23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[3: 匿名さん]

首都圏の新築戸建て住宅の平均成約価格は1戸当たり3142万円で、前年同月比1・1%の下落となった。2カ月連続のマイナスだった。東京23区で平均価格が1年11カ月ぶりに4100万円を下回るなど、ユーザーの低価格志向が進んでいるためという。

[4: 匿名]

新築戸建て、って建て売りのこと？ミニ戸が多いんだろうね。

[5: 匿名さん]

安いユニクロ方式の建て売りが流行りだからな

[6: 匿名さん]

収益物件、異常に人気だな。金持ちが、株から乗り換えてきているのかなあ。

[7: 匿名さん]

安ければ外周区あたりの戸建もありって感じかな。

[8: 匿名さん]

中古で売りにくい戸建は資産価値が低いから、不透明な時代には売れません。

[9: 匿名さん]

そうなんだよねえ。
中古の戸建ては売り難い。金額的に、壊して更地にできる場合なら別だけど。

[10: 匿名さん]

戸建に価値があるのは土地の利用価値だから土地売りしないと意味ないからねぇ。
返済さえしてしまえばマンションは担保にならないが土地は担保にもなる。

[11: 匿名さん]

土地神話で、土地価格が上がる時代なら良かったんだけどねえ。
下手な土地を買うと原価割れ。

[13: 匿名さん]

定期借地マンションが売り出されるとき
50年後に価値はゼロになるが、普通のマンションは負の遺産になるから、それよりはましといった主張が必ず出るが、
戸建ては50年後でも、価値の7割を占める土地がまるまる残る。

[15: 匿名]

普通のマンションでも５０年後とか建て替え？とかあるか分からないけど不動産屋に安く買い取って貰えるんじゃないの？
負の遺産になるの？

[16: 匿名さん]

熱海あたりのバブル期リゾマン見てごらんよ。
ランニングコストかかりすぎて本音はタダでもいい、と
何百万とかに下げても買い手つかなくて晒し者だよ。

築47年で上物の税金はゼロになっても、
土地の税金は継続されることお忘れなく（当然、管理費もね）。
不人気立地の老朽物件はホントにババ抜き。

[17: 匿名さん]

地方には本当に価格が事実上マイナスという物件が多数存在します。
要するにマンションはタダ、だけど管理費、積立金、固定資産税を払い続け、
しかもマンションは修繕か解体が必要だから持ってるだけで負の財産、っていうのがある。

東京だって人事じゃないね、とくにタワマンなんて解体費用がバカ高い、ヘタに買うと
３５年のローンが終わって負の財産を背負うことになる。

[18: 匿名]

ぢゃあ、戸建て(土地)がいいのか～！
先々考えると所有してるのがマンションだと面倒、もしくは賃貸がいいのかな～！
亡くなれば関係ないけど。

[19: 匿名さん]

旧公団（原宿•桜上水•阿佐ヶ谷•うぐいす団地に宇田川町、美竹ビル）とか
シャトー三田、御苑エンパイアコープみたいな
•容積率に余裕のある•都心立地の•築40年級ボロマンション
買えば有利に建て替えできる確率が高い。
原宿団地なんて住みもしないのに複数持ってた野球選手がいた。

ギリギリまで容積率使ってる最近の新築、特にタワーはダメ。
老朽化する頃は人口減少で集合住宅自体の需要が減る。

震災起きても放射能汚染で立入禁止区域にならない限り、
社会は交通商業インフラを捨てられない。とにかく好立地死守。
それでも当然、面倒はある。建て替えは十年以上は普通にかかる話だし。
そもそも面倒が嫌なら不動産買わない方がいい。

[20: 匿名]

タワーは将来ひどいことになるだろうね｡また将来に負の遺産が押し付けられるのか…。

[21: 匿名さん]

タワーも、所謂ニュータウンに湾岸も
デベの利鞘稼ぎに行政が安直な許認可出した案件は
まとめて次代の負の遺産。

再生困難なペットボトル大量生産消費し続ける国が
傷だらけの牛乳瓶リユースするドイツみたいな国に
なる日は来ないのかもなぁ

[23: 匿名さん]

説得できる根拠がないと。
砂上の楼閣商法を盲信する情弱はもういない

[24: 匿名さん]

少子高齢化の人口減少時代。

都心までの物理的な距離で資産価値が決まるシンプルな時代になるでしょう。

[25: 匿名さん]

安全はすべてに優先する。

[27: 匿名さん]

13から18を読むと
やっぱり戸建てだな。
自由が丘徒歩圏の戸建てが最強の一つ。

[29: 匿名さん]

自由が丘は昔、衾沼って沼地で戦前に
埋め立てて造成した場所だからなあ。

[30: 匿名さん]

戸建てもミニ戸じゃねえ。残す子孫がいるならいいが。
ひとりっ子同士がくっついたら片方の家は物理的に不要になる。
逆ねずみ算が現代ニッポン

[31: 匿名さん]

まぁ、埋立地の終落は決定的ですからね。
既に中古価格の大幅下落に歯止めがかからない。

[32: 匿名さん]

>28
都心部で駅までタクシーなんてところは無いだろ。

もっと基本から勉強し直したら？

[33: 匿名]

長期金利、8年11カ月ぶり低水準

金利が下がってるってさ〜
誰だ？金利が上がるから今の内に買えと書いてたのは〜

[35: 匿名さん]

大江戸線は都心直と言えば直。
汐留に行くよ。

[36: 匿名さん]

戸建なら中目黒か目黒、代官山あたりがいい。
商業でもあって戸建でも住めるとこは価値が落ちにくいし、
アパートにしても借手はつく地域だから借金して土地を手に入れる甲斐はある。

[37: 匿名さん]

汐留、も埋立地だからなあ。

[38: 匿名さん]

最近は湾岸タワマンの一人勝ち。

内地のマンションは売れ残りだらけ。

[39: 匿名さん]

安かろう悪かろうでは勝ってるとは言えない。
買える値段だから売れてる、と価値があるは違う。

[40: 匿名さん]

内陸タワマンのワテラスは完売したけど
湾岸タワマンのプラウド東雲はまだ完売できないのか？
地下鉄が敷地の真ん中の下を走ってる同士。

[41: 匿名さん]

>39
本来価値はあまりないのに
地場の需要と供給が少ないおかげで超割高になっているとこもある。

中央線沿線とかがその典型。

[42: 匿名さん]

埋立地住人の嫉妬は相変わらず見苦しいな。

[43: 匿名さん]

>41

湾岸に比べれば液状化しないだけ価値あるよ（笑）

ユニクロの企業価値が評価されても商品を一生ものと思うユーザーはいない、
って構図の相似形が湾岸タワマン。
買える値段だから買ってるだけ。それさえも考えないウマシカも多いが。

思い入れがないからアクシデント一つで簡単に潮が引く。

[44: 匿名さん]

豊洲の中古の下落がすごいですね。

[46: 匿名さん]

そんなに素晴らしい住民が多いのに、なぜか豊洲からの妙な書き込みが多いねｗ

[47: 匿名さん]

それは液状化で気分が被災状態だったんでしょうか。
被災してると買い物どころじゃなくなります。
資産価値がひどいことになって破産するかもと
思い悩むような時に必要以上に買いものはできません。

被災地がそんなかんじでした。
皆でものを分け合って・・・。

[48: 匿名さん]

47さん、信じてるの？

「入荷すぐ売り切れ」読売
で検索して、当時の読売新聞を読んでみれば？豊洲も書かれているから。

[49: 匿名さん]

日本人がそんなにご立派で美しいわけないじゃんｗ

廃棄物の受入れ先が決まらないことだけ見ても、一目瞭然。

[50: 匿名さん]

城東江東区の埋立地でモラルの話もないだろ。

[51: 匿名さん]

4月の販売戸数と成約率
千代田区54戸、３７％、中央区373戸、８１％、港区86戸、９１％、新宿区105戸、７３％
文京区87戸、５０％、台東区94戸、４８％、墨田区4戸、０％、江東区302戸、８３％、
-----------------------------------------------------------------------
品川区112戸、７２％、目黒区23戸、０％、渋谷区21戸、３３％、中野区48戸、７０％、
豊島区143戸、９４％、荒川区11戸、１００％、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田区102戸、５６％、世田谷区54戸、３７％、杉並区34戸、１００％、練馬区116戸、８９％、
板橋区45戸、９４％、北区26戸、０％、足立区95戸、０％、葛飾区73戸、５８％、
江戸川区222戸、８０％、

[52: 匿名さん]

販売戸数じゃなくて、発売戸数じゃないの？

[53: 匿名さん]

販売戸数が多くて、成約率が高い所が真の人気区と言えるでしょう。

供給調整して、地元民に高値づかみさせている外周区も一部あり。
54戸とか34戸で人口の割にめちゃ少ないね。

[54: 匿名さん]

世界的に不動産価格が下落してるけど
日本はどうなるんだ
2000年前半に比べるとまだまだ高いから下がる余地は十分あるけどどこまでいくんだろ
さすがに本気でもう本気で価格があがると考えてる人はいないだろうね
スペイン問題なんかは数年は引っ張られそう

[55: 匿名さん]

江東区は埋立地に足を引っ張られたね。

[56: 匿名さん]

江東区内陸部、もゼロメートル地帯だからどうだかなあ。

[57: 匿名さん]

株も下がって来たし、割高外周区は風前の灯の感ありですな。

かなり供給を絞らないと割高価格の維持は不可能じゃない？

[58: 匿名さん]

もはや不動産を買おうって空気じゃないな今は

[59: 匿名さん]

費用対効果を考えてメリットがあるとこじゃないと売れないだろ。

具体的には、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、坪単価250万円前後のところ。

[60: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

売ることを考えたら京浜東北線の西側じゃないとな。
城東じゃ誰も買わない。

[61: 匿名さん]

地震が埋立地にとどめをさしたね。

[62: 匿名さん]

>60
ところが現実は・・・・(笑)

4月の販売戸数と成約率
千代田区54戸、３７％、中央区373戸、８１％、港区86戸、９１％、新宿区105戸、７３％
文京区87戸、５０％、台東区94戸、４８％、墨田区4戸、０％、江東区302戸、８３％、
-----------------------------------------------------------------------
品川区112戸、７２％、目黒区23戸、０％、渋谷区21戸、３３％、中野区48戸、７０％、
豊島区143戸、９４％、荒川区11戸、１００％、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田区102戸、５６％、世田谷区54戸、３７％、杉並区34戸、１００％、練馬区116戸、８９％、
板橋区45戸、９４％、北区26戸、０％、足立区95戸、０％、葛飾区73戸、５８％、
江戸川区222戸、８０％、

[63: 匿名]

販売戸数じゃなくて発売戸数でしょ。
販売なら０％ってのがあるのがおかしいでしょ。

[64: 匿名さん]

江東区は埋立地に足を引っぱられたね。

[65: 匿名]

今後は格差で二極化がさらに鮮明になるから富裕層は千代田、港、渋谷区でその他は川崎、川越、浦和、川口でしょ。中途半端な目黒、豊島、杉並あたりはこれから大変だと思う、このあたりの売れ残りが大量にある反面、郊外の低価格マンションは即日完売が多いんだよね。70平米3000万円台とか。

[66: 匿名さん]

割高外周区は供給戸数をさらに絞って行かないと
割高維持が難しくなっていくな。

[67: 住まいに詳しい人]

一部に思い込みが激しい人がいるよーだけど

経済状況を反映して価格が一番下がるのは都心だし
3000～3500万円にある需要のボリュームで
値下がりが止まるのは＠150万円ぐらいの郊外なんだよなあ

供給が増えると価格が下がり、供給が減ると需給が上がるという
単純な動きをするわけじゃないよ

[68: 匿名さん]

外周区が都心部並みに坪300万円近くに達しているのは異常ですね。

[69: 匿名さん]

地震が活発に起きていて、これから大地震がくる可能性もあるというのに、地震対策に比重をおいた
マンションの供給っていまだに少ないですよね。需要が少ないんですかね。
立地も大事ですが、設備や地震対策にも重点をおいたマンション購入したいなあ

[70: 匿名さん]

外周区でアパートの建築が活況を呈してます。

所得の二極化の反映ですね。

[71: 匿名さん]

311被災地で、苦労された大家さんたちも多いそうなのに。

[72: 匿名さん]

低所得層が増えると逆にもうかる商売もあるって事でしょ。

[73: 匿名さん]

ＮＨＫでやってたけど、巨大津波問題で東京湾内に海水浴場を作るニーズが待ったなしで高まっているみたい。湘南、伊豆が危険だから結局東京湾内しか選択肢が無いみたい。

[74: 匿名さん]

台場にあるじゃない。砂浜。

[75: 匿名さん]

もっと大きくないと関東エリアの海水浴場客をすべて受け入れるのは不可能だよ。

[76: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

台場で海水浴？
俺はあんなドブみたいな汚い海で子供を遊ばせるのは無理だな。
最低でも九十九里くらいでないと。

[77: 匿名さん]

九十九里は73の言う湘南、伊豆ではないから
好きに行けば？

[78: 匿名さん]

オイルボールがぷかぷか浮いてる台場で泳ぐなんて・・・
屋形船は屎尿を垂れ流しだし

[79: 匿名さん]

クリステルが番組で台場に潜っていたが、ヘドロで1m先も見えず、
「まさに死の海です」とコメントしてたね。

[80: 匿名さん]

不動産マーケットが変質し始めるのは２０１５年以降。

それまでは地元民の地場志向需要が中心だから
まあつまらないね。
デベのご当地自慢ばっかで参考にならない。

[81: 匿名さん]

そうです。
平成１５年に消費税が１０％となり
不動産マーケットは変わります。
多分、氷河期に…

[82: 81]

何書いてんだかね。２０１５年だってーの。

[83: 匿名さん]

で、その2015年の変化の根拠は？

[84: 匿名さん]

過去の人口動態も分からずに不動産を語るのは笑止千万。

もっと自分で勉強することだ。

[85: 匿名さん]

埋立地の中古が大量にだぶついてくるころですね。
暴落がさらに加速しそう。

[86: 匿名さん]

>85
欲しいのは良く分かるが、
希望的観測だけで世の中は動かいないよ。
相対的に価格がリーズナブルなところは下がらないよ。

これからは割高外周区の価格動向に要注意。
武蔵小杉（坪290万円位らしい）に需要をかなり食われているからね。

[87: 匿名]

武蔵小杉はリーズナブルではなく、割高。

[88: 匿名さん]

お隣が超割高外周区だから武蔵小杉も販売好調(笑)

[89: 住まいに詳しい人]

>>86
書いていることが全然理解出来ない

武蔵小杉は割高だし、それでも将来性で買われている
ならば“割高外周区”とやらは、ますます高いままでしょ
　
　
基本的に“割高外周区”“都心部”などの用語を使い
具体的な地名を使わずもっともらしく語るカキコはスルーするべきだな

[90: 匿名さん]

尻に火がついてる埋立地住人の言ってることですから、大目にみてあげてください。

[91: 匿名さん]

>>89
いまのところ地元周辺への需要が強いから、
郊外、近郊に超割高エリアが散見されているのが現実。

しかし、少子高齢化でいずれその需要も無くなる。

[92: 匿名さん]

近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。
逆算すればこれから先どうなるか誰でも予想できるよ。

[93: 匿名さん]

埋立地のボッタクリタワマンがリーズナブルだなんて思ってる人いるの？どこの田舎者？
ホントにリーズナブルならこんなに売れ残ってないよね？

[94: 匿名さん]

内陸でもタワマンは色々売れ残ってるけど？

[95: 匿名さん]

内陸でも、田園都市線沿線のタワマンは売れ残り易いね。
東横線武蔵小杉のタワマンは即日完売だったのに。

[96: 匿名さん]

>84
根拠と数字は？
ホルホル解釈じゃないまともなもの希望

[97: 匿名さん]

地上げ幅が大きいエリアがことごとく震度７の激震エリア。笑

天誅とはまさに…。

[98: 匿名さん]

余談だが。

首都直下型地震が起きた後、まともに放送継続できるのは神南と赤坂の放送局だけ、というもっぱらの噂。

その他民放壊滅。

素晴らしい危機管理能力だわ。


よくこんな国のこんな街にマンションなんか買う気になれるね。

[99: 住まいに詳しい人]

>近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。

「都心の人口減少が始まった」のは確かに1960年代からだが
郊外の人口増加は戦前から始まっているし
23区の外なら1970年代以降も人口増加は続いている

さらに言えば、一度は伸びが止まった都内の世田谷区や大田区でも
この10年は緩やかだか人口が増加している

23区　区別人口推移
http://www.tokyo-23city.or.jp/research/hakase/image/seido2-03_16.gif

川崎市　人口推移
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/suikei/image/zensi.htm

少子化＆人口減少は深刻だけど、現象としてはもっと緩やかなものだよ
人口動態を原因として激的な住宅市場の変化が起きるとは思えない

激的な変化が起きるのは、例えば1990年代後半の都心回帰のよーに
経済構造の変化に由来する価格変動があった場合だね

[100: 匿名さん]

2015年から、何がどうして変わるのですか?

[101: 匿名さん]

人口というより経済規模の縮小が問題では。

[102: 匿名さん]

2015年から、消費税が10%に変わる可能性があります。