山手線の駅力を語るスレ Part5

[匿名さん]

前スレッド
山手線の駅力を語るスレ ４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224283/

[128251: 匿名さん]

>>128249

それにしても駅徒歩２分で坪400万を大きく切ってるってすごい安さ。

[128252: 匿名さん]

>>128242 匿名さん
なんでWCTの住人でもないのに過去のデータ保存してたんだろうね、しかもそれを今見たとか嘘ついちゃって、謎です

[128253: 匿名さん]

>>128252

過去のデータじゃなくて、たった今ここで見ただけと言ってるんだけど。
リンク先見てみなよ。4月が最終データになってるから。

https://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/

[128254: 匿名さん]

>>128253

その下の賃料グラフ、2017年ごろから賃料相場が上がり始めているようですね。
港南全体かこの物件だけかはわからないけど、それが利回りの上昇につながって、
すこし遅れて取引相場の上昇に反映されてきているのでは？

[128255: 匿名さん]

>>128253

そのデータが正しいとすると過去最高値圏を更新中ってことになるな。
そもそものデータそのものが眉唾もんだが。

[128256: 匿名さん]

>>128253 匿名さん
あー、そゆことね
失礼しました

[128257: 匿名さん]

港南で比較的高輪ゲートウェイに近いコスモポリス品川もためしに見たけど、
やっぱり賃料が上がってきているようですね。

https://www.stepon.co.jp/premier/cosmop-shinagawa/

[128258: 匿名さん]

>>128250 匿名さん

と言っても、浜松町でまともなマンションはその２つだけなので、それがそのまま地域相場になります。

ちなみにラ・トゥールもありますが、賃貸です。

[128259: 匿名さん]

>>128252 匿名さん
確かに謎ですね。嘘が丸わかりの自演はやめてほしいです

[128260: 匿名さん]

謎な人、自作自演で火消しに必死だね

[128261: 匿名さん]

WCTは港南の中でも特に不人気だから。。

[128262: マンション掲示板さん]

>>128261 匿名さん
変な住民が評判悪いからね

[128263: 匿名さん]

港南の中でも、WCTは独身比率、男性比率がかなり高いと思う。

[128264: 匿名さん]

>>128263

港南小学校に通う小学生数が増え続けていることから、むしろ
子育てファミリーが流入していると思われます。

港区立港南小学校 ≫ 児童数生徒数情報|Gaccom[ガッコム]
https://www.gaccom.jp/schools-4971/students.html

[128265: 匿名さん]

＞浜松町でまともなマンションはその２つだけなので、

それはちょっと自分の地域の人に失礼じゃないの？

[128266: 匿名さん]

>>128258

クレストプライムタワー芝やルフォンリブレ浜松町キャナルマークス、ローレルタワールネ浜松町は？

[128267: 匿名さん]

＞＞128258

その2つが高いのはその通りだが、地域相場は別。
港南と浜松町は交通利便性の割りに基本的に安いエリア。


＞港区内でマンション相場が安い場所の販売実績をチェック！
https://magazine.how-ma.com/market-value/market-report/post-6475

＞HowMaには、実際の販売実績をチェックできる機能もあります。そこで、マンション相場で安いエリアとして挙げられ、かつ交通の便も悪くない浜松町、港南の販売実績を確認してみましょう。

＞築年数で見れば40年前後の築古マンション、15年前後の買い時マンション、築浅マンションと種類が豊富です。平方メートル単価が100万円以下のマンションもそれなりにあり、夫婦共働きで全体の収入が1,000万円以上あれば、港区内で子育てをしながら生活できる広さのマンションが買えないこともないでしょう。

[128268: 匿名さん]

そして港南エリア、なぜか安いエリアということを紹介するときに、もっとも
大きいマンションがある４丁目が除外されているのは謎だが。
　

[128269: 匿名さん]

豊洲が注目されてますね

[128270: 匿名さん]

>>128269 匿名さん

あのですね…豊洲という街が注目されているいないに関係なく、 豊洲という町が山手線にかすっても無いことを、どうかご理解下さい。 ここは『山手線の駅力を語る』スレですので、タイトルと無関係の書き込みはご遠慮下さい。 わたし、なにか難しいこと言ってますかね？？？

[128271: 匿名さん]

>>128270 匿名さん
どっかのスレ違いの中古マンションよりマシですね。

[128272: 匿名さん]

>>128270 匿名さん
あんた誰？駅長さん？

[128273: 匿名さん]

>>128271 匿名さん

いや、さすがに豊洲はスレ違いだと思うぞ。湾岸スレにご移動ください。

[128274: 匿名さん]

>>128270

あなたここでなら主役になれるのでは？

豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 118
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594333/res/27263-27312/

[128275: 匿名さん]

>>128273 匿名さん
豊洲は東京駅まで210円。港南4から品川駅までと運賃は同じながら本数は2倍以上あるよ。

[128276: 匿名さん]

SUUMO 賃料でスレを検索すると、こんな資料がみつかりました。

ファミリータイプの賃料相場は
新橋 > 浜松町 > 原宿 > 渋谷 > 恵比寿 > 田町

シングルタイプの賃料相場は
原宿 > 品川 > 恵比寿 > 渋谷 > 目黒 > 浜松町


大手ビッグサイトの統計データですから疑う余地はないですが、買い手としては実際の数値も知りたいですね。

[128277: 匿名さん]

>>128273 匿名さん
豊洲でも新築物件なら大丈夫です。ドンドンお願いします

[128278: 匿名さん]

>>128276 匿名さん
各タイプごと、ニーズが高い順と捉えて良さそうですね。
学区の良さとも比例しますかね？

[128279: 匿名さん]

>>128276

ファミリータイプの標準が3LDK以上だとすると、HOME’sではこうなりますね。
サイトによって結果が違うようなので、良くわかりません。
しかし、渋谷や恵比寿が新橋なんかより安いことは無いでしょう。

https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/yamanote-line/price/　

[128280: 匿名さん]

一方でシングル向けとなるとこうなります。原宿がダントツは
腹落ち感がありますね。
　

[128281: 名無しさん]

>>128280 匿名さん
資料ありがとうございます。どちらも駅徒歩10分以内のデータなんですね。品川駅はどの物件が含まれるのか興味あります

[128282: 匿名さん]

CHINTAIではファミリー向けは2LDK以上の間取りで絞るとこんな感じですね。

渋谷＞恵比寿＝浜松町＝新宿＝品川＞大崎＝目黒＝五反田＝新橋

[128283: 匿名さん]

CHINTAIのシングル、２Ｋ以下の物件です。
やはり原宿は強い。

[128284: 匿名さん]

>>128281

失礼しました。駅徒歩10分以内のファミリータイプで絞り込んでみました。
　

[128285: 匿名さん]

>>128283 匿名さん
個人的に浜松町が上位なのが気になります。

[128286: 匿名さん]

CHINTAI、駅徒歩10分以内のシングル向けです。

[128287: 匿名さん]

山手線駅徒歩10分圏は資産価値が高いのがよく分かりました

[128288: 匿名さん]

>>128281

品川徒歩10分以内で高いのは、品川グラスレジデンス（港南）、シティタワー品川（港南）、ドゥフォーレ高輪（高輪）、フェイバリッチタワー（港南）などのようですね。

[128289: 匿名さん]

品川は高輪の低層邸宅マンションとか港南側駅10分以内の高級賃貸マンションとかVタワーとかが入ってくるから高くなるだろうね。

[128290: 匿名さん]

>>128288 匿名さん
なるほど
品川駅の代表物件ばかりですね

[128291: 匿名さん]

情報提供ありがとうございます。

データの質では、Ｎ数が多いであろうSUUMOの信頼度が最も高いですが、ほかのホームズとかも参考になりますね。

[128292: 匿名さん]

住みたい街ランキングも徒歩10分内だというのもよく分かりますね。１０分越えると通常は別の駅のエリアになりますからね

[128293: 匿名さん]

山手線スレらしくなってきましたね^ ^

マンション価値の高い駅は、渋谷、原宿、恵比寿、浜松町、新橋がベスト５で確定ですね。

[128294: 匿名さん]

あのさ、その手の情報、SUUMOもCHINTAIもまったく正確じゃないよ。


例えばSUUMO、品川駅、3LDK/4K～で中身見てごらん。
品川駅に関係ない北品川や品川シーサイド、八潮の物件まで入ってる。


2LDK/3K/3DKに至ってはお台場や田町物件、品川シーサイドあたりが
大量に混ざってる。

他のサイトも一緒。駅徒歩10分で絞っても、品川シーサイド駅10分以内も
北品川駅10分以内も大量に混じってくる。もうちょっと正確なの作って欲しいよね。

[128295: 匿名さん]

>>128294
そういうの排除するとどこが一番かわからないけど、高輪や御殿山の家賃200万円のとかざらにあるし、大崎も島津山あたりはめっちゃ高いから、本当に山手線駅の10分以内限定でデータ絞り込まないと正確には出ませんね。田町にも関係ない白金高輪物件、麻布十番物件が含まれてますね。

[128296: 匿名さん]

>>128293 匿名さん
その辺りをピンポイントで欲しいのですが、もう一般人には手が届かないエリアになりましたね…

[128297: 匿名さん]

自論による解釈でデータをこねくり回している方がいらっしゃいますが、統計には統計で反論しないと、社会では誰も相手にしてくれませんよ。

[128298: 匿名さん]

田町駅徒歩19分、麻布十番駅徒歩3分みたいなのも田町物件にも麻布十番物件にもなってしまうようですね。10分以内で絞り込んでも麻布十番徒歩3分だからヒットしてしまう。
幅広く検討させるためにわざとそういうロジックにしてあるんでしょうけど、その特定の駅の10分以内できちんと絞り込んでくれるサイト無いもんでしょうかね？

[128299: 匿名さん]

>>128298

そうなんだよね。あと、その手のサイトはいま借り手がついてない募集中物件の賃料平均だから、安い物件が成約して借り手がついていない高額物件だけが残っていくとどんどん平均が上がってしまう。でもそれって高くて成約して無いんだから相場とはいえないよね。レインズみたいなのがあればいいんだけどね。

[128300: 匿名さん]

>>128299 匿名さん

築年数にもよるしね。結局、駅10分以内の各マンションの坪賃料相場をマンションマーケットかなんかで調べてエクセルに書き出して平均を取らないとよく分からない。

[128301: 匿名さん]

>>128293 匿名さん

山手線の渋谷区は強いよね。
港区は内側が強い。
千代田区はとりあえず強い。

[128302: 匿名さん]

>>128299 匿名さん

同じ駅の徒歩10分以内の3LDKでも築年数が古いオンボロの20万円から新築高級賃貸で賃料数百万円まであるから、平均ってのもあまり意味がない気もする。結局、マンションは個別性が強いからマンションごとに見ないと分からない。

[128303: 匿名さん]

とりあえず、調べてみたらYahoo不動産賃貸で駅指定で10分以内で検索すると、その駅だけで調べられるようです。募集中住戸だけですがヒットする物件の平均も出るようです。ちょっとやってみます。

[128304: 匿名さん]

下記の条件で絞り込んでみた結果です。29駅全部はツライので皆さんが興味ありそうな駅でやってみました。

五反田がトップにきましたが、五反田で下記の条件でヒットしたのは４件だけで、平均を引き上げているのは五反田駅 / 山手線 徒歩9分で高輪4丁目の「ガーデン高輪」という高級邸宅マンション325㎡、賃料165万円が2物件ヒットしているためです。

２位の品川はやはり、高輪の邸宅マンションが賃料100万超えてますから平均がぐんと上がります。ちょっと絞りすぎた感もあるし、面積300平米の物件入れるのもどうかなと思うので、気が向いたら条件を変えてまたやってみます。
　

[128305: 匿名さん]

＞自論による解釈でデータをこねくり回している方がいらっしゃいますが、統計には統計で反論しないと、社会では誰も相手にしてくれませんよ。


品川が安いので、駄々こねてるだけですよ。
独自調査（笑）だと、Ｎ数で全く相手にならないので、いわゆるイチャモンの類いになりますね。

[128306: 匿名さん]

一応、もうひとつ、２ＬＤＫ以上に条件を変えて調べてみました。そうすると結構、物件数が増えて平均値が暴れなくなります。さっきのより納得感がある感じですね。トップ３は原宿、渋谷、品川という結果になりました。
ま、先ほどの方もいわれていたとおり募集中物件の平均ですから参考値ですが、特定の駅10分以内で調べてますから、その駅と関係ない物件まで入ってる賃貸サイトのデータよりは信憑性があるでしょう。
　

[128307: 匿名さん]

しかし、検索して見て思いましたが山手線沿線って３ＬＤＫ以上の間取りって本当に少ないですね。３ＬＤＫだとヒットする数は少なかったですが、２ＬＤＫにすると一気にヒット数が増えます。

[128308: 匿名さん]

>>128248
レインズの成約坪単価平均でみると、実際WCTは315くらいですけどね。平均で330の価値はない。

[128309: 匿名さん]

ファミリータイプの賃料相場は原宿が優勝、表参道で神宮前アドレスですから
さもありなんという感じですね。

原宿 ＞ 渋谷 ＞ 品川 ＞ 五反田 ＞ 目黒 ＞ 恵比寿 ＞ 浜松町 ＞ 新宿

のようです。

[128310: 匿名さん]

>>128306
これは各駅10分以内であって、港南口まで14分、港南口から山手線ホームまでさらに5分というような自称品川駅物件は加味されておらず、それどころか港南側の相場は入ってなくて完全に高輪アドレスの相場だよね。それはコスモポリスやCT品川のファミリータイプの相場がこの数値とかけ離れて安いのを見れば一目瞭然なわけで。

[128311: 匿名さん]

>>128310

WCTはは入ってないですが、シティタワー品川やコスモポリス品川、品川Vタワー、品川タワーフェイスなどは入ってますよ。

[128312: 匿名さん]

>>128311
入っていようが、CT品川とタワーフェイス、コスモポリスの賃貸相場みれば、この品川駅の相場より極めて安く、高輪アドレスの賃料相場をほぼ示していることは明らかだと思いますが。あなたにはわからないですか？

[128313: 匿名さん]

>>128310

品川でヒットしたのは、

（高輪側２０件）
ガーデン高輪５件、レガロ高輪４件、品川タワーレジデンス２件、グランブルー高輪アドニス１件、マンション名不明８件、

（港南側６８件）
品川グラスレジデンス２２件、品川タワーフェイス５件、品川ハートビュータワー１８件、シティタワー品川５件、コスモポリス品川７件、マンション名不明１１件


です。

[128314: 匿名さん]

>>128310

ヒットした物件は港南のほうがはるかに多いですよ。それに、あなたは「駅徒歩１０分以内」という極めて公平な条件にケチつけて、高輪を除けと言いたいの？それこそ恣意的でしょ。

もし、山手線内側、外側分けて比較するなら、内側同士だけにすると品川はもっと高くなりますけど？自分の都合の良いようにしたいのはあなたでは？？

[128315: 匿名さん]

>>128312

そもそも、駅徒歩１０分の比較なら浜松町が品川に勝てるわけが無い。例のワールドシティタワーズが除外され、高輪側の月賃料100万円なんていう超高級邸宅マンションが対象に入ってくる。

駅近に高級ブランド住宅街がある品川より、ビル街のなかの浜松町のマンションのほうが賃料が高いなんて本気で思ってるとしたたアホ。

[128316: 匿名さん]

>>128314

浜松町さんは、品川駅にほど近い新高輪グランドプリンスホテル周辺の高輪2丁目から4丁目の高級低層マンション街を知らないようですね。東京タワー見て喜ぶ程度の田舎もんだからしょうがないですかね。

あのへん、新築なら分譲価格はパークコート浜離宮なんか足元にも及ばない。増してや賃料はタワマンとは別世界の話。品川駅が今みたいに発展するずっと前から、旧皇族、政治家や財界の大物が好んで住んだお屋敷町だったから、駅が大きいのに駅近に低層住居専用地域という希少な高級住宅街があるのが品川の特徴。

[128317: 匿名さん]

？
浜松町を意識してこの自己調査表を作ったんですか。
それならそうと、SUUMOやホームズのデータは浜松町が品川より上だから気に入らない、って最初から言えばよかったのに。

[128318: 匿名さん]

>>128317

作表したわたし自身は浜松町は、なんて一言も言ってませんけど？
浜松町は意識してませんよ。ほかの若葉マーク付きの人は言ってますけどね。

[128319: 匿名さん]

>>128317
そもそも、SUUMOとかCHINTAIの賃料相場資料の平均の中身を良く見ると、駅によって駅とは関係ない徒歩20分近い物件やほとんど関係ない物件まで入ってきてしまっているということから、純粋にその駅の徒歩10分以内で調べたらどうかと思っただけですよ。スレ趣旨にも合致してると思いますけどね。

[128320: 匿名さん]

>>128316
当たり前だけど港南側だって、駅の近くになれば高級賃貸も多くて結構高いしね。品川グラスレジデンスとか、新築のハートビュータワーとか品川Ｖタワーとか。

[128321: 匿名さん]

今は満室だから調査にはヒットしなかったでしょうけど、リバージュ品川とかも賃料高い。外人さんが多く住んでますね。

[128322: 匿名さん]

浜松町、自分で言い出した賃料ネタでドヤろうとして品川に完敗して撃沈ｗ

[128323: 匿名さん]

いつのまにか浜松町と闘ってたんですね。
そんなに気に入らないなら、SUUMOを訴えればいいのに。

対抗資料の出典は、俺の独自調査、でしたっけ。

[128324: 匿名さん]

これいいね。浜松町の勘違いドヤドヤがウザイときに使わせてもらうわ。
　

[128325: 匿名さん]

低層マンションの、ものすごく部屋が広い物件があるっていうのも地域の特徴だから、こっちでもいいんだけどな。笑

[128326: 匿名さん]

たしかにそのとおり。特定のデータ除いたりの変な操作はしていないようだ。

https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/?st[]=2149&age=15&rl_dtl[]=7&rl_dtl[]=8&rl_dtl[]=9&rl_dtl[]=12&rl_dtl[]=11&rl_dtl[]=10&rl_dtl[]=13&rl_dtl[]=14&kind=1&min_st_time=10

[128327: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]
　

[128328: 匿名さん]

恵比寿って安いんですね。

[128329: マンション掲示板さん]

賃貸のことは良く分からないけど、比較するなら面積で割って平米単価とかにしないとダメなんじゃないの？

[128330: 匿名さん]

>>128328

単純に間取りで絞り込んでるから部屋の広さが強く影響すると思われる。
恵比寿は単価が高くてもそんなに広い部屋は豊富に無い。浜松町も同じだろう。
品川は90㎡、100㎡から高輪なんかには数百㎡なんていう部屋まであるからだろうな。

[128331: 匿名さん]

>>128329

本来はそうだ。でも、賃貸サイトなどでは単純に賃料で表示してるな。
もし㎡で割るとなると一括ダウンロードとか出来なければ膨大な作業になるだろう。

[128332: 匿名さん]

まあ、しょうも無い写真ペタペタよりは参考にはなるわ。

[128333: 匿名さん]

若葉さんが拠り所にされているYahoo不動産。

試しに浜松町で検索してみたら、ワールドシティタワーズが混ざっていたり物件が何度も重複していたりと、結構 無茶苦茶なサイトですね。


こんな夜中まで 頑張って調べたのに。

[128334: 匿名さん]

>>128329

マンション相場を語るんなら賃料は大事。
賃料は坪単価の先行指標になりうる。賃貸需要が旺盛になり
賃料が上がって利回りが上がってくると遅行指標として
坪単価が上がってくる。

[128335: 匿名さん]

>>128333

駅10分で限定してるから田町物件に白金高輪や麻布十番が混じってたり、目黒物件に学芸大物件や祐天寺物件が混じってるようなサイトよりマシだろ。WCTが混じってるのは単純ミスだろうな。

[128336: 匿名さん]

>>128334
賃料だけが上がって、坪単価そのままだと、どんどん利回りが良くなって行ってしまうことになるから、売買相場にもプラス影響が入ってくるよね。

[128337: 匿名さん]

これ知らんかったな。


明日から！シネコン4社が一斉値上げ
5/31(金) 12:06配信 シネマトゥデイ

明日から！シネコン4社が一斉値上げ
明日値上げスタート - iStock.com / TkKurikawa
　明日6月1日から、大手シネコンの一部で映画鑑賞料金の値上げが始まる。値上げの理由は、いずれもアルバイト人件費を中心とした運営コストの上昇や各種設備投資への負担が増えたことによる。対象となる映画館は以下の通り。

こんな時代も…懐かしの映画看板ギャラリー

■TOHOシネマズ（全国66拠点）
一般：1,800円→1,900円
シニア：1,100円→1,200円
ファーストデイ：1,100円→1,200円
レディースデイ：1,100円→1,200円
TOHOシネマズデイ（毎月14日）：1,100円→1,200円
夫婦50割引（二人で）：2,200円→2,400円

[128338: マンション掲示板さん]

ざっと見たけど、品川はガーデン高輪の158万円(4階、274.5㎡)と165万円(4階、325.03㎡)がそれぞれ3件ずつ重複していますね。
五反田も徒歩9分なので、五反田が高いのもその要因でしょう。

[128339: 匿名さん]

駅力スレに関連する記事が出てるよ

https://chintai.mynavi.jp/contents/sumaioyakudachi/20190329/minatoku

[128340: 匿名さん]

港区　平均坪単価及び平均築年数

[128341: 匿名さん]

>>128340

ウチノカチの資料ならこれのほうが面白い。
山手線各駅の物件が10年後、20年後、30年後に
どれだけ価値を残しているか。

品川物件は30年後もほとんど価値が落ちないそうだ。
どうやって算出しているのか不明だが。

[128342: 匿名さん]

あとは、各駅のマンションの平均占有面積。
品川物件が一番平均占有面積が広いらしい。2位が目白、3位が田町、田端、目黒。
　

[128343: 匿名さん]

すまん。平均はこっちだ、上のは中央値。
　

[128344: 匿名さん]

そして平均の駅距離。今度は品川のマンションが平均して一番駅から遠いという結果。次に遠いのが田町。池袋や渋谷などターミナルも駅から遠い傾向。新橋と神田が一番駅近。

[128345: 匿名さん]

最後に平均売買価格。これは品川がトップ。やはり高輪物件の影響だろう。
占有面積が広いことが影響していると思うが、品川はいろんなデータで極端だね。

[128346: 匿名さん]

つまり、品川駅物件は平均的に占有面積が広く、価格も高い。20年後、30年後もほとんど価値が落ちない。ただし、平均して駅からは遠いという結果。

[128347: 匿名さん]

>>128340 匿名さん

浜松町は割と築浅かつ都心寄りなのにリーズナブルな坪単価だな

[128348: 匿名さん]

そんなアホなと思うが、国土交通省の取引データを参照しているらしい。
興味がある人は見てみるといい。

https://utinokati.com/region/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

[128349: マンション掲示板さん]

>>128333 匿名さん
気になったので、重複や明らかに条件外の物件を除き平均しました。
品川と浜松町しか出来なかったですが、重複が多すぎるので除外しない平均は意味をなさないですね。
浜松町は約6割の17物件が新築のPC浜離宮のため、賃料単価がかなり高くなっています。

【品川】
・物件数：87物件→34物件
・平均賃料：45.9万円
・平均賃料単価：4,300円/㎡

【浜松町】
・物件数：48物件→28物件
・平均賃料：40.0万円
・平均賃料単価：6,000円/㎡

[128350: 匿名さん]

>>128348 匿名さん

品川 坪356、目黒 坪350、恵比寿 坪386、渋谷 坪395、原宿 坪355、新橋 坪408、浜松町 坪368

国土交通省の取引データなんですね、これ。