23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[90: 匿名さん]

尻に火がついてる埋立地住人の言ってることですから、大目にみてあげてください。

[91: 匿名さん]

>>89
いまのところ地元周辺への需要が強いから、
郊外、近郊に超割高エリアが散見されているのが現実。

しかし、少子高齢化でいずれその需要も無くなる。

[92: 匿名さん]

近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。
逆算すればこれから先どうなるか誰でも予想できるよ。

[93: 匿名さん]

埋立地のボッタクリタワマンがリーズナブルだなんて思ってる人いるの？どこの田舎者？
ホントにリーズナブルならこんなに売れ残ってないよね？

[94: 匿名さん]

内陸でもタワマンは色々売れ残ってるけど？

[95: 匿名さん]

内陸でも、田園都市線沿線のタワマンは売れ残り易いね。
東横線武蔵小杉のタワマンは即日完売だったのに。

[96: 匿名さん]

>84
根拠と数字は？
ホルホル解釈じゃないまともなもの希望

[97: 匿名さん]

地上げ幅が大きいエリアがことごとく震度７の激震エリア。笑

天誅とはまさに…。

[98: 匿名さん]

余談だが。

首都直下型地震が起きた後、まともに放送継続できるのは神南と赤坂の放送局だけ、というもっぱらの噂。

その他民放壊滅。

素晴らしい危機管理能力だわ。


よくこんな国のこんな街にマンションなんか買う気になれるね。

[99: 住まいに詳しい人]

>近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。

「都心の人口減少が始まった」のは確かに1960年代からだが
郊外の人口増加は戦前から始まっているし
23区の外なら1970年代以降も人口増加は続いている

さらに言えば、一度は伸びが止まった都内の世田谷区や大田区でも
この10年は緩やかだか人口が増加している

23区　区別人口推移
http://www.tokyo-23city.or.jp/research/hakase/image/seido2-03_16.gif

川崎市　人口推移
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/suikei/image/zensi.htm

少子化＆人口減少は深刻だけど、現象としてはもっと緩やかなものだよ
人口動態を原因として激的な住宅市場の変化が起きるとは思えない

激的な変化が起きるのは、例えば1990年代後半の都心回帰のよーに
経済構造の変化に由来する価格変動があった場合だね

[100: 匿名さん]

2015年から、何がどうして変わるのですか?

[101: 匿名さん]

人口というより経済規模の縮小が問題では。

[102: 匿名さん]

2015年から、消費税が10%に変わる可能性があります。

[103: 匿名さん]

>98
震度７の予想マップで、港区をよく見ると
赤坂の近くにも７の赤い点があるんだが。

[104: 匿名さん]

溜池じゃないの？

[105: 匿名さん]

戦後の第一次近郊入植世代が女性でただ今８０歳くらいって事が重要なんだよ。

後１０年位したら戦後長年続いた郊外バブルも終焉でしょ。

長期にわたって下落トレンドに入るね。

[106: 匿名さん]

首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[107: 住まいに詳しい人]

>>106
記事の改竄はよろしくないね

>首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ
>2000年から10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。
~~~~~~~~~~~~~
http://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn1000008062011/
オリジナルの記事は[2011/6/8付　日経産業新聞]
　
まともに引用も出来ないキ印に説明しても無意味だが　
実際はこんな感じ

[108: 匿名さん]

コスパで選ばれる時代に変わったら、
近郊、郊外のマンションの値崩れが始まる。

[109: 匿名さん]

コスパで勝負といえば
城東や湾岸だね

[110: 匿名さん]

107
2000年に分譲されたマンションの事なら
PCTやシエルでさえ無関係な話ですね。

[111: 匿名さん]

首都圏に不動産を持たない
上京第一世代のマンション選びはコスパ中心にならざるを得ない。

上京第一世代は地方経済が崩壊した2000年頃から急増。
22歳で上京したとして、ただ今34歳。
3年後の2015年頃にやっと購入年齢、その頃からコスパ時代が訪れるでしょう。

[112: 匿名さん]

コストはともかくパフォーマンスとはなんでしょうか？

・通勤利便性ですか？
・買い物利便性ですか？
・教育の充実ですか？
・自然災害に対する安全性ですか？

[113: 匿名さん]

１１２さん
総合力でしょう。
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性など

[114: 匿名さん]

コスパと言えば聞こえが良いが
結局は経済力が無い顧客向けの安売り競争だからね
大規模開発で供給過多な場所はなおさら

[115: 匿名さん]

じゃあコスト無視で最強のパフォーマンスを持つエリアはどこですか？都心は日常の買い物に難ありな場所が多いです、

[116: 匿名さん]

コストも考えれば江東区の内陸では？ゼロメートル地帯になるけど。
通勤、買物、は便利。

[117: 匿名さん]

まだ見えないけど、コスパ世代が購入主体になったら不動産マーケットも様変わりでしょうね。

既に賃貸では兆しが出てますが、分譲はもう少し先。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[118: 匿名さん]

>112
まずは、
サラリーマンが買える坪300万円未満が絶対条件で、
それより高い所を除いての議論開始だね。

[119: 匿名さん]

割高慣れした首都圏出身者の購入が一巡したら、郊外のバブル価格は簡単に崩壊するね。これは確実に言える。

[120: 匿名さん]

消費税増税したら可処分所得は1割くらい減るよね？
支出分の5％と企業などが支払う金額UP＆売上不振で数％減。

ちょっと乱暴だけど住宅も1割くらい下がるんじゃない。
これ以上年収比率上げられないだろうし。

[121: 匿名さん]

>120
一生賃貸の人
一生独身の人がその分増えるだけだよ。

世の中そんなに甘くないよ。

[122: 匿名さん]

近郊のアパート地帯は大繁盛じゃない？

[123: 匿名さん]

てことは戸建持つのが一番いいな。
年取ったらアパートにしてその金で
維持費が上がって住めなくなって
貸しに出てるタワーにでも住めばいいから。

[124: 匿名さん]

>123
アパート経営は代々の土地があってこそ成り立つ商売。
近郊の元農家さんの独壇場だよ。
一から借金して始めて成り立つほど家賃は高くないよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[125: 匿名さん]

究極は
固定資産税と上物がペイ出来れば良いわけだから、
上物を安普請にしたら、家賃3万円くらいまで下げ余地があるからね。

[126: 匿名さん]

住宅ローンは年収の５倍までが限界。
それ以上借りるのは頭がおかしいとしか思えない。確実に破産するよ。

[127: 匿名さん]

311で震災地の賃貸の大家さんは大変だったそうだよ。
義援金は借り手がたくさん受け取り、大家が受け取る額は少なかったんだと。

[128: 匿名さん]

消費税がアップすると近郊アパート地帯のスラム化がさらに進むな。

[129: 匿名さん]

近郊のアパート家賃は右肩下がりでしょうね。
やって行けるのは土地持ち経営者だけだよ。

[130: 匿名さん]

自分も働いてるうちに土地手に入れて
ローン完済しちゃえば代々の土地持ちと一緒でしょ？

家賃がどんなに下がっても結局は場所代で相対評価なんだから
アパートの家賃が下がるなら家賃の下がったマンションに住める。

[131: 匿名さん]

値下がりリスクが無い都心部のマンションを買って自分で住んだほうが良くない？

[132: 匿名さん]

土地神話のあった昔と違い、土地も値下がりするからね。
代々の土地持ちと新たな土地持ちとは、仕入れコストが違うので一緒にはできない。

[133: 匿名さん]

でも古くなるとマンションは維持費高いよね。
最近は特にタワーばかりでまともなマンションが分譲されないから余計に。
転売し続けることができるならマンションもありだけど
都心で分譲されるのは1LDKでも月6万とかになっちゃう
マンションばっかだから2007年前後に建ったマンションが
築20年くらいになるあたりで行き詰まってしまう気がする。

[134: 匿名さん]

築20年になる前に売ったら？
マンションはある程度住んだら別な新築に買い替え。

[135: 匿名さん]

それ、新築で買った時より著しく値下がりしないで売れる
前提がないと成り立たなくない？ ＞新築サーファー
損こいても必要経費と割り切れる人ばかりじゃない。
震災後の湾岸見れば、損切りしたくてもできない人がいるの明らかでしょう。
だったら最初から買わない方が得って話になりかねない。

[136: 匿名さん]

震災後の湾岸買ってる人たち、はどうなる？

[137: 匿名さん]

>135
新築サーファーです。いままでほとんどロスしてません（つまり、家賃を払っていると仮定するとむしろプラス）。

そしてその歴戦の強者の私が今注目している街・・・・

それが豊洲です。

あえての解説はいりますまい。

[138: 匿名さん]

はいはい、じゃあなんでそんなにいい場所なのに全然売れなくてこんなに在庫になってるの？

[139: 匿名さん]

137さんには是非、これまでの購入物件履歴と今後の展望、
最終的な出口戦略まで伺ってみたいものです。

脳内購入でなければ