23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[130: 匿名さん]

自分も働いてるうちに土地手に入れて
ローン完済しちゃえば代々の土地持ちと一緒でしょ？

家賃がどんなに下がっても結局は場所代で相対評価なんだから
アパートの家賃が下がるなら家賃の下がったマンションに住める。

[131: 匿名さん]

値下がりリスクが無い都心部のマンションを買って自分で住んだほうが良くない？

[132: 匿名さん]

土地神話のあった昔と違い、土地も値下がりするからね。
代々の土地持ちと新たな土地持ちとは、仕入れコストが違うので一緒にはできない。

[133: 匿名さん]

でも古くなるとマンションは維持費高いよね。
最近は特にタワーばかりでまともなマンションが分譲されないから余計に。
転売し続けることができるならマンションもありだけど
都心で分譲されるのは1LDKでも月6万とかになっちゃう
マンションばっかだから2007年前後に建ったマンションが
築20年くらいになるあたりで行き詰まってしまう気がする。

[134: 匿名さん]

築20年になる前に売ったら？
マンションはある程度住んだら別な新築に買い替え。

[135: 匿名さん]

それ、新築で買った時より著しく値下がりしないで売れる
前提がないと成り立たなくない？ ＞新築サーファー
損こいても必要経費と割り切れる人ばかりじゃない。
震災後の湾岸見れば、損切りしたくてもできない人がいるの明らかでしょう。
だったら最初から買わない方が得って話になりかねない。

[136: 匿名さん]

震災後の湾岸買ってる人たち、はどうなる？

[137: 匿名さん]

>135
新築サーファーです。いままでほとんどロスしてません（つまり、家賃を払っていると仮定するとむしろプラス）。

そしてその歴戦の強者の私が今注目している街・・・・

それが豊洲です。

あえての解説はいりますまい。

[138: 匿名さん]

はいはい、じゃあなんでそんなにいい場所なのに全然売れなくてこんなに在庫になってるの？

[139: 匿名さん]

137さんには是非、これまでの購入物件履歴と今後の展望、
最終的な出口戦略まで伺ってみたいものです。

脳内購入でなければ

[140: 匿名さん]

脳内だろ

[141: 住まいに詳しい人]

キ印はスルーしろよ
　
　
それより、株価が上がらないのが厳しいよ
余力でマンションを購入する富裕層は株価に敏感で
短期間で株価が下がると様子見になって動きがぴたっと止まる

最終的にはサラリーマンが購入する3000万円台4000万円台がどーなるかだけど
お金持ちが高額価格帯の市場を牽引しないと市場全体が動かないから
下の価格帯は弱含みになってしまう

今は資金供給が潤沢で次々物件は供給されるているけど
販売現場では売れ行きは鈍いままだから
残戸が緩やかに増していくという状況がしばらくは続きそーだね

[142: 匿名さん]

23区内で3000万円台4000万円台かい。
そりゃ狭いか遠いか向き悪いか安造りかだな。

[143: 匿名さん]

あるいは埋立地か。

[144: 住まいに詳しい人]

>>142
安物にケチをつけるのは勝手だが

現実に23区で販売されるマンションで
一番多い価格帯は3000万円台4000万円台なんだけどなあ

[145: 匿名さん]

割高エリアに代々住んでると
自分の所有資産も割高に評価されるから太っ腹になって
割高でも何の抵抗もなく買える。

これが近郊、郊外の割高維持の仕組で、
3代続くとそんな需要も無くなるから、割高価格の維持は不可能になります。

まあ、地縁もない人は買わないでしょうが。

[146: 匿名さん]

今一番数売れているのは中央区と江東区で
平均価格は中央区が4,850万円
江東区が4,716万円。
平均坪単価は中央区が268万円
江東区が246万円です。

つまり、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、
坪単価250万円前後、平均価格5千万円前後が23区の売れ筋だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[147: 匿名さん]

売れてる中央区江東区≒埋立地じゃん。
買える値段だから売れてるだけで中長期の価値が担保されるかはまるで別の話。

[148: 匿名さん]

買えない値段＝売れない値段の物はいずれ値下がりする運命だよ。

学校で習わなかった？

[149: 匿名さん]

人口減少期の不動産価格がいずれ下がるは一律同じ。
自分が生きてる間に・出来るだけ値下げ幅の少ないところを選択しようってのが大人の発想。

ピカピカのハリボテ御殿に目くらましされてると気づけないんだね、きっと。まさに○○買いの銭失い。

[150: 匿名さん]

>149
おっしゃる通りで、
信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
坪単価が250万円前後の相対的に割安なところしか無いですね。

これが現実なんだが、
5千万円前後となるとだれでもが買える値段でもないし。苦しいですね。

かと言って郊外の安いマンション買っても将来価値は限りなくゼロだろうし。

[151: 匿名さん]

安全資産がそれなりの値段になるのは経済原則から言ってしかたがない事だよ。

世の中リスク回避ムードが強いから坪300万円を超えるような物件は売れないし、
将来が不透明な安い郊外も売れない。

[152: 住まいに詳しい人]

>>148
そんな高校生レベルの理屈で不動産価格が動いているわけじゃないから
　
現在の1億円と5年後の1億1000万円のどちらが価値が高いのか？
そーいう視点で世の中のお金は回っている

[153: No.149]

>150

私の論旨は
「東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価が250万円前後の相対的に割安なところ」
くらい信頼できない買い物はない。ってことです。

[154: 匿名さん]

＞信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
こんなヘンテコリンな理屈は埋立地業者しか言いません。
大学でちゃんと勉強した人なら、同心円状に発展してる都市なんて世界中に一か所もないことは知ってます。
だいたい東京駅が東京の唯一の中心であるという点からすでに間違いです。

[155: 匿名さん]

単なる湾岸ネガが出てきたらまっとうな議論も続かないね。

理屈じゃないからな(笑)

[156: 匿名さん]

根拠のない湾岸ポジほど理屈の通じない奴はないからね。

[157: 住まいに詳しい人]

>>156
構ってちゃんを喜ばせて何になるの？
スルーだよスルー

[158: 匿名さん]

新年度になって、
新宿区のオフィスビル空き室率が２％近く急上昇した模様。

[159: 匿名さん]

江東区は空室率が3％近く急上昇して、ついに19％超えてきたぞ。

[160: 匿名さん]

情報ソースです。
http://www.e-miki.com/market/download/sikyo/F1206_TO.pdf

[161: 匿名さん]

江東区と新宿区はちょうど新築大型ビルのオープンが重なりましたからね。

[162: 匿名さん]

人気のオフィスならオープンまでにかなり埋まるでしょ。

[163: 匿名さん]

>160
ある程度賃料が下がると利便性重視になるから新宿は増々厳しくなって、
空室率も高くなって行くでしょうね。

新宿の就業人口が少なくなると西に広がるエリアの不動産価値にも
中長期で悪影響を与えるでしょう。
まずは家賃の下落と空賃貸が増えるでしょうね。

[164: 匿名さん]

酷い自演をみた。

[165: 匿名さん]

利便性で新宿区＜江東区？
寝言は寝てからでないと笑われますよ。

[166: 匿名さん]

都心勤務者は江東区が便利
新宿勤務者は新宿が便利
住み分けがこれから進むでしょうね。

[167: 匿名さん]

都心勤務者にとって新宿区は十分便利だろ？
なにいってんの？

[168: 匿名さん]

比較論として江東区の方が便利で安いよ。
だから売れ行きもずいぶんと違うよ。

[169: 匿名さん]

千代田区隣接区で、東京駅までだって電車で10分ちょっと。
江東区よりは便利だろうね。

[170: 匿名さん]

江東区は東西線、半蔵門線で都心まで10分圏内だろ？

[171: 匿名さん]

新宿区でも明治通りより内側なら江東区と利便性ではひけを取らないだろ。

[172: 匿名さん]

新大久保と亀戸どっちが住みたい？

[173: 匿名さん]

砂町と下落合だったら？

[174: 匿名さん]

市ヶ谷と豊洲では？
神楽坂と門前仲町だったら？

[175: 匿名さん]

>174
利便性は同じくらいじゃない？

でも住環境的にはごちゃごちゃ感が少なくて、
公園と緑が多い江東区の方が上じゃない？

[176: 匿名さん]

江東区と千葉なら迷う。

[177: 匿名さん]

他人のふんどしで相撲とるしかない江東区と、
自前でなんでも揃ってる新宿区を比べるなんて・・・

ポルシェのオーナーにレンタカーのフェラーリで勝負を挑むようなもの。

[178: 匿名さん]

ごもっとも！

[179: 匿名さん]

江東区で行きたいとこないよね。門仲の飲み屋とかわざわざ都心からいかないよ。神楽坂なら何となく行く感じがするけどね。

[180: 匿名さん]

都心在住です。伊勢丹はよく行くけど、ららぽーとには一生用がなさそう。

[181: 匿名さん]

江東区は他所から人が来たがる要素がほとんどない。
都心に片思い！

[182: 匿名]

といっても、
都心三区では都心扱いしてもらえない新宿。

副都心扱いの新宿なら、同じ副都心扱いの有明や亀戸と同列。

[183: 匿名さん]

中央線沿線では小規模物件の高値づかみが相変わらず続いてますね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[184: 匿名さん]

まぁ、そう悔しがるな。

都庁所在地、文字通り都政の中枢。

[185: 匿名さん]

埋立地住民の嫉妬がひどいな。

[186: 匿名さん]

小規模物件ばかりで、沿線に新築物件が少ないと業者の食い物になっちゃう。

選択の余地がほとんど無いですから。

でも、そんな状況は続きっこ無いから、
結果的に超高値づかみした事になっちゃう。

[187: 匿名さん]

中央線沿線て東京駅とか神田駅とか御茶ノ水駅のこと？

[188: 匿名さん]

>187
新宿から外側ですよ。
具体的には新宿区の山手線外側、中野区、杉並区、武蔵野市にかけて、
さらにはその外側の市部ですね。
これ見ると分かるけどメチャクチャ高い坪単価だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[189: 匿名さん]

日本のナバーワンビジネス地域とナンバーワン商業地域を結んでるんだから、
中央線は人気が高い訳だね。

[190: 匿名さん]

>183
東京駅付近にも良好物件多々
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&ra...

[191: 匿名さん]

うちの親戚の家も東京駅から高速バスで行けるので、東京駅物件ということですね。

[192: 匿名さん]

>189
ヒント
2011年年間供給戸数
中野区364戸
杉並区795戸
武蔵野市690戸
計　1849戸

[193: 匿名さん]

>他人のふんどしで相撲とるしかない江東区と、

これのいい見本ですね。

[194: 匿名さん]

山梨県なら新宿が便利だぞ。

[195: 匿名さん]

江東区と山梨なら確かに迷いますね。

[196: 匿名さん]

無謀にも、はるか格上に噛み付くガッツだけは認めてやれ。

[197: 匿名さん]

中央線沿線は相続までの仮の宿的発想であまり考えずにマンションを買う人が多いから超割高になってるんだろ。家賃レベル考えると有り得ない坪単価。

[198: 匿名さん]

相変わらず都心部と千葉県の暴落が続いている。いつになったら終わることやら。

5月の中古マンション成約坪単価（前年比）
東京都全体▲3.2%
うち都心3区▲11.0%
神奈川▲4.7%
埼玉▲2.7%
千葉▲11.8%
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201205.pdf

[199: 匿名さん]

今後の価格動向なんて誰にもわからないんだから、住みたいと思ったところに住むと後悔は少ない。
資産価値を維持できそうだからを優先させると、逆方向に動いたときの後悔は大きい。

[200: 匿名さん]

>198さんは中古マンションの値段が良く分かっていないようなので解説します。

都心3区
2011年5月、平均築年14.34年、㎡単価80.10万円
2012年5月、平均築年17.81年、㎡単価71.26万円
つまり築年が3.5年古くなって㎡単価が11%安くなっているわけです。

本来3.5年古くなると何％の下落が適切か？
例えば年3%くらい下がって普通と考えれば、
10.5%安くなって当然となるので、別に1年前よりマーケットが下がったことになりません。

他のエリアと比較すると
都心3区は3.47年古くなって11%下落、年3.17%に相当
城西は2.25年古くなって8.4%下落、年3.73%に相当
城北は1.3年古くなって9.3%下落、年7.15%に相当
つまり、城西、城北の方が下げが大きい事が分かります。

傾向としては内陸部の中古マンションの下げが大きい事が分かります。

[201: 匿名さん]

あいかわさず埋立地住人はの嫉妬がひどいな。

[202: 匿名さん]

さ→ら

[203: 匿名さん]

城北の中古マンションの下落は大きいな。

[204: 匿名さん]

1年古くなっただけで10%も下がっちゃ、やってられませんですｗ

[205: 匿名さん]

都心は昨年6月と比較すると、築年数は同じで坪単価が10%近く下がっている。
やっぱり暴落だ。

[206: 匿名さん]

城西は昨年6月との比較で、築年数は同じで坪単価は上昇だ。

[207: 匿名さん]

２００

都心3区
2011年6月、平均築年17.79年、㎡単価77.38万円
2012年5月、平均築年17.81年、㎡単価71.26万円

１年近く前の、平均築年が同じようなものを比較すると、都心3区が突出して下げが大きい事が分かる。

[208: 匿名さん]

>206
どの月と比較するかで全然違っちゃうじゃん。
結局何の参考にもならないって事？

[209: 住まいに詳しい人]

>>208
傾向は読めるだろ

[210: 匿名さん]

月毎だとサンプル数が少なすぎて、
成約地域によってまったく違った数字になるからじゃない？

1年間全部足して㎡単価と築年の平均出して、
1年前と比較しないと意味無さそう。

[211: 匿名さん]

>>200

在庫状況みると、城東の在庫が急上昇してるね。

築年数に対しての値下がりも城東、城北が大きいね。

[212: 匿名さん]

足立区は城北ですか？

[213: 匿名さん]

>211
外周区は厳しくなってますね。

[214: 住まいに詳しい人]

>>210
回帰分析をしても1年あたり-0.65万円ぐらいの変化しか認められないから
築年数はそれほど気にしないでいいんじゃないかな

サンプルの立地の差によるばらつきの方が影響は大きいと思われる

[215: 匿名さん]

>>213

城東は外周区って意味ですか？

[216: 匿名さん]

地場需要が中心の外周区は少子化の影響で購買人口が減るから厳しいよ。
相続で家が余り始めるから将来ダブルパンチになる。

[217: 匿名さん]

現実問題として
専業主婦が絶滅危惧種になってくると
郊外ライフは成り立たなくなる。

業者は郊外を売りたいだろうが無理だろうな。

[218: 匿名さん]

西側郊外が、住む場所として、利便性、住環境、地盤などの総合評価が最も優れている
これが今の世の中の主流の考え
将来も変わることはないでしょう

[219: 匿名さん]

立川断層や多摩直下地震の想定がなければ良かったんだがねえ

[220: 匿名さん]

ギリギリローンでマンションを買うと妻を子育てに専念させることもできない。
そんな余裕のない生活はイヤだな。
デベ営業のセールストークに騙されず、身の丈にあった物件を買わないとな。

[221: 匿名さん]

どこに誘導したいのか分からんが、
そうすると平均的な所得のサラリーマンは
23区に新築なんて買えないんでは

[222: 匿名さん]

当たり前だろ

[224: 匿名さん]

武蔵小杉みたいにピンポイントで高い街もあるけどね。

[225: 匿名さん]

足立区、葛飾区、江戸川区の都心直結でない路線だと比較的安いよ。あと練馬区と大田区の一部とか。

[226: 匿名さん]

二馬力なら買えますよ。皆さんみんな買ってます。というアオリでたかだが世帯年収1000万くらいの夫婦に７０００万くらいのマンション買わせる商法ですか

[227: 匿名さん]

>220
共稼ぎとかローンの負担額考えると、
東京駅から半径５ｋｍ圏内の坪単価250万円前後の
割安マンションンが人気になるのもうなずけますね。

[228: 匿名さん]

二馬力の人はそれを前提とするのではなく基本一馬力の範囲で生活し、あとは余裕のために使うべきでしょう。
一時的にちょっと贅沢するのは良いと思いますが、住宅ローンのような長期に渡る支出についてはセーブしないとまずいです。
奥さん正社員だと強気になって旦那が弱気でも高いマンション買わされちゃったりしますよ。
豊洲あたりは奥さんにあおられて買う人少なくないようです。

[229: 匿名さん]

>228
どっちにしろ郊外はあり得ない選択になりつつあるね。