23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[421: 匿名さん]

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうね。

[422: 匿名さん]

>420さん
杉並区の20代、30代の夜間人口の減り方はすごいですね。
住民の高齢化がすごい勢いで進んでいると言うことですか？

[423: デベにお勤めさん]

60歳～64歳を65歳～69歳と比較したら、死亡する人がいるから夜間人口も昼間人口も減るのはあたり前だよ。


こんな比較をしないと駄目だよ。
2005年の65歳～79歳昼間人口と2010年の65歳～79歳昼間人口を比べる。

葛飾区　64,714人→72,179人　7,465人増
杉並区　69,234人→75,921人　6,687人増
世田谷区　101,062人→109,051人　7,989人増

3区の昼間人口率が高くなってるのは老人の昼間人口が増えたからだよ。

杉並区は20代、30代の流出が激しいから高齢化のスピードは他の2区よりさらに早いだろうね。

[424: 住まいに詳しい人]

>>423
それは単に
「前の世代より人数が多い団塊世代が5つ歳をとって老人が増た」
という話でしかない
まずは“コーホート”の概念を勉強して下さい
　
　
あと、さっき「年齢コーホート」と書いちゃったが
正しくは「出生コーホート」だね

[425: デベにお勤めさん]

>424
その通りで、
高齢化の進行で外周区の昼間人口比率が高くなっていると言うことです。
就業人口が増えたからでは無い。

[426: 匿名さん]

外周区で、
夜間人口の増加以上に昼間人口が増加している点が気になるね。
通勤もせず自宅周辺をうろうろしている人が増えているのか？

[427: 匿名さん]

千代田区に通勤している人がもっとも多い区はどこでしょう？

答え

１位　江戸川区
２位　世田谷区
３位　千代田区
４位　杉並区
５位　江東区

ちなみに中央区の場合は

１位　中央区
２位　江東区
３位　江戸川区
４位　足立区
５位　葛飾区

港区の場合は

１位　港区
２位　大田区
３位　世田谷区
４位　品川区
５位　目黒区

[428: 匿名さん]

427
自区内通勤、以外は
単純に人口が多い区が有利なだけじゃない。

[429: 匿名]

消費増税

[430: 匿名さん]

外周区で仕事が増えているとは考え難いから、
アルバイトで定職を持たない人が増えていて、
昼間人口が増えているのでしょう。

所得の二極化が進んでいる証拠だね。

[431: 住まいに詳しい人]

世田谷区は人口が増えてはいるが、それに比例して中身の劣化が進み、
杉並区は全体が縮小して黄昏ている。

同じ昼間人口比率の増加でもいろいろなパターンがあるね。

[432: 匿名さん]

世田谷の一人勝ちだね。
羨ましいわ。

[433: 匿名さん]

近郊アパート住民もしだいに年取って行くから１０年先は社会問題になるんじゃない？

いわゆる近郊アパート地帯スラム化論だね。

統計数字的には近郊の昼間人口比率が増えてそれを裏付けているね。

[434: 購入検討中さん]

今は、高齢人口が飛躍的に伸びても高齢で働く人も一定率いるから、
就業人口は微減でとどまっている。しかし、いずれ高齢人口がバタバタ倒れだしたら、
就業人口もどんどん減っていくはず。。そして、１億総夕張化と。。

[435: 匿名さん]

いずれ、埋立地で妥協しなくてもみんな都心に住めるんじゃないか？

[436: 匿名さん]

いよいよ都心再開発が始まる。
これから希少立地がどんどん出てくる。

楽しみだ。

[437: 匿名さん]

結局は豊洲の一人勝ちという事実

[438: 匿名さん]

一般サラリーマンの都心部居住が進んで、
アパート住民の高齢化と非正規化が進むんだから
外周区アパート地帯の昼間人口比率は１００％に限りなく近づいて行くだろうな。

[439: 住まいに詳しい人]

全体の劣化を女性の職場進出が補っていると推測。

共稼ぎ利便性に優れた場所が高家賃、
それ以外が低家賃とくっきりと分かれて行きそうだ。

[440: 匿名さん]

３兆８０００億円で首都高の地下化の案で、都心部の地上に新たに空間ができる。
都心部は外周部とケタ違いの税金投入だから、そこに住まないと損。


首都高老朽化で有識者会議　「地下化」案も　< 2012年4月10日 15:41 >
　老朽化が進み、維持管理が課題となっている首都高速道路について、今後の整備のあり方や財源について話し合う有識者会議が１０日、初めて開かれた。　首都高速は、約３００キロの道路のうち、都心環状線や１号羽田線など、建設から４０年以上たつものが約３割を占め、老朽化する高架の維持管理などが課題となっている。　今後の首都高速をどのように維持・再生すべきか話し合う有識者会議が１０日、国交省で初めて開かれ、地下４０メートルの深さに高速を走らせ、地上部分を有効活用する案が出された。建設コストは約３兆８０００億円と見込まれている。

[441: 匿名さん]

其の手の話を決定事項のような前提で話すのが
この人達の特徴

[442: 匿名さん]

マッカーサー通りが完成するし、築地を再開発できるし、新宿・渋谷の高層駅ビルが建設中、
１年以内に副都心線とみなとみらい線が接続。

[443: 匿名さん]

建築コストはドンドン膨れ上がるのが一般的だし。

[444: 匿名さん]

みずほ銀行大手町本部と大手町フィナンシャルセンターの建て替えで、
高さ２００メートルの超高層ビルが２０１４年に完成する。

東京駅周辺は、ビル建設が目白押しだ。ＪＲ東日本による東京駅丸の内駅舎の復元事業に、三菱地所の「丸の内１―４計画」「大手町１丁目第２地区再開発事業」など。「事業費数百億円の大規模再開発がごろごろしている」

[445: 匿名]

米国不動産指数が上昇に転じたから、日本も上昇でしょうね。

[446: 住まいに詳しい人]

>>444
それが何なの？
オフィスビルなんて東京中で建設されているだろ

ログ流したいだけの荒しなのか

[447: 匿名さん]

都心部は垂直方向に進化。高層化の流れは止まらない。
外周区と埋め立ての駅遠物件、終わり。

[448: 匿名さん]

結局、山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[449: 匿名さん]

>446
これを見て
「東京駅周辺」にオフィスビルが集中集積傾向であることに気が付かない人は
たぶんいないでしょ。

[450: 匿名さん]

外周区の劣化のスピードが増しているから、
これからの10年間は高値づかみに要注意だね。

[451: 匿名]

住むんだったら、山手線の内側の西側だけどね。

[452: 住まいに詳しい人]

>>449
だから東京駅にオフィスビルが集まると何になるんだよ？

[453: 匿名さん]

豊洲の価値が上がる気がするようになる

[454: 匿名さん]

東京駅バス便マンション

[455: 匿名さん]

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうね。

[456: 匿名さん]

＞452
都心のオフィス供給が過剰になれば競争が激化し、内陸の便利なオフィスの賃料が安くなる。
大切な社員を液状化エリアに勤務させなくてよくなる。企業も家族も安心。
埋立地オフィスの空室が増えていく。

[457: 匿名さん]

今日の株式番組で
オフィス新規供給量は一旦落ち着く、と解説していたよ。

[458: 匿名さん]

首都高地下化というが、今の首都高も川の上や道路の上を走ってるから、空き地ができるわけじゃないよ。

[459: 匿名さん]

高速を地下化するにしても、すでに地下鉄が通ってる所は無理では？
ビル・マンション・住宅地の地下はもっと無理でしょ。

[460: 匿名さん]

大江戸線みたいに大深度で通すつもりらしい。
今の首都高は用地が確保できない中で無理やり作ったので、とても高速道路とはいえないようなカーブの連続で非常に危険なため、まともな道路を地下に作るつもりのようだよ。

[461: 匿名さん]

大深度に到達するまでに、長〜い坂道が必要になるんだろうなあ。
地下鉄と違いエレベエスカは使えないから。　

[462: 匿名さん]

首都高の制限速度６０キロの道の最大勾配は５％だから、４０ｍもぐるのに８００ｍ。
１ｋｍとして、ランプ１区間分程度で大深度にもぐれる。

大深度の地上部分には３０ｍまでの地下杭の建物がOKだから、地盤さえ良ければ大きなビルも建てられる。

[463: 匿名さん]

建設費が3.8兆円でも、全部ではないが一等地の土地をデベが買うから、建設費が抑えられる。

[464: 匿名さん]

神田川とか上に首都高が走ってるせいで暗渠にできなかった川の部分も開発できる。
渋谷のデパートが暗渠化した渋谷川の上に建ってるように。

[465: 匿名さん]

＞４５７
どの番組ですか？
内陸でのオフィス供給がどんどん続くことを知らないアナリストが誰か知りたいので、教えてください。

[466: 匿名さん]

結局６ヶ月間、上昇しているのは豊洲だけのようだね

[467: 匿名さん]

6ヶ月間上昇してあの値段ってどんだけ下がってたの？ｗ

[468: 住まいに詳しい人]

>建設費が3.8兆円でも、全部ではないが一等地の土地をデベが買うから、建設費が抑えられる。

2001年入札の防衛庁跡地で1800億円、1997年入札の汐留駅跡地で4500億円
「建設費が抑えられる」なんて言えるのかな？

普通に作り替えた方が安上がり

[469: 匿名さん]

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。


湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[470: 匿名さん]

不動産価格への影響はあるのでしょうか？

都は二十八日、災害時に火災や倒壊の危険が高い木造密集地域で延焼を防ぐ役割を果たす道路「特定整備路線」の候補区間二十三キロメートルを選定した。早期の道路整備が期待される一方、居住者には立ち退きを迫ることになる。
今年一月に都が策定した「木密地域不燃化十年プロジェクト」で、延焼を遮断する効果の高い道路を特定整備路線に指定し、税制面や土地の買収要件の緩和で、地権者や借家権者らの生活再建を支援する方針を決めていた。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120629/CK2012062902000113.ht...