23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[130: 匿名さん]

自分も働いてるうちに土地手に入れて
ローン完済しちゃえば代々の土地持ちと一緒でしょ？

家賃がどんなに下がっても結局は場所代で相対評価なんだから
アパートの家賃が下がるなら家賃の下がったマンションに住める。

[131: 匿名さん]

値下がりリスクが無い都心部のマンションを買って自分で住んだほうが良くない？

[132: 匿名さん]

土地神話のあった昔と違い、土地も値下がりするからね。
代々の土地持ちと新たな土地持ちとは、仕入れコストが違うので一緒にはできない。

[133: 匿名さん]

でも古くなるとマンションは維持費高いよね。
最近は特にタワーばかりでまともなマンションが分譲されないから余計に。
転売し続けることができるならマンションもありだけど
都心で分譲されるのは1LDKでも月6万とかになっちゃう
マンションばっかだから2007年前後に建ったマンションが
築20年くらいになるあたりで行き詰まってしまう気がする。

[134: 匿名さん]

築20年になる前に売ったら？
マンションはある程度住んだら別な新築に買い替え。

[135: 匿名さん]

それ、新築で買った時より著しく値下がりしないで売れる
前提がないと成り立たなくない？ ＞新築サーファー
損こいても必要経費と割り切れる人ばかりじゃない。
震災後の湾岸見れば、損切りしたくてもできない人がいるの明らかでしょう。
だったら最初から買わない方が得って話になりかねない。

[136: 匿名さん]

震災後の湾岸買ってる人たち、はどうなる？

[137: 匿名さん]

>135
新築サーファーです。いままでほとんどロスしてません（つまり、家賃を払っていると仮定するとむしろプラス）。

そしてその歴戦の強者の私が今注目している街・・・・

それが豊洲です。

あえての解説はいりますまい。

[138: 匿名さん]

はいはい、じゃあなんでそんなにいい場所なのに全然売れなくてこんなに在庫になってるの？

[139: 匿名さん]

137さんには是非、これまでの購入物件履歴と今後の展望、
最終的な出口戦略まで伺ってみたいものです。

脳内購入でなければ

[140: 匿名さん]

脳内だろ

[141: 住まいに詳しい人]

キ印はスルーしろよ
　
　
それより、株価が上がらないのが厳しいよ
余力でマンションを購入する富裕層は株価に敏感で
短期間で株価が下がると様子見になって動きがぴたっと止まる

最終的にはサラリーマンが購入する3000万円台4000万円台がどーなるかだけど
お金持ちが高額価格帯の市場を牽引しないと市場全体が動かないから
下の価格帯は弱含みになってしまう

今は資金供給が潤沢で次々物件は供給されるているけど
販売現場では売れ行きは鈍いままだから
残戸が緩やかに増していくという状況がしばらくは続きそーだね

[142: 匿名さん]

23区内で3000万円台4000万円台かい。
そりゃ狭いか遠いか向き悪いか安造りかだな。

[143: 匿名さん]

あるいは埋立地か。

[144: 住まいに詳しい人]

>>142
安物にケチをつけるのは勝手だが

現実に23区で販売されるマンションで
一番多い価格帯は3000万円台4000万円台なんだけどなあ

[145: 匿名さん]

割高エリアに代々住んでると
自分の所有資産も割高に評価されるから太っ腹になって
割高でも何の抵抗もなく買える。

これが近郊、郊外の割高維持の仕組で、
3代続くとそんな需要も無くなるから、割高価格の維持は不可能になります。

まあ、地縁もない人は買わないでしょうが。

[146: 匿名さん]

今一番数売れているのは中央区と江東区で
平均価格は中央区が4,850万円
江東区が4,716万円。
平均坪単価は中央区が268万円
江東区が246万円です。

つまり、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、
坪単価250万円前後、平均価格5千万円前後が23区の売れ筋だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[147: 匿名さん]

売れてる中央区江東区≒埋立地じゃん。
買える値段だから売れてるだけで中長期の価値が担保されるかはまるで別の話。

[148: 匿名さん]

買えない値段＝売れない値段の物はいずれ値下がりする運命だよ。

学校で習わなかった？

[149: 匿名さん]

人口減少期の不動産価格がいずれ下がるは一律同じ。
自分が生きてる間に・出来るだけ値下げ幅の少ないところを選択しようってのが大人の発想。

ピカピカのハリボテ御殿に目くらましされてると気づけないんだね、きっと。まさに○○買いの銭失い。

[150: 匿名さん]

>149
おっしゃる通りで、
信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
坪単価が250万円前後の相対的に割安なところしか無いですね。

これが現実なんだが、
5千万円前後となるとだれでもが買える値段でもないし。苦しいですね。

かと言って郊外の安いマンション買っても将来価値は限りなくゼロだろうし。

[151: 匿名さん]

安全資産がそれなりの値段になるのは経済原則から言ってしかたがない事だよ。

世の中リスク回避ムードが強いから坪300万円を超えるような物件は売れないし、
将来が不透明な安い郊外も売れない。

[152: 住まいに詳しい人]

>>148
そんな高校生レベルの理屈で不動産価格が動いているわけじゃないから
　
現在の1億円と5年後の1億1000万円のどちらが価値が高いのか？
そーいう視点で世の中のお金は回っている

[153: No.149]

>150

私の論旨は
「東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価が250万円前後の相対的に割安なところ」
くらい信頼できない買い物はない。ってことです。

[154: 匿名さん]

＞信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
こんなヘンテコリンな理屈は埋立地業者しか言いません。
大学でちゃんと勉強した人なら、同心円状に発展してる都市なんて世界中に一か所もないことは知ってます。
だいたい東京駅が東京の唯一の中心であるという点からすでに間違いです。

[155: 匿名さん]

単なる湾岸ネガが出てきたらまっとうな議論も続かないね。

理屈じゃないからな(笑)

[156: 匿名さん]

根拠のない湾岸ポジほど理屈の通じない奴はないからね。

[157: 住まいに詳しい人]

>>156
構ってちゃんを喜ばせて何になるの？
スルーだよスルー

[158: 匿名さん]

新年度になって、
新宿区のオフィスビル空き室率が２％近く急上昇した模様。

[159: 匿名さん]

江東区は空室率が3％近く急上昇して、ついに19％超えてきたぞ。

[160: 匿名さん]

情報ソースです。
http://www.e-miki.com/market/download/sikyo/F1206_TO.pdf

[161: 匿名さん]

江東区と新宿区はちょうど新築大型ビルのオープンが重なりましたからね。

[162: 匿名さん]

人気のオフィスならオープンまでにかなり埋まるでしょ。

[163: 匿名さん]

>160
ある程度賃料が下がると利便性重視になるから新宿は増々厳しくなって、
空室率も高くなって行くでしょうね。

新宿の就業人口が少なくなると西に広がるエリアの不動産価値にも
中長期で悪影響を与えるでしょう。
まずは家賃の下落と空賃貸が増えるでしょうね。

[164: 匿名さん]

酷い自演をみた。

[165: 匿名さん]

利便性で新宿区＜江東区？
寝言は寝てからでないと笑われますよ。

[166: 匿名さん]

都心勤務者は江東区が便利
新宿勤務者は新宿が便利
住み分けがこれから進むでしょうね。

[167: 匿名さん]

都心勤務者にとって新宿区は十分便利だろ？
なにいってんの？

[168: 匿名さん]

比較論として江東区の方が便利で安いよ。
だから売れ行きもずいぶんと違うよ。

[169: 匿名さん]

千代田区隣接区で、東京駅までだって電車で10分ちょっと。
江東区よりは便利だろうね。

[170: 匿名さん]

江東区は東西線、半蔵門線で都心まで10分圏内だろ？

[171: 匿名さん]

新宿区でも明治通りより内側なら江東区と利便性ではひけを取らないだろ。

[172: 匿名さん]

新大久保と亀戸どっちが住みたい？

[173: 匿名さん]

砂町と下落合だったら？

[174: 匿名さん]

市ヶ谷と豊洲では？
神楽坂と門前仲町だったら？

[175: 匿名さん]

>174
利便性は同じくらいじゃない？

でも住環境的にはごちゃごちゃ感が少なくて、
公園と緑が多い江東区の方が上じゃない？

[176: 匿名さん]

江東区と千葉なら迷う。

[177: 匿名さん]

他人のふんどしで相撲とるしかない江東区と、
自前でなんでも揃ってる新宿区を比べるなんて・・・

ポルシェのオーナーにレンタカーのフェラーリで勝負を挑むようなもの。

[178: 匿名さん]

ごもっとも！

[179: 匿名さん]

江東区で行きたいとこないよね。門仲の飲み屋とかわざわざ都心からいかないよ。神楽坂なら何となく行く感じがするけどね。