23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[634: 匿名さん]

仕事があるところに人は集まるってこと。

円高で郊外の製造現場は海外流出だけど、
都心部の本社機能は維持されて、
人は東京の中心部に集まり続ける。

[636: 匿名さん]

２０１５年ころから都心部マンションの購入が本格化して、
その後ず～っと続くよ。

今はまさに端境期の３年間。

[637: 匿名さん]

地縁が無い人は資産価値維持が一番重要になるから、
自然と都心部マンション購入に集中して、
郊外マンションは見向きもされなくなるね。

[638: 匿名さん]

東電でも給料が2割カットされる時代。
もはや右肩上がりに給料が上がるなんてなんの保証もない。
無茶なローンを組んで都心のマンションを買うなんて考えられないだろ。
いくらマンションデベが煽ってもひっかかるマヌケはいないよ。

[639: 匿名さん]

やはり坪単価150～200万のリーズナブルな物件にすべきですね。
見栄張って破産したら恥ずかしいでしょ？

[640: 匿名さん]

１割の勝ち組に入れるかどうかで運命が決まるね。

[641: 匿名さん]

いくら安くて買える範囲内でも
資産価値維持が期待できない近郊、郊外は買わないことだ。

[642: 匿名さん]

十分に安く買えるなら資産価値なんかどうでもいいのでは？
テレビとか冷蔵庫の資産価値とか気にしないでしょ？

ちょっと安いくらいならやめたほうがいいと思うけど、うんと
安いならいいと思う。

[643: 匿名さん]

常に

転売可能価格＞ローン残債

になるよう物件を見極め、妥当なローンを組むことが肝要です。

[644: 匿名さん]

もちろん

転売可能価格＞残債＋手元資金

でもｏｋです

[645: 匿名さん]

ちがった

転売可能価格＋手元資金＞残債

だね。

[646: 匿名さん]

このスレは、まともな議論がなされていませんね。
議論は、原則として「街」単位でないと意味がありません。
広くても「区」単位です。
「都心」「郊外」なんていうのは抽象的過ぎて無意味です。
そもそも「都心」「郊外」とわけた場合の「郊外」はどこですか？
それを明らかにしない限り議論のしようがありません。

[647: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内が都心部
５ｋｍから１０ｋｍ圏内が近郊
１０ｋｍを越えた部分が郊外ですよ。

[649: 匿名さん]

例えば世田谷区だと面積が広すぎて、
近郊の部分と郊外の部分があるってことですね。
環八あたりになると郊外ですね。

近郊の中心は環七沿いのいわゆるアパート地帯ですね。

[650: 匿名さん]

政治経済的都心は千代田、中央、港の三区
住宅地的な都心は港、渋谷、文京の三区かな。
中央区は住宅地がないですからね。
千代田区は住宅地として一般的でないし。

[651: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内が都心部
５ｋｍから１０ｋｍ圏内が近郊
１０ｋｍを越えた部分が郊外ですよ。

その定義だと、豊洲が都心部、自由が丘が郊外になるが、比較の対象にもならない。
だいたいその都心部は、住みたい街ランキングではかすりもしない。
東京駅からの距離は近いかもしれないが、
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性
といった総合力で劣る、資産価値維持力が低いエリア。

[652: 匿名さん]

千代田、港、渋谷以外に都心住宅地はありません

[653: 匿名さん]

中央区の佃辺りは住宅地ではない、ってわけね。
ここ、マンション板だから
住宅地というよりマンション建設地で考えるべきだが。

[654: 匿名さん]

647はどうせ埋立民かマンションデベ。
その定義はどこに載ってましたか？お前が自分の都合のいいように定義づけしただけだろ。
東京駅は東京都心の東の端に位置しており中心ではないということすらわかってないからな。
世界のどこの街を見ても長距離列車駅は街の中心にはない。東京も同じ。

[655: 住まいに詳しい人]

>651
ところが現実はこうなっている。
仮想の世界と現実との違いは大きいね。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
中央区
発売戸数　４月３７３戸、５月３７３戸
成約率　４月８１％、５月８４％
江東区
発売戸数　４月３０２戸、５月３１２戸
成約率　４月８３％、５月８０％

[656: 匿名さん]

>655

リンク先は、中央区と江東区の発売戸数が１位と２位で、３位以下を引き離して多いというデータだが、
マンションが多く作られたというだけで、
マンション価格は需要と供給で決まるから、供給が多くなると、価格が下がりやすくなるはず。

埋立地の土地が余ってるから、マンションが多く作られたのであれば、
今後ますますマンションが多く作られるのだから、価格が下がりやすくなるはず。

[657: 匿名さん]

江東区は安いからね。東京駅から西や南に５キロ以内じゃボリュームゾーンの人のほとんどは手が届きませんから。
北か東に進路を取るしかない。

[658: 匿名さん]

いくらネガっても
これだけはっきりした数字が出てくると
ただ空しいだけでは？

[659: 住まいに詳しい人]

>657
発展しやすい方向に街は発展して行きますからね。

[660: 匿名さん]

財閥デベも埋立地開発を中断（勝算がないから？）
し始めてるくらいなのに、何の世迷い言を。

[661: 匿名さん]

マンション供給量が都心の証とは…
城東の人の発想って地方の人みたいだね

[662: 匿名さん]

割安で放置されている土地は当然裁定が働き価格調整される。
ただ土地の価格の変動とマンションの価格の変動は時差があるので土地の価格の動きだけみていると判断を誤る。

[663: 匿名さん]

>655
そのネタ、江東の成約率が低い(ランキング20圏外)ということで貼られたものですよね？
あなたはポジですか？ネガですか？

[664: 匿名さん]

本人は何年間も必死でポジってるつもりでも
アンチを量産したていう意味では最強のネガなのが
ここのスレ主

自称大学教授

[665: 匿名さん]

丸の内仲通りに「新東京駅」構想、有楽町線の延伸計画も-日本経済新聞
http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK0400P_U2A700C1000000/?df=4

[666: 匿名さん]

これ見ると市部あたりじゃもう家が建たなくなって来たみたいよ。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/07/60m75100.htm

[667: 匿名さん]

厚生労働省が6日発表した2011年版「働く女性の実情」によると、女性の雇用者数（東日本大震災で被災した岩手、宮城、福島の3県を除く）は前年比0．4％増の2237万人となった。
一方、女性（短時間労働者を除く）の所定内給与は1．9％増の23万1900円。男性の給与を100とした場合の比率は前年比1．3ポイント上昇の70．6となり、格差が若干縮小した。　

[668: 豊洲住民さん]

豊洲は６カ月連続、資産価値が上昇中らしい

[669: 匿名]

高いときに売るのが投資の基本だよ。

[670: 匿名さん]

６６８
まだ言ってる。
工場跡地の売買で地価(路線価)が上がっても、うわモノは売れ残ってる。この状況の意味わかる？
建物が売れないということは需給に価格が見合ってない、実質的な取引相場はもっと低いということ。
手放したくても手放せないから成約価格も決まらない、冷え込んだ町。
駅前でデベがティッシュを配り続けて数年経過。これが現実。

[671: 匿名さん]

ティッシュもらうけど、中に入ってるチラシは速攻で捨ててる

[672: 匿名さん]

東京・千代田への通勤者、震災なら半数近く「職場で待機」
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO43464620W2A700C1L83000/

[673: 匿名さん]

東雲は震災の時、津波警報で退避が水上警察のボートから呼び掛けられてた
そんな埋め立て地に徒歩で帰宅ですか？

[674: 匿名さん]

津波警報が解除されてから帰るんじゃない？

[675: 匿名さん]

東雲は、って
台場や豊洲など他の湾岸は水上警察が無視してたの？

[676: 匿名さん]

地震が起きたら津波に飲み込まれるような場所では帰宅どころか避難ですが。

[677: 匿名さん]

>675
ちょうどあの日、東雲に見学に行っていた人の書き込みにあった

[678: 匿名さん]

「忙しくて時間が1分でも欲しい朝に、本当に“1分もらえる”としたら、いくらまでなら払えるか」尋ねると、平均「531円」となった。
1時間に換算すると忙しい朝の時間価値は平均「3万1,836円」となり、朝の時間の貴重さが明らかとなった。
年代別では、40代の平均「631円」が最も高く、具体的に「朝あと１分あったら」と思うシーンは、「ギリギリに起きた時」「忘れ物があった時」「トイレに行く時間が足りないとき」などがあげられ、サラリーマンのせわしない朝の様子が浮き彫りとなった。

[679: 匿名さん]

早く起きろよ

[680: 匿名さん]

私は朝6時に起き、のんびり周辺を散歩したりして7時に朝食、ゆっくりしてから8時に家を出ます。
会社には電車に20分乗って9時到着。なんの問題もない。家は城北のとある場所です。

[681: 匿名さん]

ギリギリローンを組んで埋立地のタワマンを買うなんて頭悪すぎな田舎者ですね。

[682: 匿名さん]

片道10分の差だと
1分600円として１日6千円
年200日として120万円
70歳定年で35歳からとして35年間で4200万円。

片道10分近い所は70㎡計算で坪198万円高くて良いことになる。

東京駅から半径５ｋｍ圏内が坪250万円前後とすれば
近郊は坪50万円くらいになる(笑)

[683: 匿名さん]

（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町９分、大手町～神楽坂８分
半蔵門線　大手町～清澄白河８分、大手町～永田町８分
丸の内線　大手町～茗荷谷１０分、大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里１０分、大手町～赤坂９分
（２０分圏内）
東西線　大手町～浦安１９分、大手町～中野１９分
半蔵門線　大手町～押上１５分、大手町～渋谷１５分
丸の内線　大手町～池袋１５分、大手町～新宿２０分
千代田線　大手町～綾瀬１９分、大手町～代々木上原１９分

[684: 匿名さん]

10分2千円で計算したら坪単価66万円。
東陽町が坪250万円なら、中野が坪184万円。
なんとなく納得できる感じじゃない？

[685: 匿名さん]

>677
東雲野村スレに書かれていた過去レスだよね。
ポジさんに都合悪い中身だからか、忘れ去られたままなのに
よく覚えていたね。

[686: 匿名さん]

>>684
それに納得できるのは川向う（西側住民から見た隅田川の先ってことね）の人だけでしょう。

[687: 匿名さん]

>>684
値段を付けるのは勝手だが、そうなれば100％の人が中野を選ぶだろう。やはり仕事帰りに新宿に立ち寄れるのは大きい。場所によっては西新宿からそのまま徒歩でも帰れる。

[691: 匿名さん]

>687
都心勤務者でわざわざ新宿に立ち寄るのは郊外に住んでいる人だけだろ。

アーバンライフの都心勤務者にとって新宿は無縁の地。
東京駅周辺ですべての用は足ります。

[692: 匿名さん]

マンション営業の買い煽りにひっかかるのは無知な田舎者だけ。
23区でいちばん地方出身者が多いのが豊洲。

[693: 匿名さん]

地縁が無い地方出身者は常に合理的な購入行動を取るから参考になるよ。

2015年からいよいよ大勢の地方出身者が賃貸から持ち家に移行、
東京駅から半径5km圏内分譲マンション時代の到来だ。

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

[694: 匿名さん]

国際的に活躍できる「グローバル人材」の育成が急務とされる中、東京大学は、高水準の語学力を備えた人材を育成する学部横断型の国際コースを２０１３年度に新設する方針を固めた。
留学に必要な英語力を測るＴＯＥＦＬ（１２０点満点）などで優秀な学生を選抜し、英語による授業や、海外大学の夏季講座に派遣するなどの「語学エリート教育」を展開し、アジアを代表するリーダー輩出をめざす。

[695: 匿名さん]

と、地方出身者の成功組も東大エリートも身近にいない
川向こうのおっさんの妄想でした

[697: 匿名さん]

五輪商戦、盛り下がり、だと。
東京の立候補に付いても、盛り上がらないだろうなあ。

[698: 匿名さん]

食べ物に基準値より高濃度の放射能が検出される国で、五輪は開催されない。
日本にいるとわからないが、チェルノブイリやスリーマイルくらい、外人は怖がってる。
原発事故から３０年くらい経たないと。セシウムの半減期が３０年。

[699: 匿名さん]

アーバンライフとか使う人ってまだいたんだ…

[700: 匿名さん]

山手線の外側に住んでアーバンライフとは笑止千万

[701: 匿名さん]

中央区って下町だよね。そして人口が増えているのは下町ですらない埋立地

[702: 匿名さん]

埋め立て地に団地マンション建てまくれば
人口増えるのはあたりまえ

[703: 匿名さん]

今は内陸部に団地マンション（タワマン）が沢山建ってるのを
いまだに知らないの？

[704: 匿名さん]

中央区の話してんだよ.ＢＡＫＡ?

[705: 匿名さん]

内陸にタワマンだけがボカスカ建っている場所なんかある？
街の中に単独で建っているのは団地じゃないしな

[706: 匿名さん]

人口動態、分譲マンションの新規着工状況から見て、
2013年から2015年の3年間
東京駅から半径5km圏内の70㎡4千万円前後（坪単価190万円前後）の
中古マンションがブーム化し、10%程度値上がりするだろう。

但し、1981年以前の旧耐震マンションは除く。

近隣３県を除く他県からの転入超過数
1996年　１９８０８人
1997年　３１３５０
1998年　４１４０５←このあたりが都心部マンションを買い始めたばかり（2012年）。
1999年　４３５２２（2013年中古マンションブーム）
2000年　５１６２９（2014年中古マンションブーム）
2001年　６３１２８（2015年中古マンションブーム）
2002年　６３９１２
2003年　５９２７６
2004年　５８５１６
2005年　６７２０９
2006年　７７０６７（2020年、東京オリンピック）
2007年　８７７０３←ここがピーク
2008年　８１１４７

[707: 匿名さん]

教授の話の盛り方も小さくなったな

[708: 匿名さん]

都心部2LDK家賃が16万円くらいだから
PER20で計算して3,840万円。
築10年70㎡4千万円前後なら広くなるので住み替えメリットも出てくる。

[709: 匿名さん]

サラリーマンの生涯賃金がガタ減りしている。
厚生労働省「賃金構造基本統計調査」によると、大学卒男子（標準労働者）の場合、定年まで勤めると、1990年には3億640万円、2000年には3億520万円、2009年には2億7580万円（退職金を除く）になり9年間で2940万円（9.6％減）も減ったことになる。
とくに2008年と09年、つまりリーマン・ショック前後の落ち込みは激しい。
08年は2億9290万円だったが、09年は2億7580万円。
株価急落に消費低迷と、企業の業績悪化が原因とはいえ、わずか1年の違いで1710万円もの差がある。

生涯賃金の減少は、終身雇用制度が崩壊して、アルバイトやパート、派遣社員のような非正規雇用が増えたことや雇用の流動化が背景にあるとされる。
近年は賃金分布が大きくばらつくようになってきた。つまり、賃金格差が大きくなって、しかも年齢が上がっていくほど賃金格差も広がっている。ごく一部の高給取りの社員と、低賃金で働く多くの社員で社会が構成されていて、全体の生涯賃金の平均を押し下げている。

[710: 匿名さん]

んなもんはどうでもいいよ。
増税や控除の廃止で、可処分所得自体が減ってることの方が問題だ。

[711: 匿名さん]

70歳定年時代になると生涯賃金が増えるかも(笑)

2000年頃から都心部のマンションも増えてストックに厚みが出て来たから、中古マンションにして初期投資を抑えるのも一法。

70歳定年時代になると近郊、郊外はますます売れなくなるし、これに相続で余る家がわんさか出て来るから、すごーく長い間近郊、郊外がじわじわ下がり続けるのは間違いない。
とにかく買うなら通勤に便利な都心部だね。

[712: 匿名さん]

東京都市部や江東区、北区、足立区、葛飾区、江戸川区、こころはゴメンだな。

[714: 匿名さん]

それはお前だろ。
さては上記に住んでるんだな。
ダセー。

[715: 匿名さん]

今の30代からは70歳定年（年金も70歳から）になるよ。
職場近くに住まないと長年の通勤による勤続疲労で途中で倒れちゃうよ。
よ～く考えて住まいを選ぼう。

[716: 匿名さん]

70歳定年になっても大企業だと60歳で一度退職させられ契約社員みたいな感じで再雇用になる。
つまり60歳を境にそれまで年収1000万だった人も年収300万くらいになる。
これが実態。定年延長になったからといっても60代のなにもできない能書きばかり一人前のジジイに1000万も払う企業なんかあるわけない。

[717: 匿名さん]

大変だね。

[718: 匿名さん]

大企業の契約社員だと、子会社などに移動させられて
何処の街に行かされるか分からない。

[719: 匿名さん]

移動ではなく異動。

[720: 匿名さん]

近郊、郊外でのほほんと暮らして行ける時代じゃ無くなったって事だよ。

時代が全く変わって、近郊、郊外の出番は無くなったね。
首都圏出身者で親元近くの近郊、郊外にマンション買っちゃった人・・これからどう生きて行きますか？

[721: 匿名さん]

>716
どっちにしろ痛勤は70歳まで続くんだよな。
遠くに住んでると途中で・・・・南無

[722: 匿名さん]

若い社員が皆都心部居住の通勤10分程度。

60代の嘱託社員が郊外から毎日片道30分かけて痛勤。

これもちょっと悲惨だね。

[723: 匿名さん]

720
耐えるしかないのでは？
その辺は売るにも売れないか、二束三文みたいな値段しかつかなかったりするしね。

[724: 匿名さん]

世田谷区と目黒区が下落トレンドに入った模様。

地方出身者が購入主体になって行くと不動産マーケットも大きく変わりますね。

[725: 匿名さん]

教授は内陸購入者は地縁のある親援助された人ばかりだと思っているらしい

[727: 匿名さん]

さっき、ミスターサンデーで年の差婚についてやってましたね。
20代の女性が求めるのは安定した生活。
できれば専業主婦になりたいんですよ。
都心の高いマンションを無理して買って、ダンナと二人で必死にローンを返すなんて冗談じゃないわけです。
ディンクスでバリバリ働くなんて全然流行ってませんね。

[728: 匿名さん]

当たり前だよ。
一馬力で働いて当然

[729: 匿名さん]

とすると男は高収入、女は若い美人でないと結婚が遠のくばかり。
非婚組は自力でせいぜい50平米程度を買うって流れか。

[731: 匿名さん]

729
まあ、それか互いに若くて、すでに高収入な男か。
ようやく高収入になった中年にあまり働きたくない若い娘か。
こんな構図かな。

[733: 匿名さん]

男が若い女を求めるのは生物としての本能なんだろうな。
若いほうが繁殖能力が高いからさ。
勘違いのアラフォーバブル女なんてまったく価値ないってこと。