23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[850: 匿名]

20世紀の時代から
城東マンションの営業さんは、東京駅や大手町に近いのが、ウリ。
湾岸に限らず。

[852: マンション住民さん]

>850
だって、それしか売りが無いですからw

[853: 匿名さん]

永田町なら、最高裁もあるし、周囲に各国の大使館もあるし、日本の中枢と言えますしね。
なにより“山手線のド真ん中”でわかりやすく、見附と共にメトロの大ターミナルになってるし。
http://www.tokyometro.jp/station/　のメトロ路線図で中心に表示されるのも永田町駅。

[854: 匿名さん]

東京駅付近に勤めているなら東京駅中心でもいいと思いますよ。でも私の勤務先は赤坂だし活動エリアは六本木や青山、白金あたりなので山手線外側は安いという以外は魅力薄ですね

[855: 匿名さん]

>私の勤務先は
と自分の都合を語るなら、西新宿勤務の人にはもっと魅力薄。

[856: 匿名さん]

単なる事実の披瀝だけで、何でこんなにヒステリックな反応が起こるのか不思議です。業者の人？
まあ、来年春から各社の採用人数も再び増え始めるので、また地方からの流入人口が増えます。

東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

[857: 匿名さん]

まあ大きい会社なら都内に複数拠点があるのが当たり前なので都内でも東にある東京駅だけにチューンするのはどうなんでしょう？

東京駅にも近い、新宿（渋谷でも赤坂でも恵比寿でもなんでもいいけど）にも近いというのが価値が高いと思われます。

新宿から５キロ以内という立地でも価値のある場所とない場所があるように東京から５キロ以内でも同じでしょう。

[858: 匿名さん]

統計数字上、
東京駅から半径5km圏内区とその他の区で明らかに人口動態が異なっているのですが、
何故でしょう？
まずはその理由をハッキリさせましょう。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

[859: 匿名さん]

まあ結局価格次第です。
既存住宅地はそれなりに相場があるので極端な値動きはしにくいわけですが、埋立地などはそもそも人があまり住んでいなかったこともあり住宅地としての相場がなかったわけです。

原価の積み上げではなくあくまで大量の戸数を無理なく一定期間に売りさばけると思った金額ではじいた価格が２００～２５０万。

弱気なデベは２００万で出し、強気なデベは２５０万で出したとこういうことですね。
８０平米換算だと４８００～６０００万です。
親の援助がないかぎり多くの人が用意できる頭金は１０００万以下でしょう。となるとローンは３８００～５０００万。

５０００万ローンはかなりの金額ですが金利も低いし３５年ローンであれば月額１４～５万とまあ払えるかなとこういう感じでしょうか。親の援助を受けられた人はもっと負担が減ります。

[861: 匿名さん]

>859さん
25～29歳人口のお話なんですが？

[862: 匿名さん]

>>860

もちろんそういう人もいるでしょうね。
ただ坪２５０しかまでしか出せない人と坪３００万以上出せる人の数は圧倒的に違います（桁が違う）
もちろん面積を減らせばグロス価格は下がりますが４人家族で５５平米１ＬＤＫに住むわけにも行かないって人も多いです。

デベも商売ですのでボリュームゾーンを狙います。
もちろんハイエンドの商売もありますが、こっちは景気に左右されますし確実なのは一般庶民向けの実需です。

[863: 匿名さん]

>858
「東京駅中心」のあまりの無意味さで、読む気もおきないから。
永田町から半径７キロでやれば豊洲や台場も入るから、それでやって。それならいいでしょ？

[864: 匿名さん]

>862
東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後が売れ筋なのは半ば常識化しているから、今更お話してもと思うよ。

これからは地方からの上京者の居住志向と購入志向の分析と将来予想が重要では？
25～29歳人口動態は居住志向の分析に使えるのでは？

[865: 匿名さん]

毎年６～７万人の人が流入し続けるんだから、
不動産マーケットに与える影響はデカいよ。
真面目に考えよう。

[867: 匿名さん]

半径５キロ以内は単なる結果だよ。
坪２５０万エリアがどこかって話なんですよ。
地価が上がれば坪２５０万エリアが東京駅から離れる。バブルのころは２３区に江戸川など一部のエリアを除き２５０万エリアは存在しなかった。練馬区や大田区の端っこだって坪４００万くらいしたわけだからね。
地価が下がると２５０万ラインが都心に近づく。これが都心回帰の本質。バブルのころだって通勤時間は短いほうがいいとみんな思っていたのに高くて都内には家が買えなかったわけで、近年都心居住のニーズが特に高まったというわけでもないと考える。

[869: 購入経験者さん]

東京駅を基準にするの は城東デベと住民だけ
住居中心は

六本木ヒルズ辺りが妥当

[870: 匿名さん]

中心を決めても、そこから近いほど良く、遠いほど悪いなんて構造になっていない。
そもそも、どこが中心とかの議論自体、無意味。

街ごとに議論すれば、それで全て解決。

[871: 匿名さん]

増税、は相続税も課税強化されそうだから大変だね。
相続税を払うために不動産を手放すケースが増えるんじゃないの。

[872: 匿名さん]

京浜東北線より東と南の低地・昭和の埋立地は、ダメ。
地震がおきるたび、心配されるような土地に価値はない。
今日夕方もスーパーＪチャンネルで首都直下が来るような放送があるようだし・・・・・

[873: 匿名さん]

Ｊチャンは富士山がナンダカンダだと。
多摩直下地震や立川断層も首都圏は心配しなけりゃね。