山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[128351: 匿名さん]

>>128350 匿名さん

SUUMOのデータと似てますね。
SUUMOの場合、やはりサンプル数が多いので、国土交通省の取引データに近くなるのでしょうね

[128352: 匿名さん]

>>128324 匿名さん
品川で徒歩10分以内って、港南物件は殆ど除かれるから相場も高くなるんだろうね

[128353: マンコミュファンさん]

>>128352 匿名さん
新築のハートビュータワーでも50平米25万くらいだから港南口はリーズナブル。パークコート浜離宮なら低層でも35万。

[128354: 匿名さん]

品川は値段の安さが売りじゃないの？笑
なんで結局値段の高さを競ってるんだろう
本音は安いのが気に入らないから？

[128355: 匿名さん]

>>128352

港南の徒歩5分以内はゼロに近い。しかし徒歩10分以内にすると、品川Vタワー、品川タワーフェイス、コスモポリス品川、シティタワー品川、品川ハートビュータワー、リバージュ品川、品川グラスレジデンスなど大規模マンションがたくさんが入ってきて高輪側の10分以内より物件数は多くなる。

あと、上にもあるように品川物件は高輪側も港南側も2000年代以前の物件が中心なので、坪単価や坪賃料は低めでも平均占有面積が広いので、最近の占有面積を抑えた物件と比較して決して安いわけではない。90㎡、100㎡物件は珍しくないというのが特徴。

[128356: 匿名さん]

港南側は住環境が悪いからね

[128357: 匿名さん]

港南側は住環境が良い。

[128358: 匿名さん]

昨日は深夜まで長々と模索されていましたが
結論としては、最後に示された国土交通省の取引データを基にしたこのランキングが、最も信頼性が高そうですね。

１位 新橋 坪408
２位 渋谷 坪395
３位 恵比寿 坪386
４位 浜松町 坪368
五位 品川 坪356
６位 原宿 坪355

努力が実り、品川はベスト5入りを果たしました

[128359: 匿名さん]

>>128439

WCTは安いだろうと調べてみたが、結局賃料単価は変わらない。
2100戸もある物件で募集中賃貸が6戸しかないのは、相当賃貸需要が
旺盛なのだろう。

【WCT】
・物件数：6物件
・平均賃料：40.0万円
・平均賃料単価：4,300円/㎡


【品川徒歩10分以内】
・物件数：34物件
・平均賃料：45.9万円
・平均賃料単価：4,300円/㎡

[128360: 匿名さん]

>>128358

この残存価値予想、面白いね。

https://utinokati.com/region/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

[128361: 匿名さん]

>>128359 匿名さん
なぜ突然WCT？？

[128362: 匿名さん]

WCTはこのスレには欠かせない存在ｗ

[128363: 匿名さん]

>>128362 匿名さん
理解ができません。

[128364: 匿名さん]

１位 新橋 坪408
２位 渋谷 坪395
３位 恵比寿 坪386
４位 浜松町 坪368
五位 品川 坪356
６位 原宿 坪355

これ、国土交通省のデータなんですよね。
港南は、何位ですか。

[128365: 匿名さん]

なんだ新橋が１位なんだね

[128366: 匿名さん]

>>128364 匿名さん

平均駅距離が13分とかなので、サンプルのかなりの割合が港南でしょうね。

[128367: 匿名さん]

>>128366 匿名さん
それはないですよ。ほとんどが高輪側でしょ。港南だったら坪単価もっと安いはず

[128368: 匿名さん]

渋谷～新橋物件で築年数、駅からの距離を統一してみた。

築10年　70平米　徒歩10分
渋＿谷 521.5万円／坪
新＿橋 468.0万円／坪
恵比寿 449.3万円／坪
目＿黒 371.5万円／坪
品＿川 363.4万円／坪
五反田 360.5万円／坪
浜松町 352.6万円／坪
田＿町 338.1万円／坪
大＿崎 330.0万円／坪

築40年　70平米　徒歩10分
新＿橋 402.0万円／坪
品＿川 342.8万円／坪
浜松町 332.7万円／坪
渋＿谷 301.9万円／坪
恵比寿 244.1万円／坪
田＿町 184.9万円／坪
目＿黒 166.6万円／坪
五反田 145.2万円／坪
大＿崎 107.3万円／坪

[128369: 匿名さん]

>>128368 匿名さん

徒歩10分なんて駅遠じゃ意味なくない?
数が減るけど5分以内とかにしないと。

[128370: 匿名さん]

>>128366 匿名さん
それはないでしょうね。

[128371: 匿名さん]

渋谷～新橋物件で築年数、駅からの距離（徒歩5分）を統一してみた。

築10年　70平米　徒歩5分
渋＿谷 496.6万円／坪
恵比寿 468.4万円／坪
目＿黒 418.2万円／坪
品＿川 395.7万円／坪
新＿橋 390.1万円／坪
浜松町 375.5万円／坪
大＿崎 372.4万円／坪
五反田 362.0万円／坪
田＿町 311.1万円／坪

築40年　70平米　徒歩5分
品＿川 375.1万円／坪
新＿橋 324.1万円／坪
渋＿谷 277.0万円／坪
恵比寿 263.4万円／坪
浜松町 254.0万円／坪
目＿黒 213.4万円／坪
田＿町 157.9万円／坪
大＿崎 149.7万円／坪
五反田 146.7万円／坪

[128372: 匿名さん]

築40年徒歩5分だと品川はほぼ高輪物件。築浅駅遠になると港南も入ってくる。
品川は港南物件のせいで、築浅平均は低めに抑えられてるんだな。

[128373: 匿名さん]

>>128371 匿名さん
五反田、大崎、田町辺りはやっぱりまたまだ安いですね。

[128374: 匿名さん]

>>128371
築40年で坪375万ってすごいな。一時期はそのレベルの超築古はいくら高輪でも坪200台で買えたが。やはり再開発で急騰してるんだな。

[128375: 匿名さん]

高輪ゲートウェイに近いマンションは2015年ごろからどこも軒並み急騰して
天国モード。築50年物件まで値上がりしてる。
　

[128376: 匿名さん]

品川は将来性を考えるなら内側に限るという事ですね

[128377: 匿名さん]

>>128376

外側も値上がりしてきている。品川駅、高輪ゲートウェイ駅徒歩圏は
1年くらい前の相場は役に立たない感じ。

[128378: 匿名さん]

>>128375 匿名さん
その辺りは新駅隣接ってレベルだもんね
そりゃ急騰するでしょ、羨ましい限り

[128379: 匿名さん]

築年、駅徒歩、平米で順位がコロコロ変わるから、個別物件の坪単価の方がわかりやすいんじゃないの？

[128380: 匿名さん]

外側はハブでしょうね。

[128381: 匿名さん]

>>128380 匿名さん
外側とか内側じゃなくて、単純に距離が遠い場所は影響ないでしょ

[128382: 匿名さん]

築40年に設定するとガクッと落ちる 渋谷 恵比寿 あたりは、新しい物件が多いということですね。

逆に大して落ちない 新橋 浜松町 品川 あたりの山手線東側は、都心住宅として歴史があるという事でしょうかね。

[128383: 匿名さん]

山手線東側は値上がりしにくいってことでしょう

[128384: 匿名さん]

山手線物件と自信を持って呼べるのは山手線駅徒歩10分までなのがよく分かりました。

[128385: 匿名さん]

各駅の山手線内側のみ、隣接駅とは真ん中で範囲分け、徒歩5分以内の条件で坪単価を集計したら全然違う結果が出そうですね

[128386: 匿名さん]

山手線東側は30年経っても40年経っても値下がりしにくいという事だな

[128387: 匿名さん]

>>128382 匿名さん

事実なら築40年の渋谷、恵比寿は狙い目かもね。

[128388: 匿名さん]

築40年なんてサンプル数が少ないはずで、物件固有の条件の影響がモロに出てそう。リノベの有無でも売り出し価格は1千万円以上異なってくるし。

[128389: 匿名さん]

少し古い資料（平成26年度）ですが、国交省都市局都市計画課の資料に、
「徒歩圏には一般的な800m以内を採用」って書いてありますね。

https://www.mlit.go.jp/common/001104012.pdf

国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。

[128390: 匿名さん]

>>128389 匿名さん
港南は次元が歪んでるから15分（1200m）まで徒歩圏。

[128391: マンション掲示板さん]

統計的にデータを比較する場合、ある程度サンプル数を確保すること、恣意的な条件を入れないこと、重複データの除去などデータの質を高めることが必要です。
>>128349の続きで田町駅のデータも取っているので、今日か明日か時間があれば、山手線内外で分けたデータを掲載しますね。

[128392: 匿名さん]

結局は港南のリセールが悪いって結論になるんじゃないの

[128393: 匿名さん]

>>128392 匿名さん
新築で買ってる人は十分値上がりしてるからいいけどね
他の港区物件に比べるといまいちだけど

[128394: 匿名さん]

>>128392 匿名さん

リセールは最高だろ。今から買ったら知らんが。

[128395: 匿名さん]

＞国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。


ついにこれで、港南4は山手線に無関係、だということが、国の公式見解となりましたね。

[128396: 匿名さん]

少し古い資料（平成26年度）ですが、国交省都市局都市計画課の資料に、
「徒歩圏には一般的な800m以内を採用」って書いてありますね。

https://www.mlit.go.jp/common/0011...

国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。

[128397: 匿名さん]

>>128395 匿名さん
山手線なら通常800メートルも離れれば隣でしょうね。浜松町と新橋間でも1100メートル。そのホーム間だと900メートル。

[128398: 匿名さん]

>>128395 匿名さん
最近爺さんスレ違いだと認めて静かだけど

[128399: 匿名さん]

>>12398

マンション名出さなきゃ自分からは出さないのでは？

[128400: 匿名さん]

＞港南4は山手線に無関係

港南4を話題にしてくれてありがとう！！
相変わらず世界のリニア品川駅と高輪ゲートウェイ、WCTの話題でもちきりですね
駅力が強い品川駅から徒歩13分
豊かな緑と水辺に恵まれたアーバンリゾートタワマンに憧れるのは当然ですね！