23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[401: 匿名さん]

>399
職住近接が実現するとライフスタイルも多様化しますね。
郊外は金太郎アメの世界でつまらない。

[402: 匿名さん]

>金太郎アメの世界でつまらない。

まさに今の埋立地のことですね。

[403: 匿名さん]

>402さん
多様性がある本所、深川あたりがお勧めですか？

[404: 匿名さん]

ＪＲ東日本グループの鉄道会館は２６日、ＪＲ東京駅の“エキナカ”施設「ＧＲＡＮＳＴＡ（グランスタ）」の新エリアを、２８日のオープンに先駆けて報道関係者に公開した。
丸の内側に、和・洋菓子、弁当店など１３店舗が加わるもので、９店舗はエキナカ初出店、６店舗は老舗メーカーなどが今回新たに立ち上げたブランド。
スパイスでおなじみのエスビー食品は、ハーブを取り扱う「ＳＯＬＥＩＬＡ（ソレイラ）」を初出店。東京駅を日常的に利用する２０～４０代女性をメーンターゲットに、ハーブティなど９０種類以上の商品をそろえた。
「カンロ飴」のカンロは、ピンクや黄色、水色などカラフルな砂糖菓子を小さなパックにつめて販売する「ヒトツブ　カンロ」を初めて出店する。
グランスタはこれまでに、和・洋菓子や弁当、総菜を中心に５０店舗を展開。今年で開業５０周年を迎えるのを機に拡大する。

[405: 匿名さん]

2010年の国勢調査によると、サラリーマンの退職が増えて東京の近郊、郊外で昼間人口がかなり増加したみたい。黄昏スピードが増している。そして、その分都心部の昼間人口は減少。
東京の労働人口が総数的に減っているってことですな。

頼りは地方からの新たな上京者と留学生だね。

でも、同じ都心部でも江東区の昼間人口は5年で58千人増えている。

スカイツリー効果でこれからは台東区、墨田区あたりが増えるだろうから、
都心部の構造もさらに変化しそう。

[406: 匿名さん]

女性の労働力率
２５～２９歳
2005年74.9％→2010年78.7％
３０～３４歳
2005年63.4％→2010年69.4％
３５～３９歳
2005年63.7％→2010年68.0％

[407: 匿名さん]

両親は退職で郊外に引きこもり、
その子供は親の援助で郊外駅近マンションを高値づかみ。

そして、親の家を相続する時にマンションを売却。
その頃にマーケットはどうなっていると想像します？

同じようなシチュエーションの人たちが一斉に郊外駅近中古マンションを売り始める。

[408: 匿名さん]

それは兄弟がいないケース。
兄弟がいれば、親の家は売って遺産分割だよ。

[409: 匿名さん]

>405
スカイツリー効果はもう終わりでしょ。
周辺にまで買物客が波及しない事実が分かったから。
好材料出尽くし。

[410: 匿名さん]

10年後の近郊、郊外は今以上に黄昏て、
日中の公園は老人だらけで、すごい昼間人口になるかもよ。
通勤者は激減して、列車の本数も減って不便になる？

[411: 匿名]

郊外は、介護施設と周回バスと30分に1本の電車。

23区は再編成だろうよ。

[412: 匿名さん]

再編しても都心までの距離は変わらないからなあ。

これが厳然たる事実ｗ

[413: 匿名さん]

首都圏の高齢化のスピードはめちゃくちゃ速いよ。
10年後の近郊、郊外がどうなっているか？
昼間っから老人だらけの街になるかもよ。

[415: 匿名さん]

外周区の昼間人口÷夜間人口率
2005年から2010年の変化
大田区99.0　98.7
世田谷区89.7　92.7
杉並区84.1　87.4
練馬区82.4　82.1
板橋区89.9　92.1
北区93.0　95.8
足立区86.6　89.1
葛飾区80.7　85.0
江戸川区81.8　84.1
高齢化が進んで通勤しなくて良い人が増えています。

大田区は地場産業が落ち目で昼間人口が減っただけだから、
若くて元気そうな区は練馬区くらいのものだね。

[416: 匿名さん]

外周区は高齢化で都心勤務者のベッドタウン機能を失いつつあります。

[417: 匿名さん]

不動産屋は安い賃貸か、郊外住まいが多い。

[418: 匿名さん]

不動産屋は稼ぎも人や年によってピンキリだから。
2000万の時もあれば400万の時もある。
億超える物件をローンで買ったりはしないよ。

[419: 匿名さん]

知り合いになった営業さんは
中古を買ったと言ってたな。

[420: 住まいに詳しい人]

>>415
>高齢化が進んで通勤しなくて良い人が増えています。

昼間人口比率が上昇した上位３区について
年齢コーホート別に集計した

すると「都心通勤をやめたリタイア層の増加したため」とは言えない
高齢者の昼間人口が増えたからじゃなく
若年層の昼間人口が増加していることが原因ぽい

[421: 匿名さん]

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうね。

[422: 匿名さん]

>420さん
杉並区の20代、30代の夜間人口の減り方はすごいですね。
住民の高齢化がすごい勢いで進んでいると言うことですか？

[423: デベにお勤めさん]

60歳～64歳を65歳～69歳と比較したら、死亡する人がいるから夜間人口も昼間人口も減るのはあたり前だよ。


こんな比較をしないと駄目だよ。
2005年の65歳～79歳昼間人口と2010年の65歳～79歳昼間人口を比べる。

葛飾区　64,714人→72,179人　7,465人増
杉並区　69,234人→75,921人　6,687人増
世田谷区　101,062人→109,051人　7,989人増

3区の昼間人口率が高くなってるのは老人の昼間人口が増えたからだよ。

杉並区は20代、30代の流出が激しいから高齢化のスピードは他の2区よりさらに早いだろうね。

[424: 住まいに詳しい人]

>>423
それは単に
「前の世代より人数が多い団塊世代が5つ歳をとって老人が増た」
という話でしかない
まずは“コーホート”の概念を勉強して下さい
　
　
あと、さっき「年齢コーホート」と書いちゃったが
正しくは「出生コーホート」だね

[425: デベにお勤めさん]

>424
その通りで、
高齢化の進行で外周区の昼間人口比率が高くなっていると言うことです。
就業人口が増えたからでは無い。

[426: 匿名さん]

外周区で、
夜間人口の増加以上に昼間人口が増加している点が気になるね。
通勤もせず自宅周辺をうろうろしている人が増えているのか？

[427: 匿名さん]

千代田区に通勤している人がもっとも多い区はどこでしょう？

答え

１位　江戸川区
２位　世田谷区
３位　千代田区
４位　杉並区
５位　江東区

ちなみに中央区の場合は

１位　中央区
２位　江東区
３位　江戸川区
４位　足立区
５位　葛飾区

港区の場合は

１位　港区
２位　大田区
３位　世田谷区
４位　品川区
５位　目黒区

[428: 匿名さん]

427
自区内通勤、以外は
単純に人口が多い区が有利なだけじゃない。

[429: 匿名]

消費増税

[430: 匿名さん]

外周区で仕事が増えているとは考え難いから、
アルバイトで定職を持たない人が増えていて、
昼間人口が増えているのでしょう。

所得の二極化が進んでいる証拠だね。

[431: 住まいに詳しい人]

世田谷区は人口が増えてはいるが、それに比例して中身の劣化が進み、
杉並区は全体が縮小して黄昏ている。

同じ昼間人口比率の増加でもいろいろなパターンがあるね。

[432: 匿名さん]

世田谷の一人勝ちだね。
羨ましいわ。

[433: 匿名さん]

近郊アパート住民もしだいに年取って行くから１０年先は社会問題になるんじゃない？

いわゆる近郊アパート地帯スラム化論だね。

統計数字的には近郊の昼間人口比率が増えてそれを裏付けているね。

[434: 購入検討中さん]

今は、高齢人口が飛躍的に伸びても高齢で働く人も一定率いるから、
就業人口は微減でとどまっている。しかし、いずれ高齢人口がバタバタ倒れだしたら、
就業人口もどんどん減っていくはず。。そして、１億総夕張化と。。

[435: 匿名さん]

いずれ、埋立地で妥協しなくてもみんな都心に住めるんじゃないか？

[436: 匿名さん]

いよいよ都心再開発が始まる。
これから希少立地がどんどん出てくる。

楽しみだ。

[437: 匿名さん]

結局は豊洲の一人勝ちという事実

[438: 匿名さん]

一般サラリーマンの都心部居住が進んで、
アパート住民の高齢化と非正規化が進むんだから
外周区アパート地帯の昼間人口比率は１００％に限りなく近づいて行くだろうな。

[439: 住まいに詳しい人]

全体の劣化を女性の職場進出が補っていると推測。

共稼ぎ利便性に優れた場所が高家賃、
それ以外が低家賃とくっきりと分かれて行きそうだ。

[440: 匿名さん]

３兆８０００億円で首都高の地下化の案で、都心部の地上に新たに空間ができる。
都心部は外周部とケタ違いの税金投入だから、そこに住まないと損。


首都高老朽化で有識者会議　「地下化」案も　< 2012年4月10日 15:41 >
　老朽化が進み、維持管理が課題となっている首都高速道路について、今後の整備のあり方や財源について話し合う有識者会議が１０日、初めて開かれた。　首都高速は、約３００キロの道路のうち、都心環状線や１号羽田線など、建設から４０年以上たつものが約３割を占め、老朽化する高架の維持管理などが課題となっている。　今後の首都高速をどのように維持・再生すべきか話し合う有識者会議が１０日、国交省で初めて開かれ、地下４０メートルの深さに高速を走らせ、地上部分を有効活用する案が出された。建設コストは約３兆８０００億円と見込まれている。

[441: 匿名さん]

其の手の話を決定事項のような前提で話すのが
この人達の特徴

[442: 匿名さん]

マッカーサー通りが完成するし、築地を再開発できるし、新宿・渋谷の高層駅ビルが建設中、
１年以内に副都心線とみなとみらい線が接続。

[443: 匿名さん]

建築コストはドンドン膨れ上がるのが一般的だし。

[444: 匿名さん]

みずほ銀行大手町本部と大手町フィナンシャルセンターの建て替えで、
高さ２００メートルの超高層ビルが２０１４年に完成する。

東京駅周辺は、ビル建設が目白押しだ。ＪＲ東日本による東京駅丸の内駅舎の復元事業に、三菱地所の「丸の内１―４計画」「大手町１丁目第２地区再開発事業」など。「事業費数百億円の大規模再開発がごろごろしている」

[445: 匿名]

米国不動産指数が上昇に転じたから、日本も上昇でしょうね。

[446: 住まいに詳しい人]

>>444
それが何なの？
オフィスビルなんて東京中で建設されているだろ

ログ流したいだけの荒しなのか

[447: 匿名さん]

都心部は垂直方向に進化。高層化の流れは止まらない。
外周区と埋め立ての駅遠物件、終わり。

[448: 匿名さん]

結局、山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[449: 匿名さん]

>446
これを見て
「東京駅周辺」にオフィスビルが集中集積傾向であることに気が付かない人は
たぶんいないでしょ。

[450: 匿名さん]

外周区の劣化のスピードが増しているから、
これからの10年間は高値づかみに要注意だね。