23区内の新築マンション価格動向(その59）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[547: 匿名さん]

近郊、郊外に住宅地が広がり始めたのは１９５０年代の後半から
最初に住宅地化が始まった大田区、世田谷区、杉並区、
いわゆる割高外周区から相続による家余りが出て来ます。
１９５５年に妻２５歳として、現在８２歳。
徐々にですがそろそろ始まりそうです。

戸建の跡地はアパートとなり、
今後も継続する外部からの流入者の受け皿として機能するでしょう。

[548: 匿名さん]

ここに1956年から現在までの区部の人口推移があって参考になるよ。
1956年に703.4万人だったのが1966年に893.6万人（190.2万人増）でいったんピークになって、
減り始め1996年に792.9万人（100.7万人減）でボトム。
再び増加を始め2012年900.3万人で900万人越え。

1996年からの16年間で107.4万人増、年平均で6.7万人増。
そのほとんどは2000年以降で、東京の労働力を補うための地方からの人口流入です。
いったん流入した人口は区部にとどまり、郊外への流出はほとんど無いです。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2012/js126f0000.pdf

ちなみに、巨大なアパートストックを抱える世田谷区は、
1996年784千人から2012年884千人に10万人増加してます。
地方からの流入者が今後どのようなの持ち家志向を持つかによって
今後の不動産マーケットは大きく変質すると考えられます。

[549: 匿名さん]

志向を成立させる経済、もね。
建てる側貸す側、借りる側買う側。

[550: 匿名さん]

ある程度の所得レベルの人は独身でも初めから都心部に賃貸が多いんじゃない？
地方からの流入人口＝外周区アパート地帯人口増とは単純に言えないだろ。

[551: 匿名さん]

この人、何年一人で西側アパートのスラム化って唱えてるんだろう
賛同者ゼロ自演のみ
集まるのはネガばかり
移民増加中の東側の治安心配した方がいい

[552: 匿名さん]

>551
1996年18歳で上京だとまだ34歳。
真のスラム化は15年先。
焦らない、焦らない。

[553: 匿名さん]

どこにせよ、古くなれば高層マンションは土地の持ち分が殆どないため資産価値がゼロになる。
低層マンションでないと議論をする意味はない。

[555: 匿名さん]

1996年から2012年で区部の人口は１３％増加
都心8区は２８％増加
その他の区は１０％増加
その間賃貸を介して都心部居住が進んだ証拠だよ。

都心部に賃貸で住んでいる人が同じ都心部にマンション購入って流れが多そう。
空いた賃貸は次の流入世代が借りて埋まるって流かな？

[556: 匿名さん]

1996年から2012年人口増加率下位５区
北区０．４３％
中野区２．４４％
葛飾区４．３７％
板橋区５．１１％
杉並区６．７４％
すべてアパートが多い区だけどあまり人口が増えていない。
人気が無いってことかなあ？

[557: 住まいに詳しい人]

>>555
>空いた賃貸は次の流入世代が借りて埋まるって流かな？

千代田区、中央区の空家率はご存じ？

東京都区部マンションの空家率と居住世帯特性　ニッセイ基礎研究所　竹内一雅
http://www.nli-research.co.jp/report/real_estate_report/2010/fudo10100...
図表6、図表7
　
　
繰り返すけど、人口動態→不動産価格じゃなくて
不動産価格→人口動態なんだから

どー屁理屈こねても意味はない

[558: 匿名さん]

セレブな街　豊洲

[559: 匿名さん]

やっぱり豊洲、すげえな

２０１４年３月：昭和大学病院
２０１４年８月：豊洲3丁目ビル(三菱地所)
２０１４年中：豊洲市場
２０１５年４月：シビックセンター、豊洲西小学校
豊洲６丁目（豊洲３－２街区 B2・B3 街区）、認定こども園
２０１５年３月：豊洲駅前２街区（B棟:オフィス、商業施設）(三井不動産)
２０１６年３月：東京消防庁
２０１６年半ば： 豊洲駅前２街区（A棟：オフィス、商業施設）(三井不動産)

[560: 匿名さん]

中央線沿線の凋落が顕著なのが社会人に受けないからじゃない？

中央線は学生中心のイメージが強すぎますからね。

それに、中央線沿線に賃貸していた社会人が都心部に引っ越した影響もあるかも、
実際、杉並区、中野区、新宿区は賃貸の過剰も膨大で、家賃レベルもずいぶん下がってますね。

近郊で賃貸経営やるなら世田谷区か江戸川区かな。

[561: 匿名さん]

世田谷区の賃貸も学生中心でしょ。

[562: 匿名さん]

>561
学生の数は少子化だから増えないよ。
人口が増えているのはお仕事している社会人が増えたからだよ。

1996年から2012年で
世田谷区は10.1万人増
江戸川区は8.5万人増に対して、
杉並区は3.5万人しか増えていません。
ずいぶん違うでしょ。

[563: 匿名さん]

農地含めた空き地が多い地域へ人口が移動したって事でしょ。
既にぎゅうぎゅうの所が人口を増やすには高層マンション建てるしかないよ。

[564: 匿名さん]

既出ですが、
人口の増え方もいろいろあって、
定職を持たない人の居住が増えると昼間人口も増えると言う面白い現象が外周区で発生してます。
確かに増えれば良いってものでも無さそうです。
杉並区の昼間人口比率はどう変化したのでしょうか？

[565: 匿名さん]

杉並区のように高層マンションを規制しているほうが、人口は増えないけど住環境と需給が保たれて遥かにいいでしょう。

[566: 我ら豊洲マダム]

資産価値なんて道一本違うだけで全く異なるわけだからね。都心部とか郊外とか～区がいいだとかは不毛な議論だよ。ド田舎でも高利回りで安定した収益を出せるところもあれば、都心で人気の地区なのに、すでに供給過剰でなかなか入居者が決まらないこともある。

[567: 匿名さん]

中古マンション価格
都心よりほど価格調整が深く。郊外にいくほど、下落が小さい。
さいたまは、リーマンショック時点と同水準。
城南・城西は約10%下落。
都心は約20%下落。
都心はタワーマンションを容認してしまったため、住環境と需給が崩壊した。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201205.pdf