23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[150: 匿名さん]

>149
おっしゃる通りで、
信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
坪単価が250万円前後の相対的に割安なところしか無いですね。

これが現実なんだが、
5千万円前後となるとだれでもが買える値段でもないし。苦しいですね。

かと言って郊外の安いマンション買っても将来価値は限りなくゼロだろうし。

[151: 匿名さん]

安全資産がそれなりの値段になるのは経済原則から言ってしかたがない事だよ。

世の中リスク回避ムードが強いから坪300万円を超えるような物件は売れないし、
将来が不透明な安い郊外も売れない。

[152: 住まいに詳しい人]

>>148
そんな高校生レベルの理屈で不動産価格が動いているわけじゃないから
　
現在の1億円と5年後の1億1000万円のどちらが価値が高いのか？
そーいう視点で世の中のお金は回っている

[153: No.149]

>150

私の論旨は
「東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価が250万円前後の相対的に割安なところ」
くらい信頼できない買い物はない。ってことです。

[154: 匿名さん]

＞信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
こんなヘンテコリンな理屈は埋立地業者しか言いません。
大学でちゃんと勉強した人なら、同心円状に発展してる都市なんて世界中に一か所もないことは知ってます。
だいたい東京駅が東京の唯一の中心であるという点からすでに間違いです。

[155: 匿名さん]

単なる湾岸ネガが出てきたらまっとうな議論も続かないね。

理屈じゃないからな(笑)

[156: 匿名さん]

根拠のない湾岸ポジほど理屈の通じない奴はないからね。

[157: 住まいに詳しい人]

>>156
構ってちゃんを喜ばせて何になるの？
スルーだよスルー

[158: 匿名さん]

新年度になって、
新宿区のオフィスビル空き室率が２％近く急上昇した模様。

[159: 匿名さん]

江東区は空室率が3％近く急上昇して、ついに19％超えてきたぞ。

[160: 匿名さん]

情報ソースです。
http://www.e-miki.com/market/download/sikyo/F1206_TO.pdf

[161: 匿名さん]

江東区と新宿区はちょうど新築大型ビルのオープンが重なりましたからね。

[162: 匿名さん]

人気のオフィスならオープンまでにかなり埋まるでしょ。

[163: 匿名さん]

>160
ある程度賃料が下がると利便性重視になるから新宿は増々厳しくなって、
空室率も高くなって行くでしょうね。

新宿の就業人口が少なくなると西に広がるエリアの不動産価値にも
中長期で悪影響を与えるでしょう。
まずは家賃の下落と空賃貸が増えるでしょうね。

[164: 匿名さん]

酷い自演をみた。

[165: 匿名さん]

利便性で新宿区＜江東区？
寝言は寝てからでないと笑われますよ。

[166: 匿名さん]

都心勤務者は江東区が便利
新宿勤務者は新宿が便利
住み分けがこれから進むでしょうね。

[167: 匿名さん]

都心勤務者にとって新宿区は十分便利だろ？
なにいってんの？

[168: 匿名さん]

比較論として江東区の方が便利で安いよ。
だから売れ行きもずいぶんと違うよ。

[169: 匿名さん]

千代田区隣接区で、東京駅までだって電車で10分ちょっと。
江東区よりは便利だろうね。

[170: 匿名さん]

江東区は東西線、半蔵門線で都心まで10分圏内だろ？

[171: 匿名さん]

新宿区でも明治通りより内側なら江東区と利便性ではひけを取らないだろ。

[172: 匿名さん]

新大久保と亀戸どっちが住みたい？

[173: 匿名さん]

砂町と下落合だったら？

[174: 匿名さん]

市ヶ谷と豊洲では？
神楽坂と門前仲町だったら？

[175: 匿名さん]

>174
利便性は同じくらいじゃない？

でも住環境的にはごちゃごちゃ感が少なくて、
公園と緑が多い江東区の方が上じゃない？

[176: 匿名さん]

江東区と千葉なら迷う。

[177: 匿名さん]

他人のふんどしで相撲とるしかない江東区と、
自前でなんでも揃ってる新宿区を比べるなんて・・・

ポルシェのオーナーにレンタカーのフェラーリで勝負を挑むようなもの。

[178: 匿名さん]

ごもっとも！

[179: 匿名さん]

江東区で行きたいとこないよね。門仲の飲み屋とかわざわざ都心からいかないよ。神楽坂なら何となく行く感じがするけどね。

[180: 匿名さん]

都心在住です。伊勢丹はよく行くけど、ららぽーとには一生用がなさそう。

[181: 匿名さん]

江東区は他所から人が来たがる要素がほとんどない。
都心に片思い！

[182: 匿名]

といっても、
都心三区では都心扱いしてもらえない新宿。

副都心扱いの新宿なら、同じ副都心扱いの有明や亀戸と同列。

[183: 匿名さん]

中央線沿線では小規模物件の高値づかみが相変わらず続いてますね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[184: 匿名さん]

まぁ、そう悔しがるな。

都庁所在地、文字通り都政の中枢。

[185: 匿名さん]

埋立地住民の嫉妬がひどいな。

[186: 匿名さん]

小規模物件ばかりで、沿線に新築物件が少ないと業者の食い物になっちゃう。

選択の余地がほとんど無いですから。

でも、そんな状況は続きっこ無いから、
結果的に超高値づかみした事になっちゃう。

[187: 匿名さん]

中央線沿線て東京駅とか神田駅とか御茶ノ水駅のこと？

[188: 匿名さん]

>187
新宿から外側ですよ。
具体的には新宿区の山手線外側、中野区、杉並区、武蔵野市にかけて、
さらにはその外側の市部ですね。
これ見ると分かるけどメチャクチャ高い坪単価だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[189: 匿名さん]

日本のナバーワンビジネス地域とナンバーワン商業地域を結んでるんだから、
中央線は人気が高い訳だね。

[190: 匿名さん]

>183
東京駅付近にも良好物件多々
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&ra...

[191: 匿名さん]

うちの親戚の家も東京駅から高速バスで行けるので、東京駅物件ということですね。

[192: 匿名さん]

>189
ヒント
2011年年間供給戸数
中野区364戸
杉並区795戸
武蔵野市690戸
計　1849戸

[193: 匿名さん]

>他人のふんどしで相撲とるしかない江東区と、

これのいい見本ですね。

[194: 匿名さん]

山梨県なら新宿が便利だぞ。

[195: 匿名さん]

江東区と山梨なら確かに迷いますね。

[196: 匿名さん]

無謀にも、はるか格上に噛み付くガッツだけは認めてやれ。

[197: 匿名さん]

中央線沿線は相続までの仮の宿的発想であまり考えずにマンションを買う人が多いから超割高になってるんだろ。家賃レベル考えると有り得ない坪単価。

[198: 匿名さん]

相変わらず都心部と千葉県の暴落が続いている。いつになったら終わることやら。

5月の中古マンション成約坪単価（前年比）
東京都全体▲3.2%
うち都心3区▲11.0%
神奈川▲4.7%
埼玉▲2.7%
千葉▲11.8%
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201205.pdf

[199: 匿名さん]

今後の価格動向なんて誰にもわからないんだから、住みたいと思ったところに住むと後悔は少ない。
資産価値を維持できそうだからを優先させると、逆方向に動いたときの後悔は大きい。

[200: 匿名さん]

>198さんは中古マンションの値段が良く分かっていないようなので解説します。

都心3区
2011年5月、平均築年14.34年、㎡単価80.10万円
2012年5月、平均築年17.81年、㎡単価71.26万円
つまり築年が3.5年古くなって㎡単価が11%安くなっているわけです。

本来3.5年古くなると何％の下落が適切か？
例えば年3%くらい下がって普通と考えれば、
10.5%安くなって当然となるので、別に1年前よりマーケットが下がったことになりません。

他のエリアと比較すると
都心3区は3.47年古くなって11%下落、年3.17%に相当
城西は2.25年古くなって8.4%下落、年3.73%に相当
城北は1.3年古くなって9.3%下落、年7.15%に相当
つまり、城西、城北の方が下げが大きい事が分かります。

傾向としては内陸部の中古マンションの下げが大きい事が分かります。

[201: 匿名さん]

あいかわさず埋立地住人はの嫉妬がひどいな。

[202: 匿名さん]

さ→ら

[203: 匿名さん]

城北の中古マンションの下落は大きいな。

[204: 匿名さん]

1年古くなっただけで10%も下がっちゃ、やってられませんですｗ

[205: 匿名さん]

都心は昨年6月と比較すると、築年数は同じで坪単価が10%近く下がっている。
やっぱり暴落だ。

[206: 匿名さん]

城西は昨年6月との比較で、築年数は同じで坪単価は上昇だ。

[207: 匿名さん]

２００

都心3区
2011年6月、平均築年17.79年、㎡単価77.38万円
2012年5月、平均築年17.81年、㎡単価71.26万円

１年近く前の、平均築年が同じようなものを比較すると、都心3区が突出して下げが大きい事が分かる。

[208: 匿名さん]

>206
どの月と比較するかで全然違っちゃうじゃん。
結局何の参考にもならないって事？

[209: 住まいに詳しい人]

>>208
傾向は読めるだろ

[210: 匿名さん]

月毎だとサンプル数が少なすぎて、
成約地域によってまったく違った数字になるからじゃない？

1年間全部足して㎡単価と築年の平均出して、
1年前と比較しないと意味無さそう。

[211: 匿名さん]

>>200

在庫状況みると、城東の在庫が急上昇してるね。

築年数に対しての値下がりも城東、城北が大きいね。

[212: 匿名さん]

足立区は城北ですか？

[213: 匿名さん]

>211
外周区は厳しくなってますね。

[214: 住まいに詳しい人]

>>210
回帰分析をしても1年あたり-0.65万円ぐらいの変化しか認められないから
築年数はそれほど気にしないでいいんじゃないかな

サンプルの立地の差によるばらつきの方が影響は大きいと思われる

[215: 匿名さん]

>>213

城東は外周区って意味ですか？

[216: 匿名さん]

地場需要が中心の外周区は少子化の影響で購買人口が減るから厳しいよ。
相続で家が余り始めるから将来ダブルパンチになる。

[217: 匿名さん]

現実問題として
専業主婦が絶滅危惧種になってくると
郊外ライフは成り立たなくなる。

業者は郊外を売りたいだろうが無理だろうな。

[218: 匿名さん]

西側郊外が、住む場所として、利便性、住環境、地盤などの総合評価が最も優れている
これが今の世の中の主流の考え
将来も変わることはないでしょう

[219: 匿名さん]

立川断層や多摩直下地震の想定がなければ良かったんだがねえ

[220: 匿名さん]

ギリギリローンでマンションを買うと妻を子育てに専念させることもできない。
そんな余裕のない生活はイヤだな。
デベ営業のセールストークに騙されず、身の丈にあった物件を買わないとな。

[221: 匿名さん]

どこに誘導したいのか分からんが、
そうすると平均的な所得のサラリーマンは
23区に新築なんて買えないんでは

[222: 匿名さん]

当たり前だろ

[224: 匿名さん]

武蔵小杉みたいにピンポイントで高い街もあるけどね。

[225: 匿名さん]

足立区、葛飾区、江戸川区の都心直結でない路線だと比較的安いよ。あと練馬区と大田区の一部とか。

[226: 匿名さん]

二馬力なら買えますよ。皆さんみんな買ってます。というアオリでたかだが世帯年収1000万くらいの夫婦に７０００万くらいのマンション買わせる商法ですか

[227: 匿名さん]

>220
共稼ぎとかローンの負担額考えると、
東京駅から半径５ｋｍ圏内の坪単価250万円前後の
割安マンションンが人気になるのもうなずけますね。

[228: 匿名さん]

二馬力の人はそれを前提とするのではなく基本一馬力の範囲で生活し、あとは余裕のために使うべきでしょう。
一時的にちょっと贅沢するのは良いと思いますが、住宅ローンのような長期に渡る支出についてはセーブしないとまずいです。
奥さん正社員だと強気になって旦那が弱気でも高いマンション買わされちゃったりしますよ。
豊洲あたりは奥さんにあおられて買う人少なくないようです。

[229: 匿名さん]

>228
どっちにしろ郊外はあり得ない選択になりつつあるね。

[230: 匿名さん]

年収が少ない人は無理して郊外の安いマンション買うと大変な目に遭うぞ。
家にしばられて身動きが取れなくなる。
郊外はとにかく避けて、それで買えなければ賃貸で我慢するのが賢明だよ。

[231: 匿名さん]

郊外に買うならランニングコストの安い戸建でしょう。

[232: 匿名さん]

郊外でも駅直結などは良いと思います。古くなっても賃貸需要があります。駅によりますが。

[233: 匿名さん]

田園都市線市が尾からバスなどというやつはダメだろうね。

[234: 匿名]

ランニングコストのいい戸建ても考えたいけど自然災害を考えるとマンションかなと思ってしまう。

[235: 匿名さん]

子供二人だとマンションは狭すぎ。男の子がいたらアウト

[236: 匿名さん]

不動産営業の口車に乗って無理すると間違いなく破産する。
金利だって、今は歴史的に低いということをよく認識すべき。

[237: 匿名さん]

>234
あの竜巻被害考えたら戸建は脆弱すぎますね。
都心部の坪単価が割安なマンションがあらゆる面で一押しでしょう。

[238: 匿名さん]

じゃあ埋立地は違うな。
ボッタクリマンションばかりだから。
その証拠に大量に売れ残ってるもん。

[239: 匿名さん]

坪単価250万円前後でも手が出ない人はいますね。

ネガりたい気持ちも痛いほど分かるよ。

[240: 匿名さん]

>233
市が尾には昔、戸建てに住んでました。今は高値転売して都内在住。
あの辺りならマンションではなく戸建てに住まなきゃ。

[241: 匿名さん]

>240
現在は都内のどのあたりですか？

[242: 匿名さん]

埋立地なんか、坪250万も払う価値はないよ。
そんな世間知らずいるの？

[243: 匿名さん]

いま埋立地に住むのが東京都民のブームだよ

[244: 匿名さん]

豊洲の人気不動は変わらないようだね。
買いたいのに・・・（：：）

[245: 匿名さん]

ららぽーと豊洲をリニューアル、10月新店舗オープンへ　三井不など

住宅新報 6月12日(火)17時14分配信

　三井不動産とららぽーとマネジメントは、東京都江東区の商業施設「三井ショッピングパーク　アーバンドック　ららぽーと豊洲」をリニューアルする。2012年度に契約満了を迎える出店店舗を中心に実施。10月中旬から順次、新店舗をオープンする予定。リニューアルを行う具体的な店舗などは8月下旬に公開する見通しだ。

　ららぽーと豊洲は2006年10月に開業。文化施設やレストランなど約190店舗で構成する。2007年度の売上は約288億円、2011年度の売上は約326億円だった。

[246: 匿名さん]

新宿区は値崩れがさらに進みそう。

東京都新宿区の「西富久地区第一種市街地再開発事業」における施設建築物新築工事の起工式が、6月15日に行われた。
　最寄り駅は東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」など。約2.6ヘクタールの開発区域内に、JR山手線の内側のエリアで最も高い55階建て・高さ約180メートルの「超高層住宅棟」と、賃貸マンションを中心とする7階建て「中層住宅棟」を建設。また商業店舗の出店が予定される棟の屋上には、戸建て風住宅とペントハウスを配置する「低層住宅棟」を建設する。このほか広さ約1000坪の大型商業施設や、広場なども設置する予定。
　再開発事業の参加組合員である野村不動産、三井不動産レジデンシャル、積水ハウス、阪急不動産の4社は、超高層住宅棟のうち約1000戸の保留床を取得し、今後販売する

[247: 匿名さん]

いや、その新宿のタワマンは以前からスレがあり
待ってる人が多い。

[248: 匿名さん]

新宿周辺は賃貸も激余りだから、いったいどうなるのでしょうね。
家賃レベルもかなりの勢いで下がってます。

[249: 匿名さん]

あと新宿は西新宿五丁目中央北地区に60階建てタワーマンションが西富久地区と同時期に建つ