23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[525: 匿名さん]

＞分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白
→だから田舎者が集まる豊洲・晴海・有明の価値が上がるというわけですね。わかりました。

[526: 匿名さん]

外部からの流入者でかつ高収入層が都心部を占めて、
首都圏出身者の大部分は外周区及び郊外って住み分けが自然に生まれるんじゃない？

そして、外部からの流入者でかつ低収入層は外周区のアパート地帯で賃貸。

[527: 匿名さん]

首都圏出身ですけど都心に買ってますよ。
実家は親が死んだら処分します。
先になるほど値下がり確実ですから。

[528: 匿名さん]

うちは処分しないな
そこまでドライになれん

[529: 匿名さん]

結婚するしない、
子供のいるいない、
頭のいい悪い、

が分かれ目。

[531: 匿名さん]

首都圏に不動産持ってる家に子沢山は少ないでしょ。
せいぜい二人っ子同士がくっつくのが今後はひとりっ子、
物理的に片方の家がいらなくなるって事態まで二十年かからない。

[533: 匿名さん]

中古マンションって時間が経つ度に価値が下がって安くなり、一定の時期を過ぎると土地の価値だけになって価格が下がらなくなる。
しかし、タワマンは土地の持ち分が少ないから、どんどん価格が下がって、30年後くらいはタダ同然になるのかな？

[534: 住まいに詳しい人]

>>533
>一定の時期を過ぎると土地の価値だけになって価格が下がらなくなる。

妄想は楽しいかもしれないが、実際にはそーはなっていないでしょ
むしろ戸建ての方が価値は下がりやすい

ただ、タワーは板状より解体費用がかかるだろーから
建て替え直前の資産評価は割り引かれるかもしれない

[535: 住まいに詳しい人]

都心は．．．、郊外は．．．、と超おおざっぱな区分で
何もかも決めつけたい人が少なくないよーだけど

不動産なんて個別の条件で10％、20％ぐらい上下するんだから
「まあ、そーいう話もあるかもしれないねぇ」で終わってしまう

それよりも、少子高齢化で起きる30年40年の動きなんて
都心も郊外も同じよー影響を受けるわけだから
“マンション分譲”というシステム自体を疑った方がいいんじゃない？

[536: 匿名さん]

>535
このスレは個別の物件を語るスレじゃなく、
不動産のエリア毎の価格の動きを予想するスレで、
購入予定者の大雑把なエリア選択の一助となることが目的です。

今の話題は、事実としてあった以下人口動態が不動産マーケットに
将来どのような影響を与えるかの議論となっております。
皆様の有益な予想をお待ちします。

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

[537: 匿名さん]

>531
持ち家世帯の一人っ子＋子供なしの割合はおよそ３０％。
３軒に１軒とお考えください。

[538: 匿名さん]

じゃあ六軒に一軒の住居は余るってことか。

[539: 匿名さん]

つまり、６軒に１軒は相続で不要になる計算になります。
さらに、相続するために仮に所有したマンションの処分が行われます。
一人っ子＋子供なしの割合をおよそ３０％とすれば、
こちらも６軒に１軒は不要となります。

将来の大きな問題としては、
団塊の世代およびJr絡みで近郊、郊外に大量の不動産が余剰になります。

[540: 匿名さん]

タワー擁護？があるみたいだけど、歴史が浅すぎて
老朽化した時点の資産価値はまだデータがないんじゃ？

都心は築25年経過くらいで値段下げ止まり傾向になるけど
ヴィンテージとしての評価がある綱町パークと
無名の高層住宅じゃ一概にはできない。後者は稀少価値０だし。

ライバル物件が少ないほど資産価値が保たれるとしたら
タワーは物件内の食い合いも出るから、戸数多い分だけ
値下げしても売りたいオーナーが出ると右倣えで下落する確率が上がる。

[541: 住まいに詳しい人]

>不動産のエリア毎の価格の動きを予想するスレで、
>購入予定者の大雑把なエリア選択の一助となることが目的です。

それにしてもおおざっぱな妄想が多すぎる

[542: 匿名さん]

戸建じゃないんだから、
そもそもマンションに希少価値なんて無いですよ。
利便性と環境等で評価されるだけです。
希少価値を売りにした割高マンションは買わないほうが良いです。
希少価値なんてすぐ無くなるからね。

[543: 住まいに詳しい人]

つうか
安くなれば都心に人が戻ってきて
高くなれば人がが都心から逃げていく
ってだけ

主客を取り違えてはいけない

[544: 匿名さん]

近郊のアパート地帯が低家賃で流入人口を受け入れるから、
さらに郊外には人は行かないんじゃない？
そもそも低所得だと結婚もしないし、持ち家は不要だから、
近郊アパート地帯にそのまま住み続ける人が大多数になるよ。

一方、高所得層は激しい競争に打ち勝って、共稼ぎ率も高いし、
海外転勤も多いから必然として都心部マンション居住になるんじゃない？
郊外ライフは昔の話だと思うよ。

[545: 匿名さん]

大雑把で単純な区分けしか出来ないのが
日経読んで分かっている気の高卒の限界

[546: 匿名さん]

すでに一部のマンションで出始めてますが、埋立地タワマンは住民のコミュニティーがうまくいかないと管理が放置され、ボロボロのスラムになる可能性がありますね。
資金に余裕のある人は早々と出て行き、ギリギリローンでやっと思いで買ったサラリーマン世帯はいくら治安が悪くなろうが住み続けるしかありません。

[547: 匿名さん]

近郊、郊外に住宅地が広がり始めたのは１９５０年代の後半から
最初に住宅地化が始まった大田区、世田谷区、杉並区、
いわゆる割高外周区から相続による家余りが出て来ます。
１９５５年に妻２５歳として、現在８２歳。
徐々にですがそろそろ始まりそうです。

戸建の跡地はアパートとなり、
今後も継続する外部からの流入者の受け皿として機能するでしょう。

[548: 匿名さん]

ここに1956年から現在までの区部の人口推移があって参考になるよ。
1956年に703.4万人だったのが1966年に893.6万人（190.2万人増）でいったんピークになって、
減り始め1996年に792.9万人（100.7万人減）でボトム。
再び増加を始め2012年900.3万人で900万人越え。

1996年からの16年間で107.4万人増、年平均で6.7万人増。
そのほとんどは2000年以降で、東京の労働力を補うための地方からの人口流入です。
いったん流入した人口は区部にとどまり、郊外への流出はほとんど無いです。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2012/js126f0000.pdf

ちなみに、巨大なアパートストックを抱える世田谷区は、
1996年784千人から2012年884千人に10万人増加してます。
地方からの流入者が今後どのようなの持ち家志向を持つかによって
今後の不動産マーケットは大きく変質すると考えられます。

[549: 匿名さん]

志向を成立させる経済、もね。
建てる側貸す側、借りる側買う側。

[550: 匿名さん]

ある程度の所得レベルの人は独身でも初めから都心部に賃貸が多いんじゃない？
地方からの流入人口＝外周区アパート地帯人口増とは単純に言えないだろ。

[551: 匿名さん]

この人、何年一人で西側アパートのスラム化って唱えてるんだろう
賛同者ゼロ自演のみ
集まるのはネガばかり
移民増加中の東側の治安心配した方がいい

[552: 匿名さん]

>551
1996年18歳で上京だとまだ34歳。
真のスラム化は15年先。
焦らない、焦らない。

[553: 匿名さん]

どこにせよ、古くなれば高層マンションは土地の持ち分が殆どないため資産価値がゼロになる。
低層マンションでないと議論をする意味はない。

[555: 匿名さん]

1996年から2012年で区部の人口は１３％増加
都心8区は２８％増加
その他の区は１０％増加
その間賃貸を介して都心部居住が進んだ証拠だよ。

都心部に賃貸で住んでいる人が同じ都心部にマンション購入って流れが多そう。
空いた賃貸は次の流入世代が借りて埋まるって流かな？

[556: 匿名さん]

1996年から2012年人口増加率下位５区
北区０．４３％
中野区２．４４％
葛飾区４．３７％
板橋区５．１１％
杉並区６．７４％
すべてアパートが多い区だけどあまり人口が増えていない。
人気が無いってことかなあ？

[557: 住まいに詳しい人]

>>555
>空いた賃貸は次の流入世代が借りて埋まるって流かな？

千代田区、中央区の空家率はご存じ？

東京都区部マンションの空家率と居住世帯特性　ニッセイ基礎研究所　竹内一雅
http://www.nli-research.co.jp/report/real_estate_report/2010/fudo10100...
図表6、図表7
　
　
繰り返すけど、人口動態→不動産価格じゃなくて
不動産価格→人口動態なんだから

どー屁理屈こねても意味はない

[558: 匿名さん]

セレブな街　豊洲

[559: 匿名さん]

やっぱり豊洲、すげえな

２０１４年３月：昭和大学病院
２０１４年８月：豊洲3丁目ビル(三菱地所)
２０１４年中：豊洲市場
２０１５年４月：シビックセンター、豊洲西小学校
豊洲６丁目（豊洲３－２街区 B2・B3 街区）、認定こども園
２０１５年３月：豊洲駅前２街区（B棟:オフィス、商業施設）(三井不動産)
２０１６年３月：東京消防庁
２０１６年半ば： 豊洲駅前２街区（A棟：オフィス、商業施設）(三井不動産)

[560: 匿名さん]

中央線沿線の凋落が顕著なのが社会人に受けないからじゃない？

中央線は学生中心のイメージが強すぎますからね。

それに、中央線沿線に賃貸していた社会人が都心部に引っ越した影響もあるかも、
実際、杉並区、中野区、新宿区は賃貸の過剰も膨大で、家賃レベルもずいぶん下がってますね。

近郊で賃貸経営やるなら世田谷区か江戸川区かな。

[561: 匿名さん]

世田谷区の賃貸も学生中心でしょ。

[562: 匿名さん]

>561
学生の数は少子化だから増えないよ。
人口が増えているのはお仕事している社会人が増えたからだよ。

1996年から2012年で
世田谷区は10.1万人増
江戸川区は8.5万人増に対して、
杉並区は3.5万人しか増えていません。
ずいぶん違うでしょ。

[563: 匿名さん]

農地含めた空き地が多い地域へ人口が移動したって事でしょ。
既にぎゅうぎゅうの所が人口を増やすには高層マンション建てるしかないよ。

[564: 匿名さん]

既出ですが、
人口の増え方もいろいろあって、
定職を持たない人の居住が増えると昼間人口も増えると言う面白い現象が外周区で発生してます。
確かに増えれば良いってものでも無さそうです。
杉並区の昼間人口比率はどう変化したのでしょうか？

[565: 匿名さん]

杉並区のように高層マンションを規制しているほうが、人口は増えないけど住環境と需給が保たれて遥かにいいでしょう。

[566: 我ら豊洲マダム]

資産価値なんて道一本違うだけで全く異なるわけだからね。都心部とか郊外とか～区がいいだとかは不毛な議論だよ。ド田舎でも高利回りで安定した収益を出せるところもあれば、都心で人気の地区なのに、すでに供給過剰でなかなか入居者が決まらないこともある。

[567: 匿名さん]

中古マンション価格
都心よりほど価格調整が深く。郊外にいくほど、下落が小さい。
さいたまは、リーマンショック時点と同水準。
城南・城西は約10%下落。
都心は約20%下落。
都心はタワーマンションを容認してしまったため、住環境と需給が崩壊した。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201205.pdf

[568: 匿名さん]

朝夕の電車が混まなくなって、
逆に日中の乗客が増え始めたら危険信号ってことだな。
郊外の私鉄にいっぱいありそう。

[569: 匿名さん]

>>567
直近では城北・城東の下落率が高くなってますね。

[570: 匿名さん]

ベッドタウンがベッドタウンじゃ無くなると

単なる田舎(笑)

[571: 匿名さん]

市部の年齢別人口を見るとベッドタウンの将来が大体予想できるよ。
混雑率は今の半分になるね。
でも列車の本数が半分になると同じ混雑率だけど。
40歳69357人
35歳60254人
30歳51775人
25歳47667人
20歳42828人
15歳36358人
10歳36037人
5歳34463人

[572: ご近所さん]

日本全国そんなもん。
家が余りだしたら、マンションに住む人はいなくなる。
軽井沢・箱根・湯沢などでは中古マンションはタダでも買い手がつかない（管理費がかかるため）。
一方で、同じ地域の土地付き一戸建ての価格は今でもかなり高い。

[573: 匿名さん]

軽井沢・箱根・湯沢と東京都心部を同列に扱うセンスを疑うね。
出直して来てください。

[574: 匿名さん]

首都圏出身者の購入は終わりが近いみたいだね。

マイホーム未購入の人に、将来的にマイホームを購入したいと思うかを聞くと、「購入したい」が52.8％になり、昨年の70.3％より約2割近く減少した。

[575: 匿名さん]

ソースを示さなきゃ

[576: 匿名さん]

近郊、郊外に相続する家がありながら、
敢えて親元近くに将来値下がり確実なマンションを買う愚行にさすがに皆さん気が付いて来たんじゃない？
武蔵小杉辺りのタワマン供給も頓挫するな。

[580: 匿名さん]

中央区と江東区が他の区を引き離し始めましたね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
中央区
発売戸数　４月３７３戸、５月３７３戸
成約率　４月８１％、５月８４％
江東区
発売戸数　４月３０２戸、５月３１２戸
成約率　４月８３％、５月８０％

[581: 匿名さん]

埋立地のランキングですか？

[582: 匿名さん]

現状の相場だと借りて住むのと変わらないかむしろ高いからなぁ。
ちょっと前までものすごく高かった分譲賃貸も
今はかなり家賃が下がったからローンの支払いより借りたほうが安い。
敷礼金ゼロにフリーレントが普通で好きなとこに住める。
相続する家があるから老後の家の心配は不要。

あえて買うとしたらファミリータイプなんじゃないの？
賃貸の供給はさすがに少ないから。
それもそのうち供給過剰になるんだろうけど。

[584: 匿名さん]

>582
割高外周区は借りて住むほうが断然お得ですよ。
買うのは見得だけでしょう。

[585: 匿名さん]

2000年以降増加した地方出身者の都心部マンションの取得が思いのほか早く始まった感じだね。
2015年以降だと思ってたけど、
年功序列じゃなくなって若くして高収入の人が結構多いのかな？

[586: 匿名さん]

都心部居住はまだ序章にすぎないよ。本番はまだまだ先。
近隣３県を除く地方からの転入超過数
1996年　１９８０８人
1997年　３１３５０
1998年　４１４０５←このあたりが都心部マンションを買い始めたばかり。
1999年　４３５２２
2000年　５１６２９
2001年　６３１２８
2002年　６３９１２
2003年　５９２７６
2004年　５８５１６
2005年　６７２０９
2006年　７７０６７
2007年　８７７０３←ここがピーク
2008年　８１１４７

[587: 匿名さん]

>高収入の人

景気回復!

[588: 匿名さん]

>587
所得格差。

近郊アパート地帯スラム化論。

[589: 匿名さん]

予想通りの方向に世の中が動きつつあるな。

路線価:強まる都心回帰傾向…震災などで「帰宅困難」体験
http://mainichi.jp/select/news/20120702k0000e040161000c.html

[590: 匿名さん]

>>588
＞近郊アパート地帯スラム化論。

江東区は危ないじゃん。

[592: 匿名さん]

>589
この記事の人は豊洲を脱出したと書いてあるが・・・

[593: 匿名さん]

脱出した？
どこにそんなこと書いてあるの？

[594: 匿名さん]

591の毎日新聞記事タイトルが、元の記事のタイトルと違うぞ。

[595: 匿名さん]

路線価:強まる都心回帰傾向…震災などで「帰宅困難」体験

[596: 匿名さん]

ウソついてまで買い煽るなんて、恥知らずですね、豊洲民。

[597: 匿名さん]

豊洲なら麻布辺りよりも高い賃料で貸せるよ

シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル4117号室
2LDK 77.24m2
賃料 45万円
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_koto/bc_000051490604/

[598: 匿名さん]

>595
これ？


http://mainichi.jp/select/news/20120702k0000e040161000c.html

路線価:強まる都心回帰傾向…震災などで「帰宅困難」体験

毎日新聞　2012年07月02日　12時34分（最終更新　07月02日　12時51分）


　国税庁が２日公表した東日本大震災の影響を反映した初の路線価は、４年連続下落となったものの、大都市圏を中心に下落傾向は鈍化した。昨年は東日本大震災や台風による大雨で、多くの「帰宅困難者」が発生したことなどで「都心回帰」のトレンドが強まっているようだ。

　東海道の始点で百貨店などの商業施設もある東京都中央区の日本橋。ここから徒歩圏内にある同区内の新築マンションのモデルルームを訪れた３０代の男性会社員は、震災の時、港区の勤務先から江東区の自宅までの約１０キロを徒歩で帰宅したという。男性会社員は「歩けない距離ではなかったが、やはり少しでも職場に近いほうがいざという時に安心だと思った。ここのマンションの購入を考えた理由の一つだ」と話す。

　みずほ証券の石沢卓志・チーフ不動産アナリストは「近年は利便性を重視し都心志向が強まっていたが、大震災でさらに傾向が強まったといえる。帰宅困難だけでなく、昨年の計画停電の時に２３区が特別扱いされたことなども影響しているのではないか」と分析している。【飯田和樹】

[599: 匿名さん]

日本橋から徒歩圏内、って実際は人形町辺りのマンションじゃないかなあ。
「日本橋に住んでます」がクチグセの投稿者と同じで。

[600: 匿名さん]

旧日本橋区ならそうだろうね

[601: 匿名さん]

昔生まれの人なのか。

[602: 購入検討中さん]

>597

これ凄いですね。

坪19000オーバーって代官山の新築より高いかも。

[603: 匿名さん]

既に斜陽の街ですね。



http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。

湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[604: 匿名さん]

都内路線価、下げ幅縮小　都心商業地の再開発が波及
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO43299940S2A700C1L83000/

[605: 匿名さん]

東京駅および周辺の再開発で地価の様相もずいぶん変わって行くでしょう。

[606: 匿名さん]

まぁ、結局山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[607: 匿名さん]

城東は脱落だな。

[608: 匿名さん]

山手線の内側の西半分ね。

[609: 住まいに詳しい人]

>>604
中山氏は「工場跡地のマンション開発が地価を下支えしている」とコメントしているが
それは周辺より安いことが前提の話だよね

底打ち感はあっても、「反転」つう感じはナイよなあ

[610: 匿名さん]

上昇したのは足立区、墨田区、北区。

山手線内側と関係無し。

[611: 住まいに詳しい人]

>609
不動産は
住環境が良くなって行くとプラス効果が出て
もう一段上に上がるもんだよ。

[612: 住まいに詳しい人]

借りる人、買う人のパイが大きくならないと
相対的に良くなるところは上がるけど
変化が無いところは下がります。

いわゆるゼロサムゲームになります。

つまり発展して行く所を買わないと資産価値の維持は不可能になります。

[613: 匿名さん]

>610
山手線内側だと何か良い事があるかと問われると、
特に何もないのが現実(笑)

[614: 匿名さん]

いいことはないかも。
ただ、他みたいにひどいこともないかも。

[615: 匿名さん]

東京の中心
東京駅＋大手町駅までの距離で判断するほうが合理的でしょ。

どこに転勤しても、
どこに転職しても東京駅＋大手町駅が容易に使えれば便利だよ。

さらに汎用性が大きいので
いざとなった時でも貸しやすいし売りやすい。

富裕層じゃない一般人のマンション選びの基準はこれしかないでしょ。

[616: 匿名さん]

東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
有楽町線　有楽町～豊洲　８分
　　　　　有楽町～市ヶ谷　７分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分
　　　　　大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分
　　　　　大手町～赤坂　９分

[617: 匿名さん]

東京駅から近いのに城東地区は安い。
３０年前も現在も変らない。

[618: 匿名さん]

>617
だから必然的にこうなる。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
中央区
発売戸数　４月３７３戸、５月３７３戸
成約率　４月８１％、５月８４％
江東区
発売戸数　４月３０２戸、５月３１２戸
成約率　４月８３％、５月８０％

[619: 匿名さん]

>617
だから、城東のマンション販売は
20世紀の昔からズット
東京から近くて安い、がウリ。

[620: 匿名さん]

東京駅から

[621: 匿名さん]

昔と大きく違うのは工場、倉庫が無くなってどんどん住環境が良くなって、
それとともに不動産価値が上がって来てる点。

現在、他地域の嫉妬の的になってる。

[622: 匿名さん]

＞東京駅から近いのに城東地区は安い。
蔵前や横山町から近いと言った方がいいかも知れない。

[623: 匿名さん]

江東区は完全に埋立地に足を引っぱられてるね。

[624: 匿名さん]

上モノは増やせても地盤は如何ともしがたい。