23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[451: 匿名]

住むんだったら、山手線の内側の西側だけどね。

[452: 住まいに詳しい人]

>>449
だから東京駅にオフィスビルが集まると何になるんだよ？

[453: 匿名さん]

豊洲の価値が上がる気がするようになる

[454: 匿名さん]

東京駅バス便マンション

[455: 匿名さん]

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうね。

[456: 匿名さん]

＞452
都心のオフィス供給が過剰になれば競争が激化し、内陸の便利なオフィスの賃料が安くなる。
大切な社員を液状化エリアに勤務させなくてよくなる。企業も家族も安心。
埋立地オフィスの空室が増えていく。

[457: 匿名さん]

今日の株式番組で
オフィス新規供給量は一旦落ち着く、と解説していたよ。

[458: 匿名さん]

首都高地下化というが、今の首都高も川の上や道路の上を走ってるから、空き地ができるわけじゃないよ。

[459: 匿名さん]

高速を地下化するにしても、すでに地下鉄が通ってる所は無理では？
ビル・マンション・住宅地の地下はもっと無理でしょ。

[460: 匿名さん]

大江戸線みたいに大深度で通すつもりらしい。
今の首都高は用地が確保できない中で無理やり作ったので、とても高速道路とはいえないようなカーブの連続で非常に危険なため、まともな道路を地下に作るつもりのようだよ。

[461: 匿名さん]

大深度に到達するまでに、長〜い坂道が必要になるんだろうなあ。
地下鉄と違いエレベエスカは使えないから。　

[462: 匿名さん]

首都高の制限速度６０キロの道の最大勾配は５％だから、４０ｍもぐるのに８００ｍ。
１ｋｍとして、ランプ１区間分程度で大深度にもぐれる。

大深度の地上部分には３０ｍまでの地下杭の建物がOKだから、地盤さえ良ければ大きなビルも建てられる。

[463: 匿名さん]

建設費が3.8兆円でも、全部ではないが一等地の土地をデベが買うから、建設費が抑えられる。

[464: 匿名さん]

神田川とか上に首都高が走ってるせいで暗渠にできなかった川の部分も開発できる。
渋谷のデパートが暗渠化した渋谷川の上に建ってるように。

[465: 匿名さん]

＞４５７
どの番組ですか？
内陸でのオフィス供給がどんどん続くことを知らないアナリストが誰か知りたいので、教えてください。

[466: 匿名さん]

結局６ヶ月間、上昇しているのは豊洲だけのようだね

[467: 匿名さん]

6ヶ月間上昇してあの値段ってどんだけ下がってたの？ｗ

[468: 住まいに詳しい人]

>建設費が3.8兆円でも、全部ではないが一等地の土地をデベが買うから、建設費が抑えられる。

2001年入札の防衛庁跡地で1800億円、1997年入札の汐留駅跡地で4500億円
「建設費が抑えられる」なんて言えるのかな？

普通に作り替えた方が安上がり

[469: 匿名さん]

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。


湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[470: 匿名さん]

不動産価格への影響はあるのでしょうか？

都は二十八日、災害時に火災や倒壊の危険が高い木造密集地域で延焼を防ぐ役割を果たす道路「特定整備路線」の候補区間二十三キロメートルを選定した。早期の道路整備が期待される一方、居住者には立ち退きを迫ることになる。
今年一月に都が策定した「木密地域不燃化十年プロジェクト」で、延焼を遮断する効果の高い道路を特定整備路線に指定し、税制面や土地の買収要件の緩和で、地権者や借家権者らの生活再建を支援する方針を決めていた。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120629/CK2012062902000113.ht...

[471: 匿名さん]

5月の首都圏中古マンション
首都圏全体では比較的価格の高いエリアでの成約が堅調だった。
なお、平均築年数は22.7年となっている。

[472: 匿名さん]

ますます住みやすくなっていきそうですね。

[473: 匿名さん]

たとえ築20年越えていても都心部って需要がじわり強まってます。
共稼ぎがMUSTの時代になりつつあるね。

[474: 匿名さん]

都市整備で土地買収がスムースに行かない理由はぶっちゃけ金の問題。
いろいろ理由をつけてごねればごねるほど長期化すればするほど
地権者は金銭的には得する仕組みだからね。

「税制面や土地の買収要件の緩和」って要はお金たくさん上げるから
出てってってことだよね

[475: 匿名さん]

開発しやすくて都心に近い所は発展スピードが早いけど、
そうじゃない所は取り残されちゃうね。
格差が開きそうだ。

[476: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことですね。

[477: 匿名]

消費税上がる前にミニバブルが来るね。そのはずみで景気回復なんてことになれば、今が買いだな。小沢も終わったみたいだし、民主党のバカ造反議員を一掃すれば日本はまた上を向ける。

[478: 匿名]

もうミニバブルは起きてるよ。住宅ローン減税終了と消費税増税前の駆け込みで。

[479: 匿名]

あとは、ミニバブル崩壊に向かってカウントダウン。
ババを掴まないようにしないと。

[480: 匿名さん]

>478
近郊、郊外の、親元需要狙いと高齢夫婦の住み替え需要狙い。
駆け込み的に高値づかみが続出してますね。

ただし、小規模マンションが多いけど。

[481: 匿名さん]

古くても都心部って需要がいくら強くても、旧耐震マンションは売れないだろ。

東京都が昨年実施したマンションの実態調査によると、都内におけるマンションのストック総数は13万2600棟に上ることが分かった。これまで世帯数などをもとに推計していたが、都として正確な棟数を把握したのは、今回が初めてだという。
また、旧耐震基準のマンションは全体の18%だった。

[482: 匿名さん]

埋立地なんかに手を出したら終わり。

[483: 匿名さん]

共稼ぎでギリギリローンを組んだらどちらかの収入が減っただけですぐ破産。
今は公務員も給料が下がり、東電でもボーナスゼロになるときがある時代。
右肩上がりで収入が増えるなんてなんの保証もない。
デベの口車に乗って無理なローンを組んだら一家離散は確定だな。

[484: 匿名さん]

増税前に駆け込みで買う人たちは後先考えず
無理なローン組んじゃう割合が多いんだろうなあ。

[485: 匿名さん]

>483
社会が不安定になると
坪300万円を超えるような贅沢な物件は売れなくなるかもね。

やっぱ、坪250万円前後で都心に近い所が売れ筋ですか？

[486: 匿名さん]

駅近を頼りの綱に
よってたかって近郊、郊外のマンションを買って
バブルプライスの高値づかみしちゃ、
何の資産防衛にもならないです(笑)

もっと冷静に考えましょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[487: 匿名さん]

坪250万だと75㎡では5700万円。
それでは普通のサラリーマンがダンナの給料だけで買うのは無理。
坪200万なら4500万だからなんとかなる。
坪200万で買える新築マンションがある地域とは？
足立区、葛飾区、江戸川区、北区、板橋区、練馬区。
こういうところを買えばいいんだよ。

[488: 匿名さん]

坪250万ってそんなにハードル高くないでしょ。
1～２割程度の人は買えるんじゃない？

[489: 匿名さん]

首都圏全体で5千万円以上のマンションは年間約１万戸売れてます。
世の中ってそんなもんです。

[490: 匿名さん]

>487
外周区の資産価値って将来的に不安が大きいでしょ。

都心部と比べて家賃レベルもかなり落ちますよね。

[491: 匿名さん]

外周区でも、割高新築はあるしな。

[492: 匿名さん]

都心部家賃8万5千円
外周区家賃6万5千円

都心部坪単価250万円とすれば
外周区坪単価は250÷8.5X6.5＝191万円

特におかしくは無いと思うぞ。

[493: 匿名さん]

資産価値うんぬんの前に破産しては意味がない。

[494: 匿名さん]

坪190万円が外周区の現在の適正価格だとしても、少子高齢化が進むことを考えると将来不安があるからもっと安くないとダメじゃない？

[495: 匿名さん]

修理もできなくて朽ち果てるだけのタワマンが坪250万？高すぎだろ。

[496: 匿名]

250マンを昔から言ってるのは
深川あたりをススメル教授。タワマンでなく。

[497: 匿名さん]

坪250万前後で買えるエリアって例えばどの辺？
山手線だと田端辺り？

[498: 匿名さん]

田端は東京駅から半径５ｋｍ圏外では？

[500: 匿名さん]

近郊、郊外の土地持ちの親を持つお子さんが
その周辺部のマンションを高値づかみしながら
郊外バブル価格を維持。

しかし、少子高齢化が進み
いずれは親の家を相続し始めて
高値づかみしたマンションを売り始める。
その頃には高値で買ってくれる人はほとんどいない。
２０２０年ころから郊外バブルの崩壊が始まる。