山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[62351: 匿名さん]

>>62344 匿名さん
そんだけ、このマンション偏差値があてにならないってことでしょう。
本来なら平均坪単価が偏差値の８割くらいを占めても良い。

[62352: 匿名さん]

>>62350 匿名さん
表の上半分を見る限りでは、資産価値と永住型高級レジデンスを念頭において選んでいるように見えますよね。
今のご時世、資産価値というワードは外せませんから。

[62353: 匿名さん]

>>62348 匿名さん
あの頃は不動産価格が一段値上がりする前の最後の時期で、浜離宮・白金・代々木・恵比寿のタワー物件がちょうどガチ競合した時期。
恵比寿以外は割安だと思ってたけど、予想通り他の３つはさっさと完売しちゃったね。
まぁそれでも高かったけど、良い立地は不動産価格が高い時期にしかでてこないというジレンマもあるんだよね。

[62354: 匿名さん]

>>62349
新築ばかりですね。新築検討者は中古は興味ないということでしょうか。

[62355: 匿名さん]

>>62354 匿名さん

新築信仰は強いからね。ただ、最近では新築が高くなり過ぎたのと、中古の方が立地が良いケースもあるから中古を含めて検討する人も増えているようです。
タワーマンションはそうそう劣化しないので専有部をリフォームすれば室内は新築同様になりますしね。むしろ、１０年位前のほうがコストをかけた造りになっていて、最近のマンションより高品質という話もありますし。

[62356: 匿名さん]

中古の場合でも大規模修繕が終わってからのほうがいいよね。

[62357: 匿名さん]

>>62355 匿名さん
昔の方が高品質、確かにそうかもしれませんが、最近の物のほうが、かなり高性能な部分もありますからね。

[62358: 匿名さん]

ここ10年でもサッシとか水回りとかだいぶかわりました
トイレもタンク付きを見ると古い感じがします

[62359: 匿名さん]

サッシは随分とよくなったよね。

[62360: 匿名さん]

>>62353 匿名さん

白金2丁目タワーはまだ完売してないよ。
まあ山手線とは関係ないけど。

[62361: 匿名さん]

タワー物件に限ると10年前のものとは躯体性能が別物ですよ。
価値を保持したいなら中古タワーは避けた方が賢明かと。

[62362: 匿名さん]

建築費、材料費が高騰してるから新築でも手抜きしてる可能性がある。
最近発覚したコンクリート偽装マンションなどには要注意。

[62363: 匿名さん]

>>62361 匿名さん

見学いくと、古いタワーって結構スカスカになってますよね。
10年程度ならもっと高気密なのかと思ってました。
数年前のだとピシッとしてますし、ひとえに最近の技術向上の著しいサッシ性能の違いな気がしますね。

[62364: 匿名さん]

>>62362 匿名さん

マンションの高い、安いは時価なので購入検討時期が相場が高い時期だったとしても仕方ない。ただ、最近の新築マンションの価格高騰は必ずしも不動産相場が上がっている事が原因ではないことには注意が必要。むしろ原材料費や土地の仕入れ代が上がって、坪単価を高くしないと利益が出ないというデベロッパー側の都合によるところが大きい。手抜きとは言わないがその分、少しでも買いやすくするために部屋を狭くしたり、見えない部分でコストを削っている。一方で中古マンションは個人の売り手と個人の買い手の交渉なのでその時期の不動産価値に近いところで相場が形成されるのは安心感がありメリット。

[62365: 匿名さん]

>>62361 匿名さん

お金がないけど性能が劣っても欲しい層は一定数いますので、ニーズの受け皿になってよいかと。

[62366: 匿名さん]

中古と言ってもピン～キリまでありますよ。築5年くらいだったらまだ新しい感じがすると思いますよ。個人的には築10年までかな。35年ローン払い終わったときには築45年。

[62367: 匿名さん]

これだけ株価も落ちてたら金利も上げようがないねぇ。

[62368: 匿名さん]

山手線でいうなら新築にせよ中古にせよ、立地的には新橋、浜松町、品川から恵比寿、渋谷、原宿までの間。
建物としては小規模なら常駐管理物件、または大規模タワーを選択するのが賢明でしょう。
小規模の通勤管理物件は、大規模物件より資産価値の劣化は早いようですから避けた方がいいかもしれませんね。

[62369: 匿名さん]

賢明なら

>品川から恵比寿、渋谷、原宿まで

の、都心飛行機通過の下の街を選びません。

[62370: 匿名さん]

>>62369 匿名さん

実際には不動産価値には影響ないだろうね。

[62371: 匿名さん]

リセールがし難くなる程度でしょうね。

[62372: 匿名さん]

>>62371

それも限定的でしょう。山手線沿線は別格です。
人口減少のなかで都心へ都心への動きは変わりません。
人口が減る中における将来の資産価値を考えても
静かなところで通勤に1時間より、飛行機が飛ぼうが
何しようが通勤30分を選ぶ人がほとんどでしょう。

[62373: 匿名さん]

たしかにWCT中古見に行った時も築浅見た後だったこともあり、スカスカで古いマンションは機密性が低い、色々急スペックでこれはないなと思ったのを思い出しました。

[62374: 匿名さん]

飛行機が飛ぶ時間も夕方の数時間と限定的ですし、しかも統計的に半分以下の南風の日だけです。
特に広域品川圏にとってはインバウンド増加や羽田の利便性向上によるプラスのメリットの方が遥かに大きいでしょう。

心配すべきはインバウンドと関係ないような地域や低層、戸建て中心の”閑静な"と呼ばれているような住宅街でしょう。

[62375: 匿名さん]

＞見学いくと、古いタワーって結構スカスカになってますよね。
＞　10年程度ならもっと高気密なのかと思ってました。
＞数年前のだとピシッとしてますし、ひとえに最近の技術向上の著しいサッシ性能の違いな気がしますね。

＞たしかにWCT中古見に行った時も築浅見た後だったこともあり、スカスカで古いマンションは機密性が低い、色々急スペックでこれはないなと思ったのを思い出しました。

いかにも頭悪そうな文章だな。
この人物スカスカというワードが好きなようだが
物件どうのうこうのいう前にアタマがスカスカ　笑

[62376: 匿名さん]

爺さんのオウム返しはいつもひねりもなにもないからもうちょい考えてくれよ

[62377: 匿名さん]

>>62374 匿名さん
天王洲は相当うるさくなるよ。

[62378: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32521760S8A700C1L83000/
路線価発表のニュースだけど、品川駅周辺のカケラもない

[62379: 匿名さん]

品川駅前（高輪）からの眺望

[62380: 匿名さん]

東京タワー、やはり港区の皆さんお好きなんですね。

[62381: 匿名さん]

品川シーズンテラスより

[62382: 匿名さん]

品川も早く二子玉に追いつくように頑張って欲しいもんですね

[62383: 匿名さん]

二子玉とか、どこの田舎？

[62384: 匿名さん]

品川はいつまでも田舎に負けてないで頑張って欲しいもんですな

[62385: 匿名さん]

山手線にかすりもしない区は、もはや千葉や埼玉と同じだろ

[62386: 匿名さん]

>>62378

ちょっといくつか調べてみました。単年度ではノイズが入りやすいので
3年前27年度との比較で。やはり継続して路線価はかなり上がってきてますね。
上昇率では新駅に近い泉岳寺付近が暴騰しているかと思いましたが、
港南側のシーズンテラス前が6割も上昇しているのはびっくりしました。


第一京浜沿い泉岳寺付近　
1,780→2,360　＋32.6％

第一京浜タマホーム本社前付近　　　　　　　
2,460→3,029　＋23.1％

新高輪プリンス付近
1,790→2,220　＋24.0％

品川駅高輪口駅前
3,280→4,190　＋27.7％

高輪1　高輪皇族邸付近
950→1,060　　＋11.6％

品川駅港南口
6,470→8,300　＋28.3％

港南1丁目シーズンテラス前
1,120→1,860　＋66.1％

港南3丁目都道
860→1,020　　＋18.6％


港南3丁目シティータワー品川前
880→1,040　　＋18.2％

港南4丁目海岸通り
700→820　　　＋17.1％

[62387: 匿名さん]

かすりもしないエリアに負けっぱなしじゃみっともないので
品川さんには早く成長してもらいたいもんですな

[62388: 匿名さん]

品川に投資した者は勝ち組

[62389: 匿名さん]

>>62386 匿名さん

ここまで品川ポジだと気持ち悪い
ごめんなさい

[62390: 匿名さん]

品川さんには品川に投資した者は勝ち組といえるように早く成長してもらいたいもんですな

[62391: 匿名さん]

>>62389

別にポジでも無いだろうし新駅効果がでてるのか
調べてみたいのは当たり前。気持ち悪いとか62386氏に失礼だろ。
おまえもニコタマがどうとかくだらないこと言ってないで
もうちょっと面白いネタを出せよ。

[62392: 匿名さん]

港南4丁目海岸通り
700→820　


W

[62393: 匿名さん]

>>62386

全エリア2桁伸びてますね。やはり毎年じわじわ上がってる感じですね。

[62394: 匿名さん]

>>62391 匿名さん

二子玉はどうでもいいですけど
あなたも熱苦しいですね。
品川は乗換え駅で発展すれば良いじゃないですか。
それ以上を求めてないので。

[62395: 匿名さん]

>>62391
俺関係ない

[62396: 通りがかりさん]

品川で最高のグルメは駅そば

[62397: 匿名さん]

>>62396
品川はなんもないからな

なんも無いけどリーマンの数では負けない街として生き残りたいのか

ただただ人を運ぶ駅としていきたいのか

山手線内側の高級住宅街を目標に頑張るのか決めてほしいですな

[62398: 匿名さん]

品川はなんでもある街になるんじゃね？
ただし10年後な。

[62399: 通りがかりさん]

>山手線内側の高級住宅街を目標に頑張るのか決めてほしいですな
目標は立川
憧れは豊洲

[62400: 匿名さん]

立川なんかには駅そばでは負けない

[62401: 匿名さん]

>>62398
10年では無理だから目標30年後ですかね

>>62399
そんなところですね

[62402: 匿名さん]

>>62386 匿名さん

その期間で調べたら、うちの前面路線価が19.5%程度しか上がってなくて、港南とあんた変わらんのかぁと凹んだ。

[62403: 匿名さん]

>>62401 匿名さん
内心そこを目指したい

[62404: 匿名さん]

こういうのって流行ってんの？あんま興味ないけど。https://www.fashion-press.net/news/41049

[62405: 匿名さん]

平成30年路線価ランキング

1位、中央区
2位、千代田区
3位、渋谷区

渋谷区やるね。ここでは認められないだろうけど。

[62406: 匿名さん]

>>62386 匿名さん

港南のシーズンテラス前の路線化急騰は新駅と直結になることやリニア新幹線至近に位置することを先取りした動きかもしれませんね。地価の上昇は品川駅徒歩圏外の北品川エリアまで波及しているようです。これから10年くらいの間は品川エリアでは商業用地や住宅用地の地価の上昇が続くでしょう。

[62407: 匿名さん]

再来年に
飛行機の低空飛行が始まってからがミモノ

[62408: 匿名さん]

>>62405 匿名さん
正確には認めたくないだね。

[62409: 匿名さん]

>>62405
渋谷は普通に認めてますよ。

ってか東京で育ったら「渋谷生まれ渋谷育ち」は「千代田区辺りの超豪邸」とは別の
破壊力を感じる時期がありますよ。

[62410: 匿名さん]

>>62409 匿名さん

渋谷生まれ渋谷育ち、、、D Q Nしか想像できない…

[62411: 匿名さん]

爺さんは爺さんらしくていい

[62412: 匿名さん]

>>62410
>渋谷生まれ渋谷育ち、、、D Q Nしか想像できない…

ＴＶで見る東京でしょｗ

[62413: 匿名さん]

渋谷生まれ渋谷育ちは全然凄いと感じないが、先祖代々日本橋とか聞くと凄いと思う。
江戸の町火消し、ろ組あたりはいなせだね。
江戸の火消し範疇外の町は語るものなし。

[62414: 匿名さん]

よっ、さぶちゃん！

[62415: 匿名さん]

渋谷区の路線価が高いよね。
原宿、恵比寿、広尾、代官山、神宮前とか。
渋谷を中心にまだ上がるんじゃね。

[62416: 匿名さん]

中央区の路線価が高いよね。
銀座、日本橋、大手町、丸の内、有楽町とか。
中央を中心にまだ上がるんじゃね。

[62417: 匿名さん]

>>62416 匿名さん

日本橋くらいしか住むとこがない。

[62418: 匿名さん]

渋谷は商業地域としての価値だけで、オフィス用地としては２流３流以下。凶悪事件の発生も多く薬物取引の温床と化しているので住宅地としても不適格。（うぇいうぇい系をのぞく）

[62419: 匿名さん]

品川区の路線価が高いよね。
大井町、五反田、大崎、武蔵小山、港南とか。
品川を中心にまだ上がるんじゃね。

[62420: マンション検討中さん]

>>62416 匿名さん

大手町、丸の内、有楽町は千代田区何だけどね

[62421: 匿名さん]

結局

[62422: 匿名さん]

>>62420
地価日本一は中央区だけどね。

[62423: 匿名さん]

丸の内、大手町、有楽町を中央区と言い放った人がMVPだ。

[62424: 匿名さん]

インバウンド客が集まるのはやはり銀座。
青山、表参道との差はここにきて拡大中だ。

[62425: 匿名さん]

■三越伊勢丹（2018年3月期売上高：1兆2688億円）

伊勢丹新宿本店店頭は18.7％増
三越日本橋本店店頭は3.4％増
三越銀座店は17.3％増となった。

[62426: 匿名さん]

関西国際空港を利用して来日する外国人観光客の増加で、
百貨店のインバウンドの売り上げは、大阪が好調だ。
東京では高額品消費が伸び悩み、「西高東低」の傾向が顕著になっている。

[62427: 匿名さん]

同じ商業地で見れば大阪の地価は問題外の安さ

[62428: 匿名さん]

>>62427を踏まえた上での>>62426

[62429: 匿名さん]

>同じ商業地で見れば大阪の地価は問題外の安さ

頼りにしてます東京駅さん
頼りにしてます新宿駅さん
頼りにしてます渋谷駅さん

[62430: 匿名さん]

鳩居堂前の地価があのバブル期を超えたんだね。失われた20年を思えば隔世の感があるな。

[62431: 匿名さん]

去年超えたんだっけ？確かに感慨深いものがある。

[62432: 匿名さん]

平成30年
路線価上昇

渋谷駅＋9.07%
新宿駅＋8.29%
池袋駅＋7.54%
品川駅＋6.76%

品川がんばれ

[62433: 匿名さん]

がんばれとかいうほど差がないだろ。　アホネガ爺さん

[62434: 匿名さん]

リニアや再開発の期待感も含まれてもそこまで上がってないね。

[62435: 匿名さん]

>>62434
そうですね。むしろ差が開いている状況ですね。

[62436: 匿名さん]

>>62433 匿名さん
港南以外を手当たり次第ネガするアホ。どっちがアホネガなのか、知らぬが仏だな。

[62437: 匿名さん]

武蔵小山の上昇が話題になってるね。

[62438: 匿名さん]

あれだけ必死にビル建ててるにの僅か約９％しか上がってない渋谷やばすぎるだろ。再開発前から失敗といわれて誰にも期待されてない証拠。これがピークであとは失速してゆくだけ。

むしろリニアも新駅もまだまだこれからという品川が約７％騰がっているというのは驚異的、日本はもちろん世界から期待されているということだ。

[62439: 匿名さん]

浜松町なんかよりは武蔵小山の方が遥かにいい

[62440: 匿名さん]

武蔵小山と武蔵小杉の区別がつかない、悪いけど 苦笑

[62441: 匿名さん]

なお、真のムサコは武蔵小金井との説あり

[62442: 匿名さん]

山手線スレに関係ない地名ばかり出てくるのは何故？

[62443: 匿名さん]

息抜きだとご認識下さい

[62444: 匿名さん]

豊洲、晴海、港南、浜松町で1番綺麗なのはどこ？

[62445: 匿名さん]

>>62444 匿名さん
豊洲？なら何回か行ったことある。
浜松町はダメだ。汚いから。

[62446: 匿名さん]

>>62438 匿名さん
渋谷って何かビル建ったっけ？

[62447: 匿名さん]

ええ建ってますし駅自体が変わってますね

[62448: 匿名さん]

武蔵小山は山手線沿いと言えますよ。
だから地価も上がってきたのだと思われます。

[62449: 匿名さん]

>>62438 匿名さん

渋谷再開発2027年
品川街開き2024年リニア2027年

何が驚異的なんだ？
数字を見たら渋谷に負けてんじゃん。
むしろ品川の方が上がってないと。

[62450: 匿名さん]

>>62448 匿名さん

武蔵小山さん？
目黒まで徒歩30分で山手線沿いとは言えない。
ローカル線で我慢しなさい。