買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/
湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all
[スレ作成日時]2012-05-30 01:39:53
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向(その59）
|
823:
匿名さん
[2012-07-10 18:39:52]
|
|
825:
匿名さん
[2012-07-10 19:09:32]
>>823
それはやはり希少性に欠けるからでしょう。 豊洲も含めてまだまだ湾岸エリアは開発途上で街も成熟していません。 これからマンションが建設される余地も十分ありますので需要が供給 を下回っている状態です。また初期に分譲された物件の多くは安かっ たためキャピタルゲイン狙いの中古の供給も多く中古購入希望者は 選びたい放題、価格交渉もできますので築浅物件は新築物件の競合相 手となります。 もちろん多くの人には予算の上限がありますので、広さと都心までの 距離のバランスを考えると坪２３０万くらいなら大人気のエリアと なりますが坪２５０万を超えて３００に近づくと物件価格も７０００ 万近くなるためそもそも購入できる人が限られます。 世田谷、杉並、武蔵野だって７０００万超えの物件を購入できる人は 限られていると思いますが、既存の住宅地はマンションが建つ用地も なかなか出てこないので４～５年といったスパンで考えれば供給 量が限られています 世田谷区のマンションがが豊洲のマンションに比べて価格ほどの 価値の違いがあるとも思えませんが、たとえ過去の栄光であったとしてもそれなりにブランド性のあるエリアに関しては新築マンションで比べたら 供給が少ない分ほしい人は多少割高でも購入するので坪３００万 超えという市場が存在するのだと考えます。 |
|
827:
匿名さん
[2012-07-10 19:37:29]
とはいいつつも豊洲や湾岸エリアは都心に近いことは変わりません
ので一定の需要は今後もあると考えられます。 世田谷や杉並等も価値があるエリアは限られており、世田谷区と いう名前だけで割高な価格がつくようなマンションは今後淘汰され ていき価格調整が進むと考えます。 そもそも長期トレンドでは人口が減りますので、平均地価はこれから 下がっていくでしょう。しかしその下がり方にはエリアによって大きく 差があり世田谷区の中でも下がらないエリア、下がっていくエリアに 二極化していくでしょう。 もっと言えば同じようなロケーションでも価格を維持するマンション、 下がっていくマンションがあるでしょう。 （品川港南口などはそうですよね） また都心に近いから下がらないというのも幻想ですね。 よいロケーション、よい建物この二つがないと価格維持は難しいです。 そのような物件は高額になりますが、手放すときも高額で売れる可能性が 高いと思う人が多いので多少割高でも購入する人がいるのでしょうね。 所詮ババ抜きなわけですがゲームが終わる時期が予測しにくいエリアほど 割高に見えるわけです。 |
|
828:
住まいに詳しい人
[2012-07-10 19:46:03]
|
|
829:
匿名さん
[2012-07-10 20:07:27]
いや、すでに在庫だらけの湾岸はどうにもならんだろ。
新築で買いたいと思わないもん。 リスクだけ背負いそうだよ。 転売できないと、ローン全てが負債になるからね。 |
|
830:
匿名さん
[2012-07-10 20:14:28]
リスクをとってもいいとそれなりの割合の人が思える価格が２３０万くらいなのだろうね。湾岸は街に多様性がないためパラメータが少なく、市場の判断が一方的になりがちで上がる時は上がっても下がる時はさっと下がる。
下がった時に買い支える地元密着需要も少ないというのもある。 |
|
831:
匿名さん
[2012-07-10 20:30:04]
これを逃したら次はないかもという感じが湾岸にはないからね。焦る必要なしって買う側が思ったら売れませんて。
欲しい人は一割以上安い中古を探すでしょう。新築と設備もそう変わらないしむしろ客寄せに作った共用部は豪華だったりするわけだから。 |
|
833:
匿名さん
[2012-07-10 21:01:16]
|
|
834:
匿名さん
[2012-07-10 22:02:16]
ネガが迷走して悩み始めてるな(笑)
|
|
835:
匿名さん
[2012-07-10 22:05:15]
24時間買い煽らないといけない埋立地マンションだけは絶対買ってはいけません。
|
|
|
|
836:
匿名さん
[2012-07-10 22:24:15]
予想通り、都心部で中古マンションの成約が増え始めました。
中古マンション、成約17%増に 首都圏6月の市場動向 東日本レインズ http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120710-00000004-jsn.html |
|
837:
匿名さん
[2012-07-10 22:42:45]
っていうか、ここは豊洲スレじゃないのに、834みたいのは本当に迷走してるな。
埋立地はどうにもならんな。 |
|
838:
匿名さん
[2012-07-11 00:07:37]
3.11以降、埋立地に不利な情報しか出てこないからね。
早く脱出しちゃえばいいのに、それもできず妙な言い訳や山の手への攻撃を続ける。 |
|
839:
匿名さん
[2012-07-11 00:36:11]
無理だよ。
新築が売ってる中で、中古なんかは。 価格割れのレベルじゃなくなるよ。 |
|
841:
匿名さん
[2012-07-11 05:14:50]
ほんとは自分のマンションを売って埋立地から出て行きたいのに、売ろうとすると買ったときよりかなり安くなるので、ローンが残っちゃうんです。
だから少しでも高く売れるよう、毎日買い煽ってます。 |
|
842:
匿名さん
[2012-07-11 06:40:25]
団塊Jr、団塊JrNextのほとんどが首都圏出身者で、近郊、郊外暮らし。
首都圏出身団塊Jr、団塊JrNextが近郊、郊外を支え続けるしかないのが現実。 市部 横浜市 40歳69357人 65,483人 ←もう買い終わりました？ 35歳60254人 55,765人 ←高値づかみに気を付けて 30歳51775人 45,693人 25歳47667人 41,093人 ←これ以降、相続で家を買う必要がなくなる 20歳42828人 38,460人 15歳36358人 32,796人 10歳36037人 33,185人 5歳 34463人 31,525人 |
|
843:
匿名さん
[2012-07-11 06:55:36]
東京都の出生数 近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人 1996年 19,808人 1980年（32歳）13.9万人 2001年 63,128人 1985年（27歳）12.6万人 2006年 77,067人 1990年（22歳）10.4万人 2011年 震災 1995年（17歳）9.7万人 |
|
845:
匿名さん
[2012-07-11 07:55:49]
近郊、郊外の不動産価格動向に興味がない人が増えて、
関心が東京駅から半径５ｋｍ圏内に集中しつつあるね。 購入者の中心が首都圏出身者から地方からの上京者にシフトしつつあるから仕方が無いのか？ |
|
846:
匿名さん
[2012-07-11 09:06:26]
評判が悪いので言い方変えました。
少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化 25～29歳人口 東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東） 128,836人→133,700人 4,864人増 その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川） 145,247人→138,664人 6,583人減 外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川） 438,199人→401,453人 36,746人減 市部 300,089人→264,762人 35,327人減 |
|
849:
匿名さん
[2012-07-11 09:31:18]
８４６
東京駅から半径５キロっていう集計が、疑念と胡散臭さを生んでるんですよ。 東京都だから東京駅が中心部と思っているのは、田舎の人か外人くらいです。 経済規模から言って、５キロ程度の浅草～両国～深川～門前仲町あたりの下町や埋立地エリアより、 ５キロよりちょい離れた池袋～新宿(都庁所在地)～渋谷～目黒～品川のほうが数倍ポテンシャルが高いし。 政治の中心、永田町からの同心円で集計すべき。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
何が敗因だったのでしょうか。
たしかに23区外の武蔵野市や横浜市でも坪300万を超える
傾向になってきた一方、湾岸は坪170万まで出てくる状態。
一時期は並びかけただけに、資産価値が半分に下落と言うのは
少し異常な気がします。