山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[68801: 匿名さん]

>>68796 匿名さん
築10年くらいになると、オーナーも替わってる部屋も多く、分譲価格からの騰落率ってどうでもいいよね。
分譲時買った人は先見の明があったかラッキーかは知らないが、市況や再開発の公表で値上がって良かったね。
大切なのは、今の価格と今後の価格予想であり、それを推測するためのここ2～3年の価格推移です。

あと、なんでスレに全く関係の無い豊洲と東雲と比較してるの？

[68802: 匿名さん]

>>68801 匿名さん
豊洲と東雲なら勝てそうだからです。。

[68803: 匿名さん]

序列に芝浦も加えてみました。

品川>>>月島>芝浦>勝どき>竹芝>お台場>晴海
>港南

割と真面目なランキングです。

[68804: 匿名さん]

>>68796 匿名さん

場所より時期でしょ。

[68805: 匿名さん]

こんな感じですね。芝浦は全体的に田町駅にやや近い分、高めの価格になってきて
いるようです。港南は徒歩10分を超える物件が中心なので、その分安いですね。
港南で10分を超えて比較的高いのはワールドシティとコスポリです。
港南は駅距離とマンション価格が比例しないのが特徴ですね。地域、駅距離より
マンションそのものを指名買いする傾向が強いのかもしれません。
　

　

[68806: 匿名さん]

WCTは浜松町までモノレール、渋谷新宿池袋にはりんかい線で超便利。意外と品川とは無縁の人も多いから品川物件かどうかでネガするアホは相手にしない。

[68807: 匿名さん]

>>68803 匿名さん

品川とかその辺の争いから脱出出来ない限り
横浜や大阪、名古屋に負けるどころか
もっと地方都市にも勝てないままだよね。

[68808: 匿名さん]

駅遠が許容できるなら今なら普通はパークタワー晴海を選びます
駅遠が許容できるなら今後は普通は選手村マンションを選びます

港南駅遠さん達は気づいてないでしょうが、これらは同じカテゴリーのライバル物件です。

築20年になった港南を想像できるでしょうか。
これから益々湾岸大規模が増えていく時代です。
持ちましょう、先見の明を。

[68809: 匿名さん]

まあでも、最近の新築マンションの高騰とそれが中古転売に出された新古価格の高騰で
相場感が見えなくなってますから、
それにくらべると芝浦、港南の中古マンションは築年数も経過して相場観も安定して
価格子こなれてきているので安心感と割安感があって新築を諦めた層が積極的に物色
しているようですね。

[68810: 匿名さん]

>>68806 匿名さん
WCTを品川物件扱いするアホに言ってやれ。

[68811: 匿名さん]

>>68808

港南の20年後とは言わないまでも10年後は品川駅がリニア始発駅となってますね。
さらに、新駅や品川駅で大きな再開発が立て続けに行なわれ、それが完成して
います。そうすると芝浦、港南にはまた違った価値が出てくる可能性があります。

湾岸大規模は増えますが、アイランドシティやワールドシティみたいに2000戸級の
超大規模はできないでしょう。むしろ月島、晴海、豊洲みたいにどんどん新築が
供給されると、購入検討者は中古ではなく新築に目が行くので、中古は新築に比較
して値下げせざるを得ないと思います。また、中古として売り出される数も相当な
数にのぼり、中古同士の戦いも激烈になると思います。

その点、芝浦や港南はもう新築の供給がないですし、品川駅、品川新駅、田町駅
周辺は再開発が進んできますので、当分は中古は高止まりしたままと予想します。

[68812: 匿名さん]

>>68811 匿名さん

全く正論。その通りだと思う。

[68813: 匿名さん]

>>68810 匿名さん

要するに、駅から遠いのに周辺のほかのマンションと価格が同じか、むしろ高いくらいなのが癪に触る感じなのかな？

[68814: 匿名さん]

湾岸新築が増えるので敢えて古いマンションしかない港南や芝浦を選ぶ理由が減っていくということですね。

[68815: 匿名さん]

3Aでさえ20年もすりゃ大分値下がりするのに
なんでそれよりはるかに価値のない港湾隣接地域だけが値下がりしない理論になるんだよ。w笑w

[68816: 匿名さん]

>>68813 匿名さん
はて、WCTを品川物件扱いするとは貴方ネガですか？

[68817: 匿名さん]

品川は何年後に豊洲に追いつけそう？

[68818: 匿名さん]

>>68814

湾岸選ぶ人って湾岸ならどこでも良いの？湾岸なら港区でも中央区でも江東区でも良い感じ？
自分は江東区だけは死んでも嫌。同じ値段なら、なお嫌。
駅から少しくらい遠くても山手線駅のほうがいいし、だいいち汚染問題で有名になった
江東区の豊洲なんてかっこ悪くて人に言えない。

[68819: 匿名さん]

豊洲は永遠に芝浦、港南を上回ることはないでしょう。江東区と港区ではイメージが違いますし、
山手線を使えるエリアは別格です。隅田川の西側と東側が逆転することはまず無い。
芝浦、港南の中古タワーは分譲が安かった上に築年数が経過していますから安く見えますが、
もし芝浦アイランドシティやワールドシティが新築なら最低のパンダ部屋で坪３５０～スタート
でしょう。

[68820: 匿名さん]

もし山手線外側に住むなら、ららぽーと、ビバホーム、イオン規模のものが無いと無理です。
（子供が小さいことが限定です）
大きな規模のお店が無ければ、埋め立て地はどちらも興味ありません。

[68821: 匿名さん]

>>68819

港南で例えると港南２丁目の住民は港南４丁目を馬鹿にしてて、
その序列がひっくり返る事はないというのと同じですね。

橋向こうが手前にかなう訳がないって事ですね。

[68822: 匿名さん]

豊洲や勝どきから見たら港南みたいな臭いところってなるよ。きつと。

[68823: 匿名さん]

これからは、都心の中古マンションを買う主力は、お年寄りたちに。
余命を考えると、新築にする必要は無いし。

そうなると選ばれるのは、どれだけ駅に近いか。

[68824: 匿名さん]

>>68823
そうなると>>68821の通りですね

[68825: 匿名さん]

>>68821 匿名さん

港南二丁目に住民いるの？

[68826: 匿名さん]

>>68823 匿名さん

高齢者だから、マンション内にクリニックや薬局があって、マンション内にスーパーがあって買い物が楽で、駅までバスで送ってもらえて、横に公園がある眺めがいいマンションが選ばれる気がする。

[68827: 匿名さん]

>>68826 匿名さん

高齢者は、毎朝時間に追われて痛勤するわけじゃないからね。

[68828: 匿名さん]

>>68826

まさに、その通りですね。コンパクトシティみたいな感じ。

[68829: 匿名さん]

>>68828
コンパクトシティの捉え方が間違ってますよ

[68830: 匿名さん]

>>68821 匿名さん

2丁目でもVタワーくらいじゃない？
タワーフェイスや品川レジデンス見てると築浅でも大差ない感じ。
２丁目はどちらかというと獣臭が気になりすぎて選べない。

[68831: 匿名さん]

>68826
>68827
そうなると
選手村に全ての湾岸需要を喰われるやろね

くわばらくわばら だわな

[68832: 匿名さん]

>>68831

選手村って駅までシャトルバスあるの？マンション内にスーパーやクリニックあるの？
だとしたら興味あるわあ！

[68833: 匿名さん]

最寄り駅にすべてを求めてる人って理想を追いすぎ。何でもある街だと、騒音や酔っぱらいや風俗やチンピラや、自分のいらないネガティブなものまでセットになってるし、そもそも一つの駅だけで完結できる街なんてないよ。例えば新宿が全てにおいて横浜やみなとみらいに勝てるわけではない。

そこで他の街へのアクセスの良さが重要になってくる。アクセスが良ければ電車1本で短時間で家族が欲しいものを幅広く得ることができ、いらないものを排除できる。それを考えれば、豊洲なんて品川の比較対象にすらならんでしょ。

[68834: 匿名さん]

>>68830

Ｖタワーは事務所目的とかホテル代わりの利用目的が多いですね。
芸能人とか有名スポーツ選手とかマスコミ関係が、翌日の移動に備えて使う感じ。
マンションの仕様自体はあまり高くないです。

[68835: 匿名さん]

>>68833

そのとおりだと思います。交通面では普段に勤務先に加えて仕事でもレジャーでも目的地に快適に短時間で着けるかどうか、面倒な乗換えが少ないか。そのうえで住環境としては一定レベルを保っているか。

おっしゃるように、交通便利でも騒音や酔っぱらいや風俗やチンピラや、自分のいらないネガティブなものまでマンションの周りにセットになってついてくるのは嫌ですね。

でも、両方を満足する駅と地域って言うのはなかなか無い。そういう意味では品川は希少です。特に高輪側は古くからの高級住宅地なのですでに坪700万とかになってます。港南側は埋立地なので比較的安い。これが人気の秘密でしょうね。

[68836: 匿名さん]

なのでいま、コスモポリスなどいくつかの港南のマンションと芝浦のマンションを検討しています。品川周辺の再開発もすごいことになるようですし、これから値上がりする可能性があるので、買うならいまのうちかなと思っています。

[68837: 匿名さん]

高輪も2年後には毎日ジャンボジェット機の爆音に晒されることになるよ

[68838: 匿名さん]

このローレルタワーの表だったら駅から10分以内なので安い港南4とかは対象外ですよね。

[68839: 匿名さん]

>>68805 匿名さん
参考になるけど、芝浦代表物件の一角のグローバルフロントタワーを入れないのは恣意的だね。
他と比べて築2～3年なので高いのは当然だが、坪300後半はあるでしょ。
あと、こちらは三田側なので抜くのは当然だが、カテリーナも実質的には芝浦の競合物件として比較され、こちらも坪300後半は余裕でありますね。
というか、よく見たら港南の代表物件のVタワーも入ってないですね。

[68840: 匿名さん]

>>68826 匿名さん
確かにおっしゃるように築20年の頃には高齢者団地なっている可能性ありますよね。どの物件かはいいませんが。大規模なほど心配なのは事実です

[68841: 匿名さん]

>>68834 匿名さん

仕様も低いのにWCTより遥かに高いんでしょ。
不動産ってやっぱり立地だと思う。

[68842: 匿名さん]

>>68840 匿名さん
働く世帯ほど駅距離にはこだわるので、駅遠物件は高齢化し易いかもしれませんね。
マンション内にスーパー、クリニック、介護用プール、部屋から花火、横には生命を感じる子どもと犬が走り回る公園、駅までは送迎バス(都バスかちぃバスなら高齢者は無料？)と老人の理想郷かもしれませんね。
ただし、管理組合が老人にジャックされると、将来を考えない資金運用、駐車場の空き、高齢者向けイベントばかりの開催など、働く世帯が敬遠し、老化が一気に進むリスクもあるので注意が必要です。

[68843: 匿名さん]

>>68840 匿名さん
団地の中にスーパー、病院、集会所があって
バスの停留所があるの？

昭和の郊外団地でしょうか？

[68844: 匿名さん]

そう考えると選手村マンションって、湾岸にとって本当に脅威ですよね

[68845: 匿名さん]

＞芝浦代表物件の一角のグローバルフロントタワーを入れないのは恣意的だね。
＞他と比べて築2～3年なので高いのは当然だが、坪300後半はあるでしょ。


むしろ、築浅物件を入れるほうが恣意的だと思う。

[68846: 匿名さん]

＞管理組合が老人にジャックされると、将来を考えない資金運用、駐車場の空き、高齢者向けイベントばかりの開催など、働く世帯が敬遠し、老化が一気に進むリスクもあるので注意が必要です。


なんとかネガしようと考えすぎ。

[68847: 匿名さん]

>>68844

脅威になるのは月島、晴海とそれより都心から離れた豊洲ですね。有明あたりはもしオリンピックで本当に便利で豊かな街になれば逆転の可能性がわずかだけあります。ただし地下鉄が通ることが最低条件です。

[68848: 匿名さん]

>>68842 匿名さん

高齢者が駅近を好むと言ったり、高齢者こそ設備が整ったマンションでしょ？と言われると高齢者だらけは問題と言ったり、湾岸で１・２を争う有名人気マンションになんとか悪口を言おうとアレコレ考えるのも大変ですなあ。。。笑

[68849: 匿名さん]

湾岸のナンバーワンは間違いなく月島のキャピタルゲートプレイス。これは揺るがない。
時点で湊のパークシティかグローバルフロントタワーって感じ

WCTは勝ち目のないとこばっかだよ、悪いけど

[68850: 匿名さん]

キャピタルゲートも仕様は大したことないんだけどね。
駅直結の強みですね。不動産は立地ですね。