23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[613: 匿名さん]

>610
山手線内側だと何か良い事があるかと問われると、
特に何もないのが現実(笑)

[614: 匿名さん]

いいことはないかも。
ただ、他みたいにひどいこともないかも。

[615: 匿名さん]

東京の中心
東京駅＋大手町駅までの距離で判断するほうが合理的でしょ。

どこに転勤しても、
どこに転職しても東京駅＋大手町駅が容易に使えれば便利だよ。

さらに汎用性が大きいので
いざとなった時でも貸しやすいし売りやすい。

富裕層じゃない一般人のマンション選びの基準はこれしかないでしょ。

[616: 匿名さん]

東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
有楽町線　有楽町～豊洲　８分
　　　　　有楽町～市ヶ谷　７分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

[617: 匿名さん]

東京駅から近いのに城東地区は安い。
３０年前も現在も変らない。

[618: 匿名さん]

>617
だから必然的にこうなる。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
中央区
発売戸数　４月３７３戸、５月３７３戸
成約率　４月８１％、５月８４％
江東区
発売戸数　４月３０２戸、５月３１２戸
成約率　４月８３％、５月８０％

[619: 匿名さん]

>617
だから、城東のマンション販売は
20世紀の昔からズット
東京から近くて安い、がウリ。

[620: 匿名さん]

東京駅から

[621: 匿名さん]

昔と大きく違うのは工場、倉庫が無くなってどんどん住環境が良くなって、
それとともに不動産価値が上がって来てる点。

現在、他地域の嫉妬の的になってる。

[622: 匿名さん]

＞東京駅から近いのに城東地区は安い。
蔵前や横山町から近いと言った方がいいかも知れない。

[623: 匿名さん]

江東区は完全に埋立地に足を引っぱられてるね。

[624: 匿名さん]

上モノは増やせても地盤は如何ともしがたい。

[625: 匿名さん]

>>621
＞それとともに不動産価値が上がって来てる点。
昭和58年からの公示地価の推移を調べた方がいい。

[626: いつか買いたいさん]

結局、価格動向は通勤の大変さなどの
影響も受けるのではないでしょうか？

有益な情報なので、拡散希望です。
他のスレッドにも紹介されてますが、
田園都市線通勤ラッシュ、座って通勤
できる裏技あるらしいです。

「田園都市線　座って通勤　裏技」

で、検索してみてください。
本題から多少逸れ、失礼しました。

[628: 匿名さん]

田園都市線の戸建にはあこがれるが、江東区の戸建と言われてもなぁ・・・。

ここはＭＳ検討だから、関係無いと言えばそまでだが、何かいびつな区。

[629: 匿名さん]

おかしいな？福島原発、収束してないのになぜ増える？


２３区人口９００万超す　転入で増加続く
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2012062802000108.htm...
2012年6月28日 朝刊
　東京都二十三区の人口が六月一日現在の推計で九百万三千二百三十八人となり、初めて九百万人を超えた。都が二十七日発表した。道府県からの転入による社会増が続いているためとみられる。
　推計は二〇一〇年十月の国勢調査人口を基に毎月の住民基本台帳などの増減数を加えた。市町村を含む都内全体では、千三百二十二万七千九百十四人。
　二十三区は、高度経済成長期の一九六六年六月に八百九十三万六千人まで増えたが、地価高騰の影響などで減少に転じ、バブル崩壊後の九六年四月に七百九十二万九千人まで落ち込んだ。その後、緩やかに増加し、一一年以降は毎年、最多記録を更新している。
　近年は、出生による自然増は年間数百人にとどまり、転入による社会増が年間数万人で推移していた。世田谷区などで人口増が目立っている。

[630: 匿名さん]

また近郊アパート地帯スラム化論ですか？

[631: 匿名さん]

>629
首都圏の労働人口の減少を補うために地方から人が流入して
23区内に滞留しているからですよ。

[632: 匿名さん]

東京都住民基本台帳人口移動報告（平成23年）の概要
他道府県との移動状況
年齢5歳階級別にみた他道府県との移動状況
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2012/07/60m74300.htm

[633: 匿名さん]

>>629
ぶっちゃけ福島原発事故は大したことがなかったという事実。

[634: 匿名さん]

仕事があるところに人は集まるってこと。

円高で郊外の製造現場は海外流出だけど、
都心部の本社機能は維持されて、
人は東京の中心部に集まり続ける。

[636: 匿名さん]

２０１５年ころから都心部マンションの購入が本格化して、
その後ず～っと続くよ。

今はまさに端境期の３年間。

[637: 匿名さん]

地縁が無い人は資産価値維持が一番重要になるから、
自然と都心部マンション購入に集中して、
郊外マンションは見向きもされなくなるね。

[638: 匿名さん]

東電でも給料が2割カットされる時代。
もはや右肩上がりに給料が上がるなんてなんの保証もない。
無茶なローンを組んで都心のマンションを買うなんて考えられないだろ。
いくらマンションデベが煽ってもひっかかるマヌケはいないよ。

[639: 匿名さん]

やはり坪単価150～200万のリーズナブルな物件にすべきですね。
見栄張って破産したら恥ずかしいでしょ？

[640: 匿名さん]

１割の勝ち組に入れるかどうかで運命が決まるね。

[641: 匿名さん]

いくら安くて買える範囲内でも
資産価値維持が期待できない近郊、郊外は買わないことだ。

[642: 匿名さん]

十分に安く買えるなら資産価値なんかどうでもいいのでは？
テレビとか冷蔵庫の資産価値とか気にしないでしょ？

ちょっと安いくらいならやめたほうがいいと思うけど、うんと
安いならいいと思う。

[643: 匿名さん]

常に

転売可能価格＞ローン残債

になるよう物件を見極め、妥当なローンを組むことが肝要です。

[644: 匿名さん]

もちろん

転売可能価格＞残債＋手元資金

でもｏｋです

[645: 匿名さん]

ちがった

転売可能価格＋手元資金＞残債

だね。

[646: 匿名さん]

このスレは、まともな議論がなされていませんね。
議論は、原則として「街」単位でないと意味がありません。
広くても「区」単位です。
「都心」「郊外」なんていうのは抽象的過ぎて無意味です。
そもそも「都心」「郊外」とわけた場合の「郊外」はどこですか？
それを明らかにしない限り議論のしようがありません。

[647: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内が都心部
５ｋｍから１０ｋｍ圏内が近郊
１０ｋｍを越えた部分が郊外ですよ。

[649: 匿名さん]

例えば世田谷区だと面積が広すぎて、
近郊の部分と郊外の部分があるってことですね。
環八あたりになると郊外ですね。

近郊の中心は環七沿いのいわゆるアパート地帯ですね。

[650: 匿名さん]

政治経済的都心は千代田、中央、港の三区
住宅地的な都心は港、渋谷、文京の三区かな。
中央区は住宅地がないですからね。
千代田区は住宅地として一般的でないし。

[651: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内が都心部
５ｋｍから１０ｋｍ圏内が近郊
１０ｋｍを越えた部分が郊外ですよ。

その定義だと、豊洲が都心部、自由が丘が郊外になるが、比較の対象にもならない。
だいたいその都心部は、住みたい街ランキングではかすりもしない。
東京駅からの距離は近いかもしれないが、
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性
といった総合力で劣る、資産価値維持力が低いエリア。

[652: 匿名さん]

千代田、港、渋谷以外に都心住宅地はありません

[653: 匿名さん]

中央区の佃辺りは住宅地ではない、ってわけね。
ここ、マンション板だから
住宅地というよりマンション建設地で考えるべきだが。

[654: 匿名さん]

647はどうせ埋立民かマンションデベ。
その定義はどこに載ってましたか？お前が自分の都合のいいように定義づけしただけだろ。
東京駅は東京都心の東の端に位置しており中心ではないということすらわかってないからな。
世界のどこの街を見ても長距離列車駅は街の中心にはない。東京も同じ。

[655: 住まいに詳しい人]

>651
ところが現実はこうなっている。
仮想の世界と現実との違いは大きいね。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
中央区
発売戸数　４月３７３戸、５月３７３戸
成約率　４月８１％、５月８４％
江東区
発売戸数　４月３０２戸、５月３１２戸
成約率　４月８３％、５月８０％

[656: 匿名さん]

>655

リンク先は、中央区と江東区の発売戸数が１位と２位で、３位以下を引き離して多いというデータだが、
マンションが多く作られたというだけで、
マンション価格は需要と供給で決まるから、供給が多くなると、価格が下がりやすくなるはず。

埋立地の土地が余ってるから、マンションが多く作られたのであれば、
今後ますますマンションが多く作られるのだから、価格が下がりやすくなるはず。

[657: 匿名さん]

江東区は安いからね。東京駅から西や南に５キロ以内じゃボリュームゾーンの人のほとんどは手が届きませんから。
北か東に進路を取るしかない。

[658: 匿名さん]

いくらネガっても
これだけはっきりした数字が出てくると
ただ空しいだけでは？

[659: 住まいに詳しい人]

>657
発展しやすい方向に街は発展して行きますからね。

[660: 匿名さん]

財閥デベも埋立地開発を中断（勝算がないから？）
し始めてるくらいなのに、何の世迷い言を。

[661: 匿名さん]

マンション供給量が都心の証とは…
城東の人の発想って地方の人みたいだね

[662: 匿名さん]

割安で放置されている土地は当然裁定が働き価格調整される。
ただ土地の価格の変動とマンションの価格の変動は時差があるので土地の価格の動きだけみていると判断を誤る。