山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[128301: 匿名さん]

>>128293 匿名さん

山手線の渋谷区は強いよね。
港区は内側が強い。
千代田区はとりあえず強い。

[128302: 匿名さん]

>>128299 匿名さん

同じ駅の徒歩10分以内の3LDKでも築年数が古いオンボロの20万円から新築高級賃貸で賃料数百万円まであるから、平均ってのもあまり意味がない気もする。結局、マンションは個別性が強いからマンションごとに見ないと分からない。

[128303: 匿名さん]

とりあえず、調べてみたらYahoo不動産賃貸で駅指定で10分以内で検索すると、その駅だけで調べられるようです。募集中住戸だけですがヒットする物件の平均も出るようです。ちょっとやってみます。

[128304: 匿名さん]

下記の条件で絞り込んでみた結果です。29駅全部はツライので皆さんが興味ありそうな駅でやってみました。

五反田がトップにきましたが、五反田で下記の条件でヒットしたのは４件だけで、平均を引き上げているのは五反田駅 / 山手線 徒歩9分で高輪4丁目の「ガーデン高輪」という高級邸宅マンション325㎡、賃料165万円が2物件ヒットしているためです。

２位の品川はやはり、高輪の邸宅マンションが賃料100万超えてますから平均がぐんと上がります。ちょっと絞りすぎた感もあるし、面積300平米の物件入れるのもどうかなと思うので、気が向いたら条件を変えてまたやってみます。
　

[128305: 匿名さん]

＞自論による解釈でデータをこねくり回している方がいらっしゃいますが、統計には統計で反論しないと、社会では誰も相手にしてくれませんよ。


品川が安いので、駄々こねてるだけですよ。
独自調査（笑）だと、Ｎ数で全く相手にならないので、いわゆるイチャモンの類いになりますね。

[128306: 匿名さん]

一応、もうひとつ、２ＬＤＫ以上に条件を変えて調べてみました。そうすると結構、物件数が増えて平均値が暴れなくなります。さっきのより納得感がある感じですね。トップ３は原宿、渋谷、品川という結果になりました。
ま、先ほどの方もいわれていたとおり募集中物件の平均ですから参考値ですが、特定の駅10分以内で調べてますから、その駅と関係ない物件まで入ってる賃貸サイトのデータよりは信憑性があるでしょう。
　

[128307: 匿名さん]

しかし、検索して見て思いましたが山手線沿線って３ＬＤＫ以上の間取りって本当に少ないですね。３ＬＤＫだとヒットする数は少なかったですが、２ＬＤＫにすると一気にヒット数が増えます。

[128308: 匿名さん]

>>128248
レインズの成約坪単価平均でみると、実際WCTは315くらいですけどね。平均で330の価値はない。

[128309: 匿名さん]

ファミリータイプの賃料相場は原宿が優勝、表参道で神宮前アドレスですから
さもありなんという感じですね。

原宿 ＞ 渋谷 ＞ 品川 ＞ 五反田 ＞ 目黒 ＞ 恵比寿 ＞ 浜松町 ＞ 新宿

のようです。

[128310: 匿名さん]

>>128306
これは各駅10分以内であって、港南口まで14分、港南口から山手線ホームまでさらに5分というような自称品川駅物件は加味されておらず、それどころか港南側の相場は入ってなくて完全に高輪アドレスの相場だよね。それはコスモポリスやCT品川のファミリータイプの相場がこの数値とかけ離れて安いのを見れば一目瞭然なわけで。

[128311: 匿名さん]

>>128310

WCTはは入ってないですが、シティタワー品川やコスモポリス品川、品川Vタワー、品川タワーフェイスなどは入ってますよ。

[128312: 匿名さん]

>>128311
入っていようが、CT品川とタワーフェイス、コスモポリスの賃貸相場みれば、この品川駅の相場より極めて安く、高輪アドレスの賃料相場をほぼ示していることは明らかだと思いますが。あなたにはわからないですか？

[128313: 匿名さん]

>>128310

品川でヒットしたのは、

（高輪側２０件）
ガーデン高輪５件、レガロ高輪４件、品川タワーレジデンス２件、グランブルー高輪アドニス１件、マンション名不明８件、

（港南側６８件）
品川グラスレジデンス２２件、品川タワーフェイス５件、品川ハートビュータワー１８件、シティタワー品川５件、コスモポリス品川７件、マンション名不明１１件


です。

[128314: 匿名さん]

>>128310

ヒットした物件は港南のほうがはるかに多いですよ。それに、あなたは「駅徒歩１０分以内」という極めて公平な条件にケチつけて、高輪を除けと言いたいの？それこそ恣意的でしょ。

もし、山手線内側、外側分けて比較するなら、内側同士だけにすると品川はもっと高くなりますけど？自分の都合の良いようにしたいのはあなたでは？？

[128315: 匿名さん]

>>128312

そもそも、駅徒歩１０分の比較なら浜松町が品川に勝てるわけが無い。例のワールドシティタワーズが除外され、高輪側の月賃料100万円なんていう超高級邸宅マンションが対象に入ってくる。

駅近に高級ブランド住宅街がある品川より、ビル街のなかの浜松町のマンションのほうが賃料が高いなんて本気で思ってるとしたたアホ。

[128316: 匿名さん]

>>128314

浜松町さんは、品川駅にほど近い新高輪グランドプリンスホテル周辺の高輪2丁目から4丁目の高級低層マンション街を知らないようですね。東京タワー見て喜ぶ程度の田舎もんだからしょうがないですかね。

あのへん、新築なら分譲価格はパークコート浜離宮なんか足元にも及ばない。増してや賃料はタワマンとは別世界の話。品川駅が今みたいに発展するずっと前から、旧皇族、政治家や財界の大物が好んで住んだお屋敷町だったから、駅が大きいのに駅近に低層住居専用地域という希少な高級住宅街があるのが品川の特徴。

[128317: 匿名さん]

？
浜松町を意識してこの自己調査表を作ったんですか。
それならそうと、SUUMOやホームズのデータは浜松町が品川より上だから気に入らない、って最初から言えばよかったのに。

[128318: 匿名さん]

>>128317

作表したわたし自身は浜松町は、なんて一言も言ってませんけど？
浜松町は意識してませんよ。ほかの若葉マーク付きの人は言ってますけどね。

[128319: 匿名さん]

>>128317
そもそも、SUUMOとかCHINTAIの賃料相場資料の平均の中身を良く見ると、駅によって駅とは関係ない徒歩20分近い物件やほとんど関係ない物件まで入ってきてしまっているということから、純粋にその駅の徒歩10分以内で調べたらどうかと思っただけですよ。スレ趣旨にも合致してると思いますけどね。

[128320: 匿名さん]

>>128316
当たり前だけど港南側だって、駅の近くになれば高級賃貸も多くて結構高いしね。品川グラスレジデンスとか、新築のハートビュータワーとか品川Ｖタワーとか。

[128321: 匿名さん]

今は満室だから調査にはヒットしなかったでしょうけど、リバージュ品川とかも賃料高い。外人さんが多く住んでますね。

[128322: 匿名さん]

浜松町、自分で言い出した賃料ネタでドヤろうとして品川に完敗して撃沈ｗ

[128323: 匿名さん]

いつのまにか浜松町と闘ってたんですね。
そんなに気に入らないなら、SUUMOを訴えればいいのに。

対抗資料の出典は、俺の独自調査、でしたっけ。

[128324: 匿名さん]

これいいね。浜松町の勘違いドヤドヤがウザイときに使わせてもらうわ。
　

[128325: 匿名さん]

低層マンションの、ものすごく部屋が広い物件があるっていうのも地域の特徴だから、こっちでもいいんだけどな。笑

[128326: 匿名さん]

たしかにそのとおり。特定のデータ除いたりの変な操作はしていないようだ。

https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/?st[]=2149&age=15&rl_dtl[]=7&rl_dtl[]=8&rl_dtl[]=9&rl_dtl[]=12&rl_dtl[]=11&rl_dtl[]=10&rl_dtl[]=13&rl_dtl[]=14&kind=1&min_st_time=10

[128327: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
　

[128328: 匿名さん]

恵比寿って安いんですね。

[128329: マンション掲示板さん]

賃貸のことは良く分からないけど、比較するなら面積で割って平米単価とかにしないとダメなんじゃないの？

[128330: 匿名さん]

>>128328

単純に間取りで絞り込んでるから部屋の広さが強く影響すると思われる。
恵比寿は単価が高くてもそんなに広い部屋は豊富に無い。浜松町も同じだろう。
品川は90㎡、100㎡から高輪なんかには数百㎡なんていう部屋まであるからだろうな。

[128331: 匿名さん]

>>128329

本来はそうだ。でも、賃貸サイトなどでは単純に賃料で表示してるな。
もし㎡で割るとなると一括ダウンロードとか出来なければ膨大な作業になるだろう。

[128332: 匿名さん]

まあ、しょうも無い写真ペタペタよりは参考にはなるわ。

[128333: 匿名さん]

若葉さんが拠り所にされているYahoo不動産。

試しに浜松町で検索してみたら、ワールドシティタワーズが混ざっていたり物件が何度も重複していたりと、結構 無茶苦茶なサイトですね。


こんな夜中まで 頑張って調べたのに。

[128334: 匿名さん]

>>128329

マンション相場を語るんなら賃料は大事。
賃料は坪単価の先行指標になりうる。賃貸需要が旺盛になり
賃料が上がって利回りが上がってくると遅行指標として
坪単価が上がってくる。

[128335: 匿名さん]

>>128333

駅10分で限定してるから田町物件に白金高輪や麻布十番が混じってたり、目黒物件に学芸大物件や祐天寺物件が混じってるようなサイトよりマシだろ。WCTが混じってるのは単純ミスだろうな。

[128336: 匿名さん]

>>128334
賃料だけが上がって、坪単価そのままだと、どんどん利回りが良くなって行ってしまうことになるから、売買相場にもプラス影響が入ってくるよね。

[128337: 匿名さん]

これ知らんかったな。


明日から！シネコン4社が一斉値上げ
5/31(金) 12:06配信 シネマトゥデイ

明日から！シネコン4社が一斉値上げ
明日値上げスタート - iStock.com / TkKurikawa
　明日6月1日から、大手シネコンの一部で映画鑑賞料金の値上げが始まる。値上げの理由は、いずれもアルバイト人件費を中心とした運営コストの上昇や各種設備投資への負担が増えたことによる。対象となる映画館は以下の通り。

こんな時代も…懐かしの映画看板ギャラリー

■TOHOシネマズ（全国66拠点）
一般：1,800円→1,900円
シニア：1,100円→1,200円
ファーストデイ：1,100円→1,200円
レディースデイ：1,100円→1,200円
TOHOシネマズデイ（毎月14日）：1,100円→1,200円
夫婦50割引（二人で）：2,200円→2,400円

[128338: マンション掲示板さん]

ざっと見たけど、品川はガーデン高輪の158万円(4階、274.5㎡)と165万円(4階、325.03㎡)がそれぞれ3件ずつ重複していますね。
五反田も徒歩9分なので、五反田が高いのもその要因でしょう。

[128339: 匿名さん]

駅力スレに関連する記事が出てるよ

https://chintai.mynavi.jp/contents/sumaioyakudachi/20190329/minatoku

[128340: 匿名さん]

港区　平均坪単価及び平均築年数

[128341: 匿名さん]

>>128340

ウチノカチの資料ならこれのほうが面白い。
山手線各駅の物件が10年後、20年後、30年後に
どれだけ価値を残しているか。

品川物件は30年後もほとんど価値が落ちないそうだ。
どうやって算出しているのか不明だが。

[128342: 匿名さん]

あとは、各駅のマンションの平均占有面積。
品川物件が一番平均占有面積が広いらしい。2位が目白、3位が田町、田端、目黒。
　

[128343: 匿名さん]

すまん。平均はこっちだ、上のは中央値。
　

[128344: 匿名さん]

そして平均の駅距離。今度は品川のマンションが平均して一番駅から遠いという結果。次に遠いのが田町。池袋や渋谷などターミナルも駅から遠い傾向。新橋と神田が一番駅近。

[128345: 匿名さん]

最後に平均売買価格。これは品川がトップ。やはり高輪物件の影響だろう。
占有面積が広いことが影響していると思うが、品川はいろんなデータで極端だね。

[128346: 匿名さん]

つまり、品川駅物件は平均的に占有面積が広く、価格も高い。20年後、30年後もほとんど価値が落ちない。ただし、平均して駅からは遠いという結果。

[128347: 匿名さん]

>>128340 匿名さん

浜松町は割と築浅かつ都心寄りなのにリーズナブルな坪単価だな

[128348: 匿名さん]

そんなアホなと思うが、国土交通省の取引データを参照しているらしい。
興味がある人は見てみるといい。

https://utinokati.com/region/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

[128349: マンション掲示板さん]

>>128333 匿名さん
気になったので、重複や明らかに条件外の物件を除き平均しました。
品川と浜松町しか出来なかったですが、重複が多すぎるので除外しない平均は意味をなさないですね。
浜松町は約6割の17物件が新築のPC浜離宮のため、賃料単価がかなり高くなっています。

【品川】
・物件数：87物件→34物件
・平均賃料：45.9万円
・平均賃料単価：4,300円/㎡

【浜松町】
・物件数：48物件→28物件
・平均賃料：40.0万円
・平均賃料単価：6,000円/㎡

[128350: 匿名さん]

>>128348 匿名さん

品川 坪356、目黒 坪350、恵比寿 坪386、渋谷 坪395、原宿 坪355、新橋 坪408、浜松町 坪368

国土交通省の取引データなんですね、これ。

[128351: 匿名さん]

>>128350 匿名さん

SUUMOのデータと似てますね。
SUUMOの場合、やはりサンプル数が多いので、国土交通省の取引データに近くなるのでしょうね

[128352: 匿名さん]

>>128324 匿名さん
品川で徒歩10分以内って、港南物件は殆ど除かれるから相場も高くなるんだろうね

[128353: マンコミュファンさん]

>>128352 匿名さん
新築のハートビュータワーでも50平米25万くらいだから港南口はリーズナブル。パークコート浜離宮なら低層でも35万。

[128354: 匿名さん]

品川は値段の安さが売りじゃないの？笑
なんで結局値段の高さを競ってるんだろう
本音は安いのが気に入らないから？

[128355: 匿名さん]

>>128352

港南の徒歩5分以内はゼロに近い。しかし徒歩10分以内にすると、品川Vタワー、品川タワーフェイス、コスモポリス品川、シティタワー品川、品川ハートビュータワー、リバージュ品川、品川グラスレジデンスなど大規模マンションがたくさんが入ってきて高輪側の10分以内より物件数は多くなる。

あと、上にもあるように品川物件は高輪側も港南側も2000年代以前の物件が中心なので、坪単価や坪賃料は低めでも平均占有面積が広いので、最近の占有面積を抑えた物件と比較して決して安いわけではない。90㎡、100㎡物件は珍しくないというのが特徴。

[128356: 匿名さん]

港南側は住環境が悪いからね

[128357: 匿名さん]

港南側は住環境が良い。

[128358: 匿名さん]

昨日は深夜まで長々と模索されていましたが
結論としては、最後に示された国土交通省の取引データを基にしたこのランキングが、最も信頼性が高そうですね。

１位 新橋 坪408
２位 渋谷 坪395
３位 恵比寿 坪386
４位 浜松町 坪368
五位 品川 坪356
６位 原宿 坪355

努力が実り、品川はベスト5入りを果たしました

[128359: 匿名さん]

>>128439

WCTは安いだろうと調べてみたが、結局賃料単価は変わらない。
2100戸もある物件で募集中賃貸が6戸しかないのは、相当賃貸需要が
旺盛なのだろう。

【WCT】
・物件数：6物件
・平均賃料：40.0万円
・平均賃料単価：4,300円/㎡


【品川徒歩10分以内】
・物件数：34物件
・平均賃料：45.9万円
・平均賃料単価：4,300円/㎡

[128360: 匿名さん]

>>128358

この残存価値予想、面白いね。

https://utinokati.com/region/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

[128361: 匿名さん]

>>128359 匿名さん
なぜ突然WCT？？

[128362: 匿名さん]

WCTはこのスレには欠かせない存在ｗ

[128363: 匿名さん]

>>128362 匿名さん
理解ができません。

[128364: 匿名さん]

１位 新橋 坪408
２位 渋谷 坪395
３位 恵比寿 坪386
４位 浜松町 坪368
五位 品川 坪356
６位 原宿 坪355

これ、国土交通省のデータなんですよね。
港南は、何位ですか。

[128365: 匿名さん]

なんだ新橋が１位なんだね

[128366: 匿名さん]

>>128364 匿名さん

平均駅距離が13分とかなので、サンプルのかなりの割合が港南でしょうね。

[128367: 匿名さん]

>>128366 匿名さん
それはないですよ。ほとんどが高輪側でしょ。港南だったら坪単価もっと安いはず

[128368: 匿名さん]

渋谷～新橋物件で築年数、駅からの距離を統一してみた。

築10年　70平米　徒歩10分
渋＿谷 521.5万円／坪
新＿橋 468.0万円／坪
恵比寿 449.3万円／坪
目＿黒 371.5万円／坪
品＿川 363.4万円／坪
五反田 360.5万円／坪
浜松町 352.6万円／坪
田＿町 338.1万円／坪
大＿崎 330.0万円／坪

築40年　70平米　徒歩10分
新＿橋 402.0万円／坪
品＿川 342.8万円／坪
浜松町 332.7万円／坪
渋＿谷 301.9万円／坪
恵比寿 244.1万円／坪
田＿町 184.9万円／坪
目＿黒 166.6万円／坪
五反田 145.2万円／坪
大＿崎 107.3万円／坪

[128369: 匿名さん]

>>128368 匿名さん

徒歩10分なんて駅遠じゃ意味なくない?
数が減るけど5分以内とかにしないと。

[128370: 匿名さん]

>>128366 匿名さん
それはないでしょうね。

[128371: 匿名さん]

渋谷～新橋物件で築年数、駅からの距離（徒歩5分）を統一してみた。

築10年　70平米　徒歩5分
渋＿谷 496.6万円／坪
恵比寿 468.4万円／坪
目＿黒 418.2万円／坪
品＿川 395.7万円／坪
新＿橋 390.1万円／坪
浜松町 375.5万円／坪
大＿崎 372.4万円／坪
五反田 362.0万円／坪
田＿町 311.1万円／坪

築40年　70平米　徒歩5分
品＿川 375.1万円／坪
新＿橋 324.1万円／坪
渋＿谷 277.0万円／坪
恵比寿 263.4万円／坪
浜松町 254.0万円／坪
目＿黒 213.4万円／坪
田＿町 157.9万円／坪
大＿崎 149.7万円／坪
五反田 146.7万円／坪

[128372: 匿名さん]

築40年徒歩5分だと品川はほぼ高輪物件。築浅駅遠になると港南も入ってくる。
品川は港南物件のせいで、築浅平均は低めに抑えられてるんだな。

[128373: 匿名さん]

>>128371 匿名さん
五反田、大崎、田町辺りはやっぱりまたまだ安いですね。

[128374: 匿名さん]

>>128371
築40年で坪375万ってすごいな。一時期はそのレベルの超築古はいくら高輪でも坪200台で買えたが。やはり再開発で急騰してるんだな。

[128375: 匿名さん]

高輪ゲートウェイに近いマンションは2015年ごろからどこも軒並み急騰して
天国モード。築50年物件まで値上がりしてる。
　

[128376: 匿名さん]

品川は将来性を考えるなら内側に限るという事ですね

[128377: 匿名さん]

>>128376

外側も値上がりしてきている。品川駅、高輪ゲートウェイ駅徒歩圏は
1年くらい前の相場は役に立たない感じ。

[128378: 匿名さん]

>>128375 匿名さん
その辺りは新駅隣接ってレベルだもんね
そりゃ急騰するでしょ、羨ましい限り

[128379: 匿名さん]

築年、駅徒歩、平米で順位がコロコロ変わるから、個別物件の坪単価の方がわかりやすいんじゃないの？

[128380: 匿名さん]

外側はハブでしょうね。

[128381: 匿名さん]

>>128380 匿名さん
外側とか内側じゃなくて、単純に距離が遠い場所は影響ないでしょ

[128382: 匿名さん]

築40年に設定するとガクッと落ちる 渋谷 恵比寿 あたりは、新しい物件が多いということですね。

逆に大して落ちない 新橋 浜松町 品川 あたりの山手線東側は、都心住宅として歴史があるという事でしょうかね。

[128383: 匿名さん]

山手線東側は値上がりしにくいってことでしょう

[128384: 匿名さん]

山手線物件と自信を持って呼べるのは山手線駅徒歩10分までなのがよく分かりました。

[128385: 匿名さん]

各駅の山手線内側のみ、隣接駅とは真ん中で範囲分け、徒歩5分以内の条件で坪単価を集計したら全然違う結果が出そうですね

[128386: 匿名さん]

山手線東側は30年経っても40年経っても値下がりしにくいという事だな

[128387: 匿名さん]

>>128382 匿名さん

事実なら築40年の渋谷、恵比寿は狙い目かもね。

[128388: 匿名さん]

築40年なんてサンプル数が少ないはずで、物件固有の条件の影響がモロに出てそう。リノベの有無でも売り出し価格は1千万円以上異なってくるし。

[128389: 匿名さん]

少し古い資料（平成26年度）ですが、国交省都市局都市計画課の資料に、
「徒歩圏には一般的な800m以内を採用」って書いてありますね。

https://www.mlit.go.jp/common/001104012.pdf

国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。

[128390: 匿名さん]

>>128389 匿名さん
港南は次元が歪んでるから15分（1200m）まで徒歩圏。

[128391: マンション掲示板さん]

統計的にデータを比較する場合、ある程度サンプル数を確保すること、恣意的な条件を入れないこと、重複データの除去などデータの質を高めることが必要です。
>>128349の続きで田町駅のデータも取っているので、今日か明日か時間があれば、山手線内外で分けたデータを掲載しますね。

[128392: 匿名さん]

結局は港南のリセールが悪いって結論になるんじゃないの

[128393: 匿名さん]

>>128392 匿名さん
新築で買ってる人は十分値上がりしてるからいいけどね
他の港区物件に比べるといまいちだけど

[128394: 匿名さん]

>>128392 匿名さん

リセールは最高だろ。今から買ったら知らんが。

[128395: 匿名さん]

＞国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。


ついにこれで、港南4は山手線に無関係、だということが、国の公式見解となりましたね。

[128396: 匿名さん]

少し古い資料（平成26年度）ですが、国交省都市局都市計画課の資料に、
「徒歩圏には一般的な800m以内を採用」って書いてありますね。

https://www.mlit.go.jp/common/0011...

国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。

[128397: 匿名さん]

>>128395 匿名さん
山手線なら通常800メートルも離れれば隣でしょうね。浜松町と新橋間でも1100メートル。そのホーム間だと900メートル。

[128398: 匿名さん]

>>128395 匿名さん
最近爺さんスレ違いだと認めて静かだけど

[128399: 匿名さん]

>>12398

マンション名出さなきゃ自分からは出さないのでは？

[128400: 匿名さん]

＞港南4は山手線に無関係

港南4を話題にしてくれてありがとう！！
相変わらず世界のリニア品川駅と高輪ゲートウェイ、WCTの話題でもちきりですね
駅力が強い品川駅から徒歩13分
豊かな緑と水辺に恵まれたアーバンリゾートタワマンに憧れるのは当然ですね！