Brillia City 横浜磯子ってどうですか？ （２期）

[匿名さん]

Brillia City 横浜磯子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～124.86平米
売主：東京建物
売主：東京急行電鉄
売主：オリックス不動産
売主：日本土地建物販売
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/?iad=adwords
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

[461: 匿名さん]

価格改定というよりは未発売住戸の価格の見直しだと思いますよ。
予定していた価格では無理なので、いくらで販売するかということを
2ヶ月使って考えていくのではないでしょうか。
ゲストサロンリニューアルと謳っていますが、モデルルームのリニューアル
はないでしょう。だだっ広い商談スペースを経費節約のために減らすぐらいが関の山

[462: 匿名]

先行200戸でそういう書面がひとつでいいから残ってないかな。

[463: 物件比較中さん]

予定通り売れてるなら、わざわざ二ヶ月も閉めないと思うんだけど、やっぱり冷静に考えて、予定通りは売れなかったとみていいのでは？
それともMR閉めるのも予定どおり！？

[464: 購入検討中さん]

本日、モデルルームにいってきました。
営業は奥歯に物が挟まったような言い方で、ハッキリしたことは
９月に分かるそうです。
モデルルームの改装工事もする必要無いと思いますが、これも
奥歯に物が挟まったような言い方でした。
うーん、営業マンから情報の引き出し方がまずかったのかな。

[465: 匿名さん]

461さん
そうでもないみたいです。
現時点では価格もほとんどかわらない印象です。
すでに契約済みの住戸の1つ下の住戸の価格、－70万でした。

[466: 匿名さん]

営業さんは9月まで夏休みですか
うらやましい
ぜんぜん仕事してなかったのに

[467: 匿名さん]

契約って買う側の都合で破棄したら、２倍返しっていう奴が明文化されてるよ。
１期で買った人は契約は契約だから、このままの金額。
消費税分5%上がるとして、５０００万円で４００万円（＋２５０万）
＋分ぐらいしか下げれないと思うにじゃやが。
あまりひどい事やると、他のスレで暴露されても成り立たないでしょ。

[468: 匿名さん]

釣り？
いわゆる倍返しは売主都合の場合ですが。民法557条第2項。

やっぱり所詮は磯子物件だから、>>467みたいな客層が廉価な部屋に集中するのかなあ・・・

[469: 周辺住民さん]

今回の敗因は、売主の値付け設定ミスと販売会社の販売戦略ミスと思っています。この数ヶ月の販売休止期間は、販売の遅れを取り戻すために、サプライズ価格を提示するでしょう。大量在庫の有明の二の舞にならぬ様、多摩ニュータウンの販売好調も参考に、最初から適正価格を提示するのか、ジワジワ下げてくるのか、見極めたいですね。

[470: 購入検討中さん]

この物件の提携ローンで、一番金利が安いのはどの銀行ですか。

[472: 匿名さん]

倍返しについては>468さんのコメントのとおり。

手付金は一方的な解約権を留保するってのが法的な意味なので、手付金放棄すれば買主事由で無条件に解約できる。ただし、これは契約の履行の着手前までだけど。売主が契約の履行に着手後は、買主事由の解約は手付金放棄＋手付金と同額の違約金。契約の履行に着手って、基本的には引渡の段階を差すんだけど、間取り変更を依頼した場合とかは、そのための資材発注を行った段階で適用されるので要注意。

[473: 匿名さん]

>467

消費税の計算がちょっと分からないけど、土地分の価格には消費税かからないってのを知らないみたいだね。

[474: 匿名さん]

東京建物含めた売主5社が契約者に対してどう対応するのかが楽しみ
間違いなく売り出し前の部屋は想定していた金額よりも下げるのでしょうから

[475: 匿名さん]

民法の規定では、スーパーのタイムセールと一緒。

後から値下げされても、買ったときに合意してるんだから文句は言えない。値下げによって資産価値を落とされたと理由をつけて、裁判起しちゃう人もいるけど、勝てないよ。

売れ残って値下げがされそうか、ちゃんと見る目がなかったということ。ちゃんと見る目を養わないとね。高い買い物だから。モデルルームに行って舞い上がってちゃダメ。買っちゃった人はご愁傷様だけど、検討してる人にとっては良い勉強材料じゃないのかな。

ちなみに値下げして、差額を返金した事例もあるけど、ニュースになるくらいのレアケース。

[476: 匿名さん]

重要事項　P３３　６に倍返しが明記されてるよ。２０％＝１０％の２倍。

それにマンションは販売価格（土地も含むが消費税は販売価格だよーん）

[477: 匿名さん]

回転資金が底をつく状況でもないかぎりこんなに数残ってる段階で数百万も値下げできないでしょ。売りにくい場所を少し下げる程度。そもそも高いのは、ぼってるんじゃなくって、過去の経緯で経費がかかりすぎてるからだから。

[478: 匿名さん]

完成在庫になると、管理費、修繕積立金を売主が負担しなきゃならないし、借り入れ資金の利子が膨らむから、負担は大きい。これだけ残ってると思い切ったことするかもよ。

[479: 匿名さん]

重要事項説明書や契約書をそのように解釈する国語力で、実印を押しちゃったのでしょうか・・・
>>476さんは財産を管理する能力が著しく欠如していると思われるので、禁治産者になられた方が良いかと思います。

契約解除による手付(解約手付)放棄と、契約違反に伴う違約金(売買代金の20%)を混同してらっしゃいますね。
また、これは民法の規定なので、これを消費者にとって不利な条件で特約にすることはできません。

消費税は>>473さんの仰るとおり、マンションであっても建物にしかかかりません。
販売価格5000万円、土地2600万円・建物2400万円として、120万円くらいでしょうか。

[480: 匿名さん]

477

そうなの？
こんな磯子のホテル跡地がお金になると思ったのだろうか？

[481: 匿名さん]

2012年の悲惨マン筆頭候補は買主まで悲惨だなあ…
リヴァリエ方式でとりあえず2～3棟建てて様子見すれば良かったのに。

[482: 匿名さん]

当初は１８００戸の計画だったんだから、固定資産税も安くて、売れ行き抜群だったかも。

[483: 匿名さん]

479さん

それは言い過ぎだし、書いてはいけないような言葉は控えましょう。

[484: 匿名さん]

周辺住民のいいなりにならなければ、もうとっくに完成していたのに

[487: 匿名さん]

10～20階建てで1800戸、全戸オーシャンビュー！！
戸数が多いから、固定資産税安く、管理費も安い。更に物件価格も安い！！
すこく売れそうだね。

[488: 購入経験者さん]

いまさらですが、値は張るのにコストカットの長谷工仕様、
これが全てです。

[490: 匿名さん]

通勤などの際、自転車で坂を下ったら、帰りは押して登らなければいけないんですね…
エレベーターへの自転車持ち込みは禁止のようです…

[492: 匿名さん]

施工が全て大成建設ならね。

[493: 匿名]

キャスビー横浜見ればわかりますが、大成建設は共用棟とエレベーター棟しか造ってません。長谷工はマンション専業ゼネコンなので、手に負えない部分だけ大成建設に頼ってる訳です。

[496: 匿名さん]

もう、出尽くし感があって、新鮮じゃ無いね。Part3を読む方が面白い。

[497: 購入検討中さん]

契約者はこの板にはいないと思うが、
重要事項の修繕計画は妥当なのだろうか？
初年度は営業面から下げるだろうが、
十年後、二十年後、いくらかかるか、
知りたい。営業に聞いても、？なことしか
言わんかったので。

[498: 匿名さん]

十年後、二十年後、を今算出するのは難しいのでは。

[499: 匿名さん]

長期修繕計画って販売時に計画したらそのままじゃなくて、入居後は管理組合で何年かごとに見直す。そのときに売主の立てた計画に抜けがあることに気がついても後の祭り。いくつかの物件の計画を比較検討すれば、ある程度妥当か、妥当じゃないかの判断はできるんじゃないかな。

ちなみに売主が立てる長期修繕計画って、安く見せかけるように、段階的値上げと定期的な一時集金がセットされてる。ただ、これって未納リスクがあるんで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されてる。これも入居後、早い時期に正さないとね。定額積み立ての場合を参考という形で出してくるデベもある。

[500: 匿名さん]

本当にゲストサロンは閉鎖してるの？

[501: 匿名さん]

土砂崩れ怖いね
くづれたらエレベータ使えないどころの騒ぎじゃ
済まないな

[502: 匿名さん]

エレベーターが点検のときは、丘の上に軟禁ですか…

[503: 匿名さん]

>>502 それはタワマンの高層階でも同じような気がします。

[504: 匿名さん]

何れにせよ、リスクだね。

[506: 匿名さん]

9月に備えて、もっと盛り上げていきましょうよ

[507: 匿名さん]

って言うか、何で盛り上がらないの？

[509: 匿名さん]

それにしてもね、検討者がいないのでは？
と思うくらいに閑散としてるね。

[511: 匿名さん]

売れ行きによっては値下はあるでしょうね。

[513: 物件比較中さん]

確かに連絡がありましたよ。価格改定の件について。
詳しい事は直接聞いた方がいい。対象により違うようだし、一律ではない。

[514: 周辺住民さん]

こんなところ、買う人いるの？
購入者専用のほうも全然書き込みないし、売れてないんでしょうね。

価格見たけど、30%オフくらいしてくれないと検討の価値もないわ・・・

[515: 匿名さん]

第１期で買っちゃった人はやっちゃったって感じですね。

[516: 匿名さん]

それもありだよ。

[517: 物件比較中さん]

１期購入者は喜んでいる人もいると思うよ。

[518: 匿名さん]

契約者の部屋はいくら下げるのですか？

[519: 匿名さん]

？。検討者なら９月に販売開始で、価格も提示されている。
既に契約人にもちゃんと連絡されてるし。

[521: 匿名さん]

他人のこと「？」と書いているわりには、
なんか意味わかんないんだけど、

>？。検討者なら９月に販売開始で、価格も提示されている。
>既に契約人にもちゃんと連絡されてるし。

こんな感じかな　↓

？。(二次販売の)検討者なら９月に販売開始(されるの)で、(DMとかモデルルームで)価格も提示されている。
既に契約人にも(それぞれの新たな価格について)ちゃんと連絡されてるし。

検討しているけど、DMは来てないし、最近はモデルルームに行ってない。
どうやって新価格を入手したのですかね。

[534: 匿名さん]

契約人(笑)

[535: 匿名さん]

電話じゃ打ちにくいわな。

[536: 匿名さん]

ここは凄いことになってますね。

[537: 匿名さん]

凄くは無いが酷い事になっている。
これではライバルの弘明寺や追浜に負けている。
磯子の丘は悪い場所では無いし、住めば楽しく暮らせるはずだ。
頑張れ！東京建物！

[538: 匿名さん]

いやぁ、初めの異常ポジさん達がいまやどうしておられるか。

[539: 匿名さん]

だから、2期まで待った方がいいと言った人もいたね。

[540: 匿名さん]

>538
最初の頃のスレッドはポジの書き込みすごかったもんねえ・・・
ネガ意見は買えない貧乏人の僻みといわんばかりのレスがたくさんあった。
今頃夢から覚めてるのかな・・・

[542: 匿名さん]

2期までではなく、本当に買いたい人は完成まで待った方がいいですよ。
残るんだから。

部屋は選べなくなるだろうけど
間取りは6メートルスパンの田の字タイプしかないんだから

[543: 匿名さん]

ここさ、間取りも凄いよね。
全く魅力を感じない。
しかも、磯子…
エレベーターとか、面倒なだけ。

[544: 匿名さん]

おいおい。
ついでに磯子を悪く言うのはやめてくれ。
近隣の小中学校もそこそこのレベルはあるし、比較的治安もいい。
マンションが多く、あまり干渉されない。(いいのか？)
買い物はスーパーが何件もあるから便利。
足りない店は桜木町とか行けばいい。

でも、あの値段で買う物件ではないと思う。
一度値付けに失敗すると難しいよね。
だからモデルルームでのアンケートで「とても高い」に丸印をつけたのに。。。

[545: 匿名]

やけに宣伝が派手な長谷工マンションにしか過ぎないよ。シャトルバスがエレベーターに化けただけ。

[546: 匿名さん]

表立って値下げしちゃうと、待てばもっと下がるかもって考えて、さらに売れ行きが悪くなっちゃうかもね。

[547: 匿名さん]

544

まあそうだな。
このマンションが…なだけか。

[548: 匿名さん]

これから検討する方へ

営業のへたなあおりに騙されないでください。
すぐに売れないし、抽選になんか絶対にならないです。
待てば、待つだけ、どんどん安くなるでしょう。

[549: 匿名さん]

まあ、この時点で始まってるんだから、そう考えちゃうよね。
後、一年で完成だよね。。
どうなるんだろう？

[550: 匿名さん]

シーサイドの低層階は目の前の木が邪魔ですね
せっかくの丘上なのに眺望が台無し
敷地外の木はそのまま残すのかな

[552: 匿名さん]

シーサイドの低層階にかかる樹木はすべて敷地外ではなく、敷地内です。
樹木は一切切らないはず。
あんな崖でどうにもならない敷地が多すぎるから、固定資産税もバカ高
横浜市にとってはありがたいマンションでしょう。

[553: 匿名さん]

こういう記事もある。

この国では、不動産屋がオオカミであることを前提とした
様々な法規制が敷かれています。
オオカミはあからさまなウソは言えないことになっています。
きちんと伝えなければいけないことも決められています。
でも、オオカミを取り締まるシステムはいたって脆弱。
末端では、それらの法規制は全然まもられていませんね。

何よりも、不動産屋オオカミはヒツジを惑わす
イリュージョン（幻惑術）が巧みです。
例えば、こんなマンション。



何だかとても「特別」な物件のように思えますが、
冷静な目で見ればただの駅から遠いマンションです。
それも、歩いてあの急坂の丘を登るにはあまりもしんどいから
エレベーターを設置しているようなシロモノ。
そのエレベーターの費用は、100%マンションの住民負担です。
言ってみれば、マンションとして大きなハンディを負っているのと同じ。

敗戦前は宮様の別荘。敗戦後はプリンスホテル。
だからといって、優れたマンションになるとは限りません。
そんなことはちょっと考えれば判断出来ることなのに、
多くの人は広告に惑わされているようです。
毎週、300組以上の集客があると聞いています。

それでも、価格が適正であればよいでしょう。
磯子駅から徒歩10分以上のマンションなら、
坪単価160万円くらいが今の市場価格だと私は判断します。
ところが、伝え聞くところでは平均の坪単価は220万円だとか。
眺望はよいようですが、それはエレベーターと相殺すべき。
だから、何も「特別」ではないのです。
なのに、価格はかなりのレベルで「特別」。
これをイリュージョンと呼ばずして何というのでしょう？

さらに、こんな不便な場所に1230戸もの大量供給。
しかも、設計・施工は長谷工コーポレーション。
資産価値の脆弱性は目を覆いたくなるほどです。
それでも、ホイホイとありがたがって契約する人はいるのでしょうね。
そういう人はきっと、勉強といえば受験勉強のことだと
思っているのではないでしょうか？

[554: 匿名さん]

Brillia(ブリリア) City 横浜磯子はイリュージョンか？
でググル。

[555: 匿名さん]

こういうのも、あるわ。レポート買ってみる？

このあたりのマンション市場は今、大変です。
前にも書きましたが、市場化の波が急速に押し寄せています。
ミニバブルの残影を引きずった「昔の価格」物件と、
今の市場にあわせた「市場価格」物件が、まだらに交錯しています。

何度も書いていますが、取り残された「昔の価格」物件を
ＫＹな数社のデベが、値引きをしないまま売り続けています。
ここで物件名を書いてしまうと、まず先ほどあげた
●クレストシティレジデンス
同じ売主ゆえに、あえて「昔の価格」でがんばる
●勝どきビュータワー
そして、タレント路線が大失敗しているにもかかわらず、
値引きの小出しで販売に手こずる
●ブリリアマーレ有明
●ブリリア有明スカイタワー
さらに、頑固に「昔の価格」にこだわる住友不動産系の
●シティタワー有明
●シティタワーズ豊洲ザ・ツイン
●シティタワー豊洲ザ・シンボル
この豊洲の2物件なんて、とうとう「0.775％」なんていう
独自の「優遇金利」まで出してきました。
本来の金利よりも「1.7％」優遇だそうですが、
それを誰が負担するのかと言うと、やはり売主のはず。
そういうめんどくさいことをせずに、ハッキリ値引きすればいいのに、
なーんて思うのは私だけでしょうか？

以上の7物件は、完全にマーケットアウトしています。
常識的なお考えの方は、まず買わないでしょう。
では、なぜ売主企業は諦めずに「昔の価格」を基本に
販売を続けているのか？
それは、時々「間違って」買ってしまう人がいるからです。
あまりよく調べずに、モデルルームに行って、
営業マンの言うことだけを信じて、
ついついハンコを押してしまいます。

そして、買ってから「ちょっとおかしいな」なんて思い、
ネットで調べていると、私のサイトに行き当たります。
「まさか・・・」と思いつつ、レポートを買って、読んで・・・
「愕然」となさいます。
しかし・・・かわいそうですが、これは自己責任です。

ただ、新興のゴクレは仕方がないにしろ、
ああいう大手・財閥系のそうそうたる企業が
初心な素人を騙すような販売を続けていることに、
私はかなり憤りを感じています。

[556: 匿名さん]

とてもいい物件だと思いますけどね。
ネガティブ発言は買えない人の僻みですか

[557: 匿名さん]

あるね。この意見も判断は個人でね。
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千葉県船橋市「プラウド船橋」。総戸数1500戸。
東京都中央区「ザ・パークハウス晴海」。総戸数883戸（約1800戸）。
横浜市「ブリリアシティ横浜磯子」。総戸数1230戸。

いずれも1000戸以上のメガトン級物件。
まあ、この3物件共に年内を「好調」のまま終れば、
それこそ新たな「マンションブーム」の到来といってもいいでしょう。
でも、それは難しい話でしょうね。
年末にはそれなりの結果が出ると思いますが、
それぞれに無理筋な部分が多すぎるのです。

プラウド船橋は駅徒歩1分の複合開発です。
10年前なら「おお、これはいいね」となった物件ですが、
いささか時代遅れなのとエリアのマーケット環境が供給過剰。
総武線、京葉線、京成線の沿線は市場無視の巨大な開発だらけ。
その典型例は「ユトリシア」。
売れないのを広告代理店のせいにしているほど、業界有数の不振物件。
そこへ他でもない野村不動産が稲毛で市場破壊を行い、
津田沼や検見川浜でも巨大な物件がドンドコ出ています。
そうでなくても中古マンションが真っ先に値崩れしているのがこのエリア。
いくら価格を安くしたからといって、
このボリュームを掃くのは相当に難しいと思います。
加えて、今回はプラウドとはいえ、幹事は三菱地所RのJV。
さらに、戸数が多すぎるから１街区、２街区が終っても
全部出来上がるまでにはまだまだ後が続く長丁場。
野村が得意の竣工前後からの「値引き大バーゲン」が
今回は効果的に発動できない可能性もあります。
つまり「金町の悪夢」が再現する可能性が大。
あの時と同じく、広告もだいぶスベっているようですから。

ザ・パークハウス晴海は何度もここで取り上げている通り。
「第１期３２０戸に対して３７７件の登録」なんてのを
何ヶ月も流しているようじゃあ「客が足りません」と自白しているようなもの。
野村のプラウドタワー東雲みたいに、カタチだけでも景気よく
短期スパンで「登録申込連続即日完売」を続けないと、
世間にすっかり失速を印象付けます。

神奈川エリアの注目物件は、何といってもブリリアシティ横浜磯子。
もちろん、出足好調というアナウンスはされています。
多分、最初はそこそこ「モノめずらしさ」で走れるとは予想した通り。
でも、世間には常に一定の割合でオッチョコチョイがいるものです。
東京にはWill誌がいうところの「蓮舫に投票したアホ」が
１７０万人もいたわけですから、
神奈川にブリリアシティ横浜磯子を買いたいと考えた方が
３００人くらいいたとしても大して不思議ではありません。

これらの物件については、レポートなどで順次詳細な分析と解説を
お届けしていくつもりです。
ここ１,２週間は新しい本の校正に追われて作業は進まないでしょうが。
みなさんに気をつけてほしいのは「マンションが売れている」と
メディアが報道しているときは、すでに頂点を過ぎている場合がほとんど。
それに、これからの時代は慌てて買わなくても価格が上がったりしません。
さらに、消費税の増税なんて、実は何にも怖くないのです。
インフレだって、それほど恐れることはありません。
これからの日本社会は、どんどん住環境がよくなるのです。
簡単に言えば、時が経てば経つほど家は買いやすく、借りやすくなります。
それも、しっかりとした根拠があります。

[558: 匿名さん]

ネガはこういう所から、情報を仕入れるのか？

[559: 匿名さん]

要するに買った人は、『Ｂ層階級』って評論されてるわけよ。この
Ｂ層って言うのは、ある哲学者の造語だけど、国民は馬鹿であるという前提なわけよ。先週の週刊文春読んでね。