山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[445401: 匿名さん]

>>445380 評判気になるさん

凄すぎる

[445402: 匿名さん]

港南行ったことありますが
開放感があり、海が見えるとここにいる次長から聞いたんですが、嫌悪施設によって視界が遮られ風景も汚かったですよ笑

[445403: 検討板ユーザーさん]

>>445401 匿名さん
下から2番目でスゴイと言われてもねえ笑

[445404: 名無しさん]

次長に申し訳ないんですけど、豊洲の方が開放感があってリゾートのようでしたよ。

[445405: eマンションさん]

>>445401 匿名さん
高輪3-5で公示価格ある？

[445408: 匿名さん]

>そして羽田線越えたら交通利便性、生活利便性、

そこから品川駅まで徒歩15以上ですので、交通利便性はありませんよ。生活利便性でも徒歩圏内にあるスーパーはマルエツだけですので、不便としか言いようがありません。

[445414: マンション検討中さん]

>>445403 検討板ユーザーさん

横軸は何?

こんな説明もないクソグラフつくらないで

[445415: 口コミ知りたいさん]

>>445406 匿名さん
そのサーフィンではWCTは品川駅ではなく天王洲アイル駅扱いですので、参考になりませんよ。

[445422: 評判気になるさん]

>>445409 販売関係者さん
大企業ファ集まるということは住環境が向上というわけではない。むしろ住環境は低下するでしょう。

[445429: 匿名さん]

こうしてみると港区と江東区のポテンシャルの違いが歴然
　

[445430: 匿名さん]

>>445422 評判気になるさん

大企業ファ集まる？住環境は低下する？ラリってますか？

[445431: 匿名さん]

またWCTの人が発狂してるけど、どんなにスレを荒らしても、臭くて汚い港南が環境の良い有明に勝てることは永遠にないですよ。

[445432: 匿名さん]

>>445422 評判気になるさん

オフィスビル街の中にマンションがごちゃ混ぜになってればその通りだね。
港南は違うけど。

[445433: 匿名さん]

>>445423 坪単価比較中さん
港南行ったことありますが
開放感があり、海が見えるとここにいる次長から聞いたんですが、嫌悪施設によって視界が遮られ海は全く見えず
嫌悪施設だらけで風景も汚かったですよ笑

[445436: 匿名さん]

>>445432 匿名さん
そこは天王洲アイルでしょう？品川駅前はオフィスビル街の中にマンションがごちゃ混ぜじゃん。

[445441: 口コミ知りたいさん]

>>445435 坪単価比較中さん
そんなところと同じ評価ですけどね笑

[445442: 匿名さん]

>>445436 匿名さん

Vタワーのこと言ってるの？

[445443: 匿名さん]

>>445441 口コミ知りたいさん

レインズ見ましょう

[445450: 匿名さん]

>>445443 匿名さん
おいおい。アンタが引用したブリーズが坪503万とする全く同じサイトからの引用ですよ？

[445453: 匿名さん]

>>445450 匿名さん

レインズを確認しましょう

[445455: マンション掲示板さん]

こちらが先に引用したサイトなら、まあアンタのいいたいことはわかりますよ？

でもねえ笑
そのサイトの数字を先に引用してきて、今も引用をし続けているのはあなたですよね？笑

そしてそのサイトによればWCTは有明物件と同レベルです。それ以上でもそれ以下でもないんですけど？笑

[445456: 匿名さん]

>>445453 匿名さん

仕様の低いシティタワーズ東京ベイは狭い部屋中心だからグロスも安いね。

[445457: 匿名さん]

>>445455 マンション掲示板さん

レインズを確認しましょう

[445458: 匿名さん]

港区と江東区のポテンシャルの違い

[445464: マンション掲示板さん]

むしろレインズによれば港区の駅近財閥系タワマンで坪単価300万台で買えるのはWCTだけですねえ笑

安すぎて笑える爆笑
相当環境が良くないからですよねえ笑

[445466: 通りがかりさん]

>>445457 匿名さん
あなたが引用した全く同じサイトから引用ですよ笑

[445470: 匿名さん]

>>445464 マンション掲示板さん

港区タワマンで成約数1位のワールドシティタワーズの成約価格の分析です。階層・面積帯による価格差が大きく、30階以上の高層階、80㎡以上の高面積帯にプレミアムがついています。一方、棟や媒介形態の違いによる成約価格差は小さくなっています。低層階でも平均坪単価は400万を超えております。

[445471: 匿名さん]

>>445466 通りがかりさん

レインズを確認しましょう

[445472: 匿名さん]

>>445471 匿名さん
あなたがこれまで散々引用してきた全く同じサイトから引用ですよ笑

[445473: 名無しさん]

>>445467 坪単価比較中さん
マンションの価格は、築年、階層、面積、眺望などで相当変わってくるよね。だから住宅地としての環境の良し悪しは、マンション価格では正確には比較できないんですよ。住環境を正確に比較したいならば建物の要素を排除した「土地価格」で比較すれば良いのです。でも容積率の異なる土地を比較してもやっぱり住環境の良さは比較できない。そこで容積率100％あたりの単価（マンション専有部分が所有する土地持ち分の単価）で比較するわけです。

そうすると港南の住宅地は、えー、港区で下から２番目でした・・・・

[445474: 匿名さん]

>>445473 名無しさん

港南4－6がスゲーな

[445475: 匿名さん]

ついに高輪と逆転しとる！

[445476: 匿名さん]

>>445473 名無しさん

横軸は何？意味不明なグラフ貼るなよ

[445477: 匿名さん]

マルエツ港南４店から中央食肉市場まで、徒歩10分
マルエツ港南４店から火力発電所まで、徒歩13分
マルエツ港南４店から東京入国管理局まで、徒歩15分
マルエツ港南４店から港清掃工場まで、徒歩11分
マルエツ港南４店からコンクリート工場まで、徒歩11分


これだけの嫌悪施設が揃っているのは港南だけですねえ。
これを景観が綺麗で環境が良すぎるよと言っても全く説得力がありませんなあ笑

[445479: 口コミ知りたいさん]

>>445476 匿名さん
マンションの価格は、築年、階層、面積、眺望などで相当変わってくるよね。だから住宅地としての環境の良し悪しは、マンション価格では正確には比較できないんですよ。住環境を正確に比較したいならば建物の要素を排除した「土地価格」で比較すれば良いのです。でも容積率の異なる土地を比較してもやっぱり住環境の良さは比較できない。そこで容積率100％あたりの単価（マンション専有部分が所有する土地持ち分の単価）で比較するわけです。

そうすると港南の住宅地は、えー、港区で下から２番目でした・・・・

[445481: 匿名さん]

>>445473 名無しさん

スゲー

[445482: eマンションさん]

>>445481 匿名さん
安いねえ笑笑

[445483: 匿名さん]

>>445479 口コミ知りたいさん

なるほど、港区以外も調べるとこういうことになりますね。

[445498: マンション検討中さん]

>>445483 匿名さん
例えば同じ品川駅から徒歩10分以上の高輪ザレジデンスは値上がり率こそWCTよりも下ですが、坪単価で見ると坪663万とWCTの坪472万を軽く200万に近い大差をつけています。WCTは値上がりしても到底敵わない次元にいるわけですから、値上がりだけを見るのはアホということですねえ笑

[445501: 匿名さん]

>>445498 マンション検討中さん

同じ品川駅から徒歩10分以上の高輪ザレジデンスは値上がり率はWCTよりも下なのか！高輪に勝つWCTやっぱすげー！

[445504: 匿名さん]

>>445501 匿名さん
平均坪単価で200万も差をつけられているんだから、あとどのぐらいの値上がりで抜けますか？爆笑

[445505: 匿名さん]

この前港南に行った時、食肉処理工場の方から何とも言えない異臭が漂ってきました。住民ならこの事実は否定できないですよね。

[445506: 口コミ知りたいさん]

中目黒アトラスタワーは分譲時では300万台でしたが、今はもう800万台。高輪もそうだけど、品川物件はイマイチ値上がりは良くないですねえ笑

[445507: 匿名さん]

この前港南に行った時、運河の方から何とも言えない爽やかな風が吹いてきました。住民ならこの事実は否定できないですよね。

[445508: 匿名さん]

>>445504 匿名さん

レインズで調べてみましたが差は200万ではなく丁度100万でした。
さらに差が縮まるとほとんど同じになるかもしれません。

[445509: 匿名さん]

>>445506 口コミ知りたいさん

中目黒アトラスタワー、レインズの成約レベルでは坪800万は大袈裟です。
坪680万には行っていますが。

[445510: 匿名さん]

また有明推しの頓珍漢がモメてんの？
良い加減にしろよw

[445512: 匿名さん]

なお品川Vタワーは直近、坪660万ですが、2022年3月に坪900万を超える
成約が観測されています。凄いです。

[445513: 匿名さん]

>>445511 マンション掲示板さん

港南の風は下水の臭いって嘘です。港南の高浜運河を渡る風は気持ち良さしかありません。

[445515: マンション掲示板さん]

>>445512 匿名さん

浜松町は坪単価2000万円超だけど
そちらは凄いと言わないの？

[445516: 匿名さん]

ちなみにアーバンドックパークシティ豊洲の直近の
レインズ掲載の成約事例はこちら

[445517: 匿名さん]

>>445515 マンション掲示板さん

2000万はなんのことか知りませんが、パークコート浜離宮の
成約レベルはスゴイです。

[445518: 匿名さん]

ただ、同じ浜松町でもクレストプライムタワー芝になるとグッと安くなります。
芝浦港南とあまり変わらないレベルですね。

[445519: 匿名さん]

浜松町のワールドタワーレジデンスは最低坪1000万円超、最高坪2000万円超だよ

[445520: 匿名さん]

浜松町、最低1000万円は凄い

[445521: 匿名さん]

>>445519 匿名さん

中古売買レベルの話なので悪しからず

[445522: 口コミ知りたいさん]

>>445508 匿名さん
それが希望的な観測ですよ笑
つかWCTの坪単価300万台の取引を除外した時点で恣意的な抽出と言われても仕方がないでしょう。

[445523: 匿名さん]

マンコミって、新築分譲マンションスレなのに、古い物件何故比較してるの？

[445524: マンション検討中さん]

>>445510 匿名さん
港南の頓珍漢くん
こんにちは笑

港南では鸚鵡返し芸が流行っているんですか？爆笑

[445525: 匿名さん]

>>445509 匿名さん
中目黒アトラスタワーはレインズで見てもWCTよりは上ですねえ笑
分譲時はほぼ同じぐらいだったのに笑

[445527: 匿名さん]

ちなみに東京ツインパークスでも平均では坪700万までは行っていませんから、
新築は除いてタワマン中古の限界は都心一等地でも坪700万かもしれませんね。

[445528: マンコミュファンさん]

>>445514 坪単価比較中さん
そこを管理している品川区役所が下水臭と明言していますから、嘘とまでは言えないでしょう。

[445529: 匿名さん]

>>445522 口コミ知りたいさん

WCTで最近の事例をザっと見ましたが坪300万円台での成約はありません。
直近10事例で平均は坪515万です。坪300万円台で出るのは低層で日当たりが
悪いなどよっぽど条件の悪い部屋なので、売れないんでしょう。

[445530: マンション掲示板さん]

>>445513 匿名さん
>港南の風は下水の臭いって嘘です。港南の高浜運河を渡る風は気持ち良さしかありません。

その写真は天王洲アイル運河じゃないですか？
高浜運河ではありませんよね。嘘つきはあなたの方でしょう。

[445531: 匿名さん]

>>445522 口コミ知りたいさん

失礼、2023.3.21に坪370万円の成約が観測されています。しかし、WCTの
坪単価300万台の取引を除外などの操作はしておりません。

[445532: 評判気になるさん]

>>445529 匿名さん
つまり坪単価300万台でも売り出されているわけですよ？笑
それと都合が悪いから直近10事例しか出せないのでしょうか？笑

[445533: 匿名さん]

>>445530 マンション掲示板さん

高浜運河ですよ。ちなみに目の前に見えているマンションが港南のパークホームズ品川ザレジデンス。だから何運河でも関係ないですがね。

[445534: eマンションさん]

>>445531 匿名さん
ほら、やっぱり嘘つきですね笑

[445535: 口コミ知りたいさん]

>>445533 匿名さん
ＴＹハーパーの目の前はそこは天王洲アイル運河ですよ。

[445536: 匿名さん]

つか港区の駅近財閥系タワマンで坪単価300万台の物件が売り出されているんですねえ笑

こっちの方が驚きですわ笑

[445538: 匿名さん]

>>445532 評判気になるさん

特に都合が悪いことがありません。直近20事例とっても坪300万円台のほうが
珍しいケースですね。全体の1割程度しかありません。

[445539: 名無しさん]

>>445538 匿名さん
つかそれ込みで坪単価が486万台ですから、やはり坪単価500万も超えていません。このサイトの数字はある程度信ぴょう性があるということですねえ笑

[445540: 匿名さん]

なお、時系列にプロットするとワールドシティタワーズは明らかに右肩上がりで値上がり傾向が続いているので、成約レベルで最近10事例だけ採ると平均で坪500万円台に乗ってきているのは確かです。

[445541: 匿名さん]

仕方ないよ

羽田線越えたら

終わりだよ

[445542: 匿名さん]

頓珍漢て2人いるんだ。
次長が大ボスで、頓珍漢2人が雑魚キャ？

[445543: 匿名さん]

>>445539 名無しさん

そういうサイトのは売り出し事例で見ていますから全くナンセンスです。
レインズで成約レベルを確認すると本当のところが分かります。

[445544: 評判気になるさん]

>>445540 匿名さん
>最近10事例だけ採る

それをやるから除外と言われるんですよ。

[445546: 評判気になるさん]

>>445543 匿名さん
>全くナンセンスです。

そのサイトから散々数字を引用してきたのはあなたでしょう。今更何を言っているんですか？笑

[445554: 匿名さん]

>>445531 匿名さん
成約ベースなら思ってたより高値取引ですね。
因みにそちらの資料データの眺望、つまり方角ってお分かりでしょうか？

[445558: 匿名さん]

結局、港南駅遠物件は港区平均以下ってことだろ

[445568: 匿名さん]

>>445554 匿名さん

眺望（方角）は分かりませんが高層階のみとかで抽出することは可能です。

[445571: 匿名さん]

>>445567 マンコミュファンさん

立地は最高でしょう。ただ、羽田空港で東京に来た国内外の客が中心だったのでコロナの影響はもろに受けるので致し方ないでしょう。

[445573: 匿名さん]

>>445552 匿名さん
住まいのサーフィンではWCTは品川駅の物件ではありませんので、天王洲アイル物件としてカウントされています。

[445574: 通りがかりさん]

>>445571 匿名さん
最高ではないから急行も止まらないではないでしょうか？
そもそもコロナ前でも利用者数はたったの3万人程度ですので、元々大したことはありません。コロナで半減し壊滅したと言っても良い。

[445576: 匿名さん]

なぜか有明として頓珍漢くんに決めつけられているけど笑

私的には有明も立地が良いとは思いません。むしろ劣悪と思っています。

ただ私は有明とWCT(天王洲アイル)は同レベルと思っているだけの話です。

ただ有明は臨海地下鉄で化ける可能性は残っているが、天王洲アイルにはそういう可能性はありませんがな笑

[445577: 匿名さん]

>>445568 匿名さん
ありがとうございます！
湾岸エリアで色々と調査中で、参考になります。
今年中にはエリアを絞って遅くとも再来年の９月に購入を考えています。
港区平均以下とのお話しですが、上がりきった物件よりも伸びしろを残した物件を模索しております。
あと、もう一つだけ教えて頂きたいのですが定期的にマンション改修工事などはされておりますか？例えば、外壁工事や共用部分のリフォーム工事などなど。

[445578: 匿名さん]

>>445571
嘘でもよくそんなこと言えるね。
立地は最悪最低でしょう

[445579: 匿名さん]

それでも豊洲や有明より高額取引されているのはなぜなのでしょうか？
港区アドレスゆえ？

[445581: 匿名さん]

住居港区を名乗りあとから港南とバレる。
すると↓な感じで嘲笑の的になります
”バカじゃん、何見栄はってるの、下水のあるウメタテ”

最初から港南を名乗っときましょう

[445583: 匿名さん]

どうしようもないでしょう

羽田線越えた

時点で

ぶっちぎり敗北です

[445585: 匿名さん]

>>445581 匿名さん
そんな事を考えるのはあなただけ。
普段からそう言う人の見方をしてるのですか？

[445586: 匿名さん]

>>445582 マンション検討中さん
豊洲の良さは？
港南の周辺環境が悪いのは分かりましたのて。

[445588: 匿名さん]

そもそもWCTは港南第2ですよね？
これでさえも坪単価が平均500万は超えて来ませんから、大半の港南物件はこれ以下ということですから、港南地域の坪単価は高いとは言えないでしょう。

[445590: 匿名さん]

先ほどの一時的な強い雨で、糞尿汚水が少し漏れて水門を逆流してました！

[445591: eマンションさん]

>>445585 匿名さん
古くから港区に住んでいる人はそういう考え方しますよ。表では言わないが、港南地域は馬鹿にされますって。

[445592: 匿名さん]

>>445577 匿名さん

WCTは2カ月ほど前に大規模修繕工事を終えたばかりですね。
上がりきった物件よりも伸びしろを残した物件っていうのは良い考えです。
品川駅徒歩圏内はこれから上がる要素はあっても下がる要素はありません。
港南はすでに十分値上がりしていますが、今後一段高になる可能性が高いと
思います。ちなみに坪いくらまでなら購入と考えていますか？

[445593: 匿名さん]

>>445578 匿名さん

天王洲アイルは羽田空港を利用する旅行客の前泊、後泊を狙っていたので
そういう意味で立地は最高でした。飛行機から新幹線への乗り換えをプランする
外国人にも人気の中継地でしたよ。

[445594: 匿名さん]

WCTは築20年ですので、そろそろ損益分岐点に差し掛かる時期です。この物件は一般な人から見れば品川駅徒歩圏の物件ではないですので、品川再開発の好影響も少ないことから、今からの購入は慎重に検討する必要があるでしょう。

[445595: 匿名さん]

港南も高くなりましたね。初期はVタワーが坪300、WCTが坪200で分譲されたのが、
いまやこうですから。

[445596: 名無しさん]

>外国人にも人気の中継地

それは東京駅周辺でしょう。人気ならこれまで五つ星ホテルが存在しないのは明らかにおかしいでしょう。

[445597: 匿名さん]

WCTは築20年ですが、それでも値上がりが続いているのでそろそろビンテージ化に差し掛かる時期です。この物件は一般な人から見れば品川駅徒歩圏ですので、公園に直結した環境や品川再開発の好影響も受けることから、今からの購入は大きにポテンシャルがあるでしょう。

[445598: 匿名さん]

>>445596 名無しさん

なので、満を持して5つ星ホテルが進出するわけです。

[445600: 検討板ユーザーさん]

>>445597 匿名さん
>一般な人から見れば品川駅徒歩圏

一般的な人から見れば徒歩15分は徒歩圏内ではないんですよ笑