23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[101: 匿名さん]

人口というより経済規模の縮小が問題では。

[102: 匿名さん]

2015年から、消費税が10%に変わる可能性があります。

[103: 匿名さん]

>98
震度７の予想マップで、港区をよく見ると
赤坂の近くにも７の赤い点があるんだが。

[104: 匿名さん]

溜池じゃないの？

[105: 匿名さん]

戦後の第一次近郊入植世代が女性でただ今８０歳くらいって事が重要なんだよ。

後１０年位したら戦後長年続いた郊外バブルも終焉でしょ。

長期にわたって下落トレンドに入るね。

[106: 匿名さん]

首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ

　10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。マンション関連コンサルティングのトータルブレイン（東京・港、久光龍彦社長）がこのほどまとめた調査によると、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。同社では「大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた」とみる。

[107: 住まいに詳しい人]

>>106
記事の改竄はよろしくないね

>首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位　民間調べ
>2000年から10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）だった。
~~~~~~~~~~~~~
http://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/detail/MMSUn1000008062011/
オリジナルの記事は[2011/6/8付　日経産業新聞]
　
まともに引用も出来ないキ印に説明しても無意味だが　
実際はこんな感じ

[108: 匿名さん]

コスパで選ばれる時代に変わったら、
近郊、郊外のマンションの値崩れが始まる。

[109: 匿名さん]

コスパで勝負といえば
城東や湾岸だね

[110: 匿名さん]

107
2000年に分譲されたマンションの事なら
PCTやシエルでさえ無関係な話ですね。

[111: 匿名さん]

首都圏に不動産を持たない
上京第一世代のマンション選びはコスパ中心にならざるを得ない。

上京第一世代は地方経済が崩壊した2000年頃から急増。
22歳で上京したとして、ただ今34歳。
3年後の2015年頃にやっと購入年齢、その頃からコスパ時代が訪れるでしょう。

[112: 匿名さん]

コストはともかくパフォーマンスとはなんでしょうか？

・通勤利便性ですか？
・買い物利便性ですか？
・教育の充実ですか？
・自然災害に対する安全性ですか？

[113: 匿名さん]

１１２さん
総合力でしょう。
日常の買い物関連、生活支援関連施設、交通の利便性、子育て・教育関連、自然や環境、公共サービス、地域コミュニティ、治安関連、地域の将来性など

[114: 匿名さん]

コスパと言えば聞こえが良いが
結局は経済力が無い顧客向けの安売り競争だからね
大規模開発で供給過多な場所はなおさら

[115: 匿名さん]

じゃあコスト無視で最強のパフォーマンスを持つエリアはどこですか？都心は日常の買い物に難ありな場所が多いです、

[116: 匿名さん]

コストも考えれば江東区の内陸では？ゼロメートル地帯になるけど。
通勤、買物、は便利。

[117: 匿名さん]

まだ見えないけど、コスパ世代が購入主体になったら不動産マーケットも様変わりでしょうね。

既に賃貸では兆しが出てますが、分譲はもう少し先。

http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

[118: 匿名さん]

>112
まずは、
サラリーマンが買える坪300万円未満が絶対条件で、
それより高い所を除いての議論開始だね。

[119: 匿名さん]

割高慣れした首都圏出身者の購入が一巡したら、郊外のバブル価格は簡単に崩壊するね。これは確実に言える。

[120: 匿名さん]

消費税増税したら可処分所得は1割くらい減るよね？
支出分の5％と企業などが支払う金額UP＆売上不振で数％減。

ちょっと乱暴だけど住宅も1割くらい下がるんじゃない。
これ以上年収比率上げられないだろうし。

[121: 匿名さん]

>120
一生賃貸の人
一生独身の人がその分増えるだけだよ。

世の中そんなに甘くないよ。

[122: 匿名さん]

近郊のアパート地帯は大繁盛じゃない？

[123: 匿名さん]

てことは戸建持つのが一番いいな。
年取ったらアパートにしてその金で
維持費が上がって住めなくなって
貸しに出てるタワーにでも住めばいいから。

[124: 匿名さん]

>123
アパート経営は代々の土地があってこそ成り立つ商売。
近郊の元農家さんの独壇場だよ。
一から借金して始めて成り立つほど家賃は高くないよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[125: 匿名さん]

究極は
固定資産税と上物がペイ出来れば良いわけだから、
上物を安普請にしたら、家賃3万円くらいまで下げ余地があるからね。

[126: 匿名さん]

住宅ローンは年収の５倍までが限界。
それ以上借りるのは頭がおかしいとしか思えない。確実に破産するよ。

[127: 匿名さん]

311で震災地の賃貸の大家さんは大変だったそうだよ。
義援金は借り手がたくさん受け取り、大家が受け取る額は少なかったんだと。

[128: 匿名さん]

消費税がアップすると近郊アパート地帯のスラム化がさらに進むな。

[129: 匿名さん]

近郊のアパート家賃は右肩下がりでしょうね。
やって行けるのは土地持ち経営者だけだよ。

[130: 匿名さん]

自分も働いてるうちに土地手に入れて
ローン完済しちゃえば代々の土地持ちと一緒でしょ？

家賃がどんなに下がっても結局は場所代で相対評価なんだから
アパートの家賃が下がるなら家賃の下がったマンションに住める。

[131: 匿名さん]

値下がりリスクが無い都心部のマンションを買って自分で住んだほうが良くない？

[132: 匿名さん]

土地神話のあった昔と違い、土地も値下がりするからね。
代々の土地持ちと新たな土地持ちとは、仕入れコストが違うので一緒にはできない。

[133: 匿名さん]

でも古くなるとマンションは維持費高いよね。
最近は特にタワーばかりでまともなマンションが分譲されないから余計に。
転売し続けることができるならマンションもありだけど
都心で分譲されるのは1LDKでも月6万とかになっちゃう
マンションばっかだから2007年前後に建ったマンションが
築20年くらいになるあたりで行き詰まってしまう気がする。

[134: 匿名さん]

築20年になる前に売ったら？
マンションはある程度住んだら別な新築に買い替え。

[135: 匿名さん]

それ、新築で買った時より著しく値下がりしないで売れる
前提がないと成り立たなくない？ ＞新築サーファー
損こいても必要経費と割り切れる人ばかりじゃない。
震災後の湾岸見れば、損切りしたくてもできない人がいるの明らかでしょう。
だったら最初から買わない方が得って話になりかねない。

[136: 匿名さん]

震災後の湾岸買ってる人たち、はどうなる？

[137: 匿名さん]

>135
新築サーファーです。いままでほとんどロスしてません（つまり、家賃を払っていると仮定するとむしろプラス）。

そしてその歴戦の強者の私が今注目している街・・・・

それが豊洲です。

あえての解説はいりますまい。

[138: 匿名さん]

はいはい、じゃあなんでそんなにいい場所なのに全然売れなくてこんなに在庫になってるの？

[139: 匿名さん]

137さんには是非、これまでの購入物件履歴と今後の展望、
最終的な出口戦略まで伺ってみたいものです。

脳内購入でなければ

[140: 匿名さん]

脳内だろ

[141: 住まいに詳しい人]

キ印はスルーしろよ
　
　
それより、株価が上がらないのが厳しいよ
余力でマンションを購入する富裕層は株価に敏感で
短期間で株価が下がると様子見になって動きがぴたっと止まる

最終的にはサラリーマンが購入する3000万円台4000万円台がどーなるかだけど
お金持ちが高額価格帯の市場を牽引しないと市場全体が動かないから
下の価格帯は弱含みになってしまう

今は資金供給が潤沢で次々物件は供給されるているけど
販売現場では売れ行きは鈍いままだから
残戸が緩やかに増していくという状況がしばらくは続きそーだね

[142: 匿名さん]

23区内で3000万円台4000万円台かい。
そりゃ狭いか遠いか向き悪いか安造りかだな。

[143: 匿名さん]

あるいは埋立地か。

[144: 住まいに詳しい人]

>>142
安物にケチをつけるのは勝手だが

現実に23区で販売されるマンションで
一番多い価格帯は3000万円台4000万円台なんだけどなあ

[145: 匿名さん]

割高エリアに代々住んでると
自分の所有資産も割高に評価されるから太っ腹になって
割高でも何の抵抗もなく買える。

これが近郊、郊外の割高維持の仕組で、
3代続くとそんな需要も無くなるから、割高価格の維持は不可能になります。

まあ、地縁もない人は買わないでしょうが。

[146: 匿名さん]

今一番数売れているのは中央区と江東区で
平均価格は中央区が4,850万円
江東区が4,716万円。
平均坪単価は中央区が268万円
江東区が246万円です。

つまり、
東京駅から半径５ｋｍ圏内で、
坪単価250万円前後、平均価格5千万円前後が23区の売れ筋だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[147: 匿名さん]

売れてる中央区江東区≒埋立地じゃん。
買える値段だから売れてるだけで中長期の価値が担保されるかはまるで別の話。

[148: 匿名さん]

買えない値段＝売れない値段の物はいずれ値下がりする運命だよ。

学校で習わなかった？

[149: 匿名さん]

人口減少期の不動産価格がいずれ下がるは一律同じ。
自分が生きてる間に・出来るだけ値下げ幅の少ないところを選択しようってのが大人の発想。

ピカピカのハリボテ御殿に目くらましされてると気づけないんだね、きっと。まさに○○買いの銭失い。

[150: 匿名さん]

>149
おっしゃる通りで、
信頼できるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内で
坪単価が250万円前後の相対的に割安なところしか無いですね。

これが現実なんだが、
5千万円前後となるとだれでもが買える値段でもないし。苦しいですね。

かと言って郊外の安いマンション買っても将来価値は限りなくゼロだろうし。