横濱紅葉坂レジデンス 【契約者専用】 Part5

[匿名さん]

契約者専用スレッドPart5です。

[601: 匿名さん]

坂の上の雲ってことですね。
坂の途中の方がいいですよ。

[602: 住民でない人さん [男性 30代]]

売りたい人いませんか？

[603: 匿名さん]

条件の良い部屋は即売れてしまいます。
マメにチェックをお勧めします。

[604: 匿名さん]

何だか、斜め前の官舎が建て替えへと進み出しているようで、嫌な予感がします。音楽堂や図書館は、安心してますが。いまは問題ありませんが、とにかく、ここ5年の勢いで、縦が横向きにならないことを祈っています。不安が的中する前に、今のうち、売りに出しておいた方が良いのでしょうか？ここからは出たくありませんが、日照権は侵害されたくありません。今なら日当たり良好です。それより圧迫感の方が心配かも。目の前の更地と合わせてこないですよね？

[605: 匿名さん]

空き地の奥の駐車場も車が無くなり立入禁止になりましたね。
官舎も残り2戸ですから、タイミング的に一体で開発する動きになっているのは間違いなさそうな気がします。
まぁ、合法的な建物が建つことに文句は言えませんが、日照権ぐらいは主張できるのでは？

[606: 匿名さん]

やはり。まあ、ここの購入時点から覚悟はしていましたが、次々と建て替えが進むことに時代の流れを感じます。周囲、壁だらけに。それでも立地は最高です。

[607: 匿名さん]

海上保安庁の官舎と前の土地を使った開発なら、日照からも部屋の配置を考えると横向きでしょうね。南西向きで日照が良かった部屋が壁になったら資産価値は大幅に下がるでしょう。
立地がいいだけ残念ですね。

[608: 匿名さん]

需要があれば価値はほとんど下がらないのでは？
資産価値は立地が9割とよく聞きますし。
立地、構造、デベは魅力的ですし。
そもそも織り込み済み価格で購入してるでしょうから。
ご自身が耐えられないなら引っ越すしかないですけどね。
売却時に値崩れすることは無いと思うけどなぁ。買い手の付きやすさに多少影響する程度では？

[609: 匿名さん]

ここは、立地だけで満足ですけど、官舎の建替えか、新しい分譲マンションでも建つ計画なら、ここと並列になったほうが、距離は遠くなっていいです。まあ、あと数年先でしょう。1年くらいは、更地で、逆にすっきりしそうです。周辺がきれいになることは、うれしいことですね。

[610: 匿名さん]

二物件が売り出されているようですが、1年前とでは事情が変わって来てるみたいですね。価格を下げても売れない。強気の価格が通用しなくなってきているのが実態です。

[611: 匿名さん]

なかなか売れないみたいですね。やはり、壱番館でないと、そう簡単には。
みなとみらいの新築が完売して、北仲計画がはっきりするまで、桜木町界隈は、中古より、新築でしょうね。
物件が品薄になってきたら、ここも何処でも売れそうですが、あと5年くらいで何とかしたいでしょうね。

[612: デベにお勤めさん]

直近でみると参番館3LDKは3割増しで瞬間蒸発。
ここの物件、分譲時2割増以上なら確実に売れてます。
現在売り出し中の1件も、2割増水準まで落とせば一瞬でしょうが、現在の市況では下げずとも売れるのは時間の問題でしょう。
グランドメゾン伊勢山は12000→16500と超強気。
エリア自体がブランド化し、カジノ、オリンピック。当面下がる要素がないです。
欲しい人は迷わず買いでしょう。

[613: 入居済みさん]

壱番館はさらにプレミアムな存在になったね。
買った人は勝ちだね。

[614: 住民でない人さん [男性 30代]]

成約分譲対比って言ってね^ - ^
まぁいいか(^.^)

[615: 住民でない人さん [男性 30代]]

今年に入って弐番館北向きが2件売りに出されましたが、やはり日照が無いからでしょうかね？

[616: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ここは売りたい人が少な過ぎて、成約事例の積み重ねが足りない。特に1番館。
たまに出てくる売却住戸も比較的人気の薄かった住戸ばかり。それでも坪300くらいだけどね。
今の時点で1番館の100平米超えが出たら、坪400は固いと思う。

[617: 匿名さん]

ここはマンション自体が素晴らしいので、世間は売り時でも、ここは手放せませんよ。

[618: 住民でない人さん]

壱番館って、なぜそんなに良いの？
ただエレベーターが多いだけじゃないの？
紅葉坂の騒音は耐えられない。

[619: 入居済みさん]

騒音なんかないよ。
知らないくせに、書くなよ。

[620: 匿名さん]

最近、なかなか成約しませんね。
良い物件が出てないこともあるのでしょうが、坪300万でのリセールは厳しそうですね。
仲介手数料、リフォームとか考えると新築買った方が。。。ってことになるんですかねぇ。

[621: 住民でない人さん]

成約分譲対比2割り増しが基本だから、分譲価格の坪単価235の部屋だと、坪300は少し厳しいかもしれません。逆に壱番館プレミアム、特に角部屋がでたら、坪単価400でも一瞬でしょう。

[622: 匿名さん]

成約対分譲比25%が妥当。条件よければ30%、悪くとも20%でしょう。みなとみらい中古より断然希少性がありますからね。クオス紅葉坂も頑張って欲しいですね。

[623: 匿名さん]

窓開ければ、電車の鉄橋通過音や車のタイヤ摩擦音が聞こえますが、窓閉めてエアコンですから、問題ありませんね。
石畳風、マロン色の扇カットのアスファルト、気に入ってます。スリップ防止、滑り止め効果もあるのでしょう。

[624: 匿名さん]

もう少し街路樹とマンション植栽の楓が成長してくれれば、さらに良いと思っています。

[625: 購入検討者]

先日、内覧をさせていただきましたが、紅葉坂レジデンスと言ってもいろいろですね。
紅葉坂に面しているお部屋はとても条件が良いのでしょうが、他は？？？
いくら相場が高くなっているとはいえ、成約対分譲費2割増し以上で売却できるのは
限られた部屋だけだと思いました。

[626: 入居済みさん]

壱番館プレミアムが最強だから…

[627: 住民でない人さん [男性 30代]]

ここの中古売り出し待ちです。
ここって新築分譲時はいくらくらいだったのでしょうか？
参考程度に教えていただけると助かります。

[628: 匿名さん]

弐番館参番館は結構出ています。現在も数戸。
壱番館待ちですか？

[629: 匿名さん]

＞＞627
自分も売出待ちです。
壱番館はほぼ出ませんし、出ても高額になること間違いないので
弐番館・参番館で条件に合うものを探しています。

分譲価格は坪260～270ぐらいだと思います。
売りに出てる物件は、分譲価格の15～20%プラスですね。

[630: 住まいに詳しい人]

ここの分譲当時はマンション市況が底値に近かったです。
桜木町の新改札が出来て、駅までの距離も短くなってますので、成約対分譲比20～30％というのは至極妥当だと思います。
平均で　弐番館・参番館　坪310
壱番館　坪350
くらいじゃないですかね。まあ、部屋によってかなり違います。
壱番館角部屋プレミアムがでたら坪400でも買い手がつくと思います。

[631: 匿名さん]

直近の成約事例ですと、坪260〜330万と幅があります。
紅葉坂に面しているお部屋は高くともすぐに売れるようですね。

[632: 住民でない人さん]

壱番館、そんなに良いですか？
時には、窓を開けられる環境の方が良いと思うけど。

[633: 匿名さん]

>>632
400万は大袈裟にしても350万なら買う方いますよ。
壱番館は別格だと思いますよ。
紅葉坂は、さほど交通量多い訳ではないので、窓開けていても問題ないのでは…
まぁ住んだことないので、詳しくは分かりませんが(^^;;

[634: 住まいに詳しい人]

壱番館だけ2戸1エレベーターです。
中部屋でも両面バルコニー、2面採光、2面通風。
角部屋だと、3面採光、3面通風。
プレミアム角部屋なら坪400でも買い手はつくでしょう。
滅多に出ないため希少性が高く、出ても瞬間蒸発ですよ。

[635: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>633
紅葉坂の交通量、かなり多いですよ。

[636: 匿名さん]

>>635
紅葉坂に住んでますが、さほど気になりませんよ。
週末以外昼間居ることはありませんが。

[637: 入居済みさん]

っていうか、632とか住んでないのに、何がわかるんだろうか？
壱番館プレミアムは出ても、即決だよ。

[638: 部外者]

>>637
買うのは住んでいない人。
住んでいない人に良さを伝えなければならない。

実際に売れるか売れないかは、部外者なのでわかりません。

[639: 入居済みさん]

は？
住んでない人が住んだことあるようなことを書いていることに苦言を呈しているんだが？
論点ズレてるよ、部外者のあんた。

[640: 部外者]

>>639
>壱番館、そんなに良いですか？
時には、窓を開けられる環境の方が良いと思うけど。

別に住んだことあるようなことは書いていないように思いますが。

住んでない人ことを明記していますし。

ただの疑問ですよね。
636さんみたいにレスすれば良いのでは?

[641: 匿名さん]

窓締め切ってエアコンとか昼間居ないからとか、要は環境悪いってことじゃないの？

[642: 匿名さん]

紅葉坂を通る車の音よりも青少年センターや音楽堂に往来する人々の話し声のほうが
気になります。
昼間は窓を閉めて生活していますが、夜はとても静かです。

壱番館は一番近い建物が紅葉坂の対面のマンションや戸建てですので
そこが弐、参、との大きな相違点です。
このゆったりした空間は快適です。

[643: 住民さんＡ]

別に買いたきゃ買えばいい。
一の下層階は丸見えで可哀想だが、良いところなのは間違いない。

[644: 購入検討中さん [ 40代]]

時には、窓を開けられる環境が良い。
年中エアコン生活はできない。
車や通行人が気にならない部屋がベストなんだけどな。

[645: 住人]

は？
だから、開けられるよ。
知らないくせに書くなよ。

[646: 匿名さん]

>>644
でしたら、今売りに出てる参番館お勧めですよ！

[647: 入居済みさん]

参番館の隣の立退きが完了したようですね。いよいよ建つか、、、
南側がどれくらい近いか気になります。
プライバシーで窓の開放感が仇とならなければいいですが。

[648: 入居済みさん]

ゲート無いほうが便利ですね。

[649: 匿名さん]

修繕積立金少なすぎません？

[650: 匿名さん]

ここは、管理組合が本当に素晴らしいですね。

[651: 匿名]

そりゃー元住民とかが幅聞かせてりゃー。
地名まで変えちゃう人達だから。

[652: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>650
どこが？

[653: 匿名さん]

管理組合、本当に全てにおいて素晴らしいですよね。
これほど風通しの良いマンションはないと思います。

[654: 匿名]

具体的にお願いいたします。
購入検討してもそこら編はあまり見えてこないので。
窓は丸見えでかなり風通しが良さそうですが。

[655: 内覧前さん]

教えてください、ここはインターネットは100Mbpですか？個人で高速回線を引き込めますでしょうか？

[656: 匿名さん]

>>655
無理です。個人で高速WiFiルータなどを使うのがいいと思います。
年月が経てば、特にIT関連設備の陳腐化は避けられません。皆の理解を得るのは難しいかもしれませんが、話し合って随時設備の改修をしていきましょう。

[657: マンション住民さん]

皆様、インターコンチのカード利用されています？
まだ有効でしょうか？

[658: 匿名さん]

管理組合、素晴らしいですねー。
本当に優秀です。

[659: 匿名さん]

>>658
何も内容を伝えず同じことを連呼する。。。何かの宗教ですか？

[660: 住人]

壱番館に限らず、プレミアム住戸って売りに出たことありますか？

[661: 住民さんＥ]

インターコンチネンタルホテルのカードは時々使うよ。ここのオーナーの特権だから、活用しないとね。
ルームサービスもできたらさらに良いんだけど、そこまでは無理か。

[663: ご近所さん]

>>662
でも、嘘じゃないという。

[664: 入居済みさん]

敷地の一部に含まれる「紅葉ヶ丘1番地1」を住居表示に使用しているだけで、「地名を変え」たりしていませんよ。

嫌いな人もいるかも知れませんが、このマンションが荒廃した紅葉坂を復活させ、そのシンボルとなったことは事実であり、紅葉坂を連想させる「紅葉ヶ丘」を名乗る資格は十分にあるでしょう。

困難な建替えプロジェクトを見事に完遂させ、資産価値への細かな配慮をして下さった旧地権者には敬意を払うべきでない？（ご近所さんはともかく、住人の立場では）

[665: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

隣の空き地で工事してますね。
地質調査か何かですかね。

[666: 匿名さん]

いよいよ。海上保安庁の土地と合わせて何か動きがありそうですね。
マンション計画などにならなければ良いですが…

[667: 匿名]

>>664
それをやったのはデベロッパーではないのでしょうか？
地権者はごねてただけ。

[668: ご近所さん]

>>666
手前の植樹も撤去されているので何か動きがあるのかもしれませんね。

[669: 著名さん]

>>667
むしろデベロッパーはたいして動かなかった。

[670: 匿名さん]

もう植栽は復旧されてますね。
いったい何が行われるのだろう…

[671: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

貸しコンテナを作っているそうですよ。
まだしばらく海上保安庁の土地の方は動きが無さそうですね。

[672: 住人]

それも一面的な見方かもしれません。
お互い色々と思うところはあっても、建替えプロジェクトは地権者とデベロッパーの共同事業ですので。

[673: 匿名さん]

貸しコンテナて美味ですね。隣の海上保安庁も空家になり、折角の文教エリアなのに上手く利用してもらいたいものです。

[674: 匿名さん]

貸しコンテナて微妙ですね。隣の海上保安庁も空家になり、折角の文教エリアなのに上手く利用してもらいたいものです。

[675: ご近所さん]

貸しコンテナ！？！？
何か治安が悪くなりそう。工事終わったみたいですが、これからコンテナを運び込むのでしょうか。。

[676: 匿名さん]

うちからは見えませんが、パーク24、カーシェアリングのほうが需要あるかも。倉庫なら、音楽堂、図書館、青少年センター、婦人会館がお客様でしょうか。治安には影響ありませんが、景観に問題でしょうね。まあ、一時的なものでしょう。

[677: 匿名さん]

今日掃部山公園に行ったら日揮という会社が占拠していた。
http://ladymaga7.com/nikki-kamonyama
８割がたブルーシートで覆われていて、使用禁止だって・・・

[678: 匿名さん]

酷いはなしですね。
会社の品格が問われます。しっかりと会社として謝罪して欲しいです。

[679: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

すでに撤去されて他の会社が占領してました。
結局変わらないですけど。

[680: 匿名]

凄く簡易的な駐車場ができてました。
まさか、これで完成、、、

[681: 近隣住民]

>>680
まだ工事してますね。

[682: 匿名]

>>681
ついにオープン！！
まだ、誰も使ってなさそうですが、前よりは小綺麗になったので良しとしますか。
夜の騒音とかが無いことを祈ります。
でも、料金を見ると夜間は結婚式場の隣にある地下駐車場のほうが安いのであまり心配無いかもしれませんね。

[683: 匿名さん]

>>682
仮設感ありありですね。
年内にも工事着工でしょうか。

[685: 匿名さん]

海上保安庁宿舎はアスベスト大丈夫でしょうかね？

[686: 入居前さん]

>>685 匿名さん
アスベストが見つかれば撤去時に近隣への報告義務と、飛散防止措置を取らなければいけないので大丈夫だとおもいます。
でも、其れとは関係なく取り壊しのときはあまり窓を開けず、洗濯物も室内がいいと思います。

[687: 匿名さん]

参番館が桜木町駅徒歩4分と記載されて売りに出ていますが、全力ダッシュでも厳しいですよね。

[688: 匿名]

不動産の徒歩1分は80メートルの規定ですので
間違いでは無いでしょう。

[689: 匿名]

>>688 匿名さん
いやいや、その計算でも壱番館で五分ではないのですか？
実際は信号と坂で不可能ですが。しかも参番館ですよ？
4分という記載は、「不当景品類及び不当表示防止法」で定める「公正競争規約（12条）」に違反していないでしょうか。

[690: 匿名さん]

壱番館で6分とのことです。
時間は切り上げが義務付けられてますので、7分くらいが妥当かと。

ソース↓
http://www.athome.co.jp/mansion/8718018802/?BKLISTID=022LPC&sref=r...

[691: 匿名さん]

>>690 匿名さん

間違ってますね。
北口が出来てから、JRは徒歩4分がただしいです。

[692: 匿名さん]

もともとは地下鉄5分、JR6分でした。
北口が出来てからは4分が正しいです。
信号の待ち時間ははいっていません。マンションのエントランスまでの時間です。

[693: 匿名さん]

>>691 匿名さん
それは、北口から何メートルという計算で、何番館の話でしょうか？
北口からゲートまでで、実測400mありますが。

[694: 住民板ユーザーさん7]

689
どうでも良いよ。
お前さんに何の関係があるの？

[695: 匿名さん]

>>694 住民板ユーザーさん7さん
参番館か壱番館で検討中です。壱番館の方が資産価値が望めると思って比較検討しています。
ただ、法に触れることをどうでもいいと言い放つのはいかがなものでしょう。

[696: 匿名さん]

壱番館の資産価値の方が高いですが、紅葉坂が電車とトラックが喧しいので、静かさで言ったら参番館の方がオススメです。でも、目の前にマンションが建つ可能性がありますので、最初から婦人会館が建っているところをオススメします。スーペリアですね。

[697: 匿名さん]

窓開けなければ問題ない。

[698: 匿名さん]

そうですか、窓を開けられないのは辛いので参番館か、、、アトラスやクリオ、クオスあたりも見に行ってみます。ありがとうございました。

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん

その3つと比較すると、資産価値はここが圧倒的に勝ると思いますよ。将来的にもランドマークマンションとして値下がりしないでしょう。

[700: 匿名さん]

大型マンションの20年後は団地と化している可能性は大きいです。身の丈に合わない物件価格になり、それに合わせて生活水準を上げて、家があるからと大した貯蓄もせずに住んでる人が多いです。値がさがると最早売るに売れない状態に陥り、高齢化と。
皆高値で売り抜こうと、特に参番館は隣にマンションが建つ前にと少し神経質になっています。
近い将来しか考えないのであれば、非常にお勧め物件なのは間違いないです。でも、ここは今が最高値のため投資としても不向きなのは事実です。
あと数年も待てば、大量に売りに出され価格もこなれてきます。
先ずは最初の大規模修繕で真価が問われる事になるでしょう。
批判ではなく、飽くまで一般論ですので悪しからず。
真のお金持ちは、大型マンションを買わないと言うのも一般論です。