23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[27: 匿名さん]

13から18を読むと
やっぱり戸建てだな。
自由が丘徒歩圏の戸建てが最強の一つ。

[29: 匿名さん]

自由が丘は昔、衾沼って沼地で戦前に
埋め立てて造成した場所だからなあ。

[30: 匿名さん]

戸建てもミニ戸じゃねえ。残す子孫がいるならいいが。
ひとりっ子同士がくっついたら片方の家は物理的に不要になる。
逆ねずみ算が現代ニッポン

[31: 匿名さん]

まぁ、埋立地の終落は決定的ですからね。
既に中古価格の大幅下落に歯止めがかからない。

[32: 匿名さん]

>28
都心部で駅までタクシーなんてところは無いだろ。

もっと基本から勉強し直したら？

[33: 匿名]

長期金利、8年11カ月ぶり低水準

金利が下がってるってさ〜
誰だ？金利が上がるから今の内に買えと書いてたのは〜

[35: 匿名さん]

大江戸線は都心直と言えば直。
汐留に行くよ。

[36: 匿名さん]

戸建なら中目黒か目黒、代官山あたりがいい。
商業でもあって戸建でも住めるとこは価値が落ちにくいし、
アパートにしても借手はつく地域だから借金して土地を手に入れる甲斐はある。

[37: 匿名さん]

汐留、も埋立地だからなあ。

[38: 匿名さん]

最近は湾岸タワマンの一人勝ち。

内地のマンションは売れ残りだらけ。

[39: 匿名さん]

安かろう悪かろうでは勝ってるとは言えない。
買える値段だから売れてる、と価値があるは違う。

[40: 匿名さん]

内陸タワマンのワテラスは完売したけど
湾岸タワマンのプラウド東雲はまだ完売できないのか？
地下鉄が敷地の真ん中の下を走ってる同士。

[41: 匿名さん]

>39
本来価値はあまりないのに
地場の需要と供給が少ないおかげで超割高になっているとこもある。

中央線沿線とかがその典型。

[42: 匿名さん]

埋立地住人の嫉妬は相変わらず見苦しいな。

[43: 匿名さん]

>41

湾岸に比べれば液状化しないだけ価値あるよ（笑）

ユニクロの企業価値が評価されても商品を一生ものと思うユーザーはいない、
って構図の相似形が湾岸タワマン。
買える値段だから買ってるだけ。それさえも考えないウマシカも多いが。

思い入れがないからアクシデント一つで簡単に潮が引く。

[44: 匿名さん]

豊洲の中古の下落がすごいですね。

[46: 匿名さん]

そんなに素晴らしい住民が多いのに、なぜか豊洲からの妙な書き込みが多いねｗ

[47: 匿名さん]

それは液状化で気分が被災状態だったんでしょうか。
被災してると買い物どころじゃなくなります。
資産価値がひどいことになって破産するかもと
思い悩むような時に必要以上に買いものはできません。

被災地がそんなかんじでした。
皆でものを分け合って・・・。

[48: 匿名さん]

47さん、信じてるの？

「入荷すぐ売り切れ」読売
で検索して、当時の読売新聞を読んでみれば？豊洲も書かれているから。

[49: 匿名さん]

日本人がそんなにご立派で美しいわけないじゃんｗ

廃棄物の受入れ先が決まらないことだけ見ても、一目瞭然。

[50: 匿名さん]

城東江東区の埋立地でモラルの話もないだろ。

[51: 匿名さん]

4月の販売戸数と成約率
千代田区54戸、３７％、中央区373戸、８１％、港区86戸、９１％、新宿区105戸、７３％
文京区87戸、５０％、台東区94戸、４８％、墨田区4戸、０％、江東区302戸、８３％、
-----------------------------------------------------------------------
品川区112戸、７２％、目黒区23戸、０％、渋谷区21戸、３３％、中野区48戸、７０％、
豊島区143戸、９４％、荒川区11戸、１００％、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田区102戸、５６％、世田谷区54戸、３７％、杉並区34戸、１００％、練馬区116戸、８９％、
板橋区45戸、９４％、北区26戸、０％、足立区95戸、０％、葛飾区73戸、５８％、
江戸川区222戸、８０％、

[52: 匿名さん]

販売戸数じゃなくて、発売戸数じゃないの？

[53: 匿名さん]

販売戸数が多くて、成約率が高い所が真の人気区と言えるでしょう。

供給調整して、地元民に高値づかみさせている外周区も一部あり。
54戸とか34戸で人口の割にめちゃ少ないね。

[54: 匿名さん]

世界的に不動産価格が下落してるけど
日本はどうなるんだ
2000年前半に比べるとまだまだ高いから下がる余地は十分あるけどどこまでいくんだろ
さすがに本気でもう本気で価格があがると考えてる人はいないだろうね
スペイン問題なんかは数年は引っ張られそう

[55: 匿名さん]

江東区は埋立地に足を引っ張られたね。

[56: 匿名さん]

江東区内陸部、もゼロメートル地帯だからどうだかなあ。

[57: 匿名さん]

株も下がって来たし、割高外周区は風前の灯の感ありですな。

かなり供給を絞らないと割高価格の維持は不可能じゃない？

[58: 匿名さん]

もはや不動産を買おうって空気じゃないな今は

[59: 匿名さん]

費用対効果を考えてメリットがあるとこじゃないと売れないだろ。

具体的には、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、坪単価250万円前後のところ。

[60: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

売ることを考えたら京浜東北線の西側じゃないとな。
城東じゃ誰も買わない。

[61: 匿名さん]

地震が埋立地にとどめをさしたね。

[62: 匿名さん]

>60
ところが現実は・・・・(笑)

4月の販売戸数と成約率
千代田区54戸、３７％、中央区373戸、８１％、港区86戸、９１％、新宿区105戸、７３％
文京区87戸、５０％、台東区94戸、４８％、墨田区4戸、０％、江東区302戸、８３％、
-----------------------------------------------------------------------
品川区112戸、７２％、目黒区23戸、０％、渋谷区21戸、３３％、中野区48戸、７０％、
豊島区143戸、９４％、荒川区11戸、１００％、
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
大田区102戸、５６％、世田谷区54戸、３７％、杉並区34戸、１００％、練馬区116戸、８９％、
板橋区45戸、９４％、北区26戸、０％、足立区95戸、０％、葛飾区73戸、５８％、
江戸川区222戸、８０％、

[63: 匿名]

販売戸数じゃなくて発売戸数でしょ。
販売なら０％ってのがあるのがおかしいでしょ。

[64: 匿名さん]

江東区は埋立地に足を引っぱられたね。

[65: 匿名]

今後は格差で二極化がさらに鮮明になるから富裕層は千代田、港、渋谷区でその他は川崎、川越、浦和、川口でしょ。中途半端な目黒、豊島、杉並あたりはこれから大変だと思う、このあたりの売れ残りが大量にある反面、郊外の低価格マンションは即日完売が多いんだよね。70平米3000万円台とか。

[66: 匿名さん]

割高外周区は供給戸数をさらに絞って行かないと
割高維持が難しくなっていくな。

[67: 住まいに詳しい人]

一部に思い込みが激しい人がいるよーだけど

経済状況を反映して価格が一番下がるのは都心だし
3000～3500万円にある需要のボリュームで
値下がりが止まるのは＠150万円ぐらいの郊外なんだよなあ

供給が増えると価格が下がり、供給が減ると需給が上がるという
単純な動きをするわけじゃないよ

[68: 匿名さん]

外周区が都心部並みに坪300万円近くに達しているのは異常ですね。

[69: 匿名さん]

地震が活発に起きていて、これから大地震がくる可能性もあるというのに、地震対策に比重をおいた
マンションの供給っていまだに少ないですよね。需要が少ないんですかね。
立地も大事ですが、設備や地震対策にも重点をおいたマンション購入したいなあ

[70: 匿名さん]

外周区でアパートの建築が活況を呈してます。

所得の二極化の反映ですね。

[71: 匿名さん]

311被災地で、苦労された大家さんたちも多いそうなのに。

[72: 匿名さん]

低所得層が増えると逆にもうかる商売もあるって事でしょ。

[73: 匿名さん]

ＮＨＫでやってたけど、巨大津波問題で東京湾内に海水浴場を作るニーズが待ったなしで高まっているみたい。湘南、伊豆が危険だから結局東京湾内しか選択肢が無いみたい。

[74: 匿名さん]

台場にあるじゃない。砂浜。

[75: 匿名さん]

もっと大きくないと関東エリアの海水浴場客をすべて受け入れるのは不可能だよ。

[76: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

台場で海水浴？
俺はあんなドブみたいな汚い海で子供を遊ばせるのは無理だな。
最低でも九十九里くらいでないと。

[77: 匿名さん]

九十九里は73の言う湘南、伊豆ではないから
好きに行けば？

[78: 匿名さん]

オイルボールがぷかぷか浮いてる台場で泳ぐなんて・・・
屋形船は屎尿を垂れ流しだし

[79: 匿名さん]

クリステルが番組で台場に潜っていたが、ヘドロで1m先も見えず、
「まさに死の海です」とコメントしてたね。

[80: 匿名さん]

不動産マーケットが変質し始めるのは２０１５年以降。

それまでは地元民の地場志向需要が中心だから
まあつまらないね。
デベのご当地自慢ばっかで参考にならない。

[81: 匿名さん]

そうです。
平成１５年に消費税が１０％となり
不動産マーケットは変わります。
多分、氷河期に…

[82: 81]

何書いてんだかね。２０１５年だってーの。

[83: 匿名さん]

で、その2015年の変化の根拠は？

[84: 匿名さん]

過去の人口動態も分からずに不動産を語るのは笑止千万。

もっと自分で勉強することだ。

[85: 匿名さん]

埋立地の中古が大量にだぶついてくるころですね。
暴落がさらに加速しそう。

[86: 匿名さん]

>85
欲しいのは良く分かるが、
希望的観測だけで世の中は動かいないよ。
相対的に価格がリーズナブルなところは下がらないよ。

これからは割高外周区の価格動向に要注意。
武蔵小杉（坪290万円位らしい）に需要をかなり食われているからね。

[87: 匿名]

武蔵小杉はリーズナブルではなく、割高。

[88: 匿名さん]

お隣が超割高外周区だから武蔵小杉も販売好調(笑)

[89: 住まいに詳しい人]

>>86
書いていることが全然理解出来ない

武蔵小杉は割高だし、それでも将来性で買われている
ならば“割高外周区”とやらは、ますます高いままでしょ
　
　
基本的に“割高外周区”“都心部”などの用語を使い
具体的な地名を使わずもっともらしく語るカキコはスルーするべきだな

[90: 匿名さん]

尻に火がついてる埋立地住人の言ってることですから、大目にみてあげてください。

[91: 匿名さん]

>>89
いまのところ地元周辺への需要が強いから、
郊外、近郊に超割高エリアが散見されているのが現実。

しかし、少子高齢化でいずれその需要も無くなる。

[92: 匿名さん]

近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。
逆算すればこれから先どうなるか誰でも予想できるよ。

[93: 匿名さん]

埋立地のボッタクリタワマンがリーズナブルだなんて思ってる人いるの？どこの田舎者？
ホントにリーズナブルならこんなに売れ残ってないよね？

[94: 匿名さん]

内陸でもタワマンは色々売れ残ってるけど？

[95: 匿名さん]

内陸でも、田園都市線沿線のタワマンは売れ残り易いね。
東横線武蔵小杉のタワマンは即日完売だったのに。

[96: 匿名さん]

>84
根拠と数字は？
ホルホル解釈じゃないまともなもの希望

[97: 匿名さん]

地上げ幅が大きいエリアがことごとく震度７の激震エリア。笑

天誅とはまさに…。

[98: 匿名さん]

余談だが。

首都直下型地震が起きた後、まともに放送継続できるのは神南と赤坂の放送局だけ、というもっぱらの噂。

その他民放壊滅。

素晴らしい危機管理能力だわ。


よくこんな国のこんな街にマンションなんか買う気になれるね。

[99: 住まいに詳しい人]

>近郊郊外へのスプロール化が始まったのは東京オリンピックのちょっと前あたりから。

「都心の人口減少が始まった」のは確かに1960年代からだが
郊外の人口増加は戦前から始まっているし
23区の外なら1970年代以降も人口増加は続いている

さらに言えば、一度は伸びが止まった都内の世田谷区や大田区でも
この10年は緩やかだか人口が増加している

23区　区別人口推移
http://www.tokyo-23city.or.jp/research/hakase/image/seido2-03_16.gif

川崎市　人口推移
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/suikei/image/zensi.htm

少子化＆人口減少は深刻だけど、現象としてはもっと緩やかなものだよ
人口動態を原因として激的な住宅市場の変化が起きるとは思えない

激的な変化が起きるのは、例えば1990年代後半の都心回帰のよーに
経済構造の変化に由来する価格変動があった場合だね

[100: 匿名さん]

2015年から、何がどうして変わるのですか?

[101: 匿名さん]

人口というより経済規模の縮小が問題では。

[102: 匿名さん]

2015年から、消費税が10%に変わる可能性があります。

[103: 匿名さん]

>98
震度７の予想マップで、港区をよく見ると
赤坂の近くにも７の赤い点があるんだが。

[104: 匿名さん]

溜池じゃないの？

[105: 匿名さん]

戦後の第一次近郊入植世代が女性でただ今８０歳くらいって事が重要なんだよ。

後１０年位したら戦後長年続いた郊外バブルも終焉でしょ。

長期にわたって下落トレンドに入るね。

[106: 匿名さん]

首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[107: 住まいに詳しい人]

>>106
記事の改竄はよろしくないね

>首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ
>2000年から10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。
~~~~~~~~~~~~~
http://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn1000008062011/
オリジナルの記事は[2011/6/8付　日経産業新聞]
　
まともに引用も出来ないキ印に説明しても無意味だが　
実際はこんな感じ

[108: 匿名さん]

コスパで選ばれる時代に変わったら、
近郊、郊外のマンションの値崩れが始まる。

[109: 匿名さん]

コスパで勝負といえば
城東や湾岸だね

[110: 匿名さん]

107
2000年に分譲されたマンションの事なら
PCTやシエルでさえ無関係な話ですね。

[111: 匿名さん]

首都圏に不動産を持たない
上京第一世代のマンション選びはコスパ中心にならざるを得ない。

上京第一世代は地方経済が崩壊した2000年頃から急増。
22歳で上京したとして、ただ今34歳。
3年後の2015年頃にやっと購入年齢、その頃からコスパ時代が訪れるでしょう。

[112: 匿名さん]

コストはともかくパフォーマンスとはなんでしょうか？

・通勤利便性ですか？
・買い物利便性ですか？
・教育の充実ですか？
・自然災害に対する安全性ですか？

[113: 匿名さん]

１１２さん
総合力でしょう。
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性など

[114: 匿名さん]

コスパと言えば聞こえが良いが
結局は経済力が無い顧客向けの安売り競争だからね
大規模開発で供給過多な場所はなおさら

[115: 匿名さん]

じゃあコスト無視で最強のパフォーマンスを持つエリアはどこですか？都心は日常の買い物に難ありな場所が多いです、

[116: 匿名さん]

コストも考えれば江東区の内陸では？ゼロメートル地帯になるけど。
通勤、買物、は便利。

[117: 匿名さん]

まだ見えないけど、コスパ世代が購入主体になったら不動産マーケットも様変わりでしょうね。

既に賃貸では兆しが出てますが、分譲はもう少し先。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[118: 匿名さん]

>112
まずは、
サラリーマンが買える坪300万円未満が絶対条件で、
それより高い所を除いての議論開始だね。

[119: 匿名さん]

割高慣れした首都圏出身者の購入が一巡したら、郊外のバブル価格は簡単に崩壊するね。これは確実に言える。

[120: 匿名さん]

消費税増税したら可処分所得は1割くらい減るよね？
支出分の5％と企業などが支払う金額UP＆売上不振で数％減。

ちょっと乱暴だけど住宅も1割くらい下がるんじゃない。
これ以上年収比率上げられないだろうし。

[121: 匿名さん]

>120
一生賃貸の人
一生独身の人がその分増えるだけだよ。

世の中そんなに甘くないよ。

[122: 匿名さん]

近郊のアパート地帯は大繁盛じゃない？

[123: 匿名さん]

てことは戸建持つのが一番いいな。
年取ったらアパートにしてその金で
維持費が上がって住めなくなって
貸しに出てるタワーにでも住めばいいから。

[124: 匿名さん]

>123
アパート経営は代々の土地があってこそ成り立つ商売。
近郊の元農家さんの独壇場だよ。
一から借金して始めて成り立つほど家賃は高くないよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[125: 匿名さん]

究極は
固定資産税と上物がペイ出来れば良いわけだから、
上物を安普請にしたら、家賃3万円くらいまで下げ余地があるからね。

[126: 匿名さん]

住宅ローンは年収の５倍までが限界。
それ以上借りるのは頭がおかしいとしか思えない。確実に破産するよ。