判りにくい題名で申し訳ありません。皆様の見解をお聞かせください。
マンション内の機械式立体駐車場内にでかでかと駐停車禁止のペイントが施されました。理事会の一存でおこなわれ、居住者のほとんどは何も知らないうちに実施されました。
先日、定期総会の議案でこのペイントの事が出まして、理事会側は、事後報告だが承認をいただきたい。というスタンスでした。
反対派側からペイントを行う根拠が無く、決定までのプロセスに重大な欠陥がある、住民への説明が不足しているとして、定期総会での決議を見送り、しかるべき資料をを作成し、臨時総会を開催し決議を得るべきである。と提案しました。
結果は、反対派の提案どおりになり、後日、臨時総会の開催で決議を行うこととなりました。
参考になるように少し細かいことを書いておきます。
ペイント場所は駐車場内の車路部分。転回部分ではない。機械式立体駐車場のため、該当部分に停車させて駐車待ちをする事がある場所。
管理規約内には駐車禁止の文言があり、停車禁止の文言は載っていない。管理規約に抵触していることは理事会も管理会社も認めている。
総会の承認は得ていない。
有志によるアンケート調査の結果、住民のほぼ１００％が工事自体知らず、７０％以上が反対という結果が出ている。
理事会の言い分
決定過程に不適切な部分があったが、後日、理事会内で追認しているので手続き上の問題は無い。
ペイント部分は緊急時の避難路となる場所である為、安全を確保する為にも必要なペイント。
外部者の違法駐車が多く、クレームも出ていた為、対外部者向けにペイントをした。
停車場所は転回部分とし、１５分いないであれば認める。
ペイント反対派の言い分
理事会会合不成立で流会になるはずなのに、その会合で話し合われた内容が効力をもつわけがない。後日、理事会内で追認したとしても、そもそも流会しているはずの会合での決定事項なのだから無効である。
仮に（理事会内の）追認が有効であったとしても、総会の決議が無い。
アンケート調査の結果、民意を全く反映していない。居住者は緊急性より生活の利便性を求めている。
駐車場内の停車禁止は、過去に一度もアナウンスがされたことがなく（駐車禁止は度々アナウンス有）、管理規約の定めにも無い。共用部分の利用方法の変更にあたり、規約の改定が必要な事項である。理事会単独で決定できる事ではない。
理事会が指定した利用方法（転回部分に停車させる等）で、かえって日々の危険性が増した。
理事会単独で実施できるほどの緊急性が有ったという根拠が示されていない。
などなど
最大の問題は以下の部分であると思うのですが、皆様、どうおもわれますか？メインの質問は以下になります。
理事会の会合が役員の出席数不足で、開催要件を満たさなかった為、本来であれば不成立(流会）であった。その会合で、駐車場内に駐停車禁止のペイント工事を行う決定がなされ、実施された。
後日、会合が不成立である事を住民から指摘され、指摘後に開催要件を満たした理事会会合を開催し、理事会内で追認という形で承認を取った。
この方法を使えば、何でも出来てしまう事になると思うのですが、いかがなもんでしょう？
わかりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
なお、私自身は反対派の急先鋒・特攻隊長状態です。が、公平に意見を聞く耳は持ち合わせているつもりで居りますので、忌憚無きご意見をお聞かせください。
[スレ作成日時]2012-05-30 22:56:55
理事会会合不成立時に話し合われた内容を後日追認
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41:
匿名さん
[2012-05-31 22:27:37]
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42:
匿名
[2012-05-31 22:28:39]
少し理解できました。
大規模マンションでしょうか？ 築年数は |
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43:
スレ主です。
[2012-05-31 22:33:28]
その他のご質問、ご指摘について
管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？ →その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。 ペンキで書いてもシンナーで消せる →この程度のことであれば、勝手に私が消していると思われます（笑） 実際には、普通の道路（一般道）舗装の上にペイントされている「止まれ」や「横断歩道」と同じペイントで、実際に道路に舗装ペイントをする業者が行っております。 簡単に剥がせる物ではなく、アスファルトの表層をけずらなければ取れない代物です。 金額にして ペイント代金１５万円 ペイントはがし代金８０万（見積もり） かかるものとなっております。 ガテン系・理事長やりたいな人。 →まさしくその通りの方が理事長です。前回の総会で立候補。管理組合が発足してからまだ２年の段階での立候補であった為、どんな人物かも知らずに承認した。という事実はあります。 現時点で、反対派は個人負担での現状回復を求めております。 ただ、金額が金額なだけに現実的ではない事はに判っております。 妥協点を探る事も進めるつもりでおりますし、その案も個人的にではありますが考えております。 責任の所在についても色々な意見が反対派の中から出ており、理事長個人・理事会単体に負わせるか否かは今後検討していくところです。 |
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44:
スレ主です。
[2012-05-31 22:42:53]
No.40 マンカン理事長さん
なるほど、そういうことでしたか。どうりで検索しても出て来ないわけだ。。。 規約に無い事は法のどこかにひっかかっているはず。と考えていたのですが、これではいくら探しても出てこないですね。 非常に参考になります。ありがとうございます。 No.41 匿名さん 政治的に、隠し玉として用意しておいても良かったのですが、普通にマンションに住んでいたいので、そこまでトリッキーなことは、今後の自身の住み心地を鑑みてやめた次第です。今までこちらに記載した内容は全て総会前の理事会との話し合いの時点で、出し惜しみせずに吐き出しております。書いてはおりませんが、それ以外のことも全てさらけ出しております。隠し玉なしの真向勝負状態です(笑) マンション規模 ２００世帯超 築年数 ４年です。 |
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45:
スレ主です。
[2012-05-31 23:01:27]
１点訂正です
No43内 管理ペイント行為は管理会社が組合の依頼により行われたのでしょうか？ →その通りです。管理会社が工事業者に見積もり依頼、依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。 上記は誤りです。 正確には 管理会社にはペイント業者選定・見積もりを依頼しました。管理組合の依頼ではなく、理事会単独での依頼となります。依頼結果から選定し、決定したのは理事長です。 |
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46:
匿名さん
[2012-05-31 23:12:17]
相手がガテン系だったら、割と簡単ですよ。「でるとこでましょか？」に弱いです。
交渉途中で逆上する可能性があります。録音しておきましょう。 逆上してくれたら、こっちの完勝です。 とりあえず辞任させたらいいですよ。後任はスレ主がなる。 その後、理事会手続きの瑕疵は、管理会社は知っていただろー！と管理会社を攻める。 で、管理委託契約を値引きさせて損害の補填に充てましょう。 |
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47:
匿名さん
[2012-05-31 23:34:08]
なんだかわからんけど、46さんの発想だと、どんどん敵が増えそうですね。
集合住宅ですから、なるべく穏やかに冷静に解決したいものですね。 |
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48:
匿名さん
[2012-05-31 23:37:14]
いやー、そもそも、ペイント文字を問題視するスレ主は好戦的です。
すでに揉めてるからねえ。。 |
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49:
匿名
[2012-06-01 00:34:42]
46さんの意見わかりますよ！納得です。
急先鋒・特攻隊長さま ペイント業者へ連絡して「消して欲しい」と依頼する事も可能ではないでしょうか。駐車場のアスファルトと鉄板（転回場所）へのペイント代金15万円は高額ですよ！酷いですね。 又は修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？ 決して個人負担はやめましょう。 長い間の戦い大変ですね。まだまだ頑張れそうな感じの方なので次期の理事へぜひ立候補して下さぃ！応援しています。 |
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50:
マンカン理事長
[2012-06-01 07:24:55]
下記の「会社」っていうのは監査役か、株主代表訴訟の原告になった株主なんだろうね。
区分所有法に代表訴訟制度がないからねえ。。。 取締役会決議を経ない取引についての無効主張 http://ameblo.jp/ambitiouslaw/entry-10250132816.html 株式会社の代表取締役が取締役会の決議を経ないで重要な業務執行に該当する取引をした場合，取締役会の決議を経ていないことを理由とする同取引の無効は，原則として会社のみが主張することができ，会社以外の者は，当該会社の取締役会が上記無効を主張する旨の決議をしているなどの特段の事情がない限り，これを主張することはできないと解するのが相当である」（最高裁判所第二小法廷平成21年4月17日付け判決）と判断しました（詳細は原文でご確認ください）。 |
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51:
匿名
[2012-06-01 08:59:49]
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52:
匿名さん
[2012-06-01 10:01:34]
良い勉強になったとあきらめる事です。
立候補は理事にでしょうが理事長に選んだ他の理事も二度と選ばないという事を組合員が自覚すべきです。 |
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53:
匿名さん
[2012-06-01 10:43:20]
↑ＭＡＫＥ犬の発想ｗ
あきらめなくてもいいでしょ。すでにいい線いってるんだし。正攻法でいくのが最も効果的ですよ。 |
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54:
スレ主です。
[2012-06-01 23:04:23]
皆様から頂いた情報をチラ見してきました。
区分所有法18条(１７条) 共用部分の扱い方ですかね。総会での決定が無いと駄目。と解釈しました。 ＞標準管理規約の第６７条（理事長の勧告及び指示等） 区分所有者が悪い事したら注意できる。 理事会は違反者に対し法的措置を講ずることができる。 ＞軽犯罪 他人の家に落書きは軽犯罪。場合によっては建造物損壊罪（260条）や器物損壊罪（261条）に問われることがある ＞区分所有法の管理者（理事長）の保存行為 緊急性が有る場合は独断で決めることが出来る。 ＞ペンキ塗り工事の発注について、無権代理行為 ＞注文書に署名・捺印した理事長の行為が無権代理行為 表見代理に相当するのかな？ ＞無権代理行為の追認。民法の１００条くらいのとこ(109) 区分所有者が追認した場合には有効。それ以外は無効ってところでしょうか。 ものすごく大雑把に書いてみました。もう少し勉強してきます。 参考になりそうな事ばかりで大変助かります。１人で調べるには知識も時間も足りなくて・・・。 皆様のご協力感謝します。 |
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55:
スレ主です。
[2012-06-01 23:18:42]
No.50 マンカン理事長さん
具体的な事例を頂き感謝します。 文言を理事会・区分所有者などに置き換えて読んでみましたが、会社の話しをマンションには当てはめるのは難しいものなんですね。部外者はとやかく言えないが、当事者はやいやい言っても良いよ。という内容ですよね？？ もう少ししっかり勉強してみます。 |
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56:
スレ主です。
[2012-06-01 23:18:54]
で、追認についてのＯＫ・ＮＧの判断が出来ないって事は、何をもって独断を止めるようになっているのか、何が抑止力として働いているのか判らなくなってしまいました。ふしぎだ・・・。
管理規約の「出席数が不足の場合、理事会会合は開催できない」これが歯止めとして機能する項目になるんですかねぇ。。。 それとも、他のマンションの規約には「ただし、どうしても話し合わなきゃいけない場合は、出席数不足でも開催して、後日、正式な追認を貰ってね」的な規約が付随して書かれてたりするんでしょうか。 |
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57:
マンカン理事長
[2012-06-01 23:23:50]
スレ主の疑問の回答はこれかも。
民法第119条但書の部分。 定足数不足で成立していない理事会で決めたことは、その後の正常な理事会で追認しても効果を生じないが 当事者（理事会で追認できることなら理事全員、総会で追認するなら区分所有者全員）がその行為（定足数不足の成立していない理事会できめたこと）が無効だと知って追認したら新たな行為（決議でしょうね）をしたものとみなす。 （無効な行為の追認） 第119条 無効な行為は、追認によっても、その効力を生じない。ただし、当事者がその行為の無効であることを知って追認をしたときは、新たな行為をしたものとみなす。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%84%A1%E5%8A%B9#.E6.B3.95.E5.BE.8B.E8.... 無効行為の追認の効果 [編集] 追認もしくは追完とは本人がある法律行為を有効なものとして確定させる意思表示を指すが、取消しの場合とは異なり、無効な法律行為は本来的に法律効果を生じないものであるから原則として無効な法律行為を追認しても有効な法律行為とはならない（民法第119条本文）。 公序良俗違反・強行法規違反の法律行為は当事者間の合意をもってしても有効とはならない[13]。しかし、当事者が当該法律行為につき無効であることを知って追認したときは、法律行為の有効要件に問題がなければ新たな法律行為をしたものと扱っても問題がないため[14]、民法はこのような場合に当事者による新たな法律行為がなされたものとして遡及効はないものの追認時から法律行為の効力を生じるものとする（民法第119条但書）。なお、当事者間の合意により追認に遡及効を認めることも可能であるが第三者には対抗できない[15]。 |
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58:
スレ主です。
[2012-06-01 23:28:32]
＞修繕費からペイント代を出して駐車場の美観を損なわない色のスプレーを買って理事長もしくは理事メンバーに消してもらう。可能では？
可能ですが、美観がものすごい事になってしまうのが・・・。 原状回復のための修繕見積もりは３種類ありまして、 １：色を塗る(１０万） ２：表層を削る（１８万だったかな？） ３：表層＋αを削り新規アスファルトを敷く（８０万） となっております。 １はアスファルトとは違った色合いにしかならない。そのうちペイント剥げる。 ２は削るためにでこぼこになる。 ３は元通り。だが、異常に高い。 こんなかんじなのですが、 反対派の意見は、他人の家のものを壊したら、普通弁償して元に戻すでしょ？というところで一致しちゃっているのです。 なので、「現時点では」８０万コース選択中なわけです。 |
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59:
匿名
[2012-06-01 23:32:31]
質問です。
次回の理事会又は臨時理事会は、いつですか？ 理事会役員のメンバー中、反対派は何名いらっしゃいますか？ 参考までに お伺いいたします。 |
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60:
スレ主です。
[2012-06-01 23:32:59]
No.57 マンカン理事長さん
ををを！ まさしくこれです！ ありがとうございます！ ちょっと詳しく勉強してきます。 |
総会で攻撃材料として使えるでしょ。その類のもの。