理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認

[入居済み住民さん]

判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。

マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。



参考になるように少し細かいことを書いておきます。

ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。

理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。

ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど



最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。

理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。

この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？

わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。

[123: 匿名さん]

ってか、スレ主は意見いわなきゃだめだよね。

[124: 匿名さん]

理事を選んだのは誰かしら？

[125: 匿名さん]

>>124
普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

理事に選ばれたから、何でも委任されたと思ったら、
間違いだね。

[126: 匿名]

>>125
輪番制で選ばれて互選でなった理事長でも
保存行為を全権委任されちゃうんですけどね。

[127: 契約済みさん]

> 普通は管理規約に基づき、区分所有者が規約に決められた範囲で理事に
> 管理を委任し、範囲を越える部分は総会の決議を持って承認だろうね。

まぁこの理事の範囲が難しいんだけどね。
なんでもかんでも総会決議を待ってたら、何にも決まらないし。

まぁ今回の件を聞く限り、停車するかどうか以外は、理事承認で問題ないと思いますけどね。

停車に関しても、今まで駐車して迷惑な車があった過去があり、停車も同等であると理事としては考えた。
機械駐車の車待ちの場合のみ、許容するというなら、反対派は何について反対しているのかが不明です。

[128: 匿名さん]

>>127
なんだか、いまさら「降り出しに戻る」ような発言で・・・
今一度、スレの流れを読みなおして、ご自分の投稿の誤りをご自分で見つけてください。

[129: 匿名]

結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

初めて来た人の多数がそう感じるということを
スレ主はじめ反対派が少しでも理解できれば、
自分たちがいかに目的のない妨害行為をしているかが
理解できると思いますよ。

[130: ご近所さん]

> 結局原点に戻ればその程度の話と言うことでしょう。

そうだと思いますよ。
スレ主さんは、複数の問題点を1つで議論しようとしているから問題がでると思います。

結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
これが、否決された場合に、ではペイントを消すか運用でカバーするかの議論になる。

それ以外の理事承認問題については
・少し問題はあるが、最終的に理事会承認を得て、監査もＯＫを出している
・避難経路問題というある程度納得できる緊急性を有している
もちろん人によっては賛否両論あるでしょうが、停車問題とは別の内容なのに、これを含めて停車の問題を議論しているから、おかしくなっていると思います。
そもそもこの問題は、対策が異なりますから。

[131: 匿名さん]

＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
ぜんぜんわかっていないんじゃ？

[132: 契約済みさん]

> ＞結局、停車を認めるかどうかだけが、本質的な問題ですよね。
> ぜんぜんわかっていないんじゃ？

ではなにが本質的問題なのですか？
まさか理事の承認の手続きなんて言わないですよね？

[133: 匿名さん]

>>132
まずは、スレのテンプレを読もうよ。
＞最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
について、ご回答をどうぞ。

[134: ご近所さん]

>> 最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
> について、ご回答をどうぞ。

これについては、もう解決してるんじゃないの？？
追認であろうと、理事会承認を得て、監査ＯＫになっている。今後改善の余地はあるが、個人賠償するほどの内容ではない。
（おそらく裁判を起こしても、スレ主が負けると思いますけどね。）
また他の人が言っているように理事承認の手続きを問題視するなら、その内容は関係なく議論すべきである。

そもそもこの部分を問題視するのであれば、論点が違う。
駐車の有無やペイントの有無は関係ない。アンケートすら無意味である。
だから、すれ主が、どっちに反対しているのかが不明なのです。

アンケートなどでは、ほとんどの住民は、駐車について反対しているが、スレ主は、理事承認の手続きを問題視しているように見える。

[135: 匿名さん]

高齢マンカン士はしつこすぎ！

[136: 購入検討中さん]

私達のマンションでも似たようなことがあったので、理事承認の範囲をもう少し細かく設定しましたよ。
総会承認もしくは、アンケート実施を必要とする内容としては
・1万円以上のものを購入（電球、紙、インクなどは、理事承認で購入可能）
・工事を含むもの（現状復帰するのに費用を要するもの）

この2点は、基本的に理事承認のみでは、実施できないことにしています。
例外として、
①雨漏りなどの被害が広がる可能性があるもの
②ＥＶ、防犯カメラなどの故障（使用上、防犯上著しく問題があるもの）
③事故が発生した場合、もしくは事故が発生する可能性が高いと判断された場合

ただしこの内容も、掲示板などにでの通知は必須で、応急処置で一時的に対応できるなら、とりあえず総会まではそれで対応ということになっています

[137: ご近所さん]

> 高齢マンカン士はしつこすぎ！

論理的反論をお願いします。

[138: 匿名さん]

>>136さん
理事会承認事項のガイドラインをたてることには、おおいに賛成ですが、
示された内容だと、非常に曖昧なままであまり変わりがないように思えます。

明らかな基準として、金額基準を設けるのも非常にわかりやすいと思うのですが、
「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？
うちの場合、共用部電球など消耗品は一定のストックもしてるので、たいていまとめ買いです。
また、共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。

①②③のように具体例を出すほど、それに伴う言葉の定義（条件）が必要になりませんか？
例えば、
　事故とは、何を意図するのか？
　事故の拡大の可能性は、誰が判断するのか？
結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？

[139: 購入検討中さん]

１３８さん
もちろん、曖昧な部分は残りますが、基準を設けることにより、もう少し理事会が気をつけるという点が向上されましたよ

> 「１万円」というのは、まとめ買いの時はどう判断されるのでしょう？

これは、とりあえず単品の金額になっています。

> 共用設備の消耗品は単品で１万越えもたくさんあります。＜むろん作業費別に必要。

こういうものは、購入する前、つまり前の総会の予算計画にすでに含めていますので、事前承認を取った形になっています。

> 結局、おおくのことは理事会と理事長の判断に委ねるということになりませんか？

もちろん。ある程度はそうですかが、現状の曖昧な規約よりは、良いと思いますよ
そして、完璧なものは無理ですが、年々改善はしていく予定です。改善していく仕組みを作ることが大切だと思います

[140: 匿名]

しょっちゅうアンケートきそうだなｗ

[141: 匿名]

ある程度理事会にまかせないとうまくいかないよ。

潜在的文句言いはかなり多い

[142: 匿名さん]

小規模だと理事会といっても２～３人の個人の判断になりそうだけど、
一定の住戸数なら、理事は４～１０（大規模だとそれ以上）いるでしょ。
定例理事会の中で、それらの人達の意見や賛否をとるんだから、その人達の常識と良識に委ねるしかないね。
このスレタイのように、稀に事後承認できない事案もあると思うが、それは「事故」(笑

ま、ガイドラインは無いより有ったほうがいいし、
アンケートも無いよりは有ったほうがいい。＜コストはかかるが。