものとみなす。 （無効な行為の追認） 第119条 無効な行為は、追認によっても、その効力を生じない。ただし、当事者がその行為の無効であることを知って追認をしたときは、新たな行為をしたものとみなす。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E5%8A%B9#.E6.B3.95.E5.BE.8B.E8.... 無効行為の追認の効果 [編集] 追認もしくは追完とは本人がある法律行為を有効なものとして確定させる意思表示を指すが、取消しの場合とは異なり、無効な法律行為は本来的に法律効果を生じないものであるから原則として無効な法律行為を追認しても有効な法律行為とはならない（民法第119条本文）。 公序良俗違反・強行法規違反の法律行為は当事者間の合意をもってしても有効とはならない[13]。しかし、当事者が当該法律行為につき無効であることを知って追認したときは、法律行為の有効要件に問題がなければ新たな法律行為をしたものと扱っても問題がないため[14]、民法はこのような場合に当事者による新たな法律行為がなされたものとして遡及効はないものの追認時から法律行為の効力を生じるものとする（民法第119条但書）。なお、当事者間の合意により追認に遡及効を認めることも可能であるが第三者には対抗できない[15]。 |
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| No.58 |
＞修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？
可能ですが、美観がものすごい事になってしまうのが・・・。 原状回復のための修繕見積もりは３種類ありまして、 １：色を塗る(１０万） ２：表層を削る（１８万だったかな？） ３：表層＋αを削り新規アスファルトを敷く（８０万） となっております。 １はアスファルトとは違った色合いにしかならない。そのうちペイント剥げる。 ２は削るためにでこぼこになる。 ３は元通り。だが、異常に高い。 こんなかんじなのですが、 反対派の意見は、他人の家のものを壊したら、普通弁償して元に戻すでしょ？というところで一致しちゃっているのです。 なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。 |
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| No.59 |
質問です。
次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？ 理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？ 参考までに お伺いいたします。 |
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| No.60 |
No.57 マンカン理事長さん
ををを！ まさしくこれです！ ありがとうございます！ ちょっと詳しく勉強してきます。 |
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| No.61 |
＞＞会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね
区分所有法に区分所有者代表訴訟制度を作れば簡単になる。 会社法の株主代表訴訟を類推して区分所有者が代表訴訟を起こした事例はあるけど、規定がないからダメって判決でてます。 今回の例では、理事長は管理組合に原状回復費用を弁償しろと、スレ主が代表訴訟を起こす。これは無理。 |
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| No.62 |
＞次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？ ＞理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？ 臨時総会はまだ未定です。理事会についても先週総会で新理事が選出されたばかりなので、まだ決まっていないと思われます。管理会社にそろそろ問い合わせるつもりでおりました。 前期理事役員（既に任期終了）の中には反対派は居りません。全部で１０名の理事なのですが、６名しか活動しておらず、残り４名は一度もどこにも出席していません。６名のうち１名は総会間際に転居しており、区分所有者としての資格も無くなっております。 新理事（今期）の人たちはどちらか不明です。 反対派が立候補しても良かったのですが、あからさまに潰せる権力を持つ事になりますから、立候補しませんでした。仕事忙しいし(笑) 反対派の仲間と少しは無しをする時間があり、新体制の出方を少し見ていようか。という話も出ております。 私自身は疑問点が多く、この様な場をお借りし、皆さんの知恵を拝借しながら、武器集め＆勉強をさせていただいております。 |
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| No.63 |
スレ主人さま
なるほど。 「美観がもの凄いことに…」についての質問です。 ペイントの色は、何色ですか？ 一文字の大きさは、どのくらいで文字数は？ ペイントされた駐車場のイメージが理解できないので悩みます。立体駐車場ですよね！ |
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| No.64 |
＞今回の例では、理事長は管理組合に原状回復費用を弁償しろと、スレ主が代表訴訟を起こす。これは無理。
そのようですね。Ｎｏ４０でもおっしゃられていたので、あぁ、だめなのね～。と朧気ながら理解は出来ました。 皆さんのご助言から、他の方法での解決糸口もありそうですので、そっちから探っていこうかと考えております。 |
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| No.65 |
＞ペイントの色は、何色ですか？
一般道にある黄色の道路標示と全く同一です。よく見ると判りますが、あのペイントは少し盛り上がっているのですよ。 一文字の大きさは、どのくらいで文字数は？ 「駐停車禁止」５文字と外枠で囲まれ斜線がひっぱってあります。イメージとしては消防署前にある、消防車が出る所だから停車させちゃ駄目！ゾーンと同じです。 立体駐車場ですよね！ 機械式立体駐車場です。駐車場のマンションみたいな感じです。「機械式駐車場」でぐぐってみてもらえるとその形状がすぐ判るかと思います。 |
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| No.66 |
了解しました。
文字や斜線の周りにマスキングテープを貼り、速乾性のスプレー又はペンキで上塗り（色はアスファルトに近いもの）。 業者に頼むよりスレ主さん達（ペイント行為反対派）で直せるはずです。 お仲間の中に器用な方がいらっしゃればなお良いですが。 又は ホームセンターのペイント専門家に一度「きれいに直したい」と、お尋ねしてみるのも良いと思います。 見積もホームセンターの方が安くなる可能性があるかもしれませんね。 工事業者は高いですからね！ |
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| No.67 |
そもそも転回禁止の場所に駐停車しちゃいかんことくらい
常識の範囲内なのに反対派とかいってるスレ主はいったい 何が気にくわなくてそこまで揉め事を起こすんですかね。 私が理事長だったら27の保存行為で徹底的につっぱねますね。 最後には裁判すれば勝てると思いますし、自分で理事になるほどの やる気も根性もないみたいですから単なるクレーマーとしか思えません。 ちょっと気にくわないことには声を荒げて反対する人っていますよ。 今回は工事までのプロセスに食いつきやすいところがあったから 食いついただけで、適正な手続きで同じことをしてたらおとなしく 従っていたのだろうと思います。 要するにスキを見せたら噛みついてやろうと伺っているハイエナみたいなもんで まともに相手する必要がある人物とは思えませんね。 |
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| No.68 |
だから、「統治」が望ましい。ガテン系ではむり。
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| No.69 |
>>67 さん
>私が理事長だったら27の保存行為で徹底的につっぱねますね。 これもひとつの方法ですね。 理事会側のロジックとしては、こんなところでしょうか？ １．「駐停車禁止」と表示する主な目的は、事故の未然防止の観点から、 外部の者（駐車場の利用者以外）に対して「ここには一切車両を停めるな」の 注意喚起をすることである。 ２．また、規約に定める「駐車禁止」の文言との整合性であるが、 駐車場の通路は道路交通法に規定する道路ではなく、規約における「駐車」の 概念が、同法に定める「駐車」とは必ずしも同一であると解釈する必要はなく、 規約に定める「駐車禁止」は、「必要な時を除いて、ここには車両を停めないで ください」の意味であると解釈できる。 したがって、通路に「駐停車禁止」と表示することは、規約に抵触しないと考えられる。 ３．理事会としては、上記１．および２．より駐車場の通路に「駐停車禁止」と 表示することは保存行為であると判断し、実施を決議したものである。 |
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| No.70 |
遅レスですが
＞なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。 これは金額だけじゃなく工期も確認されたほうがいいでしょう。 機械式駐車場でしょ？ 工期（乾燥など使用可能になるまで）の間、駐車場への出入りが不能になると思います。 その間の代替地の確保も台数によっては困難なんじゃないかと。 また部分的にアスファルト敷いても継ぎ目などができて、完全には回復できないと思いますよ。 費用負担の問題もあるけど、総合的に利用者の不便が小さいものを選択してください。 個人的には回復工事費も結局、組合負担になると思ってますし。 |
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| No.71 |
80万かけて消すか、そのままにするか総会議案にしたら
そのままにする方が通りそうだけどね。 工事期間中に機械式駐車場は使えないわ お金はかかるわ、反対派の言ってることを 実現したところで誰が得するのって感じ。 やっちゃったプロセスは稚拙だったかも知れないけど、 総会で最も支持される選択肢は現状維持になる可能性もある。 そのへんの柔軟性がスレ主に全く感じられないが もう反対反対で凝り固まっちゃってるんだろうね。 |
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| No.72 |
あと、反対派はペイントを消した後で
その場所の迷惑駐停車が相次いだら 今度はどうすんのか考えてるのかな。 もともとは迷惑駐車を防ぐためにペイントしたんだろ。 その対策として別案を出すでもなくとにかく反対だ消せじゃ お話にならないんじゃね？ |
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| No.73 |
皆様、様々なご意見ありがとうございます。
参考にさせていただきます。 No.69 匿.名さん ２の部分の解釈ですが、 法で言う「駐車禁止」と規約内の「駐車禁止」では意味合いが異なり、規約内の「駐車禁止」には「停車禁止」も含まれている。 という意味でお書きになられていると私は解釈したのですが、合ってますでしょうか？ |
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| No.74 |
>>73 スレ主さん
あくまでひとつの考え方（屁理屈？）を示したものです。 補足すると、 ａ．道路交通法では、客待ち（人待ち）のために継続的に停止すれば駐車となる。 また、貨物の積卸しのための停止で５分を超えない場合は停車である。 ｂ．しかし、現実の場面において、人待ちの駐車であっても止むを得ないケースもあれば、 ５分以内の貨物の積卸しのための停車であっても迷惑行為となるケースもある。 果たして、駐車と停車を厳格に区別する必然性があるのか？との疑問がある。 ｃ．そこで、規約における「駐車禁止」は、「駐車・停車に拘らず、駐車場の利用 （自動車の入出庫）に付随する必要かつ合理的な自動車の停止以外は控えましょう」と いう意味であると解釈した。 ということです。 |
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| No.75 |
No.74 匿.名さん
＞あくまでひとつの考え方（屁理屈？）を示したものです。 了解しております。 なるほど、こういった解釈もできるわけだ。と感心しながら読ませていただきました。 補足までしていただき感謝いたします。 |
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| No.76 |
>>75 スレ主さん
コメントありがとうございました。 実は、スレ主さんから、規約に定める「駐車禁止」の文言は、道交法に定義する 「駐車」と同義であり、如何なる「停車」も禁止されていないとの主張も予想され ましたので、別の視点（避難経路の確保および共同の利益の増進）からも検討して いました。 参考までに記しておきます。 つぎの者が行う入出庫に付随しない停車（たとえば、入出庫はしないが、常に駐車場の 通路に自動車を停車させて荷物の積卸しをするなどの行為）は認められるべきか？ イ 駐車場を使用する権利を有する者 ロ 駐車場を使用する権利を有しない者 1) 居住者であるが駐車場使用契約を締結していない者 2) 外部の第三者 いずれの者による「停車」であっても、駐車場専用通路としての通常の用法であるとは 言い難く、避難経路の確保に支障をきたすおそれのある行為および共同の利益に反する おそれのある行為であると推測できる。 したがって、通路に「駐停車禁止」の表示をすることは、区分所有法２６条に定める 管理者の保存行為として是認されるべきものと考えられる。 【「駐停車禁止」の表示についての整理】 ・「駐車禁止」の部分・・・規約の定めによるもの ・「停車禁止」の部分・・・避難経路の確保および共同の利益の増進に関する注意喚起 |
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| No.79 |
区分所有者が同意する論理と文章力のみが求められること。
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| No.82 |
本論からはズレてるが、正しい理解だよ。
【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.85 |
スレ主の目的が不明確なのですが
①ペイントをただ消したい ②理事会の手順が正しくないことにたしいて訴えたい ①の場合、実行した人はあくまでマンションのことを考えたやったわけで、これに対して個人賠償をしたら、次から理事長になる人は、緊急なことがあっても何もしなくなるでしょうね。 ②の場合は、もっと理事会に対してもっと手順の勉強をさせれば済む話です 第３者からみると、反対派の人は、自分たちに許可なく実行されたことに対して、怒っていてそもそも本質的な議論になったいない気がします、迷惑駐車が多い中、その対策は必要なわけで、ペイントは残した上で、今後の管理組合の運営方法を話し合うのが一番建設的だと思いますけどね。 |
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| No.86 |
↑
反対はの人は、理事会に対して要求するだけではなく、自分たちで対策を示すべきです。 批判することは簡単ですよ。批判するほうは後だしなのですから。 ①迷惑駐車に対する別の対策を示す ②これが緊急ではなかった理由を明確に示す ③危険性が増した理由を明確に示す 逆に論理的なデメリットがないのであれば、理事会の決定は尊重すべきですね 少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから |
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| No.87 |
＞＞少なくとも理事の承認をしたのはあなたがたなのですから
どんなひとかなんて事前にはわからない。案件ごとに是々非々で対応すべきことである。 スレ主の問題意識は極めて健全だとおもう。 |
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| No.88 |
色々なご意見ありがとうございます。
私自身の疑問はマンカン理事長さんがご提示いただいた解答でほぼ解決しております。また、匿.名さんの理事会の理由付けも感心しながら拝読いたしました。 ありがとうございます。 その他返答はしておりませんが、全て参考にさせていただきます。 ありがとうございます。 |
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| No.89 |
スレ主さん
「知者不言 言者不知」という言葉がありますが、わたしは知者では ありませんので、もう少し書いてみたいと思います。 本質的な問題は、理事会が通路の利用方法に関して、 「（入出庫時の停車であっても）停車場所は転回部分とし、１５分以内の 停車に限る」という運用方法を示したことであると考えます。 この問題に関し、現段階におけるスレ主さんの理事会に対する対応策は、 １．理事会が示した停車に関する運用方法の問題点を指摘し、「この運用方法は 適用されない」ことを理事会名で居住者に知らせることを求める。 ２．駐停車禁止のペイントの横壁に「ただし、駐車場利用者による入出庫に必要な 停車は認められています。」と掲示することを求める。 ３．今後、新たに運用方法を定める場合は、総会決議が必要であることを確認する。 ことだと思います。 |
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| No.91 |
ペイント必要性の問題と、決定プロセスの問題は分けて議論すべきだと思います。
おそらく反対派の中には、どちらかにしか反対していない人も居られると思います。 まず、ペイント自体の必要性の議論をすべきでしょうね。とりあえず決定プロセスについては、保留にして。 少なくとも安全性の問題については、私達のマンションでも理事会の決定を尊重しています。 なぜなら、見た目などを気にされる方がいて、総会では否決される可能性がある場合でも安全性を優先すべきだからです。 このような問題の場合、総会では、別の対策についての意見を募りますが、賛否はとりません。 （簡単にいうと代替案がない場合は、賛成とみなすことにしています） |
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| No.92 |
スレ主は安全性とか興味ないと思う。ペイントしたからといって従うわけじゃないから。
だから、そういう議論するわけない。参考にします、ってコメントするだけでしょ。 なんか丁寧な人だから。 |
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| No.93 |
皆様の意見は全て参考にいたしております。
質問についての返答等には返答いたしておりますが、それ以外のご意見などについては基本的に返答いたしません。 参考にしていないわけではございませんので、引き続きご意見はお書きいただけたらと思います。 |
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| No.94 |
No.92 マンカン理事長 さん
議論したくないわけでも、興味がない訳でもないのです。 時間に余裕があれば自分の意見を載せたいのですが、現時点では、その時間が取れません。 なので、スルーしております。 お察しいただけると。 |
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| No.95 |
まず、９１さんの意見と同じで反対派の人の意見が、様々あり、不明確です。
反対派の人がとったらアンケート内容が不明ですので。 ①そもそもペイント自体に反対 ②ペイントは最悪認めてもいいが、停車禁止に反対 ③決定プロセスに反対 これをトータルとして、反対意見として処理すべきではないでしょうね。反対に対する論点が違うので。 反対派のほとんど人が②の気がします。つまり、最悪「駐停車禁止」を「駐 車禁止」に変える（停の字だけ消す）か、ペイントはそのままだが、運用的には停車を認めれば、いいだけの気がします。 ③については、別議論にすべきだと思います。 （このケースの場合、少なくとも個人賠償請求はしないほうがいいでしょうね。） 決定プロセスが不正なので管理組合として、一度ペイントを消して、問題に対して、再度議論して、その結果再度ペイントをしたら馬鹿みたいですので、まずペイントのみについて議論すべきでしょうね。 |
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| No.96 |
さて、バーチャル世界の話ですが、
わたしが今期の理事長であれば、利益衡量の観点から解決策を探り、 つぎのような説明をして事態の収束を図ると思います。 ＜「駐停車禁止」のペイントについて＞ >>76 に記載した内容であると理解しており、理事長（管理者）が複数理事に相談した上で 実施した保存行為であると認められる。理事長が実施する保存行為は、必ずしも理事会の 承認を必要としないが、念のため、工事実施後に開催された理事会において、理事長が 詳細を説明し、承認を受けたものと判断ができる。 ＜アンケート調査について＞ 理事会が実施したものではないのでコメントは控えるが、結果は真摯に受け止めなければ ならない。 ただし、今期の理事会としても、安全性を蔑ろにしてまで、利便性を優先させることは 容認できない。あくまでも安全性の確保が最優先であると考えている。 ＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞ 利用方法の変更については総会決議事項であり、理事会の決議を経て総会議案として上程 されたものであると認められる。 しかし、総会において審議が紛糾したため、議案上程者である理事会が当該議案の取り下げを している。したがって、現在、この利用方法は適用されていない。 この旨は今期の理事会として居住者に別途案内をする予定である。 今期の理事会としては、今後も検討を継続し、より良い利用方法があれば改めて総会議案と して提案したい。 |
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| No.97 |
↑高齢マンカン士全般に言えるけど、冗長で読みにくい文章が得意だよね。
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| No.98 |
要領が悪い。
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| No.99 |
96さんの意見に賛成ですね
運用方法のみを再議論すればよいだけということになる。 ＜「駐停車禁止」のペイントについて＞ 理事会の手続きは特に問題ない。 ＜アンケート調査について＞ 結果は、真摯に受け止めるが、反対理由が、理事会として了承できない ＜理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）について＞ 利用方法としては、議決されなかったため、妥協案を提案すべき。 現状ペイントの内容は、無効とされている。 例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。 （これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね） ＜個人賠償について＞ 理事会の手続きが、一脱していない限り（少しぐらいの不備があっても）、これは請求できないでしょうね。 これを実施すると、次から理事会は機能しなくなるでしょうし。 ペイントを消したいなら、総会議決で費用承認を取るか必用があるでしょうね。 （もしくは実施のみの承認を取り、反対者で費用負担する） また、特に安全性に関しては、別の対策がない限り、反対すべきではないでしょうけどね。 |
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| No.101 |
> 例えば、基本的には、駐停車禁止だが、前の車の駐車待ちの場合のみ、停車を認める。
> （これだけの、記載が規約にあれば、反対理由がなくなると思いますけどね） これで、再度議決をとって終了でしょうね そもそもスレ主の意見として、決定過程に問題があるのでペイントを消したいということ自体が論理がおかしい。 再度、ペイントに反対なのか決定過程の問題を追及したいのかを明確にすべきでしょう。 |
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| No.116 |
スレ主さん
そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、 いかがでしょうか？ そうそう、今更ではありますが、３点ほど確認をさせてください。 １．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、 総会において承認されている。 ２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として 監査報告をしている。 ３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、 「管理規約」に記載されている。 という理解でよろしいでしょうか？ |
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| No.117 |
スレ主さん
避難路にあたるので、との理事会からの説明があったようですが、 その事実を理事会がどのように確認したのか、管理会社及び売り主の 認識を確認した方がいいと思います。 築4年とのことなので、原始規約からの変更はまだないと思います。 ペイントについては、駐車場利用者は停車を認めるといった 後付けの曖昧な内容ならば、現状復帰した方がいいですね。 |
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| No.118 |
No.116 匿.名さん
＞＞そろそろスレ主さんの考えを示していただける頃だと思いますが、 いかがでしょうか？ 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。なので、自身の考えを述べるのは控えております。 ご了承ください。 ＞＞１．ペイント費用を支出として計上されている収支決算案が、総会において承認されている。 承認されておりません。ペイントの案件が含まれている議案であった為、同時に取り下げとなっております。 ２．上記収支決算案について、監事は「適正であると認める」として監査報告をしている。 その通りです。 ３．「駐車禁止」の文言は、「駐車場使用細則」ではなく、「管理規約」に記載されている。 管理規約・使用細則の両方に１箇所ずつ、合計２箇所の記載があります。記載部分が管理規約に当たるのか、使用細則にあたるのかは管理会社に確認済みです。 |
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| No.119 |
> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。 でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。 監査報告でとりえあず適正とされているなら、理事会の手順には問題なかったと判断されたということですね。 あとは臨時総会で否決された場合、 ①運用方法でカバーする ②再度現状復帰費用の議決を取り、現状復帰させる の２通りしかないと思われますけど。 他の人もいわれていますが、理事会の手順がおかしいから、ペイントを戻すというのは論理が飛躍しすぎです。 それは別議論ですべきですね。 また危険性を増したとありますが、それに対しては、論理的説明がありますか？ それに７０％反対とありますが、停車程度のことでそこまで反対される方がおられるとは不思議です。 アンケート内容に、あなたが主張されるような理事会の手順が間違っているといった記載をして反対に誘導されていませんか？？ その場合、臨時総会で理事会側がきちんと説明した場合、不信感を買われて賛成に変わる人が続出する可能性があるのでお気を付けください。 |
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| No.120 |
> 現時点では自分の意見を述べ、その賛否のコメントに対し対応する時間はありません。
> なので、自身の考えを述べるのは控えております。 ＞でもある程度、意見を発言されないとほとんどアドバイスもできないと思いますよ。 質問はスレトップの「メインの質問です。」のところですから、既におおよその回答はいただけたと思っております。 他の件についての質問にはお答えはしておりますが、意見を述べ始めると議論に発展します。そうしない為にあえて控えております。議論するだけの時間はとれません。ご了承ください。 アドバイスしたいが想像では書けないという事であれば、ご質問いただければそれに対する回答はいたします。また、頂いたアドバイスはこれからの参考にしていきます。 |
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| No.121 |
相手にしなくていいと思いますよｗ＞スレ主
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| No.122 |
もはや、自分の意見すら明らかにしない
スレ主のほうが相手にされてないわけだが。 |
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| No.123 |
ってか、スレ主は意見いわなきゃだめだよね。
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| No.124 |
理事を選んだのは誰かしら？
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| No.125 |
>>124
普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に 管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。 理事に選ばれたから、何でも委任されたと思ったら、 間違いだね。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
> 普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
> 管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。 まぁこの理事の範囲が難しいんだけどね。 なんでもかんでも総会決議を待ってたら、何にも決まらないし。 まぁ今回の件を聞く限り、停車するかどうか以外は、理事承認で問題ないと思いますけどね。 停車に関しても、今まで駐車して迷惑な車があった過去があり、停車も同等であると理事としては考えた。 機械駐車の車待ちの場合のみ、許容するというなら、反対派は何について反対しているのかが不明です。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。
初めて来た人の多数がそう感じるということを スレ主はじめ反対派が少しでも理解できれば、 自分たちがいかに目的のない妨害行為をしているかが 理解できると思いますよ。 |
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| No.130 |
> 結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。
そうだと思いますよ。 スレ主さんは、複数の問題点を1つで議論しようとしているから問題がでると思います。 結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。 これが、否決された場合に、ではペイントを消すか運用でカバーするかの議論になる。 それ以外の理事承認問題については ・少し問題はあるが、最終的に理事会承認を得て、監査もＯＫを出している ・避難経路問題というある程度納得できる緊急性を有している もちろん人によっては賛否両論あるでしょうが、停車問題とは別の内容なのに、これを含めて停車の問題を議論しているから、おかしくなっていると思います。 そもそもこの問題は、対策が異なりますから。 |
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| No.131 |
＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
ぜんぜんわかっていないんじゃ？ |
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| No.132 |
> ＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
> ぜんぜんわかっていないんじゃ？ ではなにが本質的問題なのですか？ まさか理事の承認の手続きなんて言わないですよね？ |
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| No.133 |
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| No.134 |
>> 最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
> について、ご回答をどうぞ。 これについては、もう解決してるんじゃないの？？ 追認であろうと、理事会承認を得て、監査ＯＫになっている。今後改善の余地はあるが、個人賠償するほどの内容ではない。 （おそらく裁判を起こしても、スレ主が負けると思いますけどね。） また他の人が言っているように理事承認の手続きを問題視するなら、その内容は関係なく議論すべきである。 そもそもこの部分を問題視するのであれば、論点が違う。 駐車の有無やペイントの有無は関係ない。アンケートすら無意味である。 だから、すれ主が、どっちに反対しているのかが不明なのです。 アンケートなどでは、ほとんどの住民は、駐車について反対しているが、スレ主は、理事承認の手続きを問題視しているように見える。 |
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| No.135 |
高齢マンカン士はしつこすぎ！
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| No.136 |
私達のマンションでも似たようなことがあったので、理事承認の範囲をもう少し細かく設定しましたよ。
総会承認もしくは、アンケート実施を必要とする内容としては ・1万円以上のものを購入（電球、紙、インクなどは、理事承認で購入可能） ・工事を含むもの（現状復帰するのに費用を要するもの） この2点は、基本的に理事承認のみでは、実施できないことにしています。 例外として、 ①雨漏りなどの被害が広がる可能性があるもの ②ＥＶ、防犯カメラなどの故障（使用上、防犯上著しく問題があるもの） ③事故が発生した場合、もしくは事故が発生する可能性が高いと判断された場合 ただしこの内容も、掲示板などにでの通知は必須で、応急処置で一時的に対応できるなら、とりあえず総会まではそれで対応ということになっています |
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| No.137 |
> 高齢マンカン士はしつこすぎ！
論理的反論をお願いします。 |
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| No.138 |
>>136さん
理事会承認事項のガイドラインをたてることには、おおいに賛成ですが、 示された内容だと、非常に曖昧なままであまり変わりがないように思えます。 明らかな基準として、金額基準を設けるのも非常にわかりやすいと思うのですが、 「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？ うちの場合、共用部電球など消耗品は一定のストックもしてるので、たいていまとめ買いです。 また、共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。 ①②③のように具体例を出すほど、それに伴う言葉の定義（条件）が必要になりませんか？ 例えば、 事故とは、何を意図するのか？ 事故の拡大の可能性は、誰が判断するのか？ 結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？ |
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| No.139 |
１３８さん
もちろん、曖昧な部分は残りますが、基準を設けることにより、もう少し理事会が気をつけるという点が向上されましたよ > 「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？ これは、とりあえず単品の金額になっています。 > 共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。 こういうものは、購入する前、つまり前の総会の予算計画にすでに含めていますので、事前承認を取った形になっています。 > 結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？ もちろん。ある程度はそうですかが、現状の曖昧な規約よりは、良いと思いますよ そして、完璧なものは無理ですが、年々改善はしていく予定です。改善していく仕組みを作ることが大切だと思います |
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| No.140 |
しょっちゅうアンケートきそうだなｗ
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| No.141 |
ある程度理事会にまかせないとうまくいかないよ。
潜在的文句言いはかなり多い |
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| No.142 |
小規模だと理事会といっても２～３人の個人の判断になりそうだけど、
一定の住戸数なら、理事は４～１０（大規模だとそれ以上）いるでしょ。 定例理事会の中で、それらの人達の意見や賛否をとるんだから、その人達の常識と良識に委ねるしかないね。 このスレタイのように、稀に事後承認できない事案もあると思うが、それは「事故」(笑 ま、ガイドラインは無いより有ったほうがいいし、 アンケートも無いよりは有ったほうがいい。＜コストはかかるが。 |
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| No.143 | ||
| No.144 |
139ですが
> イ マンションの規模（住戸の数）は？ １００戸です > ロ 理事長を含めて理事の員数は？ ５人です（理事含めてです） > ハ 管理規約との関係におけるこの取扱い（ガイドライン）の位置付けは？ ガイドラインは、強制力はありませんが、一つの基準として作成しました。 > ニ 理事会の承認」の意味でしょうか？ また、一般的な言葉でしょうか？ 一般的かどうかはわかりませんが、よくつかわれていますよ。 > しょっちゅうアンケートきそうだなｗ 年２回ぐらいですかね。 修繕計画や消耗品などはその前の総会で承認とれていますし、それ以外で１万以上の購入物や工事はそんなにありませんよ。総会まで待てる内容は総会まで待ちますし。 |
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| No.145 |
＞理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
＞後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。 駐車場のペイント工事等、修繕・補修等に関する事項が管理規約の理事会決議事項に規定されているかどうかだ。 もし規定されてない、理事会運営内規もないなら理事会決議は不要。懇談会でも飲み会でも、好きな会合で決めればよい。 当然、総会での追認の必要もない。 |
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| No.146 |
>>144 購入検討中さん
お答えくださり、ありがとうございました。 イ・ロ については、理事会の開催（招集 ⇒ 開催）が迅速に 行われるのかな？ という素朴な疑問から質問をさせていただきました。 ハ については、管理組合においてオーソライズされたものではないと 理解しました。 総会決議を経た理事会運営細則であるとのお答えであれば、理事長の 専決事項である保存行為を一部制限しているような内容も含まれていると 感じていましたので、つぎの質問を予定していました。 たとえば、 居住者から階段の手摺りが一部ぐらついているとの連絡があり、理事長は 業者を呼んだ。 業者から、「ぐらつきの直接の原因はボルトの緩みです。締め直せば、 取り敢えずこのぐらつきは止まります。しかし、アンカー部分の コンクリートに僅かなクラックがあり、手摺りに強い力が加われば、 アンカーと共に抜ける可能性がないとは言えません。この補修工事を すると３万円掛かりますが、どうしますか？」と言われた。 この場合、理事長はガイドラインに従うとすれば、 どのような対応をすればよいのか？ |
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| No.147 |
> イ・ロ については、理事会の開催（招集 ⇒ 開催）が迅速に行われるのかな？
まぁ少なくとも月１回は開催されています。 > ハ については、管理組合においてオーソライズされたものではないと 理解しました。 総会での通知および承認はもちろんしていますが、管理規約には記載せず、理事会運営ガイドラインとして別途あります > 業者から、「ぐらつきの直接の原因はボルトの緩みです。締め直せば、 少なくとも、ボルトは締めます。次に程度の問題を確認します。あとその階段の利用状況。 総会がすぐあるなら、その階段の手すりにもたれれないように何かガードを置くなどの応急処置をするかもしれませんが、おそらくこの場合は、安全上の問題として、理事会承認で修理すると思います。 ただし、掲示板などでの工事実施の通知は、すぐに行います。 保全行為に関しても、急ぎではないと判断された場合、すぐに行いません。ついでに違う設備交換などができれば検討したいためです。 このポイントとして、 ①すでにある設備の修理であり、何かを修正する工事ではない。 ②抜けた場合、大事故になる可能性がある |
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| No.148 |
>>147
購入検討中さん フィクション劇場の続きです。 真面目な理事長は、ガイドラインに従って補修工事の理事会承認を得るべく、 理事会の招集をし、理事会の日を待っていた。 しかし、理事会の日が来る前に運悪く人身事故が発生した。 理事長に対して、被害者はつぎのように主張してきた。 どのように反論しますか？ １．補修工事は明らかに緊急性を要する保存行為であり、管理者の専決事項である。 したがって、理事長は業者に補修工事を直ちに依頼すべきであった。 ２．補修工事を実施するにあたって、理事会の承認が必要であるとする合理的な 理由はない。 ３．理事長の過失（手摺りが外れて事故が発生する可能性を十分予見できたにも かかわらず、結果を回避する義務を怠った）により発生した事故であり、 理事長には不法行為責任がある。 ４．この見解に異議があるのであれば、根拠を明確にした納得のいく説明を もって反論せよ。 |
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| No.149 |
> ２．補修工事を実施するにあたって、理事会の承認が必要であるとする合理的な理由はない。
合理的理由というか。必須事項だと思いますけど。費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。 まず、緊急性がたかければ、できるかぎり早急（その日）に理事会を招集しますが、不可能な場合は、私達は場合は電話で確認だけして、それをもって理事会承認とするので、最悪数時間で終わります。このあたりは臨機応変にしますよ。 また、それが無理な場合は、危険であることを知らせる張り紙などによる対策もできます。 少なくとも、工事などはその場（正式見積もりもなし）ではできないので、結局この対策は必要になると思いますけどね。 |
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| No.150 |
法律と言うのが解ってないのが出てきたな！No.148の様な。
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| No.151 |
>>149
>合理的理由というか。必須事項だと思いますけど。 >費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。 区分所有法２６条に規定する管理者の保存行為について 「保存」とは、共用部分等を維持すること（共用部分等の滅失・毀損を防止して現状の維持を図ること）である。１８条１項但し書の保存行為と同様に、理事長の成し得る保存行為は緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解される。たとえば、エレベータの点検や階段室等の破損箇所の小修繕等（具体的には、業者との必要な契約の締結や費用の支払い等）は保存行為に属する。 （コンメンタール マンション区分所有法より抜粋） |
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| No.152 |
全ては管理規約に従うことだろう。
管理規約には理事長の専決処分がれている。 それ以外の修繕関係は特に別途決裁規定とか理事会細則が無い限り理事会決議は必要ない。 後は社会常識的な判断と個々の管理組合の事情により決めればいい。 消しゴム1コを買うにも理事会決議が必要か？それを決めるのが決裁規定である。 一番分りやすいのは金額により決裁規定を作ることだ。 |
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| No.153 |
わかってないですね。そもそも専決なんて用語は地方自治法の用語で民法、区分所有法、管理規約には出てきません。
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| No.154 |
たぶちゃん、おひさ。
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| No.155 |
専決という用語は地方自治法で使われるときと
自治体の決裁基準とかで使われるときで意味が違うことがあるよ。 だから冒頭で用語の定義から入ってるんだが、 管理組合における理事長の専決事項ってなんなんだい？ 規約は管理組合で少しずつちがうだろうから、標準管理規約と区分所有法前提で お宅さんらの言う「専決」とは何を意味してるんだ？ |
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| No.156 |
自治体で言う専決処分とは議会を通さない首長の決裁。
管理組合に当てはめると理事会を通さない理事長の決裁のことだろう。 |
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| No.157 |
もっと素人に分かるように説明出来ないの？
どっかからの引用ばっかりなら猿でも出来るわ。 |
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| No.158 |
決裁とは何を意味してる？注文書への署名捺印かい？そもそも決裁という言葉も管理規約に出てこないよｗ
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| No.159 |
＞＞費用に関して理事長単独で決裁できる案件はないはずです。
支払い指示書に理事長だけハンコ押しても管理会社が支払いしないから。 そもそも理事長が銀行印持ってないと思うよ。支払い指示書に基づいて 銀行印もってる理事が銀行印押す。 「匿.名さん」を名乗る高齢マンカン士は理事長やったことないからわからないんだよ。 実務上、理事長単独ではむりなんだよね。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159
うちWEB承認支払い決済なんですが・・・・ |
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| No.162 |
君たち、法律のほの字も知らず騒ぐの止めようじゃないか？
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| No.163 |
そう思う。
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| No.164 |
> 管理規約には理事長の専決処分がれている。
> それ以外の修繕関係は特に別途決裁規定とか理事会細則が無い限り理事会決議は必要ない。 管理規約に、理事単独で決裁できる内容が記載されているのですか？ 私のマンションにはありません。費用がかかることは最低でも理事会決裁になります。 ただし、運用上、最初に単価の安いもので事務用品（内容をリストアップした上）の購入に関しては、1年分の予算承認をして、その範囲内であれば、理事長単独で購入可能としています。 |
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| No.165 |
災害や事故時の緊急復旧に関わる支出は理事長の専決処分である規定が普通はある。
そうじゃないと総会を開いて修繕積立金の取り崩しをしなければならない。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
第47条第4項、暗記しとけ。
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| No.168 |
＞＞第47条第4項、暗記しとけ。
おたくの規約はしらないよｗ。 現状の標準管理規約はこちら。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf#search='標準管理規約' ４７条４項って建て替え決議ですけどｗ |
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| No.169 |
マンカン理事長は、
ガバナンスじゃなく、ガバナントなんですよねえ |
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| No.170 |
これだな。専決処分の典型例は。
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| No.171 |
１７０さん
それはわかりますが。。。。 災害時は特殊なので、とりあえず置いといて。 事故のケースが微妙で、どこまでが緊急性があるかが判断が難しいため。 普通は、電話ぐらいで理事会の半数ぐらいは了承とりますけどね。完全に理事長のみでの専決をするのは、よほどのことだと思いますけどね。 |
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| No.172 |
緊急時の修理って前払いなのかいｗ？ちょっと考えたらわかることだと思うが。。。
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| No.173 |
> 緊急時の修理って前払いなのかいｗ？ちょっと考えたらわかることだと思うが。。。
前払いではないが、契約はしてしまうから一緒ですよ。支払いではなく、契約野問題です。 契約しておいて、あとでなしでしたは、通じないですよ。少なくとも違約金は発生しますし。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
その規約はどっかのマンションのローカルなやつでしょｗ。ばかばかしい。。そう書いてあろうがなかろうが
保存行為は誰だってできる。区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ ＞＞１７０、１７３ |
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| No.177 |
>>176
お前、論理が破綻してるな。負け惜しみは見苦しい。 |
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| No.178 |
「事務管理」？
そんな勘定項目はない。 |
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| No.179 |
＞その規約はどっかのマンションのローカルなやつでしょ
マンションの管理規約ってみなローカルなんだけど。 |
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| No.180 |
＞＞「事務管理」？
＞＞そんな勘定項目はない。 民法の事務管理を知らんとは、ハズカチーひとだねｗ ＞＞第47条第4項、暗記しとけ。 ＞＞マンションの管理規約ってみなローカルなんだけど。 これこそ論理の破綻であろう（失笑） どうせたぶちゃんだろう、もうやめといたら？ |
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| No.181 |
区分所有者が勝手に保存行為やっても理事長も会計も決済しないから自腹だよ。
場合によっては同じ日に理事長が頼んだの業者と鉢合わせしたり、重複工事をして現状回復費用を請求されることもあり得る。 |
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| No.182 |
一部の理事が管理会社と組んで理事会決議や理事長承認なしに修繕工事を発注してたことが発覚した。
これは自腹だ。管理費から支払う理由はない。 現在、損害賠償請求に向けて水面下で組合員グーループが訴訟準備を進めている。 |
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| No.183 |
修繕工事は保存行為ではなく狭義の管理行為
保存行為は区分所有者単独でできます。管球交換などが典型例 |
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| No.184 |
＞区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ
論理が破綻してるからやめれ、エセ理事長よ！ 住居不法侵入（刑法第130条）でしょっ引かれる前にマンション敷地から退場することだ。 |
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| No.185 |
事務管理の意義を知らないのだから話にならない。
法律は体系だてて勉強しないとね。 できれば憲法から |
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| No.186 |
語るほど ＭとＮとが 消えていく （大阪 ＭＡＮＫＡＮ 協会）
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| No.187 |
勘定項目のこと行ってるのだと思う。
「事務管理」みたいな対極的な勘定項目だとドンブリ勘定になる。 |
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| No.188 |
うちの会計には事務管理費は規程されてないから払わないよ。
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| No.189 |
事務管理と法制度 [編集]法律上の義務がない者が好意的に他人のためにその事務の管理を始めることで事務管理は開始される。事務管理の法律上の扱いについては、民法のように必要最小限度の範囲において合法的に扱う場合のほか、遺失物法4条や水難救護法24条2項などのように事務管理の奨励を図っている場合、水難救護法2条1項や船員法14条などのように事務管理を義務として定めている場合があるとされる[1][2]。
民法上の事務管理 [編集]事務管理の当事者間の関係について、民法は相互扶助の観点から、管理者が管理を始めた場合には原則として事務の性質に従って最も本人の利益になる方法で本人が管理できるようになるまで管理を継続する義務（700条本文）などを定め、その一方で本人に対しては管理者に対して有益な費用を償還する義務（702条1項）などを定めている。 事務管理の法的性質は準法律行為であり、無効や取消しなど法律行為を前提とする規定の適用はない[3]。事務管理者の行為能力については、不要説、必要説、117条2項類推適用説が対立する[4]。 事務管理は他人のために一定の行為を行うという点において委任契約と類似しており、民法は事務管理には委任の規定の準用があるが（701条）、委任では特約により報酬を請求することができるのに対し、事務管理では報酬を請求することはできないとされている点などが異なる[5]。 事務管理の成立要件 [編集]民法上の事務管理の成立要件については697条1項に規定されている。民法697条の「義務なく他人のために事務の管理を始めた者」を管理者と呼ぶが、民法697条でいう「他人」は事務管理開始後の法律関係においては「本人」と呼ばれる。 1.ある者（管理者）が他人の事務の管理をすること 「他人」は自然人のみならず法人であってもよい（大判明36・10・22民録9輯1117頁）[6]。管理者においては最初から事務管理の相手方たる本人が具体的に誰かを了知している必要はない[7][8]。 「事務」は客観的な点において他人の事務に属するものでなければならず、中性の事務（他人の事務か自己の事務か問題となる場合）においては管理者の管理上の意思について判断する必要がある[9][10]。事務の内容は法律行為か事実行為か、また、継続的か単発的かを問わない（大判大8・6・26民録25輯1154頁）[11][12][13]。 「管理」は保存行為・管理行為はもちろん、処分行為をも含むが処分行為が有効とされるためには本人の追認を要する（大判大7・7・10民録24輯1432頁）[14]。 2.事務の管理について管理者に私法上の義務が存在しないこと 私法上の義務があるがそれを超える場合には、その部分について事務管理が成立しうる[15]。管理者に公法上の義務が存在する場合にも事務管理は成立しうる[16][17]。 3.管理者が本人のためにする意思をもっていること 事務管理意思と呼ばれることもある[18]。主観的に管理者において自分のためにする意思が併存していても差し支えない（大判大8・6・26民録25輯1154頁）[19][20]。 4.管理者による管理が本人の意思又は利益に適合したものであること 本人の意思・利益に適合しなければ事務管理は成立しない（通説。700条但書参照）[21][22][23]。事務管理時の事情により判断される（大判昭8・4・24民集12巻1008頁）。 事務管理の継続中にこの要件を欠くことが明らかとなったときは原則として事務管理を中止しなければならない（700条但書）[24][25]。ただし、自殺しようしている人を救助する場合など、本人の意思が公序良俗・強行法規に違反するものである場合には、その意思にかかわりなく事務管理は成立しそれを継続できる（大判大8・4・18民録25輯574頁）[26][27][28][29]。 なお、事務管理の成立要件を欠く場合にも本人の追認により有効な事務管理となる（後述の管理者が第三者に対して無権代理行為を行っていた場合とは理論上異なるとされる）[30]。 事務管理の効果 [編集] 違法性阻却 [編集]事務管理の中心となる効果は違法性の阻却であり管理者に不法行為は成立しないことになるが、これは民法が事務管理を債権発生を認める合法的な一個の制度として定めていることからみて当然とされる[31][32][33]。 なお、管理者が事務管理にあたって本人ではなく第三者に損害を与えたときは、管理者の不法行為責任の問題となり、本人は当然には責任を負わない[34]。 管理者の義務 [編集]事務管理義務 事務管理の管理者は、その事務の性質に従い、最も本人の利益に適合する方法によって、事務管理をしなければならない（697条1項）。また、管理者が本人の意思を知っているか、あるいは、これを推知することができるときは、その意思に従って事務管理をしなければならない（697条2項）。 事務管理における管理者の注意義務の程度については、緊急事務管理における注意義務については特則が設けられており（698条）、この反対解釈から通説は緊急事務管理以外の通常の事務管理において管理者は原則として善管注意義務を負うものとしている[35][36]。 事務管理開始通知義務 管理者は事務管理を始めたことを遅滞なく本人に通知しなければならない（本人が既にこれを知っている場合を除く）（699条）。この義務に違反した場合には管理者は債務不履行責任を負う[37]。 事務管理継続義務 管理者は一度管理を始めたら、原則として本人またはその相続人若しくは法定代理人が管理をすることができるに至るまで、事務管理を継続しなければならない（700条）。 例外的に継続が本人の意思に反するか、本人に明らかに不利な場合は管理継続は許されない（700条但書。ただし、緊急事務管理については管理継続しうる場合がある）。この義務に違反した場合には管理者は債務不履行責任を負う[38]。ただし、先述のように、自殺しようしている人を救助する場合など、本人の意思が公序良俗・強行法規に違反するものである場合には事務管理を継続できる（大判大8・4・18民録25輯574頁）[39][40]。なお、その性質上、事務内容が一回で終了するもの（債務の弁済など）については事務管理継続義務は妥当しない[41]。 委任の規定の準用 委任の規定のうち報告義務（645条）、受取物等引渡義務・取得権利移転義務（646条）、金銭の消費についての責任（647条）の規定が準用される（701条）。 管理者の権利 [編集]費用償還請求権 管理者には報酬請求権は無いが、本人のために有益な費用を支出したときは、本人に対し、その償還を請求することができる（702条1項）。「有益な費用」には有益費のほか必要費をも含む[42]。また、本人のために有益な債務を負担したときは、本人に対し、自己に代わってその弁済をすることを請求することができる（702条2項、650条2項）。 ただし、管理者の管理が本人の意思に反するものであったときは、本人は現存利益の限度でこれらに応じればよい（702条3項）。また、有益な費用といえども不合理なほど過大であってはならず相当な範囲に限られる[43][44]。 なお、管理者の報酬請求権が無い点については、医師が偶然倒れていた人を自らの病院に運んで治療した場合の扱いなどに問題となるが、この場合については「有益な費用」として扱うべきとする学説のほか、社会通念上例外的に報酬請求権が認められる場合があるとみる学説もある[45]。 代理権の問題 事務管理の管理人に代理権はなく、無断で第三者と契約を結んだ場合には無権代理（表見代理の要件を満たす場合には表見代理）として処理される（通説・判例。大判大7・7・10民録24輯1432頁、最判昭36・11・30民集2692頁）[46][47][48]。ただし、緊急事務管理などの場合に特殊な法定代理権の成立を肯認する学説もある[49]。追認された場合には事務管理としてなされたものとして扱われる（大判昭17・8・6民集21巻850頁）[50]。 損害賠償請求権の問題 管理者は、本人に過失が無い限り、損害賠償を請求できない（委任者の無過失責任を規定した630条3項を準用していない）。ただし、相当額については有益な費用として扱うべきとの学説もある[51]。 緊急事務管理の特則 [編集]本人の身体、名誉又は財産に対する急迫の危害を免れさせるために事務管理（緊急事務管理）をしたときは、管理者は悪意又は重大な過失があるのでなければ、これによって生じた損害を賠償する責任を負わない（698条）。これは不法行為の違法性阻却事由ともなる[52]。ここでいう「悪意」は通常の用法とは異なり本人を害する意図を指す[53]。 準事務管理の問題 [編集]外形的には他人の事務ではあるが管理者が自己のために管理を行い大きな利益を得た場合に、これを不当利得や不法行為の問題とすると、それぞれ損失あるいは損害が返還・賠償の限度とされるため本人を保護することができないとみて、このような場合には本人のためにする意思は欠いてはいるものの事務管理に準じて扱うことによって管理者に本人に対して利益を引き渡す義務を負わせるべきではないかという議論がある。 準事務管理肯定説 このような場合を準事務管理として事務管理に準じて扱うことにより、646条の準用により管理者は得た利益を本人に引き渡す義務を負うものと解する見解。 準事務管理否定説 このような場合にも一般に管理者の利得は本人にとって不当利得における損失ないし不法行為における損害とみるべきであり事務管理に準じて扱う必要はないとする見解[54][55]。 実際には上のような問題を多く生じるとされる無体財産権の領域では、このような場合に対応するため一定の規定が設けられている（特許法102条2項、著作権法114条など）[56][57][58]。 |
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| No.190 |
話にならんよ
スマホだから匿名で書いてるが 面倒だから 民法の債権編読んでほしいね マンカン理事長 |
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| No.191 |
なんだぁ～
スレの流れとは関係なく唐突にでてきたから、スポーツジムの管理のことかと思ったよ。 ブレまくりだねぇ～。 |
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| No.192 |
須磨穂
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| No.193 |
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| No.194 |
わたしを含めて、みなさんも「事務管理」ぐらいご存知です。
揶揄して書いていることをご理解ください。 大阪 ＭＡＮＫＡＮ 協会理事長の談話： 当協会はやねぇ、良識ある ＭＡＮＫＡＮ 理事長で組織された団体ですよってに、 品性を欠くＡＫＡＮ 理事長 ではアカンのですわ。 |
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| No.195 |
マンカンよりも宅建の方が仕事になるよ。
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| No.196 |
共同住宅に住んだこともない戸建に住んでるマンカンは信用できない。
机上の空論ばかりで管理組合の役員経験もなく実務経験はゼロ。 |
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| No.197 |
＞区分所有者でなくても（仮にただの通行人であっても）あとから「事務管理」で管理組合に請求できるｗ
請求はできますよ。 ただし、管理組合は、払う義務はないので、払わないでしょうけどね。 ただのたかりとしてしか扱わないでしょうね。 |
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| No.198 |
事務管理なんて区分所有法には全く関係なく、ましてや管理規約とは縁もゆかりもない。
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| No.199 |
なんで通行人が修繕するの？
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| No.200 |
「事務管理」は、今回の件とはまったく関係のない話ですが・・・
たとえば、 マンションの外壁に取り付けてある照明器具が外れ、今にも落ちそうな状態で 危険であった。 そこを通り掛った人がそれに気付き、紐を買ってきて照明器具が落ちないように 外壁の突起部分に縛り付けた。 この場合、その通行人は、マンション管理組合に対して、紐の購入代金を 事務管理に基づく有益費用として償還請求ができる。 ということを言いたかったのだと思います。 |
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