23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[902: 匿名さん]

郊外の家は子供に任せて
元気な間は都心部のマンションを借りて、人生をエンジョイする団塊の世代が出てくるかも。

団塊の世代が今年から二度目の退職を迎え、完全引退後に彼らが手にするお金と時間に注目が集まっている。５年前の第１次シニアブームが空振りに終わった企業側の対応はまだ目立たないが、年金が満額支給される今回こそは日本経済を下支えする切り札になるかもしれない。
「これから３年間は高齢者消費による景気下支えが期待できそうだ」──政府内では団塊世代が完全退職を迎えて期待感を示す声が上がっている。１９４７年から４９年に生まれた団塊の世代は６６４万人以上、千葉県の人口を超える規模だ。彼らは今年から６５歳を迎え、毎年２００万人以上の「第２の退職者」が生まれる。
東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

[904: 匿名さん]

ねね、素朴な疑問なのですが、都心を議論する人はどうして東京駅から5キロ圏内とするのでしょうか？東京駅から5キロにこだわる意味がわからない。。。
永田町か皇居ならわかる気もするけど。もしくは山手線ターミナル駅(東京、上野、池袋、新宿、渋谷、品川)からそれぞれ5キロの円を描いてそれぞれが2箇所くらい重なりあう場所を都心と言うならわからなくもないですが。。



山手線で言えば、品川～新宿あたりのほうが緑も遊興施設も多いよ？余暇の多い団塊リタイア世代が、ららぽーとしかない豊洲に毎日いたら発狂しちゃうよ(笑)

城南5山あたりの2LDKが団塊世代にとって一番住みやすいんだと思うんどけど。。。

[905: 匿名さん]

最寄り駅を隠蔽したり、滑稽な基準をつくったり、

埋立地を売るにはいろいろ工夫が必要なんですよ。

[906: 匿名さん]

>>904

そだね。５キロは広すぎるから２キロにしよう。
東京駅から徒歩３０分以内が都心これで決まり。

[907: 匿名さん]

団塊世代に退職金の使い道をアンケートしたら、
老後の備えに蓄えるってのが１位だったってのが以前あったな。
住宅資金に使うなんて期待しても無駄。

[908: 匿名さん]

＞904

このサイトをあちこちずっと読んでると、
どんな人が書き込んでるかわかるようになりますよ。
また書いてる、くらいにスルーしましょう。

[909: 住まいに詳しい人]

>904
それはね交通の重要拠点だからだよ。
すべての新幹線が集まってまさに日本の中心でしょ。

[910: 匿名さん]

週一回程度の出張のために、住むとこと決める人間なんていないだろ。
残りの週6日を犠牲にするのか？

[911: 匿名さん]

新幹線駅に不便な人って
新幹線は仕事で乗るものとしか考えないんだよねえ。
東京駅に近くて便利な人は
新幹線を余暇で気楽に遊びで乗れるのにねえ。
新幹線駅に不便な人ってカワイソウ。

[912: 匿名さん]

新幹線に自分が乗るわけではなくて重要な場所だからこそ
新幹線が乗り入れてくるのです。
だからみんな地方の人は必死こいて新幹線やリニアモーターカーの駅の誘致合戦するんだよ。

駅や鉄道は自分が乗りたいからつくるものではなく、そこに人を集めたいから作ってほしいってこと。

[913: 匿名さん]

東京駅半径5キロ論は埋立地マンションを売るためのバカ営業のこじつけです。
豊洲がちょうど入るのがそこなんです。
豊洲が東京駅から直線距離で6キロあったら、当然のように東京駅から半径6キロが都心だといいますよ。
奴らはそんな人種です。

[914: 匿名さん]

911は新幹線マニアか？

[915: 匿名さん]

東京駅五キロ以内に住めない人のひがみすごいね

[916: 匿名さん]

人口動態から見て
東京駅を中心にして都市構造が変わってきているのが明らかなのに、
何で無理やり否定しようとするのかなあ？

不思議。

[917: 匿名]

東京駅から5キロ以内、
埋め立て地、沿岸部分はのぞく。

[920: 匿名さん]

銀座のほとんどは江戸前島でしょ
日比谷入江はあくまで入江だし

>916
スカイツリーで都市構造が変わるとか
トンデモ理論してたねアナタ

[921: 匿名さん]

909

江東区民ウザい。

[922: 匿名さん]

ヒガミとかじゃなくて
純粋に統計数字で議論しようよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[925: 匿名さん]

統計マニアが自分の都合の良い数字を必死で並べても
誰も納得なんかしないよ
先ず結論ありきのがバレバレだからね

官公庁の正式な分析があれば載せてみな

[926: 匿名さん]

官公庁は当たり障りのない分析するだけだよ。
まさか、近郊、郊外の不動産が下げ続けるなんて言えないでしょ。

要は、統計数字を使って自分で考えないとダメってことだよ。

原発、電力不足なんかが良い例だろ。

[928: 匿名さん]

ルサンチマンの発露は分析ではありません

[929: 匿名さん]

しかし、
人口統計って結構先まで見えて面白いね。

[930: 匿名さん]

これがまた当たらないんだけどね、過去の予測みてみな。

[932: 匿名さん]

どうでもいいよ。
人口統計。
どうせ当たらないし。

[934: 匿名さん]

日本人の海外留学生を採用しようとする企業の動きが加速している。
日本では春季に新卒者を一括採用するのが通例だが、夏を前に、留学生を迎えるための企業説明会が各地で活況だ。
企業の海外進出が進む中、語学力や行動力を持つ留学生への期待が高まっているためで、企業の採用方法が多様化する可能性もある。

[935: 匿名]

東京駅に爆発しそうな原発があるわけでもないのに５キロ５キロって鬱陶しいね。

[936: 匿名さん]

>935
鬱陶しくても真理なんだから、慣れて受け入れないと。

[938: 匿名さん]

これが真理ですね。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[939: 匿名さん]

市部一括りはあまりに乱暴だろ。

バブル後の地価下落で都心の人が増えるのは納得。

[940: 匿名]

合計のブラスマイナスでマイナスが大幅超過だけどその人達は何処へ？

[941: 匿名さん]

25～29歳人口の意味が分かっていない人がいるようなので・・

この年齢層は将来の持ち家購入対象者。
すなわちこの年齢層が大きく減る事は、将来不動産が売れない事を意味します。

それぞれの数の多さを考えてみてください。

[942: 匿名さん]

>940
少子化の影響で次世代は基本減るんだよ。

その減り方を補うのが外部からの人口流入。

人があまり入って来ない所は自然体で減り続けます。

[943: 匿名さん]

９３８

25～29歳の独身社会人は、職場の近くに住むのを好むということでは？
住むためには賃貸物件が必要なので、都心の独身向け賃貸物件が増えたということでは？

子供ができて購入を検討する年齢になると、都心の独身向け賃貸物件では狭くて住み続けられないし、子育ても向いてないから、都心に住み続けるとは限らないのでは？

[944: 匿名さん]

例えば市部の場合、自然体だとこんな感じで減って行きます。
40歳69357人
35歳60254人
30歳51775人
25歳47667人
20歳42828人
15歳36358人
10歳36037人
5歳34463人

[945: 匿名さん]

なるほど、みんな詳しいね。

総人口だとどう映るの？

買い替えも当たり前の今の世の中買い手は若者だけじゃ無いよね？

[946: 匿名さん]

>943
所得格差が大きくなって、

5千万円くらいの都心部マンションを買える人と、

そもそも結婚できない人、結婚しても一生賃貸の人、

この２種類に分かれて、

郊外に３千万円くらいのマンションを買うような所得層がほとんどいなくなるのでは？

それに、共稼ぎが当たり前の時代になるでしょうし、

[947: 匿名さん]

943はまわりに若者がいないのか？
会社の近くに住みたい奴なんかどこにもいないが。
団塊オヤジじゃあるまいし、そんなに会社を愛してなんかいないよ。

[948: 匿名さん]

都心部のマンションストックが増えると中古マンションの選択肢が広がるから、郊外マンションの出番は無いだろ。

[949: 匿名さん]

80㎡が3千万円だと坪124万円。
それでも郊外は売れないですか？

[950: 匿名さん]

価格は需要と供給で決まるから、供給が多くなると、価格は下がる。
実際、都心でも、供給が多いエリアは、価格を下げ、
郊外でも、供給が少ないエリアは、価格は下がらない。

[951: 匿名さん]

郊外でも、供給が少ないエリアは、価格は下がらない。 >
まさに今絶対に買っちゃいけない所ですね。
具体的にどこですか？

[953: 住まいに詳しい人]

>>937
何度も言ってるけど、デタラメはヤメよーね

出生コーホートで追跡するとわかるが
実際は外周区の方が若年層の人口は増加しているぞ
　

[954: 匿名さん]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰（抜粋）

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。

[955: 住まいに詳しい人]

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰
2011/3/ 7 19:52

http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[956: 住まいに詳しい人]

ああ、953のアンカーが間違っていた(^_^;
正しくは>>938だ

[957: 匿名さん]

今月も都心の中古マンション成約坪単価はアホみたいに値下がりが続く。
築年数が２年新しくなるなかでも▲5.7%なので、実態は▲10%程度。
逆に城西や埼玉・神奈川の一部は値上がり。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201206.pdf

[958: 匿名さん]

震災前の記事まで出して買い煽らないといけないくらい売れなくて困ってるんだね。

[959: 匿名さん]

日本人は買ってくれないから
留学生に期待する

田舎のFラン大みたいだな

[960: 匿名さん]

コーホートって言ってみたいだけですよね

[961: 匿名さん]

>959
今朝の日経に出てたけど、東京の大学も地方出身者の取り込みに必死みたいね。
首都圏出身者比率が上がり続けると、単なる関東のローカル大学になっちゃうからだと・・

かなりの危機感だね。

[962: 匿名さん]

それもあるけど
大学の校舎自体が郊外から都心回帰していると
以前出ていたな。

[964: 匿名さん]

>962
郊外の大学じゃ地方出身者も集まらないだろうね。

一ツ橋以外はローカル大学化しちゃって、
首都圏の少子化進行でどんどんつぶれるだろう。

[967: 匿名さん]

一ツ橋大学は民営化して慶応と合併するといいと思うよ。

[968: 匿名さん]

1990年代は地方から東京の大学に来ても、Ｕターンする人が多く、結果的に首都圏出身者で占有出来ていたのが、
2000年代になると、女性を含めてそのまま東京に就職する人が増えて都心部居住も進んだ。
世の中がずいぶん変わったね。

分譲マンションのマーケットが変わって行くのは2015年以降だけどね。

[969: 匿名さん]

あるわけないじゃん。
元々の歴史的な意義をわかってないよ。
大体、学部だって被ってるし、意味もない。
一橋とかどうでもいいよ。

[970: 匿名さん]

少子化と人口流入の狭間で

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
20～24歳人口が5年後25～29歳になってどう増加したか

2000年→2005年
105,865人→128,836人　22,971人増　21.70%増

2005年→2010年
94,624人→133,700人　39,076人増　41.30%増

年を追う毎に地方出身者の都心部居住が進んでいるのが良く分かります。

[971: 匿名さん]

２０００年前後に港区は区民を増やすための施策として新婚家庭や乳幼児家庭に月額３万円の家賃補助やってましたよ。
もちろん抽選ですけど。

２００３年頃に湾岸マンションブームもあって人口が増え始めたら家賃補助はやめてしまった。

[972: 匿名さん]

大学の同級生でＵターンした奴なんかいたか？
流入が増えているのは非大卒でしょ

なにせ地方には仕事が無い

[973: 匿名さん]

地方でも兄弟が３人くらいいれば一人くらいは東京に来たはず。
兄弟が二人とか一人っ子とかになれば東京の大学に来る人も減るだろうね。

[974: 匿名さん]

例えばこんな分析がある。

富山県と東京圏の社会移動の推移

かつて1950年代半ばから'60年代を通じて(昭和30年代から40年代前半)の高度経済成長には、三大都市圏へ向かっての人口の大きな移動があった。
しかし、オイルショック後の移動の沈静化した時期を経て、'80年代の移動については、首都圏のみへの移動に変わっている。
さらに'90年代半ばには、この移動も収まり、逆転した状況、いわば「逆都市化の局面」に入ってきている状況とも指摘されたが、'90年代後半以降、再び首都圏へ向かっての人口移動が進んでいる。
ちなみに、この'90年代半ばの移動の沈静化は、バブル経済崩壊後の時期であるとともに、団塊ジュニア世代の大学卒業期にあって、首都圏からＵターンする者が多かった時期でもある。
1990年代半ばの人口流入超過は、団塊ジュニア世代のＵターンが要因であり、バブル経済崩壊後の景気の低迷の中で、Ｕターン者を一層多くしたものと推測される。
http://www.tuins.ac.jp/~ham/tymhnt/butai/jinko/shakaizo/kengai.html

[975: 匿名さん]

大学に行けないような人の流入が増えているんだよ
地方には職がないからね

そういう人が将来マンション買うと思う？

[976: 匿名さん]

つまり、
団塊Jrおよび団塊JrNextの世代は地方出身者比率が極めて低く
（言い換えれば首都圏出身者比率が高く）、
不動産の購入も地元中心、すなわち近郊および郊外が中心になった。
そして、これが近郊、郊外をかなり割高なものにした（プチバブル状態）。

2015年以降買い主体が地方出身者に代わるので不動産マーケットは大きく変質するだろう。

[978: 匿名さん]

え？まだ買ってないの？
分析もいいが買ってから語ろうぜ。

[979: 匿名さん]

富山はまだ職場となる企業が、地方にしてはしっかりある方
そして住み易さランキング上位常連という、これまた実感とはかけ離れた
統計マジックで有名な街

家がやたらデカイ、レストランとかは皆無だが

[980: 匿名さん]

>団塊Jrおよび団塊JrNextの世代は地方出身者比率が極めて低く

まともな企業で働いた経験の無い人が
統計の数字見て勘違いしちゃったんだね

[982: 匿名さん]

>975
東京駅から半径5km圏内は家賃が高いからそれなりの所得レベルでしょうが、
外周区のアパート地帯に流入した人は低所得で、一生独身の可能性が高いかも。
上京者も二極化じゃない？

[983: 匿名さん]

上京してそのまま結婚せずにアパート暮らしってのは台東区に大量にいるよね。

[984: 匿名さん]

富山って住宅敷地面積が日本一。日本の平均は１２１平米なのにたいして富山は１７７平米。
独身でもでかい家を建てる、というか持ち家がないと一人前扱いされず結婚すらできないって感じ。
でかい家をもつのが常識だからいくら土地が安いといってもグロスで払う金は首都圏と変わらない。なので若い人は土地の安い郊外に家を建てるためスプロール化が起こっている。
富山市はコンパクトシティを目指して路面電車を復活させたりして市内中心部に人を呼び込もうとしているけどね。

[986: 匿名さん]

>983
アパートが多いのは世田谷、杉並、練馬だよ。
台東区はほとんど無いみたい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[988: 匿名さん]

もう江東区に買った人が必死だね。
なんとか都心の仲間入りをして世田谷や杉並といった城南、城西の価値を
落として城東の相対的価値を上げたいと。
新宿批判も涙ぐましいよ。

[989: 匿名さん]

アパートってのは地主が自分の土地に建てるもんだからアパート地帯の
近隣には金持ちありだよ。
つまり都市部においてほんとうに貧しいエリアってのはアパートじゃな
いんだなこれが。
本当に貧しいエリアに供給されるのは公営住宅。

[990: 匿名さん]

＞もう江東区に買った人が必死だね。
今は北区、板橋区あたりが見直されてきているしね。まずこの辺に追いつかないとね。

[991: 住まいに詳しい人]

世田谷、杉並、練馬はアパートが多いけど、
借り主が時代とともに結構変わってます。

1980年代は学生が多かったですが、
大学の多摩地域への移転が続いて激減。

1990年代から2000年の始めは郊外に住んでいる若い人が就職を機に
親元から独立してアパート暮らし。今は30代中盤から40代初めの方々です。
独身女性が多いです。1986年の男女雇用均等法のおかげでしょうか？
反面少子化が進みましたが。

2000年代は地方から上京された方々が増えています。

特に郊外から移って来た方々はなかなか結婚されないので、
大家にとっては上得意様です。

[992: 匿名さん]

どうでもいい

[994: 匿名さん]

今の人はあまり知らないけど
昔の女子社員は一般職とされ、首都圏の人採用で原則親元からの通勤だったんだよ。
だから、見合とかで25歳くらいには寿退職だった。

ところが、
男女雇用均等法ができて女子社員にも住宅手当が出るようになって（会社の独身寮は男用が多かった）、
親元を離れて賃貸する人が増えた。
このお蔭で、世田谷区あたりのアパート経営者はウハウハだったんだよね。
でも、この人たちは未婚のまま年を重ねて今30代中～40代初めって感じになってる。
幸せだったのかねえ？

[995: 住まいに詳しい人]

>>970
何度でも書くけど、あなたは根本的に数字の見方を間違えているから
実際は周辺区の方が若年層の人口は増えています

人口減少＝近郊・郊外の希薄化　という単純な妄想に陥っている人があまりに多すぎる
　

[996: 匿名さん]

江東区とか買うからそうなってしまうのでは？

[997: 匿名さん]

>994
いかにも新聞とかて生半可な知識を入れた人の考えたこと

[998: 匿名さん]

>995
若年層25～29歳人口推移

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
2000年129,980人→2005年128,836人→2010年133,700人

その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
2000年148,763人→2005年145,247人→2010年138,664人

外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
2000年499,024人→2005年438,199人→2010年401,453人

市部
2000年346,962人→2005年300,089人→264,762人

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）の構成比推移
2000年11.56%→2005年12.73%→2010年14.24%

[1000: 匿名さん]

>997
ここの世田谷区を見ると分かるよ。
各年齢で女性－男性の計算をやると面白いよ。
気が付いたことあったら教えて。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2012/jy12q10601.htm