23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[502: 匿名]

>501
タワマンのＭＲに行って、そう言ってみれば。

[504: 匿名さん]

そのへんうすうす気づいてるから、掲示板荒らして憂さ晴らしてんでしょ。
不甲斐なさに気づいた時はもう手遅れだった。親もこの先長くない。選択肢はジリ貧だけのどんづまり人生。

[506: 匿名さん]

近隣３県を除く他県からの転入超過数
1996年　１９８０８人
1997年　３１３５０
1998年　４１４０５←このあたりが都心部マンションを買い始めたばかり。
1999年　４３５２２
2000年　５１６２９
2001年　６３１２８
2002年　６３９１２
2003年　５９２７６
2004年　５８５１６
2005年　６７２０９
2006年　７７０６７
2007年　８７７０３←ここがピーク
2008年　８１１４７

[507: 匿名さん]

取り敢えず近郊のアパート地帯に流入して、
結婚後都心部2LDK賃貸にお引越しして、しばらく共稼ぎ、
世帯所得が向上してマンションが買えるレベルになったら
東京駅から半径５ｋｍ圏内、坪単価250万円前後のマンションをご購入。

こんなライフスタイルが理想のようです。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=4d/

[508: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことになっちゃうのいかな。

[509: 匿名さん]

日本人の持ち家比率は48．7％で、国民のほぼ半分が賃貸暮らしだ。東京圏の賃貸生活者は、全国の3分の1を占める。つまり、東京圏では賃貸需要が非常に高いのだ。さらに外国人の日本留学や就職も増加が続いており、日本、特に東京圏における賃貸市場が活性化している。
そのため「不動産価格は低いのに賃貸価格が高い」という特異な現象が生じている。業界筋は「東京における賃貸による利回りは6～12％まで上昇している」と指摘。これは上海、北京、台北と比較しても非常に高い数値である。

[511: 匿名さん]

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。


湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[512: 匿名さん]

日本の不動産は維持費とか入れ替わりのたびの修繕とか
マンション価格に反映されてない経費が多くない？
滞納した住民を追い出すだけでも一苦労だし。
最終的な利回りはすごい低いと思う。

[513: 匿名さん]

中国は利回りが良いと思ってるらしい。
都心部中心に賃貸物件への投資が増えそうだね。

基本は首都圏出身者が少子化で減る分外部から人を入れざるを得ず、
その人達は取り敢えず賃貸だから需要は底堅いってこと。

[514: 匿名さん]

住んでないアパマン取り上げ政策実施中で土地は国有、
利回り1-2％の中国と比較するのがそもそも…

敷礼ゼロゼロが主流になっちゃったのに埋まらない
都心部を見てれば需要底堅いなんて到底思えない。
都心＞郊外の賃料体系は普遍なんだし。
投資物件で食ってる人が首都圏買わないでしょ。

[515: 匿名さん]

>514さん
506の数字見ても信じられないの？

[516: 匿名さん]

資産価値が上昇しつづけているのは豊洲だけ

[517: 匿名さん]

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

[518: 匿名さん]

人口動向と市場価値はイコールじゃないでしょ。
すべての物価が一律下がるのがデフレ。不動産も例外じゃない。
貸すには貸せても値下げしないと、では所有の意味ない。

[519: 匿名さん]

分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白。

また、東京の労働力維持のために毎年6万人超の人を外部から受け入れ続けないといけない事も明白。

それでは、首都圏の不動産マーケットはどう変わって行くのでしょうか？
みなさん考えましょう。

[520: 匿名さん]

買える経済力のある共働きは都心タワマン。
子供がいれば郊外も選択肢だが戸建てにシフト。
購買力のない日本人若年層の穴は外国人が埋める。

東側海側は価格訴求型ユニクロマンション
価値訴求型は西側。だが郊外で高額物件は売れない。
大して今と変わらない気が。

[521: 匿名さん]

大して今と変わらない気が。>
発想が貧困すぎますな。
時代の大きな変化を素直に受け止めましょうよ。

[522: 匿名さん]

>520さん
価値訴求型の西側って具体的にどのあたりを指しているのですか？
そして価値とはどのような価値ですか？

[523: 匿名さん]

？批判するなら賛同の得られる自論でも展開すれば。

東側海側が栄えるって妄想は脳内限定がいいと思うけど（笑）

[524: 匿名さん]

消費税絡みで世の中の動きが少し早まるかもしれないね。

[525: 匿名さん]

＞分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白
→だから田舎者が集まる豊洲・晴海・有明の価値が上がるというわけですね。わかりました。

[526: 匿名さん]

外部からの流入者でかつ高収入層が都心部を占めて、
首都圏出身者の大部分は外周区及び郊外って住み分けが自然に生まれるんじゃない？

そして、外部からの流入者でかつ低収入層は外周区のアパート地帯で賃貸。

[527: 匿名さん]

首都圏出身ですけど都心に買ってますよ。
実家は親が死んだら処分します。
先になるほど値下がり確実ですから。

[528: 匿名さん]

うちは処分しないな
そこまでドライになれん

[529: 匿名さん]

結婚するしない、
子供のいるいない、
頭のいい悪い、

が分かれ目。

[531: 匿名さん]

首都圏に不動産持ってる家に子沢山は少ないでしょ。
せいぜい二人っ子同士がくっつくのが今後はひとりっ子、
物理的に片方の家がいらなくなるって事態まで二十年かからない。

[533: 匿名さん]

中古マンションって時間が経つ度に価値が下がって安くなり、一定の時期を過ぎると土地の価値だけになって価格が下がらなくなる。
しかし、タワマンは土地の持ち分が少ないから、どんどん価格が下がって、30年後くらいはタダ同然になるのかな？

[534: 住まいに詳しい人]

>>533
>一定の時期を過ぎると土地の価値だけになって価格が下がらなくなる。

妄想は楽しいかもしれないが、実際にはそーはなっていないでしょ
むしろ戸建ての方が価値は下がりやすい

ただ、タワーは板状より解体費用がかかるだろーから
建て替え直前の資産評価は割り引かれるかもしれない

[535: 住まいに詳しい人]

都心は．．．、郊外は．．．、と超おおざっぱな区分で
何もかも決めつけたい人が少なくないよーだけど

不動産なんて個別の条件で10％、20％ぐらい上下するんだから
「まあ、そーいう話もあるかもしれないねぇ」で終わってしまう

それよりも、少子高齢化で起きる30年40年の動きなんて
都心も郊外も同じよー影響を受けるわけだから
“マンション分譲”というシステム自体を疑った方がいいんじゃない？

[536: 匿名さん]

>535
このスレは個別の物件を語るスレじゃなく、
不動産のエリア毎の価格の動きを予想するスレで、
購入予定者の大雑把なエリア選択の一助となることが目的です。

今の話題は、事実としてあった以下人口動態が不動産マーケットに
将来どのような影響を与えるかの議論となっております。
皆様の有益な予想をお待ちします。

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

[537: 匿名さん]

>531
持ち家世帯の一人っ子＋子供なしの割合はおよそ３０％。
３軒に１軒とお考えください。

[538: 匿名さん]

じゃあ六軒に一軒の住居は余るってことか。

[539: 匿名さん]

つまり、６軒に１軒は相続で不要になる計算になります。
さらに、相続するために仮に所有したマンションの処分が行われます。
一人っ子＋子供なしの割合をおよそ３０％とすれば、
こちらも６軒に１軒は不要となります。

将来の大きな問題としては、
団塊の世代およびJr絡みで近郊、郊外に大量の不動産が余剰になります。

[540: 匿名さん]

タワー擁護？があるみたいだけど、歴史が浅すぎて
老朽化した時点の資産価値はまだデータがないんじゃ？

都心は築25年経過くらいで値段下げ止まり傾向になるけど
ヴィンテージとしての評価がある綱町パークと
無名の高層住宅じゃ一概にはできない。後者は稀少価値０だし。

ライバル物件が少ないほど資産価値が保たれるとしたら
タワーは物件内の食い合いも出るから、戸数多い分だけ
値下げしても売りたいオーナーが出ると右倣えで下落する確率が上がる。

[541: 住まいに詳しい人]

>不動産のエリア毎の価格の動きを予想するスレで、
>購入予定者の大雑把なエリア選択の一助となることが目的です。

それにしてもおおざっぱな妄想が多すぎる

[542: 匿名さん]

戸建じゃないんだから、
そもそもマンションに希少価値なんて無いですよ。
利便性と環境等で評価されるだけです。
希少価値を売りにした割高マンションは買わないほうが良いです。
希少価値なんてすぐ無くなるからね。

[543: 住まいに詳しい人]

つうか
安くなれば都心に人が戻ってきて
高くなれば人がが都心から逃げていく
ってだけ

主客を取り違えてはいけない

[544: 匿名さん]

近郊のアパート地帯が低家賃で流入人口を受け入れるから、
さらに郊外には人は行かないんじゃない？
そもそも低所得だと結婚もしないし、持ち家は不要だから、
近郊アパート地帯にそのまま住み続ける人が大多数になるよ。

一方、高所得層は激しい競争に打ち勝って、共稼ぎ率も高いし、
海外転勤も多いから必然として都心部マンション居住になるんじゃない？
郊外ライフは昔の話だと思うよ。

[545: 匿名さん]

大雑把で単純な区分けしか出来ないのが
日経読んで分かっている気の高卒の限界

[546: 匿名さん]

すでに一部のマンションで出始めてますが、埋立地タワマンは住民のコミュニティーがうまくいかないと管理が放置され、ボロボロのスラムになる可能性がありますね。
資金に余裕のある人は早々と出て行き、ギリギリローンでやっと思いで買ったサラリーマン世帯はいくら治安が悪くなろうが住み続けるしかありません。

[547: 匿名さん]

近郊、郊外に住宅地が広がり始めたのは１９５０年代の後半から
最初に住宅地化が始まった大田区、世田谷区、杉並区、
いわゆる割高外周区から相続による家余りが出て来ます。
１９５５年に妻２５歳として、現在８２歳。
徐々にですがそろそろ始まりそうです。

戸建の跡地はアパートとなり、
今後も継続する外部からの流入者の受け皿として機能するでしょう。

[548: 匿名さん]

ここに1956年から現在までの区部の人口推移があって参考になるよ。
1956年に703.4万人だったのが1966年に893.6万人（190.2万人増）でいったんピークになって、
減り始め1996年に792.9万人（100.7万人減）でボトム。
再び増加を始め2012年900.3万人で900万人越え。

1996年からの16年間で107.4万人増、年平均で6.7万人増。
そのほとんどは2000年以降で、東京の労働力を補うための地方からの人口流入です。
いったん流入した人口は区部にとどまり、郊外への流出はほとんど無いです。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2012/js126f0000.pdf

ちなみに、巨大なアパートストックを抱える世田谷区は、
1996年784千人から2012年884千人に10万人増加してます。
地方からの流入者が今後どのようなの持ち家志向を持つかによって
今後の不動産マーケットは大きく変質すると考えられます。

[549: 匿名さん]

志向を成立させる経済、もね。
建てる側貸す側、借りる側買う側。

[550: 匿名さん]

ある程度の所得レベルの人は独身でも初めから都心部に賃貸が多いんじゃない？
地方からの流入人口＝外周区アパート地帯人口増とは単純に言えないだろ。

[551: 匿名さん]

この人、何年一人で西側アパートのスラム化って唱えてるんだろう
賛同者ゼロ自演のみ
集まるのはネガばかり
移民増加中の東側の治安心配した方がいい