23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[775: 匿名さん]

地方出身者と首都圏出身者は持ち家に対する考え方がまるっきり違うから、
将来の不動産動向を見極めるには、
その分析は不可欠でしょう。

[777: 匿名さん]

>776
将来的に不動産価値の維持が可能なエリアと不可能なエリアが分かるのは、
購入検討者にとって非常に有益です。

[778: 住まいに詳しい人]

>>777
>将来的に不動産価値の維持が可能なエリアと不可能なエリアが分かるのは、

判るわけがない
それが判るなら現在の価格に全て織り込まれているハズ

つまり予測云々はそれはそれでいいけど、結局は妄想でしかない

[779: 匿名さん]

>778
現在の価格に織り込まれていないから、家を買って10年後とか20年後に大損する人が出てくるんだよ。

そうならない為に、このスレでお勉強しましょうね。

[780: 匿名さん]

両親共に江戸生まれで自分も江戸生まれが広義の江戸っ子というらしいです。
これは江戸全体の２割くらい。両親共に東京生まれもそれくらいで割合は変わらないらしいよ。

[781: 匿名さん]

終戦後に大量に流入した人たちは近郊、郊外に家を買い。子供をもうけた。

しばらくはその子供たちで労働人口が足りて、流入が大幅に減少（特に多いのは団塊Jr）。

ここに来て首都圏の少子化が進み、2000年ころからまた流入人口が増加。

流入人口が首都圏の労働人口をうまく補ってきた歴史だね。
そして、首都圏の不動産市場を形作ってきた。

[784: 匿名さん]

「都心」
「近郊」
「郊外」
どこかさっぱりわかりません。
定義付けをしてください。

[785: 住まいに詳しい人]

>>779
不動産を購入して大損しないことを目的とするなら
勉強しよーがしまいが関係ないのだから意味がない

市場動向を確認したり、将来を予測を立てるのは
別のところに目的があると考えるべき
　
　
教授と呼ばれる豊洲キ印の場合は
ただの自己陶酔にしか見えないね

[786: 匿名さん]

>>784
「都心」は千代田区、中央区、港区のみ。自分の都合で「都心」の範囲を勝手に拡げる者がいるから困る。

[788: 匿名さん]

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
都心8区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[789: 匿名さん]

いくら人気があっても、マンションが建たないと人口は増えない。
人口が増加したというのは、マンションが増えたという。
マンション価格は需要と供給で決まるので、マンションが増えやすい地域は、価格は下がりやすい。

[790: 匿名さん]

>都心8区

江東区を無理矢理ねじ込むなよ（笑）
あいかわらず偽装、捏造がすきだね。


国交省のサイトによると、都心8区は
千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区の8区。

[791: 住まいに詳しい人]

>>788
学習能力がないのかね？

人口予測をするなら
出生コ－ホートで比較しないと意味ないから

[792: 匿名さん]

都心8区とは東京駅から半径5km圏内を指します。

[794: 匿名さん]

少子化と人口流入の狭間で・・2010年から2012年の変化
25～29歳人口
都心8区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
133,700人→131,786人　1,914人減
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
138,664人→134,795人　3,869人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
401,453人→385,310人　16,143人減
市部
264,762人→250,049人　14,713人減

さすがの都心8区も震災の影響で少々減少したようです。
外周区と市部はコンスタントに減少継続中。

[795: 匿名さん]

たった2年間で、
世田谷区は4,704人減、▲6.76%。杉並区は3,092人減、▲6.08%で、
減り方が激しくなってます。
そこそこの所得レベルになると外周区を借りない傾向が強まっているのかも。

[796: 匿名さん]

将来の購入層25～29歳人口がしっかりしていれば
そのエリアの不動産マーケットは安泰。
逆にガンガン減っている所は将来危うい。

[797: 匿名さん]

>都心8区

江東区を無理矢理ねじ込むなよ（笑）
あいかわらず偽装、捏造がすきだね。


国交省のサイトによると、都心8区は
千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区の8区。

[798: 匿名さん]

>797さん
東京駅から半径5km圏内を区で分けると8区になっただけです(笑)
それで都心8区としました。
別の良い言い方あればお願いします。

[799: 匿名さん]

世田谷区25～29歳人口
2005年78,252人
2012年64,872人
▲13,380人
これって結構すごくないですか？

[800: 匿名]

今週の東洋経済はマンション特集。
狙い目エリアは、飯田橋と錦糸町。

[801: 匿名さん]

>>799
増えているのはどの年代なのだ？

[803: 匿名さん]

地方からの流入が増えているのは
首都圏の少子化が原因？
阿保か地方に仕事が無いからだ

地方都心のような川向こうにこもって都合の良い数字を見つけてくるだけじゃ
世の中なんにも見えないぜ
地方の疲弊は凄まじい

[804: 匿名さん]

全国レベルでその年代は減ってますよ。

全国の25～29歳人口
2005年8596千人
2012年6322千人

▲27%減です。世田谷は▲17%です。

[805: 匿名さん]

>801
31歳から44歳は多いよ。
二十歳で上京として、
1988年から2001年にかけての上京組だね。
まだ都心部賃貸があまりなかった時代で多くの人が外周区で賃貸だよ。

[806: 匿名さん]

>804
今までのように上京者で数を補えなくなって来たんだね。
半分が都心部に流れれば当然ですな。

[807: 匿名さん]

上京する若い人に話しを聞くと、一生に一度は○○区（新宿区の神楽坂周辺や文京区という人が多いような気がする）に住んでみたいという声を多く聞く。憧れの地に数年間住めば満足してしまい出て行く人も多いよ。

[808: 住まいに詳しい人]

>807
現実的な選択としては、同じ東京駅から5km圏内でも坪単価が250万円前後のところにマンション買う事になるのでしょうね。近郊郊外に出て、いまさら通勤時間が延びるのには耐えられないですからね。

[809: 匿名さん]

808

なんか、最も中途半端な坪単価だね。
300万越えないと、イマイチな印象がある。

[810: 匿名さん]

なんで東京駅が円の中心になるんだろうな。山手線を見ても、飯田橋か市ヶ谷あたりを中心にしたほうがよくないか？

[811: 匿名さん]

坪300越えると辛いなぁと言う感じですね、1000万円位の所得水準だと。

70平米くらいなら良いのでしょうが。。。

友達が高輪に住んでますが、東京タワーがよく見える反面、坂道がキッツいにぁと言うのが本音でした。

坂の少ない環境の良い住宅地はどこかにないですかねぇ？埋立地以外で。。。

[812: 住まいに詳しい人]

上京した人は家賃を払いながら頭金を貯めないといけないので、
坪50万円の差は大きいです。
70平米で約1千万円も違うからね。

[813: 匿名さん]

どっちにしろ2015年以降の話ですな。
その前に中古が動き始めるかもしれないけど。

[814: 匿名さん]

>>810
その通り。日本橋を東端と捉えるのがバランスが良い。

[815: 匿名さん]

>>811

私も高輪在住です。坂がきついと感じたことはないですが年取った私の母はそういいますね。
坂が少ないのは山の手台地の上でしょう。
山手線より西側になるのでは？
山手線の内側だと駒込あたりは比較的平坦です。
港区でも芝公園あたりは平らですよ。

[816: 匿名さん]

>>810

埋立地デベの印象操作です。
洗脳されてしまった人が多いようなので、電通の印象操作は成功したのではないでしょうか。

[818: 匿名さん]

民主党による相続税の改革　日本人の暮らしに大きな負担を強いる
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120710-00000038-scn-bus_all

[820: 匿名さん]

豊洲は６ヶ月連続上昇中です！！

[821: 匿名さん]

しかし豊洲もすっかり失速ですね。足立ナンバーの江東区じゃ坪３００万の壁は高かったって感じでしょうか。坪３００万なんて都心はもちろんのこと杉並区や世田谷区のような外周区はもちろんのこと武蔵野市などの市部、横浜市の中区など都内じゃなくても普通ですので悔し紛れに割高外周区とかいって攻撃を始めるのでしょう。

まあ小市民サラリーマンの星って感じでがんばってほしいです。

[822: 匿名さん]

＞821
情報大手　リクルート社　SUUMO
【山手線　東京駅物件】
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&rn...
クレヴィア辰巳
ザ・パークハウス 晴海タワーズ　クロノレジデンス
パークタワー東雲
パークタワー豊洲
ザ　湾岸タワー　レックスガーデン
Brillia(ブリリア) 有明 Sky Tower
グラウス日本橋
プレサンス ロジェ 八丁堀
イニシア門前仲町
バンベール ルフォン 辰巳
イニシア豊洲コンフォートプレイス
シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル
Brillia WELLITH(ブリリアウェリス) 月島
勝どきビュータワー
シティタワー有明
プレミスト明石町
アンビックス神田
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
・・・・

[823: 匿名さん]

>821

何が敗因だったのでしょうか。
たしかに23区外の武蔵野市や横浜市でも坪300万を超える
傾向になってきた一方、湾岸は坪170万まで出てくる状態。
一時期は並びかけただけに、資産価値が半分に下落と言うのは
少し異常な気がします。

[825: 匿名さん]

>>823

それはやはり希少性に欠けるからでしょう。
豊洲も含めてまだまだ湾岸エリアは開発途上で街も成熟していません。
これからマンションが建設される余地も十分ありますので需要が供給
を下回っている状態です。また初期に分譲された物件の多くは安かっ
たためキャピタルゲイン狙いの中古の供給も多く中古購入希望者は
選びたい放題、価格交渉もできますので築浅物件は新築物件の競合相
手となります。

もちろん多くの人には予算の上限がありますので、広さと都心までの
距離のバランスを考えると坪２３０万くらいなら大人気のエリアと
なりますが坪２５０万を超えて３００に近づくと物件価格も７０００
万近くなるためそもそも購入できる人が限られます。

世田谷、杉並、武蔵野だって７０００万超えの物件を購入できる人は
限られていると思いますが、既存の住宅地はマンションが建つ用地も
なかなか出てこないので４～５年といったスパンで考えれば供給
量が限られています

世田谷区のマンションがが豊洲のマンションに比べて価格ほどの
価値の違いがあるとも思えませんが、たとえ過去の栄光であったとしてもそれなりにブランド性のあるエリアに関しては新築マンションで比べたら
供給が少ない分ほしい人は多少割高でも購入するので坪３００万
超えという市場が存在するのだと考えます。

[827: 匿名さん]

とはいいつつも豊洲や湾岸エリアは都心に近いことは変わりません
ので一定の需要は今後もあると考えられます。
世田谷や杉並等も価値があるエリアは限られており、世田谷区と
いう名前だけで割高な価格がつくようなマンションは今後淘汰され
ていき価格調整が進むと考えます。

そもそも長期トレンドでは人口が減りますので、平均地価はこれから
下がっていくでしょう。しかしその下がり方にはエリアによって大きく
差があり世田谷区の中でも下がらないエリア、下がっていくエリアに
二極化していくでしょう。
もっと言えば同じようなロケーションでも価格を維持するマンション、
下がっていくマンションがあるでしょう。
（品川港南口などはそうですよね）

また都心に近いから下がらないというのも幻想ですね。
よいロケーション、よい建物この二つがないと価格維持は難しいです。
そのような物件は高額になりますが、手放すときも高額で売れる可能性が
高いと思う人が多いので多少割高でも購入する人がいるのでしょうね。

所詮ババ抜きなわけですがゲームが終わる時期が予測しにくいエリアほど
割高に見えるわけです。

[828: 住まいに詳しい人]

>>827
一定の需要に合った供給なら問題ないけど
年間3000戸だからねぇ

[829: 匿名さん]

いや、すでに在庫だらけの湾岸はどうにもならんだろ。
新築で買いたいと思わないもん。
リスクだけ背負いそうだよ。
転売できないと、ローン全てが負債になるからね。

[830: 匿名さん]

リスクをとってもいいとそれなりの割合の人が思える価格が２３０万くらいなのだろうね。湾岸は街に多様性がないためパラメータが少なく、市場の判断が一方的になりがちで上がる時は上がっても下がる時はさっと下がる。
下がった時に買い支える地元密着需要も少ないというのもある。

[831: 匿名さん]

これを逃したら次はないかもという感じが湾岸にはないからね。焦る必要なしって買う側が思ったら売れませんて。
欲しい人は一割以上安い中古を探すでしょう。新築と設備もそう変わらないしむしろ客寄せに作った共用部は豪華だったりするわけだから。

[833: 匿名さん]

低地はメンテがかかる。さらに埋立地なんて。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/water/jigyo/hyouka/daikibo_03.htm...

[834: 匿名さん]

ネガが迷走して悩み始めてるな(笑)

[835: 匿名さん]

24時間買い煽らないといけない埋立地マンションだけは絶対買ってはいけません。

[836: 匿名さん]

予想通り、都心部で中古マンションの成約が増え始めました。

中古マンション、成約17%増に　首都圏6月の市場動向　東日本レインズ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120710-00000004-jsn.html

[837: 匿名さん]

っていうか、ここは豊洲スレじゃないのに、834みたいのは本当に迷走してるな。
埋立地はどうにもならんな。

[838: 匿名さん]

3.11以降、埋立地に不利な情報しか出てこないからね。
早く脱出しちゃえばいいのに、それもできず妙な言い訳や山の手への攻撃を続ける。

[839: 匿名さん]

無理だよ。
新築が売ってる中で、中古なんかは。
価格割れのレベルじゃなくなるよ。

[841: 匿名さん]

ほんとは自分のマンションを売って埋立地から出て行きたいのに、売ろうとすると買ったときよりかなり安くなるので、ローンが残っちゃうんです。
だから少しでも高く売れるよう、毎日買い煽ってます。

[842: 匿名さん]

団塊Jr、団塊JrNextのほとんどが首都圏出身者で、近郊、郊外暮らし。
首都圏出身団塊Jr、団塊JrNextが近郊、郊外を支え続けるしかないのが現実。

　　市部　　　　横浜市
40歳69357人　　65,483人　←もう買い終わりました？
35歳60254人　　55,765人　←高値づかみに気を付けて
30歳51775人　　45,693人　
25歳47667人　　41,093人　←これ以降、相続で家を買う必要がなくなる
20歳42828人　　38,460人
15歳36358人　　32,796人
10歳36037人　　33,185人
5歳 34463人　　31,525人

[843: 匿名さん]

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　19,808人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　63,128人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　77,067人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人　　　　

[845: 匿名さん]

近郊、郊外の不動産価格動向に興味がない人が増えて、
関心が東京駅から半径５ｋｍ圏内に集中しつつあるね。

購入者の中心が首都圏出身者から地方からの上京者にシフトしつつあるから仕方が無いのか？

[846: 匿名さん]

評判が悪いので言い方変えました。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[849: 匿名さん]

８４６
東京駅から半径５キロっていう集計が、疑念と胡散臭さを生んでるんですよ。
東京都だから東京駅が中心部と思っているのは、田舎の人か外人くらいです。
経済規模から言って、５キロ程度の浅草～両国～深川～門前仲町あたりの下町や埋立地エリアより、
５キロよりちょい離れた池袋～新宿(都庁所在地)～渋谷～目黒～品川のほうが数倍ポテンシャルが高いし。
政治の中心、永田町からの同心円で集計すべき。

[850: 匿名]

20世紀の時代から
城東マンションの営業さんは、東京駅や大手町に近いのが、ウリ。
湾岸に限らず。

[852: マンション住民さん]

>850
だって、それしか売りが無いですからw

[853: 匿名さん]

永田町なら、最高裁もあるし、周囲に各国の大使館もあるし、日本の中枢と言えますしね。
なにより“山手線のド真ん中”でわかりやすく、見附と共にメトロの大ターミナルになってるし。
http://www.tokyometro.jp/station/　のメトロ路線図で中心に表示されるのも永田町駅。

[854: 匿名さん]

東京駅付近に勤めているなら東京駅中心でもいいと思いますよ。でも私の勤務先は赤坂だし活動エリアは六本木や青山、白金あたりなので山手線外側は安いという以外は魅力薄ですね

[855: 匿名さん]

>私の勤務先は
と自分の都合を語るなら、西新宿勤務の人にはもっと魅力薄。

[856: 匿名さん]

単なる事実の披瀝だけで、何でこんなにヒステリックな反応が起こるのか不思議です。業者の人？
まあ、来年春から各社の採用人数も再び増え始めるので、また地方からの流入人口が増えます。

東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

[857: 匿名さん]

まあ大きい会社なら都内に複数拠点があるのが当たり前なので都内でも東にある東京駅だけにチューンするのはどうなんでしょう？

東京駅にも近い、新宿（渋谷でも赤坂でも恵比寿でもなんでもいいけど）にも近いというのが価値が高いと思われます。

新宿から５キロ以内という立地でも価値のある場所とない場所があるように東京から５キロ以内でも同じでしょう。

[858: 匿名さん]

統計数字上、
東京駅から半径5km圏内区とその他の区で明らかに人口動態が異なっているのですが、
何故でしょう？
まずはその理由をハッキリさせましょう。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[859: 匿名さん]

まあ結局価格次第です。
既存住宅地はそれなりに相場があるので極端な値動きはしにくいわけですが、埋立地などはそもそも人があまり住んでいなかったこともあり住宅地としての相場がなかったわけです。

原価の積み上げではなくあくまで大量の戸数を無理なく一定期間に売りさばけると思った金額ではじいた価格が２００～２５０万。

弱気なデベは２００万で出し、強気なデベは２５０万で出したとこういうことですね。
８０平米換算だと４８００～６０００万です。
親の援助がないかぎり多くの人が用意できる頭金は１０００万以下でしょう。となるとローンは３８００～５０００万。

５０００万ローンはかなりの金額ですが金利も低いし３５年ローンであれば月額１４～５万とまあ払えるかなとこういう感じでしょうか。親の援助を受けられた人はもっと負担が減ります。

[861: 匿名さん]

>859さん
25～29歳人口のお話なんですが？

[862: 匿名さん]

>>860

もちろんそういう人もいるでしょうね。
ただ坪２５０しかまでしか出せない人と坪３００万以上出せる人の数は圧倒的に違います（桁が違う）
もちろん面積を減らせばグロス価格は下がりますが４人家族で５５平米１ＬＤＫに住むわけにも行かないって人も多いです。

デベも商売ですのでボリュームゾーンを狙います。
もちろんハイエンドの商売もありますが、こっちは景気に左右されますし確実なのは一般庶民向けの実需です。

[863: 匿名さん]

>858
「東京駅中心」のあまりの無意味さで、読む気もおきないから。
永田町から半径７キロでやれば豊洲や台場も入るから、それでやって。それならいいでしょ？

[864: 匿名さん]

>862
東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後が売れ筋なのは半ば常識化しているから、今更お話してもと思うよ。

これからは地方からの上京者の居住志向と購入志向の分析と将来予想が重要では？
25～29歳人口動態は居住志向の分析に使えるのでは？

[865: 匿名さん]

毎年６～７万人の人が流入し続けるんだから、
不動産マーケットに与える影響はデカいよ。
真面目に考えよう。

[867: 匿名さん]

半径５キロ以内は単なる結果だよ。
坪２５０万エリアがどこかって話なんですよ。
地価が上がれば坪２５０万エリアが東京駅から離れる。バブルのころは２３区に江戸川など一部のエリアを除き２５０万エリアは存在しなかった。練馬区や大田区の端っこだって坪４００万くらいしたわけだからね。
地価が下がると２５０万ラインが都心に近づく。これが都心回帰の本質。バブルのころだって通勤時間は短いほうがいいとみんな思っていたのに高くて都内には家が買えなかったわけで、近年都心居住のニーズが特に高まったというわけでもないと考える。

[869: 購入経験者さん]

東京駅を基準にするの は城東デベと住民だけ
住居中心は

六本木ヒルズ辺りが妥当

[870: 匿名さん]

中心を決めても、そこから近いほど良く、遠いほど悪いなんて構造になっていない。
そもそも、どこが中心とかの議論自体、無意味。

街ごとに議論すれば、それで全て解決。

[871: 匿名さん]

増税、は相続税も課税強化されそうだから大変だね。
相続税を払うために不動産を手放すケースが増えるんじゃないの。

[872: 匿名さん]

京浜東北線より東と南の低地・昭和の埋立地は、ダメ。
地震がおきるたび、心配されるような土地に価値はない。
今日夕方もスーパーＪチャンネルで首都直下が来るような放送があるようだし・・・・・

[873: 匿名さん]

Ｊチャンは富士山がナンダカンダだと。
多摩直下地震や立川断層も首都圏は心配しなけりゃね。

[874: 匿名さん]

>867さん
首都圏出身者も基本都心部に住みたかったと言うことですか。
でも、地縁とかしがらみがあって、割高な郊外を買っている人がいまだ多い。
背景がよく分かりました。