山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

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山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[526001: 匿名さん]

豊洲や有明はこの15年で大きく変わったけど港南の再開発は停滞してると思うぞ。具体的に何か変わってる？港南だけがいまだに臭いし騒音も酷いよね。

[526002: eマンションさん]

>>526001 匿名さん

多種多様な開発が相次ぐ東京都心。 なかでも品川ベイサイドエリアは、約 20年間で大きく変貌してきた。 品川駅で東海道新幹線を利用できるようになった2003年前後に駅東側の港南地区では数々のオフィスビルや複合施設が登場。 ソニーや日本マイクロソフトなど、 世界的なテック系企業の本社も所在している。テック系企業の従業者数は港南アドレスが港区内トップだ。

港南エリアでさらなる成長を期待できるファクターは、主に3点。1つめは、品川駅周辺で複数の大規模開発が進行していること。主なプロジェクトの区域面積合計は約40mにもなる。都内他エリアの開発と比較してみると、いかに品川駅周辺に大きなプロジェクトが集中 しているかが分かるだろう。

2つめは、品川駅の交通結節点機能の強化だ。工事中のリニア中央新幹線が開業すれば、名古屋や新大阪への所要時間が大幅に短縮。 空港アクセスなど既存の利便性も相まって「グローバルゲートウェイ化」が進み、国際的な競争力強化にも期待できる。

3つめは、「湾岸×ターミナル」の価値だ。圧倒的なアクセス利便性とウォーターフロントの開放感が両立するのは東京都心でもこのエリアだけだ。

[526003: マンション検討中さん]

>>526001 さん

品川駅の港南側は、この20年で大きな変化を遂げ大経済都市・東京を代表するオフィス街に成長してきたので、次の20年は成熟および時代に合った変貌が期待されると思います。品川は、飛行機、新幹線、リニアと移動の拠点として非常に利便性の高い地域。抜群の交通アクセス、駅前オフィスビル、公園や運河、タワーマンション、国立大学・・・これらがバランスよく融合して、働く人、住む人が誇りを持って快適に過ごせるエリアに成長していくと思います。現在進行中の再開発で東西の分断が解消に進み、港南、高輪エリアのシームレスな移動が実現して品川駅と一体として、将来を見据えていくことができると考えています。

[526005: 匿名さん]

２０年前に開発を終えて、あとは下がる一方かな。

[526006: 匿名さん]

便所が臭いのと牧場が臭いのと港南が臭いのは同じ理由。そもそも人間や動物の排泄物が臭いのですよ。

[526007: 検討板ユーザーさん]

>>526005 匿名さん

都市政策の専門家・明治大学名誉教授の青山氏は「2010年から羽田空港が再び国際化したことで、最も近いビッグターミナルの品川駅は存在感を高めました。TAKANAWA GATEWAY CITYの開発コンセプトが“グローバルゲートウェイになったことにもつながっています」としています。羽田空港の再国際化は、品川駅周辺の国際競争力強化にもつながっっています。「ニューヨーク・マンハッタンやロンドン・シティなど、世界の主要都市の近くには国際空港があります。品川もそれらと肩を並べる条件が整ったわけです。羽田空港第1・第2ターミナル駅の引上線工事が完成すれば運行本数を増やせるので、グローバルゲートウェイとしてのスカイアクセス力も向上します。遅延リスクが低い鉄道の利便性アップは、国際競争力のさらなる強化につながるでしょう」

そんな品川の価値をさらに高める「次の一手」がリニア開業です。リニアが開業すれば、首都圏・大阪 圏名古屋圏の【品川駅30分圏内人口】は計7000万人規模になります。英仏を合わせた人口に匹敵するマーケットをもつ駅は、世界でも類を見ません。そして3大都市圏はGDPでも英仏印を上回り、品川はその核になるわけです。

リニア新駅が設置される相模原市 から品川駅までは10分程度、甲府市からは25分程度になる見込みです。南北線の白金高輪駅から品川駅への延伸計画もあり、首都圏周辺でも新たな人流が生まれますから経済効果は計り知れません。今後も拠点性が高まり続ける品川駅周辺。グローバル企業やエグゼクティブ層をますます惹きつけそうです。

[526008: 匿名さん]

港南の眺望は清掃工場ビューなんだよな。臭いもあるし、眺望重視なら豊洲や有明の方が良いですよ。

[526009: 評判気になるさん]

>>526006 匿名さん

港南アドレスの成長性は定量的にも明らかだ。 2024年の公示地価は、5年前に比べて約46%も上昇。東京湾岸エリアの調査地点のなかで、最も高い伸び率となっている。 この成長性を押し上げそうなのが、品川天王洲地区で推進する 「運河ルネサンス」 構想だ。 水上レストラン やレクリエーションボート乗り場、 移動型多目的施設の設置など、 水辺を愉しむファシリティの充 実が期待できる。 また、チャーター船などの発着スポット創出で、他地区との水辺ネットワーク構築も進む見込みだ。品川天王洲地区は20年前に大きく開発が進んだ地域。近年のライフスタイルの変化でソフトを更新する必要が生じたことから、このプランが示されました。今後も新たな価値が提供されることが見込まれる。

[526010: 匿名さん]

毎日同じことの繰り返しで幼稚園児のケンカより低レベル。

[526011: 口コミ知りたいさん]

>>526008 匿名さん

港南の眺望は京浜運河沿いであれば東京湾がすべて見える絶景です。向きにも寄りますが東京タワー、レインボーブリッジ、お台場、東京ゲートブリッジ、東京湾アクアライン、羽田空港などを一望することが出来ます。お台場で花火が上がれば真正面の特等席です。眺望重視なら港南でも京浜運河沿いの東向きが一推しです。
https://www.youtube.com/watch?v=CfXqcCX-xTo&t=311s&ab_channel=%E6%9D%B...

https://www.youtube.com/watch?v=wsNRRu5t8tA&ab_channel=SkyYardProperty

なお、有明は物件に寄ります。ブリリア有明スカイタワーなどはレインボーブリッジに近いので都心眺望も良いと思いますが、シティタワーズ東京ベイ辺りになるとかなり東寄りのロケーションなので、都心方向が遠くなり東京タワーなどのランドマークが小さくなりすぎてイマイチです。豊洲はダメですね。特に3丁目は何の面白みも無い眺めしかありません。眺望重視なら豊洲は避けるべきです。

[526014: 通りがかりさん]

>>526013 匿名さん

水再生センターがあるのは港南だけではありません。砂町水再生センターは昭和5年に稼働した東京で2番目に古い水再生センターです。砂町処理区は、隅田川と荒川に囲まれた通称江東デルタ地帯で、墨田区の全部、江東区の大部分、中央・港・品川・足立・江戸川区の一部からなる広大な区域（6,153ヘクタール）から発生する下水を有明水再生センターとともに処理し、処理した水は東京湾に放流しています。

1日の下水処理量は658,000立方メートルですが、やはりゲリラ豪雨などで一気に下水が流入してくると、全てを処理しきれず、ポンプ所（隅田、業平、両国、吾嬬、吾嬬第二の計５ヶ所）から隅田川に放流され、それらは海流に乗って朝潮運河や東雲運河に流下していることになります。それ以外にも大雨時のオーバーフローを簡易処理で放流している水再生センターは小菅、みやぎ、三河島など多数あります。

結局、港南も有明も変わりないのですが、大きな違いは港南の芝浦水再生センターの場合はいったんはセンターに送られて、雨の降り始めの汚染度の高い水は貯留され、その後は塩素を混ぜて放流されますが、砂町の場合は貯留池が満水になったあとはセンターを通らずに上流のポンプ所から直接河川に放流されるので、より環境への影響が大きくなっています。

[526015: 名無しさん]

>>526012 匿名さん

住まいサーフィンの「年収の高い学区ランキング最新版」によると港南地域の住民の平均年収は1606万円で都内のベスト10に入っています。これは富裕層が選ぶ地域ということになりますから、富裕層はわざわざ下水臭い所に住まないというお説の通りだと港南は下水臭くないことになりますね。

https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13100

[526017: マンコミュファンさん]

>>526016 匿名さん

港南より豊洲や有明の方が緑が多いというのはあなたの感覚でしょうか？裏付けデータでもあるのでしょうか？私が調べた限りではそれは完全に間違っています。各地域の緑被率を比較すると、港南四丁目の緑被率は有明をはるかに上回っています。またあなたの虚言ですね。

（各地域の緑被率）
港南四丁目　30.6％、　　有明一丁目　25.3％、　　有明二丁目　23.1％
豊洲二丁目　23.4％、　　豊洲三丁目　25.1％、　　豊洲六丁目　25.6％

[526019: 匿名さん]

>>526018 マンション掲示板さんご苦労様です。

[526020: 匿名さん]

ワクワクです。

[526026: 通りがかりさん]

>>526009 評判気になるさん
>港南アドレスの成長性は定量的にも明らかだ。 2024年の公示地価は、5年前に比べて約46%も上昇。東京湾岸エリアの調査地点のなかで、最も高い伸び率となっている


40パーセントと言えば聞こえはいいけど、実額でみますと5年でたったの39万円、これは港南二丁目の1年間の上昇額とほぼ同じ
地価を見ると坪300万台の取引あるのもよくわかる話ですな。

[526027: 匿名さん]

>>526022 匿名さん
少なくともあなたが住んでいる辺りは商業施設が充実した街ではない。

[526028: 匿名さん]

今時の富裕層は住環境の悪い港南より有明を選びますよ。港南は都営住宅も多くて民度も低い。再開発が進んでないから高齢者比率も高い。スーパーも老人と中国人ばかり。

[526029: 匿名さん]

有明はベイフロント
港南は便フロント

[526030: 匿名さん]

>>526022 匿名さん
世帯年収2000万円以上または純金融資産3000万円以上保有の首都圏在住者517人をハイクラスといえるのかどうかわからないけど。世帯年収2000万程度では港区を買うのはリスクが極めて高いです。

[526031: 匿名さん]

羽田線越えたら
終わりですよ

[526039: 匿名さん]

港南の新築に皆さん期待されてますね。

[526040: 評判気になるさん]

>>526032 通りがかりさん
分析するのは勝手に分ければいいけど実際住むとなると商業地域も住居地域も関係ない、タワマンで住居地域のメリットないしね。

[526041: 検討板ユーザーさん]

>>526023 通りがかりさん
都心に住むって広告主のエリアを持ち上げる特集するだけで、いちいちそんな大喜びしてる人いないよ

[526044: 匿名さん]

>>526043 マンション検討中さん

ハイクラスとされる基準がショボイ

[526046: マンション掲示板さん]

>>526042 口コミ知りたいさん


過去に例がないからと言って、今後がないとはいえないでしょう。12ページもあったからと言ってすごいとはならないですよ。

[526047: 名無しさん]

>>526043 マンション検討中さん
少なくともあなたが住んでいる天王洲アイル側では
利便性の高い商業施設が充実した街とは到底言えないですね。

[526051: 口コミ知りたいさん]

>>526049 評判気になるさん
本当にすごい街はそういう取り上げすら必要ないんだよね。

[526055: eマンションさん]

>>526054 eマンションさん
>品川天王洲地区で推進する 「運河ルネサンス」 構想

天王洲アイルの衰退で実質的に頓挫していますけどね。

[526057: 匿名さん]

天王洲アイルの寂れっぷりは半端ないですね

[526061: マンション比較中さん]

>>526060 マンコミュファンさん
天王洲アイルは第一ホテルは撤退し、2年以上経っても後継ホテル決まらず、モノレールは快速停車駅から外れ、ビルの老朽化や都心の再開発による相対的地位低下からオフィスの空室率は高止まり。寂れ具合がすごいです。

[526064: 匿名さん]

昨日の雨凄かったね。また放流されそうです。

[526065: 検討板ユーザーさん]

>>526063 マンション検討中さん
そういうのを寂れているといいますよ。

[526066: 匿名さん]

>>526062 マンション掲示板さん
>港南アドレスの成長性は定量的にも明らかだ。 2024年の公示地価は、5年前に比べて約46%も上昇。

46パーセントと言えば聞こえはいいけど、実額でみますと5年でたったの39万円ですよ。

[526068: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山じゃなくてパークシティ小岩だった。

[526069: 匿名さん]

羽田線越えた第一ホテルは撤退してから2年

羽田線越えたら寂れ状態ｗ

運河は臭いし　どうなることやらｗ

[526070: 匿名さん]

昨日の雨で国道357号（東京湾岸道路・お台場~羽田間）「東京港トンネル」では上下線（西行・東行）で通行止め。迂回路、レインボーブリッジ経由のために、海岸通りに沢山の大型トレーラが来てたね。

[526071: 匿名さん]

羽田線越えたら終わりだよ。

[526076: マンション検討中さん]

>>526075 通りがかりさん
港南には
良い港南と
悪い港南がありますけど
港南4丁目は
悪い港南です。

[526079: マンション検討中さん]

港南エリアの実際の街を見てみると、不動産の利用形態から区分される地域的な固まりが４つあることが分かります。[20230918]

①駅前商業地域
（1丁目、2丁目）
②文教住宅地域
（3丁目、4丁目の羽田線の西側）
③住工倉混在地域
（羽田線の東側から京浜運河まで）
④港湾地域
（京浜運河から東側）

①駅前商業地域（赤色の範囲）は、高層建築物が多く建ち並びオフィスや店舗等が集積する繁華性の高い地域です。高額な土地価格の影響からマンション価格には割高感があります。

②文教住宅地域（緑色の範囲）は、駅前商業地域の外延に位置し駅距離も適度にあるため住環境に優れ、交通利便性とのバランスが良い地域です。大学もあって周辺は緑も多くマンションを買うならおすすめです。

③住工倉混在地域（うんち色の範囲）は、羽田線を越えるため駅距離が遠く交通利便性に劣ります。幹線道路やモノレール、首都高速道路の沿線のため騒音、振動の懸念があります。また、住宅、工場、作業場、倉庫、車庫などが建ち並ぶ用途混在地域となるため住環境が相対的に劣ります。少々残念な地域になります。

④港湾地域（灰色の範囲）は、駅からも遠く利便性に劣るうえ、港湾施設が多く集積する住むには適さない地域です。それらデメリットが割り切れるのであれば中古マンションを安く購入することが可能です。

[526082: 通りがかりさん]

>>526070 匿名さん

凄く沢山のトレーラーだったね

[526083: 通りがかりさん]

>>526080 通りがかりさん

[526084: 匿名さん]

>>526083 通りがかりさん

おい！
何度言えば分かるんだよ。
しかるべき対応を取らせていただきます。

[526086: 通りがかりさん]

>>526085 マンション掲示板さん

ふざけるな
挑発しているのか？

[526087: 匿名さん]

羽田線越えたら
終わりです

（爆笑）

[526088: マンション検討中さん]

>>526085 マンション掲示板さん

[526092: 通りがかりさん]

>>526091 eマンションさん

警告に従えないようですので、法律に従って対応させていただきます。

[526093: 匿名さん]

家畜処分場エリアには生理的に無理

[526096: 検討板ユーザーさん]

>>526089 名無しさん

[526097: マンション検討中さん]

>>526090 マンション掲示板さん

[526100: 匿名さん]

価値ある情報以外は全部削除されましたね。