山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[20951: 匿名さん]

おまいら。マックの朝コンボのソーセージマフィンでも食って落ち着け

[20952: 匿名さん]

徒歩五分よりバス五分

[20953: 匿名さん]

>>20952 匿名さん

これ、自分がそうだからだけど、徒歩５分以内に住んでると、バスに乗りたいなんて絶対思わないよ。
内もマンション至近に駅までのバス停有るけど、乗ってたら変人扱い。
(専用路線じゃないと言うのはもちろんあるが。)

[20954: 匿名さん]

>>20953

5分とかじゃなく1分だったら良かったのにね。

[20955: 匿名さん]

しかし、WCTの駅徒歩13分以上で専用バスどころか都バスも使えない物件って山手線周辺にも
腐るほどありそう。山手線内側にも多いよな。

[20956: 匿名さん]

>>20955
WTCの信者さん、無理やり比較しないで

[20957: 匿名さん]

>>20956 匿名さん

WTCは世界貿易センター

[20958: 匿名さん]

>>20955 匿名さん
そもそも世間ではそれを山手線物件とは言わない。

[20959: 匿名さん]

>>20953 匿名さん
というかそもそも日常でバスに乗る機会なんてないよね。
夏場だからと言って徒歩5分の距離を歩けないなら生活するのが難しい。

[20960: 匿名さん]

歩くのがそんなに嫌ならそれこそ駅直結物件とかに住むべきじゃないの。

[20961: 匿名さん]

>>20960 匿名さん
確かに。品ちゃんまた論破される。

[20962: 匿名さん]

郊外駅直結タワマン>>>品川駅山手線ホーム徒歩14分～30分

[20963: 匿名さん]

駅直＝駅まで歩かない
駅近＝駅まで徒歩5分
駅遠＝駅までバス5分

どれも便利なんじゃない？一般的には山手線駅の駅近は駅力が大きくなるほどファミリーで住むにはあまり環境が良いとは言えないから、あとは個人の好み。駅が小さければ目白や駒込みたいに駅近に良い住宅地がある。割と駅が大きくても駅近に住みやすい環境がある恵比寿や目黒、品川なんかが住んでみたい街に出てくる理由もその辺でしょ。駅直至上も理解できるし、駅直より花火も見える東京湾眺望が良いというのも理解できる。主義主張のベース、価値観が異なるのにこんなところであーだこーだ言っても結論でないよ。

[20964: 匿名さん]

>>20962

自分は郊外はダメ。自分の生活も仕事も千代田区内、港区内がほとんど。都心3区以外は住む気がしない。

[20965: 匿名さん]

今日は台風の影響か、朝から蒸し暑い…外に出たくないから自宅で仕事。

[20966: 匿名さん]

俺は駅距離至上。

[20967: 匿名さん]

>>20963 匿名さん
そんなこと言い出したら、1番重要なのは予算だと思うが。

[20968: 匿名さん]

>>20964 匿名さん
>>20962は実際の価格がそうなっている。
俺も国分寺の2億の物件の存在も成約も信じられんが事実。

[20969: 匿名さん]

>>20968 匿名さん
Vタワーですら安いんだから、WCTは大健闘だと思うよ。建物の規模と眺望に頼り過ぎだが、あれはあれでオンリーワン。

[20970: 匿名さん]

>>20969
分譲時点の価格もかなり中古相場に影響するよね。築15年？のブイタワーは分譲時点では坪300-350だったから今の坪420-500万は4割増し。品川駅直結マンションのそれが需給を反映した実際の市場の評価だとすると、今の坪600万とか700万の山手線駅近タワーマンションは果たして15年後に4割増しの800万とか900万以上になるんだろうか？

[20971: 匿名さん]

>>20970 匿名さん
あなた何を言ってるの？この５年ぐらいで、都内のマンションはどこも２割〜５割ぐらい値上がりしてるんだよ。

[20972: 匿名さん]

>>20969 匿名さん

最初から、Vタワー > WCT を前提にしている考え方。

[20973: 匿名さん]

目白駒込は郊外扱いでおけ。

[20974: 匿名さん]

>>20970

Vタワーがもし今、新築分譲なら坪600は下回らないでしょ。14-15年経過分の減価で坪450万になり、仮に新築だった場合に比べて25%ダウンという見方かなと思う。ザックリ、年1.5-2.0%くらい下がる感じ。
しかし、元が安かったからもともとの分譲価格との比較ではまだかなり分譲価格を上回る。同じようなことは他の中古マンションにも言える。

[20975: 匿名さん]

ビジネス地に住むことほど、家族にとって不便なことは無いからな。
お父さんは便利でも、家族が大ブーイング。

高齢化の日本。いまや休日の銀座で飯を食ってるのはジジババばっかりになったしなあ。
インスタ映えする店は、表参道ばかり。

[20976: 匿名さん]

>>20963 匿名さん
駅徒歩5分くらいが一番ちょうどいい気がする。

[20977: 匿名さん]

>>20974 匿名さん

つまり2003年から2005年ごろの不況時の新築マンション価格 対 2017年新築マンション価格では、
同じ立地、同じ仕様で価格は約2倍になってる。
ただし、中古マンション価格は年数経過とともに年1.7%くらい下がる、
この相場の上がりと経過年数による下がりの相殺された結果が今の中古価格ということだね。
説明にある程度の納得感はある。

[20978: 匿名さん]

もし今のマンション価格がバブルでこれから下り坂だとすると、資産価値のダウンは経過年数によるダウンと相場下落のダブルになるってことだなぁ。あくまで相場が下がればだけど。
マンションがめちゃくちゃ上がりはじめたのは東日本大震災後の2012年くらいから。だから、過去3-5年間に分譲されたマンションもとりあえず今は上がってる。
さて、これからどうなるか？

[20979: 匿名さん]

>>エアコン入ったバスで駅まで行けるのいいじゃん？

そんなこと言ったら、2020年以後、エアコンが入ったＢＲＴでマンション前から虎ノ門や八重洲まで直で通えちゃう人より下のレベルになるよね。自前バス便１回乗車で２００円、しかもシーズンテラスが停車場なんて。こりゃ暴落だね。

[20980: 匿名さん]

>>20979

BRTって本当に出来るのかな？なんでも中止、延期だらけの有明、豊洲だから予定通りに進むとは思えない。ってか、すでにBRTは築地問題で当初計画から大幅に遅れているのでは？
どっちにしても、BRT地区の話題はスレ違いだけどね。

[20981: 匿名さん]

ＢＲＴは新橋、有楽町、東京の山手線各駅に停まるんだけどね。ここ山手線スレだよね。
スレ違いにしておきたいのは、いったいどこの誰かな？
ぷっ

[20982: 匿名さん]

すでに築10年以上。暴落するならとっくにしてるだろ。いつまで待ち続ければその暴落とやらが起きるのかな？
汚染地帯は7月以降の成約がほとんど無く、数少ない成約相場も@240-250レベルで暴落の兆候は出始めているようだけどね。

[20983: 匿名さん]

>>20981 匿名さん

それは確定ではない。今でさえ混んでる東京駅周辺で、邪魔なBRTを走らせるなんて無理だから。

[20984: 匿名さん]

＞あなた何を言ってるの？この５年ぐらいで、都内のマンションはどこも２割〜５割ぐらい値上がりしてるんだよ。

都内といっても便利な都心３区を中心に値上がりしてるんだろ
不便な名前だけ都内は上がってない。むしろ豊洲なんかは暴落

[20985: 匿名さん]

湾岸中古マンション価格ナビ ってメルマガ見てると成約事例が極端に減ってるね。特に豊洲エリアは成約皆無に近い。
大丈夫か、豊洲。

[20986: マンション掲示板さん]

私は駅徒歩は5分以内が理想的、8分なら許容、10分が限界、バスは論外という感じですね。普段は徒歩だけど大雨や荷物が多いとタクシー利用です。
大雨の時に駅から濡れずにタクシー乗り場があるのって重要じゃないですか？マンションなら車寄せがあるので、傘無しで帰れる。
田町の三田側、品川の港南口、新宿西口の他ってどこか有りますか？あ、浜松町もぐるっとモノレール側から貿易センタービル側に行けば乗れるかもね、工事中で乗り場変わってるかもしれないけど。

[20987: 匿名さん]

>>20986 マンション掲示板さん
それは言える。タクシーをサクっと拾えるのは便利。

[20988: 匿名さん]

今日は台風、帰りはタクシーかも。中途半端に駅に近いとタクシー使いづらいよね。

[20989: 匿名さん]

>>20975 匿名さん
銀座はチャイニーズも多いね。

[20990: 匿名さん]

>>20988 匿名さん
メトロの入口まで15秒だが、少し濡れそう。
さすがにタクシーは使わない(笑)

[20991: 匿名さん]

>>20985 匿名さん

今の時期は夏枯れでしょ。寒くなってから年度末までが中古の売れる時期だから。

[20992: 匿名さん]

＞大雨の時に駅から濡れずにタクシー乗り場があるのって重要じゃないですか？マンションなら車寄せがあるので、傘無しで帰れる。

品川駅の港南口は雨に濡れずタクシーもすぐ乗車できるのでいいですね。
あと、この前品川で新幹線乗るには高輪口からと言ってた人がいたけど、車で送迎してもらったりタクシーの場合港南口から乗るのがすごく便利。一切雨に濡れないのはもちろん、駅の構造から東京駅の比ではないショートカットができるため、短時間で新幹線に乗車することができる。　

[20993: 匿名さん]

>>すでに築10年以上。暴落するならとっくにしてるだろ。いつまで待ち続ければその暴落とやらが起きるのかな？

最終期から値上がりしてないじゃないか。ＷＣＴは。
他の内陸物件などが五輪や低金利でガンガン上がってることを鑑みたら、相対的に暴落だろ？
500位にさえ入ってないしな！

[20994: 匿名さん]

>>20992
ははは。新宿バスタのタクシー乗り場のほうが快適かと。
https://assets.change.org/photos/6/cx/xo/rHcXXoZLvgpeYJN-800x450-noPad...

>>高齢化の日本。いまや休日の銀座で飯を食ってるのはジジババばっかりになったしなあ。
>>インスタ映えする店は、表参道ばかり。
山手線の南の方まで若い人は行かないから、結局原宿あたりにスイートスポットができる。

話題店ばかり！この夏都内近郊で食べておくべき注目のパンケーキ5選
2017年8月7日
http://www.excite.co.jp/News/column_g/20170806/Mecicolle_11115.html

[20995: 匿名さん]

俺もお金がなかったら表参道行ってたかもしれない。
ただ、お金がある人にとって銀座ほどまったりできる街はないよね。

[20996: 匿名さん]

品川さんて、ＷＣＴに住んでるなら品川さんじゃなくて、港南さんじゃないの？なんでバス好きなのに新宿きらいなの？

[20997: 匿名さん]

>>20995 匿名さん
表参道は人多過ぎだからね。じじいには疲れるよね。

[20998: 匿名さん]

港南の野郎、ついに花火画像パクってまで見栄張ったのか
あいつ、終わってんな

[20999: 匿名さん]

>>20998 匿名さん
以前から、パクリを指摘された画像は、その後は使わなくなるので、今後その画像は使用しないと思います。もちろんその件について謝罪はありませんけど。

[21000: 匿名さん]

>>20997 匿名さん
おれ港区住まいで銀座の方が近いけど服とか色々ちゃんと買い物するときは表参道行くわ
なぜかと言われるとなんとなくとしか言いようがないけど、でもシックス出来たから銀座の頻度が増えるかも

[21001: 匿名さん]

＞ははは。新宿バスタのタクシー乗り場のほうが快適かと。
新宿なんか行くことがほとんどないからどうでもいい。
というか新宿はバスタはあるけどリニアはもちろん新幹線も無い

パンケーキｗ
原宿はいいけど、没落激しい新宿のことを心配した方がいいんでは？　　

[21002: 匿名さん]

新宿の話題懐かしいね。

そういえばネガは惨敗してから新宿も渋谷もほとんど語らなくなったね。
新宿や渋谷に住んでる設定じゃなかったのか？　わかりやすい奴らだ　笑

[21003: 匿名さん]

こんな所で惨敗してても気にならんだろ。
渋谷に住んで、不動産複数所有してる時点で勝ち組だ。

[21004: 匿名さん]

>>21003 匿名さん
それ俺のことかな。
今年はまだ一件も買ってなかったけど、今年中に小さめの物件３〜４件くらい買いそうだわ。正直安く買えれば郊外でも都心でもどこでもいい。何年か持ったら売るし。港南ネガだが安く買えるなら買う。

[21005: 匿名さん]

>>21004
株の方は調子どう？

[21006: 匿名さん]

>>21005 匿名さん
株は下手くそなのでやめました。

[21007: 匿名さん]

港南にキチガイが多いのは常識

[21008: 匿名さん]

ビル１棟持ちが新宿さんで、部屋数十所有が渋谷さんってこと？

[21009: 匿名さん]

>>21007 匿名さん

港南でもキチガイは特定のマンションに集中しているみたいだけどね。

[21010: 匿名さん]

>>20955 匿名さん

山手線内側で最寄り駅まで徒歩13分以上かかるところってどこ？西麻布のあたりしか思い当たらない。

[21011: 匿名さん]

>>20993

最終期？知らんな。

[21012: 匿名さん]

>>20996 匿名さん

品川駅は港区、品川駅は港南アドレス。

[21013: 匿名さん]

三田さんや高輪さんや芝浦さんはこのスレでは見かけないんだな。港南さんの力は圧倒的ですね。

[21014: 匿名さん]

>品川さんて、ＷＣＴに住んでるなら品川さんじゃなくて、港南さんじゃないの？

まだこんなこと言ってる田舎もんがいるんだな。品川駅は港区港南に存在し、目黒駅は品川区に存在する。都心に住んでたら常識。

[21015: 匿名さん]

>>21014 匿名さん
そうか？港南四丁目、五丁目が品川を名乗るのには、すげぇ違和感あるぞ。
なんとしても品川駅にすがりたい思いがミエミエでみっともない。

[21016: 匿名さん]

>>21015

品川駅のポテンシャルは認めるわけね。

[21017: 匿名さん]

品川はいいけど、港南はちょっと。
高輪がいいです。

[21018: 匿名さん]

品川駅も新駅もリニア駅も港南アドレス。もちろん品川駅やリニア駅に歩いていくことはムリな距離ならすがりついてると言われてもしょうがないが、難なく歩けるたった徒歩１３分＋歩くのが嫌なら専用シャトルバスもある。
いまや電車の乗車時間でいかに品川駅に近いかを競う次代に変わってしまった。「東京駅まで○分」はあっても品川駅を基準にした「品川駅まで○分」という広告は昔は皆無だった。2005年の価値観とは全く状況が変わったというしかない。

[21019: 匿名さん]

これもそうだね。品川駅まで徒歩13分でも大々的に品川駅を売りにしている。

[21020: 匿名さん]

これも数少ない品川駅徒歩圏。徒歩13分のマンションのHP。シャトルバスも無いのに
13分は徒歩圏だと言っているね。

[21021: 匿名さん]

結局、もう品川駅徒歩圏にマンション適地はほとんど無いので新築もレアになってきてる。築45年の品川駅徒歩圏リノベーション物件が品川シーサイドの新築より早く完売する始末。なので、大井町や立会川の品川駅徒歩はムリなマンションまで「再開発が進む品川駅」を売りにしてる。こういう状況で港南アドレスであろうが徒歩でいけるマンションの希少価値は高まりつつあるのが現実。

[21022: 匿名さん]

>>21021 匿名さん
徒歩１３分っっ。大崎のマンションの方が品川に早く着く。

[21023: 匿名さん]

>>21021 匿名さん
そんなに歩かなくて住む山手線内側に住めばいいのに。

[21024: 匿名さん]

＞山手線内側で最寄り駅まで徒歩13分以上かかるところってどこ？西麻布のあたり
しか思い当たらない。


麻布近辺は超ブランド立地に違いないが、ほぼ駅遠。さすがに最寄駅まで
13分はかからないが10分前後はデフォ。もう内陸にも駅近マンション立地は
無くなってきてる。


ジオグランデ元麻布
日比谷線「六本木」駅 徒歩9分
日比谷線「広尾」駅 徒歩11分
都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩11分
南北線「麻布十番」駅 徒歩11分
都営大江戸線「六本木」駅 徒歩12分


ザ・パークハウス 麻布外苑西通り
東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」駅（2番出口）より徒歩15分


ディアナガーデン西麻布
東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩9分


ザ・パークハウス グラン 麻布仙台坂
東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩13分

[21025: 匿名さん]

品川駅徒歩圏にマンション建てる土地はほとんどないと、ここやサウスゲートスレでよく言われてますね。
でも都心周辺の駅近くに空き地なんてほとんどないですよね、品川駅に限らず。
マンションは古い建物の建て替えや駐車場の再開発が多いのだから、そう考えると品川駅徒歩圏にもいくらでも候補地はありますよ。

[21026: 匿名さん]

>>21022 匿名さん
確かに。これから何十年して品川がどんだけ発展したとしても、品川徒歩１３分のマンションの価格が、五反田駅近マンションの価格を越えることはないだろう。むしろ時代の流れは駅近だから、差は開くばかり。

[21027: 匿名さん]

新宿でも人気だったザ・パークハウス西新宿タワー６０も決して駅近とは言えないね。


都営大江戸線「西新宿五丁目」駅 徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅 徒歩9分
ＪＲ山手線新宿駅　　　　　　　徒歩18分

[21028: 匿名さん]

高輪は最近も古い住宅をマンションに建て替えたり結構ありますね。
空き地や駐車場も結構ある。
古い建物も多い
第一京浜沿いはタワー建ちそう。

[21029: 匿名さん]

>>21027 匿名さん

あそこは台湾などの外人も買いに来た時代だったからね。住民スレに内覧会の外人も多いと書かれてる。

[21030: 匿名さん]

>>21027 匿名さん
とは言えWCTより遥かに資産価値高いだろ。

[21031: 匿名さん]

＞確かに。これから何十年して品川がどんだけ発展したとしても、品川徒歩１３分のマンションの価格が、五反田駅近マンションの価格を越えることはないだろう。むしろ時代の流れは駅近だから、差は開くばかり。


同じ築年数で比較したらどうかという要素を入れないと比較できないね。今日の昼間に書いてた人がいたけど、中古価格は新築時価格±その後現在までの相場の上がり下がり－経年による減価（1年あたり約1.7%）だという話は納得。

品川Ｖタワーはいま中古価格は坪450万くらいだけど、Ｖタワーが仮に2017年の新築だとしたら坪600、下手したら坪650で五反田駅近新築マンションより高いだろう。当たり前だが。ただし、築15年なのでその分25％くらい安くなってる。だけど分譲時が坪330なので、オーナーはまだまだ含み益。

駅13分の某マンションも築12年経過で坪310万平均ということからすると逆算して、310÷（１－0.017×12）で、今2017年にもし新築分譲なら分譲価格は坪390万というところだろう。でも、分譲時は坪230-240くらいなので同じくオーナーはまだまだ含み益。

そう考えると駅近駅遠とかよりも、いつ分譲されいつどんな相場で買ったのかのほうが大事。不動産相場のピーク時に買った坪700万が15年後に坪550万に、不動産相場の最悪時に買った坪300万が15年後に坪450万に。確かに価格は逆転してないがどっちが幸せかは別の話。

[21032: 匿名さん]

>>21031 匿名さん

妄想おつかれ。
坪390って、、、以下略

[21033: 匿名さん]

＞第一京浜沿いはタワー建ちそう。

残念ながら港区の「絶対高さ規制区域」なので高さ24m以上のタワーはもう建てられない。

[21034: 匿名さん]

>>21032

2016年10/1に条例が施行されたからね。もう、高輪に大規模タワーが供給されることは無いから、
ますます既存マンションの希少性が高まる。

https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/20130610.html

[21035: 匿名さん]

>>21031

広尾ガーデンヒルズは、1986年新築時点の分譲価格は坪330万くらいだったからね。
いまは坪450－500万。築31年を考えて減価年1.7％として、今、仮に新築だった場合の
分譲価格をはじくと坪950－1000万。まあ、ちょっと高いかなと思うけど、大きく
ずれてるということは無いんじゃないかな？

[21036: 匿名さん]

>>21031 匿名さん
すごい理屈だね。1.7%って何だよ。アホ過ぎるし、デタラメにもほどがある。よく品ちゃんは納得できるな。
本来なら高額物件ほど減額率は低いよ。低額物件ほど減額率は高い。
この根拠も分からないんだろうな。

[21037: 匿名さん]

>>21036

中古マンションが新築だとしたらいくらで分譲されるだろうという視点を持つことは
大事なんじゃない？2017年にＶタワーが坪450で出ることは無いでしょ。


＞本来なら高額物件ほど減額率は低いよ。低額物件ほど減額率は高い。
＞よく品ちゃんは納得できるな。


減額率が高い低額物件がWCTのことを言ってるなら、減額率が高いということは経年
12年経過して減価で大幅に下がったうえで坪300万は立派ということになるよ。

[21038: 匿名さん]

つまりこういうこと？分譲時　＠240万　


→　通常なら12年経年劣化で＠坪190万に下がっているはず　


→　実際は12年経過しても＠坪310万くらいで取引


→　地域の相場は310÷190＝1.63倍にあがっている


＝　逆に考えると、もし今新築なら240万×1.63で＠390万だろう


非常に荒っぽい計算だけど、経過年数によるマイナス＋分譲時マンション
相場からの全体の騰落を見ないと分からないという話は納得。

[21039: 匿名さん]

昔のマンションの分譲時の価格を見ると、今のマンション価格はぞっとするね。

[21040: 匿名さん]

>>21037 匿名さん
新築ならいくらなのかの視点は良いんじゃないかな？でも感覚がね下手過ぎる。今築12年で坪300万なら、経年劣化による減額部分は40万くらい。あと新築プレミアムがどんだけ乗るかってとこだな。

[21041: 匿名さん]

痛々しいわ、駅遠マンションしか買えない層は

[21042: 匿名さん]

>>21040

新築プレミア除いて12年で不動産としての経年劣化分は12％くらいのものかな。つまり年1％くらい？だとすると、築12年坪310万なら推定の現在の新築価格は310÷0.88で坪352万ということになるね。それに新築プレミアって1割くらい？仮にそうだとすると352×1.1で坪387万が仮に今、デベロッパーから新築分譲された場合の推定分譲価格ということになるね。この計算が正しいかどうかは別として、こういう計算でそれぞれの中古マンションの価格を条件をそろえて見ないと、単純に中古価格だけ見て高いの安いのという議論はナンセンスだと思うね。

[21043: 匿名さん]

坪200代の安物マンションしか買えない住民の妄想と買い煽りがスゲーな

[21044: 匿名さん]

>>21042 匿名さん
新築プレミアムとは言ったけど、ないようなもんだよ。手数料3%分くらいはあんだろうけど。

[21045: 匿名さん]

品川の駅遠物件をネットで見てたんだが、東向きの眺望を売りにしてんのに足元の汚ない景色ががっつり映ってて笑った。品ちゃん、不動産屋に写真の撮り方教えてあげろよ。

[21046: 匿名さん]

資産価値？
食肉市場の方が駅近ドーン！　http://www.jmma.or.jp/img/tokyo_m.gif
H２３年度取扱頭数　牛生体８９,０６１頭、　豚生体１６５,３６１頭

[21047: 匿名さん]

＞21045
ショコラの撮り方なら教えてあげるよ

[21048: 匿名さん]

そんな画像より、品川・芝浦の暴風の様子でもレポしてよ。

高輪口は、風速１３ｍ
https://www.mapion.co.jp/weather/spot/L13205020000000000075/

http://www.jma.go.jp/jp/amedas/206.html?elementCode=1

[21049: 匿名さん]

>>21045


こんな感じ？

[21050: 匿名さん]

こんな感じも良いよね