山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[39701: 匿名さん]

>>39699

駅近は環境の悪さと引き換え。だから、駅に徒歩でも行け、バスで駅直結５分マンションが最強。
何が悲しくて繁華街やオフィスビルに囲まれて生きていかなきゃならん。

[39702: 匿名さん]

郊外の私鉄やメトロなら分かるが山手線駅の直結に住むなんてナイナイ

[39703: 匿名さん]

>>39698 匿名さん

騒音想定していない外廊下に、真上からの飛行機騒音ですからね。
内部で反響が凄いでしょうね。

[39704: 匿名さん]

こういう朝、管理人がちゃんと早朝から雪かき。大規模常駐管理はいいね。

[39705: 匿名さん]

>>39701

基本、駅遠マンションは悪天候時は最悪。駅近がいいに決まってる。WCTは都心山手線駅であり、通勤時間が短い、且つマンション前にバス停があり、頻繁に駅⇄マンション前にバスが走ってる特殊例。

[39706: 匿名さん]

>>39701 匿名さん
バス停に直結でもないでしょ。

[39707: 匿名さん]

>>39705 匿名さん
それはバスがないと不便な場所って事だ。

[39708: 匿名さん]

>>39701 匿名さん
最強の割には安マンションだよな、あそこ。不動産に割安はないと言われるから単純に価値が低い安マンションって事だ。

[39709: 匿名さん]

>>39708 匿名さん
庶民に人気のマンションだから

[39710: 匿名さん]

>>39705 匿名さん

でも駅のバス停は離れてて不便だよね

[39711: 匿名さん]

>>39709 匿名さん
人気があるなら価格は高くなるはず。港区で最安クラスのマンションって事は高値で買う価値が無いって思われている証拠。僻地マンションの宿命。

[39712: 匿名さん]

>>39704
コレ重要
大規模マンションは災害時には戸建て、小規模マンションより圧倒的にケアが厚くなる
まさに寄らば大樹の陰

[39713: 匿名さん]

バス便物件の話はやめないか。

[39714: 匿名さん]

大崎在住ですがマンション前は当然のこと、駅まで三井不動産のビルが続くせいかマンション常駐、ビル常駐の作業者の方が駅までの道をきれいに除雪してくれていて助かりました

[39715: 匿名さん]

>>39714
大崎はめちゃ発展してますねえ。

[39716: 匿名さん]

山手線最強は大崎かもね
再開発かつ駅近にマンションもあり発展性や利便性も抜群だと思う
マンション価格も高値で富裕層にも人気あるし隙がない

[39717: 匿名さん]

>>39715
発展といいいますか、、、まあもともとなにもなかったですからね
自分的にはゲートシティ大崎ができたときが一番衝撃でしたね
当時日本に３０店舗もなかったスターバックスが大崎にできたのは驚きでした
オーバカナルもあったしスーパーはもとまちユニオンでした

[39718: 匿名さん]

>>39717
変な話、大崎＝ソニーのあるところでしょ？みたいな時代も多少覚えてるので
今の発展は凄いと思ってます。
恥ずかしながらいつの間に？って。

[39719: 匿名さん]

>人気があるなら価格は高くなるはず。

人気があるからといって際限なく高くはならないだろうね。経年劣化分もあるから自分はこう考えてる。中古マンションは１年で坪あたり4万円下がるそうだ。たとえば、分譲坪250万のマンションが築10年だと坪210万円になるのが基準。それと実勢の中古価格の上昇率が人気を反映していると見ないと単純に絶対的な価格だけでは人気度は評価できない。


（中古坪３３０万の物件）
分譲坪２５０万、１０年経過で坪２１０万が基準、実勢は坪３３０万とすると実質５７％値上がり（表面的には３２％値上がり）

（中古坪４００万の物件）　
分譲坪３６０万、１年経過で坪３５６万が標準、実勢は坪４００万とすると実質１２％値上がり（表面的には１１％値上がり）


こういう見方をすると、本当の人気物件が分かるかもしれない。たとえば、品川駅直結の品川Ｖタワーは分譲３１０万円、築１５年で中古４４０万円。経年劣化分を考えると、分譲３１０万－４万×１５年で坪２５０万円が基準値。それが４４０万円で売買されているのだから表面的には４２％、実質７６％値上がり。逆に考えるとブイタワーがもし今年の新築物件なら予想分譲価格は経年劣化分を足し戻して、４４０万＋４万×１５年で坪５００万ということになるがどうだろうか？少なくとも今の中古実勢の４４０万で分譲されることはないだろう。

[39720: 匿名さん]

交通網が麻痺すると埋立地は大変だ

[39721: 匿名さん]

>>39718
大崎は山手線駅にもかかわらず駅前に大きな工場がありましてthe京浜工業地帯って感じ
でしたね（恵比寿もそうでしたが）

大崎の再開発は何段階かあって最初は１９８０年台の終わり（バブルのころ）に竣工した
ニューシティ大崎、ここは星新一の実家である星製薬の工場とベアリング会社の日本精工の工場跡地を再開発したものですこれが一番目
続けてゲートシティ大崎が再開発するところでバブルが崩壊し計画が何度も見直されて工事も途中でストップしたりして１９９９年にようやく竣工
しかしゲートシティはアトリウムが開放され当時としては画期的でしたね
今でも山手線駅から徒歩圏内であんなに贅沢な空間を無料で利用できる場所はほとんどないでしょう
コレが２番めですね

[39722: 匿名さん]

２０００年台に入ると規制緩和などで再開発が勧められ、西口の明電舎工場、ソニー工場跡地が再開発
また印刷会社などがどっちゃりあった目黒川と山手線の間の土地も再開発され大崎アートヴィレッジ等が完成
しました
最後の大物が北品川５丁目再開発でこちらリーマンショックや東日本大震災で遅れに遅れたもののパークシティ大崎として生まれ変わりました
ここは再開発前はコンビニ（AM/PM）が１件あるだけでしたね

[39723: 匿名さん]

大崎はもともと東京都で副都心指定をうけていましたがようやく副都心らしくなってきましたね
やはり埼京線、湘南新宿ラインにより埼玉、神奈川方面からの通勤利便性が高くなったのが功を奏しているかと思います。

[39724: 匿名さん]

なるほどね

[39725: 匿名さん]

浜松町賃貸住です。
今はホームからの時間に満足してます。
北口だとホームから１分で改札、出口です。電車降りて１分で出口
品川のようなビッグターミナルにはない快適さです。
但し、駅には何もありませんが・・・

[39726: 匿名さん]

浜松町スクエアですか？
駅前ビジネスホテルみたいな立地だよねあそこ

[39727: 匿名さん]

浜松町はあと2年待たないとね。
激変するのは見えてるので今の価格ではマンション買えなくなりそう。

[39728: 匿名さん]

>>39727
紙カーテンゴールドクレストを買う最後のチャンスですね

[39729: 匿名さん]

大崎の自演がひどい。

[39730: 匿名さん]

>>39728 匿名さん

紙カーテンゴクレはいま幾らで売ってるんだろ。

[39731: 匿名さん]

>>39719 匿名さん

新築、築浅と築10年、築20年を単純比較するのは変なのは同意。
ホントに人気があるマンションは安い高いじゃなく、築10年でも中古として売れてるかどうか。

[39732: 匿名さん]

駅から遠いのに売れてるバス便マンション＝人気がある

[39733: 匿名さん]

>>39732 匿名さん
人気がある、確かにそうなのかもしれない。でも安い。お金か余ってる人ならそんなとこは住まないでしょう。

[39734: 匿名さん]

お金があまってる人も買いますよ
別に買うマンション一つじゃないからね
プールがある日本で一番戸数が多いマンションとか面白いでしょ
実需で買う人、投資で買う人、コレクションとして買う人
いろんな人が買うから人気となるんですよ

[39735: 鶴橋の泰子]

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[39736: 匿名さん]

>>39733 匿名さん

人気があるか無いかというのは、まさに多くの人の気配があるかどうか。
安い＝多くの人が買えるかどうか検討できるかどうかということも人気の大事な要素。
高いマンションは羨望されるが人気にはならないね。

[39737: 匿名さん]

金に糸目をつけないならどこが欲しいか？であがるマンションは人気マンションじゃないね。自分の予算内でどこが欲しいか？で多くの人があげて実際に買いが入るのが人気マンション。

[39738: 匿名さん]

>>39737 匿名さん
価格は需給決まる。
買いたい人が売りたい人より沢山いれば価格は上がる。それだけ。羨望とか人気とか関係なし。

[39739: 匿名さん]

分かりやすく言えば、価格以外はまったく同じ仕様、立地、間取りなども同じ条件のマンションかふたつあったとしたら、安い方が人気になる。

[39740: 匿名さん]

>>39739 匿名さん
あたりまえだろ

[39741: 匿名さん]

>>39738 匿名さん
必ずしもそうならないのが不動産の妙味だよ
価格と価値のギャップを見抜くことが肝要だね

[39742: 匿名さん]

>>39741

そゆこと。同じ１０００円のもので、


値段を知らない多くの人も「このスペックなら将来も１０００円前後だろ？」と思うものを買う

＝人気もまあまあ



「このスペックなら将来もみんな７００円くらいと思うだろうね」と思うだろうものを買うと

＝結果、不人気で損する



「このスペックなら将来はみんな１３００円くらいすると思うだろうな」と思うものを買う

＝結果大人気、得



そして、その他人が想像するだろう価格も時間とともに景気で上下する。

マンションの場合、スペックとは

最寄駅の駅力、駅距離、ランドマーク性、建物の質、管理の質、アドレス

新築マンションの場合はたいてい織り込まれて分譲価格は高くなる傾向

それでもお買い得と思ったやつは買えばいい。

昔、港区湾岸マンションが坪２００万～２５０万で売り出されたとき、

たっけーな　というのが一般的な見方だった。いまは、とても２００万円台

前半では買えない。

[39743: 匿名さん]

だから安いから不人気とはならない。むしろ、将来性考えたらもっと高くても
良いんじゃね？と思うものが安く売られてたら買い。価格そのものには意味はない。
多くの人が感じるだろう価値。想像するだろう値段と実際の価格の差。
坪３５０万くらいだろうなと思って聞いてみたら実際の価格は思ったより安い
坪３００万＝大人気マンションになる。

[39744: 匿名さん]

>>39743 匿名さん
根本が違うね。人気だと勘違いさせてるのは、最寄り駅、駅からの距離、広さ、価格、築年数これらの条件でそれぞれが検索し、見られてるだけのこと。それを人気の基準としたいならそれでも別にいいけどね。

[39745: 匿名さん]

坪350で売れるマンションを坪300で売るバカはいねーし。坪350じゃ買う人がいないから坪300になるんだよ。全て需要と供給の関係。相変わらず頭わリーな港南住民は。

[39746: 匿名さん]

>>39745 匿名さん

港南では市場経済は通用しないんですよ。

[39747: 匿名さん]

＞坪350で売れるマンションを坪300で売るバカはいねーし。坪350じゃ買う人がいないから坪300になるんだよ。全て需要と供給の関係。


↑コイツ何言ってんだ？当たり前だろ、バカか？

[39748: 匿名さん]

高いのが人気なら、都内一番人気はパークマンション千鳥が淵ってことになるな。アホだな。

[39749: 匿名さん]

高い物件は買える人が限られる＝需要が少ない

安い物件が買える人が多い＝需要が多い

[39750: 匿名さん]

＞価格は需給決まる。
＞買いたい人が売りたい人より沢山いれば価格は上がる。それだけ。羨望とか人気とか関係なし。



港南や芝浦のマンションは分譲時は坪２２０万から２４０万くらいが最多価格帯。
それから１０年以上もたって、その分、経年劣化しているのに中古は坪２８０万から
３５０万と大幅に値上がりしている。

＝需要が供給を大幅に上回っている

＝大人気

ということになるだろ？相変わらず頭悪いな港南アホネガは。

[39751: 匿名さん]

ようするに、先日更新されたコレで、前回２位に落ちたあの物件がまたまた
人気１位に復活してるから腹が立ってるだけだろｗｗｗ


https://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/

[39752: 匿名さん]

＞人気だと勘違いさせてるのは、最寄り駅、駅からの距離、広さ、価格、築年数これらの条件でそれぞれが検索し、見られてるだけのこと。


それぞれ（＝マンションを検討するいろんな人）が買いたい条件で絞ったら出てくる

その「それぞれ」がそれを候補物件にするんだから需要が高まる＝人気だろ？

コアなマンション購入検討者層がみんな何億も予算持ってると思ってるのか？

相変わらず頭悪いなアホネガは。

[39753: 匿名さん]

年収２０００万あっても買えるのは８０００万が限度だろうね。それ以上の収入ある人なら１億でも２億でも買うだろうかど、それ以上の収入がある人の絶対数が少ない＝需要が少ないということだね。

[39754: 匿名さん]

人気を語る場合は範囲と期間を決めないと議論にならない。例えば、ここ3年で23区内で人気の物件は、ここ3年で23区内で最も値上がり率が高い物件(3年前時点で中古の物件に限る)で異論は無いでしょう。
アンケートで上位だけど値上がり率が上位でないなら、そのアンケートはただの広告か本当の購買層をターゲットにしていないものでしょう。
取引件数が多いのに値上がらないのは価格相応の物件ということで、その価格が周辺相場より高いなら継続的な人気物件と言える。ただし、周辺相場より安いなら、ただの安かろう悪かろう物件。もし人気なら、少なくとも周辺相場を超える金額にならないとおかしい。

[39755: 匿名さん]

品川が東京都内の国語・算数の平均正答率が低い理由がわかる気がする
特に数字弱いんだろうね

[39756: 匿名さん]

>>39755 匿名さん
同感です。

[39757: 匿名さん]

目黒が、国語高くて算数が低いのってわかりやすいよね
品川が両方低いけど特に数学は低いよね
営業が多いのかな
異様なほどリニアありがたがるのもその辺りに起因するのか

[39758: 匿名さん]

アホネガのレスは意味不明w

[39759: 匿名さん]

>>39754 匿名さん
普通はそう考えますよね。付け加えると同時期に港区で販売された物件の平均より値上がり率が高くないと人気とは言えませんね。
港南住民はどっかのウェブのアクセスランキングが人気のバロメーターらしいっす。爆笑

[39760: 匿名さん]

目黒が国語とか品川が算数とか何言ってるんだ？

[39761: 匿名さん]

>>39760 匿名さん
異様なほどリニア悔しがるのもその辺りに起因するのか

[39762: 匿名さん]

>>39760
都合の悪い事はググれないネットなんだ
>>39761
オウム返しとは寂しいね

[39763: 匿名さん]

駅の話をしませんか？
バスの話ばっかり

[39764: 匿名さん]

>>39763 匿名さん

大崎とか出ても誰も食いつかないんだよな。

[39765: 匿名さん]

大崎いいねえ。
昨日話の出たところのストビュー見てたわ

[39766: 匿名さん]

大崎も品川も乗り換えたことしかない…

[39767: 匿名さん]

>>39765 匿名さん

画像過去に戻すとより楽しめると思うよ

[39768: 匿名さん]

品川駅、Vタワー辺りにくら寿司があるのは知ってますが
他の駅、回転寿司ご存じでしょうか？
安価で駅近（出来れば駅ビル内）お寿司の情報お願いします

[39769: 匿名さん]

>>39768 匿名さん

チェーンの回転寿司、なぜググらないのか不思議…

[39770: 匿名さん]

そうですね
大手チェーン店は調べられますね
失礼しました

[39771: 匿名さん]

>異様なほどリニアありがたがるのもその辺りに起因するのか

>都合の悪い事はググれないネットなんだ


都合の悪いことをググれないのは…


大手町、丸の内、有楽町に並べるか「グローバル ゲートウェイ 品川」
http://www.data-max.co.jp/tokusyu/300103_ibsd01/

　東京・品川の一連の再開発事業がいよいよ本格始動し、日本のグローバルゲートウェイとして生まれ変わる。羽田空港国際化のさらなる進展、品川・名古屋間が開通するリニア中央新幹線も2027年開業を目指すなか、JR品川・田町駅間には40年ぶりに新駅が開設される。東京都は、14年に策定した「品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014」のなかで、大手町、丸の内、有楽町に並ぶ拠点とする構想を打ち立て、「これからの日本の成長を牽引する拠点」として期待している。世界と東京を結ぶハブ立地、世界へのゲートウェイ、日本のターミナルとして新たな役割を担う品川は今後、大改造を迎えるなか、どのように変貌していくかをレポートする。

東京のJR品川駅と田町駅の中間に新設される「品川新駅（仮称）」（以下、新駅）が着工した。2020年の東京オリンピック・パラリンピック前に暫定開業、24年の「まちびらき」に合わせて本開業が予定され、完成すれば山手線30番目の駅になる。本開業に合わせ、JR東日本など各社がオフィスビルやマンションなどの建設計画を検討している。これについては・・・



オフィス需要「品川」急浮上　「リニアや新駅　話題が豊富」
2018年1月15日
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/list/201801/CK2018011502000124...

東京二十三区に立地する大企業を対象にした「二〇一七年オフィスニーズ調査」で、新規賃借の際に希望するエリアは二年連続で「日本橋」が一位。「品川（駅周辺）」が二位に急浮上し、前年二位だった「新橋」がベスト１０から姿を消した。調査は二〇〇三年から大手不動産デベロッパーの森ビルが毎年実施している。今回は昨年十月に約一万社を対象にアンケートを配布し、２０％の回答を得た。希望エリア一位の「日本橋」は１８％の支持があった。同社マーケティング部は「伝統的なビジネス街というブランド力が根強い。特に製薬、化学会社に人気がある」という。
「品川」は１６％で前年八位から二位に。「リニア中央新幹線や近くに誕生する品川新駅など話題が豊富だった」と分析する。三位は「大手町」、四位「丸の内」、五位「渋谷」と続いた。前年から４ポイント下げ、１１％の支持だった「新橋」は「目新しい話題がなかったから」と同部。湾岸部は「豊洲」２％、「台場・青海」０％と低迷しており、「ビジネス街としての認知度がまだ低い」（同部）と推測していた。

[39772: 匿名さん]

再開発の中心は新駅だね

[39773: 匿名さん]

>>39772 匿名さん

再開発って何か寝ぼけてるのか？
あえて言うなら新開発だけど。

[39774: 匿名さん]

現実の数字と、アンケートの数字を並べて語る時点で算数が弱いのがわかってしまう
ましてや記事とか・・・
営業職にありがちな論点のすげ替えだね

品川が東京都内の国語・算数の平均正答率が低い理由がわかる気がする
特に数字弱いんだろうね

[39775: 匿名さん]

>>39773 匿名さん
さらにどうでもいいな。
自分にとっては、どうなろうがたまにしか行かどうかだし、楽しみでもないが、開発がうまく成功したらいいね。

[39776: 匿名さん]

品川のオフィスは今は事実上赤枠のエリアにしか価値がないのだけど
今後は新駅や芝方面に取られるかもね。

[39777: 匿名さん]

何しろ新宿や渋谷みたいにタワーじゃなくても10階建て程度のビルが無数にある訳じゃないからね。
しかし大崎のタワー群、凄いな。いつの間に・・・

[39778: 匿名さん]

>>39776
客を「取られる」のは赤いエリアではないと思いますよｗ

[39779: 匿名さん]

それは「取られる」違い

[39780: 匿名さん]

大手町徒歩5分、神田6分、東京駅徒歩圏内
ジオ千代田大手町

[39781: 匿名さん]

ルフォンリブレ上野根岸
入谷駅4分、鶯谷7分、上野14分

[39782: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町
淡路町」駅徒歩3分。神田駅徒歩5分。東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩2分。総戸数175戸

[39783: 匿名さん]

赤いエリアに客を取られるんだろ


オフィス需要「品川」急浮上　「リニアや新駅　話題が豊富」
2018年1月15日
http://www.tokyo-np.co.jp/article/...

東京二十三区に立地する大企業を対象にした「二〇一七年オフィスニーズ調査」で、新規賃借の際に希望するエリアは二年連続で「日本橋」が一位。「品川（駅周辺）」が二位に急浮上し、前年二位だった「新橋」がベスト１０から姿を消した。調査は二〇〇三年から大手不動産デベロッパーの森ビルが毎年実施している。今回は昨年十月に約一万社を対象にアンケートを配布し、２０％の回答を得た。希望エリア一位の「日本橋」は１８％の支持があった。同社マーケティング部は「伝統的なビジネス街というブランド力が根強い。特に製薬、化学会社に人気がある」という。
「品川」は１６％で前年八位から二位に。「リニア中央新幹線や近くに誕生する品川新駅など話題が豊富だった」と分析する。三位は「大手町」、四位「丸の内」、五位「渋谷」と続いた。前年から４ポイント下げ、１１％の支持だった「新橋」は「目新しい話題がなかったから」と同部。湾岸部は「豊洲」２％、「台場・青海」０％と低迷しており、「ビジネス街としての認知度がまだ低い」（同部）と推測していた。

[39784: 匿名さん]

赤いエリアは、リニアや新幹線から近いという圧倒的メリットがある。新駅付近は立地的に中途半端だね。

[39785: 匿名さん]

新駅もリニア直結。なんのために新駅をあんなに品川駅に近づけたと思ってるの？

[39786: 匿名さん]

デッキで繋がるんですか？でも、徒歩じゃ辛いし、結局、電車に乗ることになりそうですね

[39787: 匿名さん]

新駅エリアにできるオフィスから数弱メートル先のリニアや新幹線に乗るのに、わざわざ山手線に乗るバカはいないだろうな。

[39788: 匿名さん]

>>39787 匿名さん
いるんじゃねえの
俺よく有楽町から山手線乗って新幹線乗ってたもん
料金変わんねえし

[39789: 匿名さん]

品川はリニアだけじゃないし、よほど新駅の賃料が安くない限り、オフィスは品川に集まるでしょ

[39790: 匿名さん]

さあ、どうやろな
品川に集まるつっても赤枠の中にしかビルがないからな

[39791: 匿名さん]

品川は東海道新幹線とリニア
ただしメトロ無し

[39792: 匿名さん]

>>39791 匿名さん

新駅もメトロないし

[39793: 匿名さん]

山手線、平均年収が高いのは東京駅
平均年収が高い駅が東京駅（1位）で899.5万円。2位が恵比寿駅の829.5万円、3位が浜松町の811.7万円だった。

[39794: 匿名さん]

東京23区別 親の年収が高い公立小の実名
1位南山小、2位本村小、3位御成門小

[39795: 匿名さん]

資産の方はどうなのでしょう？

[39796: 匿名さん]

>>39790 匿名さん

集まりようがない。だってすでに品川オフィスは満室。だから新駅エリア。

[39797: 匿名さん]

>>39793 匿名さん
便利な池袋がどん底で低くて妙に嬉しい。
貧乏人に優しい街って大事。年収億超え
も300万アンダーも仲良く！

[39798: 匿名さん]

駅力がある所は住居に向かないので
駅力のある駅からワンメーターの距離でメトロの駅近が良いね

[39799: 匿名さん]

>>39798 匿名さん

山手線内側に入る場合はその通りだね。でも、山手線徒歩10分の方が山手線内側のメトロ徒歩5分より安い場合が多いので、価格面も考慮すると悩ましい。

[39800: 匿名さん]

>>39799

山手線ターミナル駅は機動力が違うからね