23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[251: 匿名さん]

たぶんそれは日本最高層を言ってるのでは？
そっちは全然地上げが進んでない三丁目、こっちは五丁目。

同時に建つと値崩れ必至だからバラけるのはいいこと。
新宿ネガも他人の心配より自分とこの心配した方がいい。
この先ずーっと客の取り合い、独り勝ちなんてあり得ない。

[252: 匿名さん]

どっちにしろ新宿の値崩れは避けられないだろ。

ファミリー向けじゃないから大量供給への耐性が無いと思うよ。

[255: 住まいに詳しい人]

富久町と西新宿じゃ
“新宿”といっても立地も価格もだいぶ違うしなあ

＠300を超えるところは、ただの住宅地じゃちょっと成り立たない

[256: 匿名さん]

254は何で在庫が減ってるとわかるんだ？
デベ営業だから？

[257: 匿名さん]

>255
西新宿も物件が飽和状態ですね。
購入希望者が尽きてきた感じですね。

[258: 匿名さん]

現実。



http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。


湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[259: 匿名さん]

>258
江東区については、
昨年に築浅の成約が出尽くして、今年は築年が古いものが多いのが原因のようです。
いわば、人気の裏返しみたいです。

[260: 匿名さん]

データプリーズ。

まぁ、無理か

[261: 匿名さん]

昨年同月の成約物件の平均築年を比べれば一目瞭然じゃん。

[262: 匿名さん]

値段にかかわるほど変わってないじゃん。

[263: 匿名さん]

東京カンテイって目黒駅前にあるのな

[264: 匿名さん]

震災復興需要の影響が顕著に出始めましたね。

首都圏5月のマンション供給、前年比14.9%減の3329戸に大幅減

[267: 匿名さん]

上のは４年くらい前の記事だね。
本日の住宅新報の記事では「湾岸エリアの下落が鮮明」だとさ。
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000017103

[269: 匿名さん]

住宅新報です。それに調査会社は不動産鑑定最大手。

[270: 匿名さん]

アーバンリゾートなんていうバブル時代の化石みたいなセンスの造語を使うのが埋立民の特徴。
20年前からタイムスリップしてきたの？

[271: 匿名さん]

20年前に売り抜けた人は勝ち組。

20年前に仕込んだアホは今も持ってるかも。笑

[272: 匿名さん]

高齢化が進んで、人口減少社会になる。

だれが考えても都心部以外は永久に下げ基調になるだろ。
特に高値の近郊、郊外は下げ方も大きくなる。

[273: 匿名さん]

国土交通省が発表した「2012年版首都圏白書」によると、2005年と2035年の65歳以上の高齢者人口を比べた場合、東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の増加率が全国で最も高い割合となった。

　東京圏の35年の推計高齢者人口は1060.8万人で、05年の599.3万人と比べて77.0%の増加となっている。一方、名古屋圏の増加率は53.3%、関西圏の増加率は47.4%、地方圏の増加率は27.7%。

[275: 匿名さん]

内陸部＝郊外だから当たり前の現象でしょう。

[276: 匿名さん]

城東では埋立地が一番の都会だから埋立地こそが都会だと勘違いしてますね。
隅田川の西のほうには大都会があるんですよ。一度来てみたら？

[277: 匿名さん]

隅田川の西
東京駅周辺にオフィスビルが集中、集積する傾向が強まり、
新宿、渋谷あたりの凋落が始まるでしょう。

[278: 匿名さん]

昔の人、はデパートがあれば大都会だと思っていましたからね。
今じゃデパートは斜陽業界。

[279: 匿名さん]

郊外が縮小して行くと新宿、渋谷あたりの電鉄系のデパートは斜陽になって行くでしょうね。

未婚率が高いから郊外に住むニーズは無くなって行くし。

[280: 匿名さん]

日経によると4割近くの人が都心居住志向らしいから、
一昔前では考えられなかったほど都心志向が強まってます。

地元志向が弱まって来てるのかなあ？

[281: 匿名さん]

湾岸エリアにタワーマンション185戸　三井不レジと近鉄不
　三井不動産レジデンシャルと近鉄不動産は6月22日から、東京都江東区豊洲で開発中の高層分譲マンション「パークタワー豊洲」(総戸数185戸)の第1期120戸の販売を始める。都心から5キロメートルほどで、最寄駅の東京地下鉄有楽町線「豊洲」駅から徒歩5分の立地。5月末からモデルルームを開設し、これまでに900組が来場した。当初予想よりも2割ほど上回ったという。
[住宅新報　2012年06月19日]

[282: 匿名さん]

マンションが分譲される度に書き込むスレだったっけ？ここは。

[283: 匿名さん]

地元志向なので港区にしました。

[284: 匿名さん]

>282
都心部のマンションが人気ってことでしょ。

[285: 匿名さん]

江東区は郊外だよ。郊外人気ってことでは？

[286: 匿名さん]

都心部とそれ以外の家賃レベルがくっきりと差が出て来ました。
都心部は8万円以上。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[287: 匿名さん]

豊洲の某一流タワマンでは昨日全く風を感じなかったね。まったく気にならない。
さすが財閥系の一流タワマンだと感心した。

[288: 匿名さん]

＞285
江東区は都心だよ。


都心３区： 千代田区、江東区、港区

都心５区： 千代田区、江東区、港区、新宿区、中央区

都心６区： 千代田区、江東区、港区、新宿区、中央区、渋谷区

[289: 匿名さん]

都心というからには官公庁、政治、経済、文化など
その都市において中心的なものがなければならない。

都心三区以外だと例えば台東区は博物館、美術館
など東京を代表する文化施設が多数集まっている。
新宿区は副都心だが都庁もあるし、日本でも有数の
商業施設、繁華街が存在する。
文京区などはその名のとおり東京大学をはじめと
した日本を代表する大学、文京施設が多数存在する。

しかし江東区は政治的、経済的、文化的、教育
いずれの分野においても東京の中心的なるものが
ほとんど存在しない。すなわち江東区は都心機能と
いえるものがない。

かつて江東区の機能は工業地帯、倉庫地帯だったが
それが住宅地と変貌している。
つまり山を切り崩してつくった住宅地と構造は同じ。
都心に近いメリットがあるけど構造としては郊外と
同じ。

[290: 匿名さん]

豊洲の人、
黒木瞳が「東京の真ん中」と言ってた、と反論しなきゃ。

[291: 匿名さん]

砂町の人も反論お願い。

[292: 匿名さん]

江東区は人口が増えているけど住む人が増えているだけです。
地縁のないニューファミリーがなるべく都心に近く購入できる
エリアとして人気がある。
かつてのように戸建て志向も薄れたし、東側区に対する偏見
もなくなってきたのも要因。
また準工業地帯が多く規制が少ないので人気のタワーマンション
が多く建てられているのも要因。
つまり骨の髄からベットタウンなんだよね。

[293: 匿名さん]

黒木瞳も自分では江東区には住まないそうです。

[295: 匿名さん]

総戸数185戸で第一期に120戸販売

好調なんだろうな。

[296: 匿名さん]

>293
ガチで黒木瞳はうちの近所に住んでる。西側の容積率80%の戸建低層住宅地ですよ。

[297: 匿名さん]

本日の記事。
「中古マンション70 ㎡価格月別推移～都心寄りほど価格調整の度合い強く」

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201205.pdf

[298: 匿名さん]

高額物件は新築も中古も厳しくなってる。

好調なのは都心に近くて坪単価で250万円前後のところだけになりつつあるね。

[299: 匿名さん]

＞人口が増えているけど住む人が増えているだけです。
えーと、住む人が増えずに人口が増えるって、ありえるんでしょうか？？？

[300: 匿名さん]

298

>好調なのは都心に近くて坪単価で250万円前後のところだけになりつつあるね。

具体的にどこ？練馬あたりか。

[301: 匿名さん]

中央区、江東区、台東区、墨田区の4区だよ。

[302: 匿名さん]

そっちは埋立地ばかりなので無理ですよ。

[303: 匿名さん]

価格動向からみると、湾岸・タワマンは忌避されつつあるな。
地震後しばらくは様子見だったが、脱出が始まった。

[304: 匿名さん]

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。



湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

[305: 匿名さん]

>>304
>特に、江東区と荒川区の下落基調が強い
荒川区は湾岸エリアではないんですけど〜
タイトルに間違いあり。

[306: 匿名さん]

湾岸エリアではない隅田川沿い荒川区の下落傾向の理由は何でしょう？

[307: 匿名さん]

川沿いも、海沿いと同様に地盤や浸水といった問題が大きいからでしょう。

[308: 匿名さん]

>304さん
既出ですが、
江東区については、
昨年に築浅の成約が出尽くして、今年は築年が古いものが多いのが原因のようです。
いわば、人気の裏返しみたいです。

[309: 匿名さん]

東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた5月の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、首都圏では価格が弱含んでいる地域が、都心近郊から郊外エリアへと広がり始めていることが分かった。

[310: 匿名さん]

>307
川沿いって事で荒川区を言うなら、中央区や世田谷区だって川沿い。

[311: 匿名さん]

首都圏出身者の地元需要が減ってきて、
いよいよ近郊、郊外がこれから下がって行くのかな？

[312: 匿名さん]

下がる下がるっていいますがどこまで下がるんですか？
２３区で駅から２０分歩くエリアはどこまで下がりますか？
７０平米１５００万とかになるならローンがない生活が
実現できますので買いたいです。

[313: 匿名さん]

>312
外周区は70平米で家賃13万円が将来の基準になりますから、
PER25で考えると、
新築坪単価185万円が将来の目安でしょう。
さらに郊外は140万円くらい。

[314: 匿名さん]

坪１４０万だと７０平米で３０００万もしますよ。
ローンなしだと買えないです。

[315: 匿名さん]

>314
結局家賃レベルが目安になるからね。

それに、マンションだと建築費だけでも70平米で2千万円はするから、
それに土地代が加わると新築で3千万円くらいが限界かもね。

[316: 匿名さん]

>>308

大幅な下落に影響するほど平均築年数は変化してないので、
やはり、価格の下落は単純に不人気のあらわれのようです。

[317: 匿名さん]

2015年にはキャッシュの価値が5％減価する。
消費税前の駆け込み需要はあるのかな？

[318: 匿名さん]

駆け込み需要は、将来の需要を先食いするだけ。
後で需要が激減する。

更に無理して買い急いだ人達の中から、ローン苦になる人が続出しかねない。

[319: 匿名さん]

消費税増税後の需要激減で値下がりする2015年以降まで待てるのならいいね。
その間の賃料支払もかなりな額になるよ。

[320: 匿名さん]

消費税増税といっても、税が掛かるのは物件の本体で土地にはかかりません。
キャッシュの価値が５％は下がらないでしょう。
下がるのなら、消費税の問題ではなく、日本の国債暴落による円の価値の下落でしょう。

[321: 匿名さん]

いずれにしても家賃見合いのコスパ時代になって行きます。

イメージだけでは高坪単価は維持できなくなる。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[322: 匿名さん]

家を売るのが必須なら坪単価とか気にしますけどね。
永住する人にはあまり関係ない話ですね。

[323: 匿名さん]

>322
親元志向の首都圏出身者需要が終わると完全なコスパ時代に変わるよ。

[324: 匿名さん]

既に4割近くが都心部志向だと日経に出てました。

[325: 匿名さん]

一人あたりの占有面積が、少しくらい広くなったほうがいいと思うよ。
日本はとにかく狭い。

[326: 匿名さん]

郊外で良ければ土地は腐るほどあるのに、皆理想を求め過ぎじゃない？

[327: 匿名さん]

超満員でギュウギュウ詰めの通勤電車から開放されるなら、稼ぎ手にとって何よりのメリットになるよ。

[328: 匿名さん]

>326
やっぱりこれからは山梨ですよね！

[329: 匿名]

105円のものが110円になれば、100万円で
9.523個買えていたのが、9,090個しか
買えなくなる。

つまりキャッシュの価値は下がる。
低利で借金して物を買った方が合理的
な判断になるんだよね。

[330: 匿名さん]

そうなると資産価値が騰がるのは最も発展性が見込める街「豊洲」かな。
（他に発展が見込める街があるなら具体的な地名を挙げて欲しい。ないと思うけど）

[331: 匿名さん]

豊洲のタワマンには、政治家、外交官、大使、弁護士、俳優に女優にアナウンサー 、スポーツ選手、作家、政治家など芸能人や著名人がたくさん住んでいます。

[332: 匿名]

ホントですか？

[334: 匿名さん]

ウソだけど、ホントだってことにしたいから、こんなところに書き込むんですよ。
わかってあげてください。

[335: 匿名さん]

これだけ必死に買い煽りしてると、胡散臭さ満点。
手を出すとマズイな、と普通は思うよ。

[336: 匿名さん]

だから、誰も買わなくなってんでしょ

[337: 匿名さん]

２０１３～１６年度に武蔵小杉に５４階建て２棟のタワマンができるらしい。
２３区だと大田区、世田谷区あたりが大きな影響を受けるでしょう。

首都圏出身者の需要が細って行く中で、
郊外に大規模な高額マンション。
売れ残る確率はかなり高く、値崩れにつながる恐れ大。

[338: 匿名さん]

郊外もかつては駅から離れた住宅地の戸建てが人気だったが、いまや時代は変わって郊外駅でも駅直結のタワーが人気だね。
再開発とあわせて建設されるので駅前の商業施設が便利だし、通勤も電車に乗っている時間は都内より多少（１０分程度）長いもののトータル通勤時間は短縮されるケースも多い。

[339: 匿名さん]

>337
それよりも、武蔵小杉に既に建ってるタワマン
が影響を受けるって考え方はしないの？
それら以外にもまだまだ武蔵小杉にはマンション計画はあるんだが。

[340: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンってびっくりするくらい高いよね。
交通利便性は相当高いけど武蔵小杉エリアって街並みが
すっきりしているわけでもないし、川崎のように大規
模なショッピングモールがあるわけでもないし交通利
便性だけであそこまで引っ張れるんでしょうか？

[341: 匿名さん]

最近は、小杉駅前物件を売ってるから高く感じるんでしょう。
ただ、デべさん自身がマスコミ相手に言ったように
値段が高額の部屋は売れない街。だから階数による価格差は小さい。

[342: 匿名さん]

>>338
戸建相続までの仮の宿需要ですよ。
駅に近いと両親も立ち寄りやすく、子供の面倒を見てもらえる。

そんな需要もそろそろ尽きようとしているときに
また郊外に大規模マンション。
しかも高額ときたら、大量の売れ残りは太鼓判でしょ。

[343: 匿名さん]

いくら郊外でも京浜東北線や中央線などＪＲの主要路線や都心に直結する私鉄主要駅前の商業地の地価は安くないから、タワーにしても土地代がかさんで安くできないという事情もある。
郊外から都心へという大きな流れもあるが、ミクロ的には駅前にどんどん集まるという流れもある。
エリア同士の競争に加えエリア内での競争もあるよね。

[344: 匿名さん]

近郊、郊外がしだいに縮小して凋落して行く運命は変え様がない。
とにかく坪単価が高い郊外は買わない事だ。

[345: 匿名さん]

はるばる東京２３区板まで、小杉の宣伝活動ご苦労様です。

[346: 匿名さん]

アットホームが実施した「子育て世帯の住まい探し実態調査」によると、「実家に住めば良かったと思ったことがある」人が半数近くに上ることが分かった。
　「現在、実家の近くに住んでいない」と回答した人(316人)に「子育てに当たって、実家の近くに住めば良かったと思ったことがあるか」と質問。45.9%が「ある」と答え、男女別では女性の方が13.9ポイント高かった。また、子どもの人数別に見ると「2人以上」で53.1%と過半数を超えた。子どもを多く持つ親ほど、切実に「実家に助けてもらいたい」と思っている様子がうかがえる。

[347: 匿名さん]

首都圏出身者は実家近くが基本。

これが近郊、郊外のバブルを長引かせ、
被害者をねずみ講式に増やしている根本の理由。

[348: 住まいに詳しい人]

>>347
二世代居住が続くなら、それはもーバブルでないでしょｗ
　
　
何が何でも「郊外がダメになる」と言いたい人がいるよーだけど
そんに簡単な話じゃないって

これから40年50年かけて起きることなんだから
今日明日で動きが目に見えるわけはない

[349: 匿名さん]

外周区あたりで坪200万円を超えるのは異常でしょ。

昔の中の上サラリーマン
郊外ライフの残滓に過ぎない。

危うい過去の遺産にすぎません。

[350: 匿名さん]

なんで２３区郊外がダメになるのか、さっぱりわからない。
他県がダメになるとかならわかるが。
いくら少子化が進んでいるとはいえ、日本で東京都心部以外ダメになるとでも思ってる？
みんながみんな都心部に住みたいと思ってる？
そんなデータある？
利便性と住環境のバランスを求める層、子育て世代層の最強の受け皿は２３区郊外では？