グランドメゾン白金ってどうですか？ part 2

[匿名]

残り３件。
グランドメゾン白金についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都港区東京都港区白金2丁目25番2（地番）
交通：東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩3分
都営三田線 「白金台」駅 徒歩3分
売主・事業主：積水ハウス　東京マンション事業部

物件URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/
施工会社：大成建設
管理会社：積和管理株式会社


【スレッドを住民板へ移動しました。2013.8.14　管理担当】

[83: 匿名さん]

ここより松涛の方がよかったですね。地位の差かもしれませんが。

[85: 匿名さん]

>52さん

非常に勉強になりました。
とても丁寧な説明ありがとうございます。
感情的なレスが多い中極めて冷静なご指摘でためになりました。

[86: 匿名さん]

サンジャポで報道されていましたが、こちらは大丈夫ですよね？


--
『週刊現代WEB版』が報道したところによると、タレントで女医の西川史子氏が購入したグランドメゾン白金台で欠陥工事による、まさかまさかの床上浸水が発生し、二重床の「床下」を含め冠水する事故が発生したらしい

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/748

そのマンションは、都内随一の高級住宅街の一角に立つ。マンション外周には防犯カメラが設置され、 エレベーターも住民でないと呼び出せない。24時間有人管理で、ゴミも管理人室に内線一本で回収にきてくれる。分譲価格はいずれの部屋も億を超え、一番高いもので6億円ほどになる高級分譲マンションだ。

今年結婚した、女医でタレントの西川史子氏はこのマンションを新居として購入した。3LDKの部屋で、 価格は推定約2億円。新しい住まいで、セレブな新婚生活――そう夢見たであろう矢先、西川夫妻はあるトラブルに襲われた。

入居早々の、雨が強く降る日だった。雨水がバルコニーから室内に流れ込んできたのだ。室内は水浸しになり、 家具などが被害を受けたという。西川氏側は「すべて直してもらったので、いまさら話を蒸し返したくない」 （ホリプロ広報担当）と言うが、現場調査をした一級建築士の岩山健一氏（日本建築検査研究所代表）は被害状況をこう語る。「バルコニーに設置されている水が流れる側溝が詰まり、室内にオーバーフローしたのです。 しかも、この部屋は『二重床』になっており、床下にも水が流れ込んでいました。新築でこのような被害が 発生することは非常に珍しい。設計上の配慮が欠けていたということです」

マンションの販売主は積水ハウス。岩山氏は、トラブルが発生した後の積水側の対応は不誠実だった、とも指摘する。 「担当者が、床下に水が流れ込んでいる可能性について西川さんに説明していなかったんです。専門家が見たら すぐにわかることなので、私がそれを担当者に問うと、『勘違いしていました』と意味不明に答えてきた。 これだけ高価なマンションを買わせておいて、指摘がなければ黙っているつもりだったんでしょうか」

[88: ビギナーさん]

施工会社、というのは、設計書に従って施工するんですよね。
設計に問題があったら、どんなにすばらしい施工会社が施工しても、
欠陥住宅が生まれる可能性はありますよね？

ゼネコン詳しい方、教えてください。

[89: 匿名さん]

さすがに白金、白金台エリアで鹿島大成２連発はないだろ（笑）

[90: 匿名さん]

＞69

プライムメゾン御殿山のことですね。
あそこは賃貸なので、比較できませんが、
素敵なマンションだと思いますけどね。
賃料から推測するに、もし分譲だとしたら、
そのほとんど（もしかしたら全戸）億超えるようなマンションです。

駅からが遠く、その点は、ここの物件と比較になりませんが、
それこそ丘の上で、ゆったりと建てられた
３階建ての低層。周りに迫った建物はなく、
「超高級」な感じでしたが。

入居者が入らないのは、高級すぎる、広すぎる、
ちょっと駅から遠いのが原因な気がします。

[91: 匿名さん]

＞80

どういう観点で、ここと豊洲を悩んでいるのか、
もうちょっと具体的に記載いただくと、
コメントがつくと思うのですが。

性質がことなる物件、どういう経緯で
比較することになったのか興味あります。

[92: マンション投資家さん]

＞85

ご丁寧にありがとうございます。
一般的な例を示しただけですので、ご指摘事項や、追加のご質問があれば
おっしゃってくださいね。

ポイントは、

「１件目でも投資だと考える」ということだと思います。
（「投資度外視する部分、に価格をつけるのは考慮するにしても」）

ーサイドビジネスで　月"x"円の投資をし、毎月家賃として、"y"円の収入が上がる物件を手に入れた。
（"y"円はその物件のマーケット価格とすべきです）
ーその物件の顧客として超優良顧客（自分）が（家賃"y"円）で入居している。
（自分はあくまで、賃貸に住んでいると考えるのです。「幾らの買い物をした」ということは
　切り離して考えるべき）

上記、こうも考えることができます。

ー今回の投資で、年収は、("y" - "x") x 12 増えた。（ y < x なら、年収は下がる、と考えるべき）
ー上記年収で、自分が "y"円の家賃の住まいに住んでいる。
　（その年収で、自分が家賃"y"円の家に住むのがふさわしいのか、というのは常に考慮するべき。

例えば、マーケットの賃料が変わったり、
ご自分の不動産以外の収入が変化することもあるでしょう。

仮に不動産が収益をあげていて、（y > x）、家賃"y"円が自分の身の丈に合ってない、という
判断ならば、自分はそこからもっと家賃の低いところに引っ越して、当該収益物件は、
「別の誰か」に貸すべきなのです。

こういうことを、常に把握していれば、破綻するようなことな無いと思います。

（やや話がそれますが、銀座のビルオーナーで、そこの最上階を、自分の住居として利用
している人がいました。「銀座に住む必要があるのか」との問いに、本人曰く、
「自分のビルだから、家賃タダだし」と言うのです。
そのビルは、土地を担保に借金をして、建物は借金、賃料収入で、その借金を返していました。
やがて、テナントが思う様にはいらなかったり、賃料が足らなくなり、ビルを売却せざるを得なく
なってしまいました。

彼が間違っていたのは「自分のビルの部屋は家賃タダ」という発想でした。
本来、彼はもっと安いところに居を構えて、住んでいるそのビルの最上階は、
テナントで貸し出すべきだったのです。）

[94: 不動産購入勉強中さん]

＞92さん

追伸ありがとうございます。
納得いく点が非常に多く分かりやすい説明で興味深く読ませていただきました。

私自身も漠然とは理解していたものの、下降気味の賃貸相場で気に入った物件を渡り歩く事にしながら
新築マンションにも目が行ってしまい購入意欲が湧くのも事実です。
デフレ基調、人口減少期のため今は借金よりも貯金と自由と考えながらも
増えた預貯金の使い道も特になく、いつかはインフレになるであろうから（この考えではローン比率を大きくしそうですが）
今後結婚したら生命保険代わりにも条件がいいマンションなら・・・と考えてしまいます。

今回は見送りましたが、92さんのように投資的概念を持ちながら考えていきたいのですが、
分かってはいますが中古の利回りの良さそうな物件よりも新築の設備や綺麗な内装に心を奪われがちです。
この物件でもひかれる点が立地というだけなら周囲の賃貸相場よりも高額物件であり
やはり内装等にプレミアを感じ投資的概念から離れた見方をしておりました。
（ごめんなさい。ネガという訳ではなく私はこの物件の間取りや内装は高く評価しております）

つまり投資的概念だけでの購入も果たして心の琴線に触れるかは疑問です。
私には難しいですが今後も勉強していきたいと思います。

[95: 匿名さん]

割高でも気に入れば買えるっていう収入財産がうらやましいね。
ここがいいかどうかは議論がわかれるところみたいだけど。

[97: 匿名さん]

そうですよね、新しい人生の門出を新しいマンションで始めたいと願うニーズにこたえていただけるのはありがたいことです。
特にグランドメゾンは新築に一定の評価がありますからね。ここを買えた人は幸せでしょう。おめでとう

[98: 匿名さん]

白金台みたいな事故物件になったらテンションダダ下がりだけどね。

[99: 匿名さん]

賃貸に出すときや中古で売るときのことを考えると、周辺相場より高い物件は不利になるってことでしょ。
現時点での仕様の良し悪しは中古で売るときはさほどの差にはならない。経験者ならわかると思うけど。

そのへんの損得を考えると、騰落率１位の丸紅の物件なんかがいいんだろうけど（港区ならグランスイート白金高輪や南青山マスターズハウス）、仕様がいいのはやっぱり住むと気持ちいいからね。

[100: 匿名さん]

オープンカフェが気持ちいい季節になりましたね。
ここは、バルコニーにテーブルを置いてお茶を一服、
ということは似合う感じでしょうか？

[101: 匿名さん]

白金のカフェみたいですね。夜はワイングラスが似合いそう。

[102: 匿名さん]

タワマンのように窓が開けられないということはないでしょうが、バルコニー狭いし、机おけるかな？
それに囲まれ感が強くて、バルコニーで一服とはならないかもね。車の音とかうるさそうだし。

[103: 匿名さん]

52さんはずっと自作自演？
ちょっとは文体かえたらw

今現在の金利2.5％？
ホントに？
固定金利でもそこまでいく？
あんまりテキトーな書き込みはやめた方が良いと思う

[106: 匿名さん]

なぜか番町ではベランダでお茶を飲みたいと思わないでしょうけど、
白金だと昼下がりのバルコニーで遅めのブランチでもという気分になるわ。
ある種、大使館が立ち並ぶ特別な土地だからかなとイメージしてますが、
実際はいかがでしょうか？

[107: マンション投資家さん]

＞103

新生銀行　2.35%
住信SBI　 3.20%
ソニー銀行　2.434%
三井住友銀行　2.53%

上記の様になっています。

３５年の固定金利で資金調達するのに、2.5％という数字を使うのは、
間違いとは思いませんね。
それに、件の発言は「モノの考え方」を示しただけで、
「その金利で計算しろ」とか「賃料はこれで計算しろ」という
発言では無いと思います。

いやに噛み付きますね。
あなた購入者か地権者ですかね。

[108: 匿名さん]

>106

大使館？
２ブロック先のベラルーシ共和国大使館のことを
おっしゃってるんですかね？それ以外、この付近に
大使館らしきものはありませんが。

隣は、個人宅。反対側のお隣はフツーのマンション。
向かいもフツーのマンション。
隣のマンションのさらに並びには、
鈴木荘、秋山荘といったアパートも立ち並び、
非常に雑多で、下町情緒溢れるところだと思いますよ。

[109: 匿名さん]

残り戸数少ないですけど若干荒れますね　この板は
１０３は購入者でしょうかね、、　１０７は謎の自作自演プッ
でも考え方は１０７に賛成ですー変動金利がこれだけ安くなっていますが、、、

[110: 匿名さん]

都心は大使館が多いから特別でもなんでもないけど、あまり近いと国によってはデメリットになりますね。

あと、よい住宅街といわれるところでもアパートとかけっこうありますね。
うちは御殿山だけど、けっこうアパートや古い社宅がありますよ。その景観は高級とは程遠い、当たり前だけど。

[113: 匿名]

Ｂタイプ売れたか、商談に入ったんですかね。

今度は、Ａタイプの３Ｆが出てきました。

Aタイプ311号室6,500万円
Dタイプ104号室8,400万円
Iタイプ101号室7,600万円

[114: 匿名さん]

一体、いくつ隠し球があるのだろう…。

[115: 匿名]

積水さぁん、
物件概要（先着募集物件案内）は、Ｂ→Ａタイプに差替わっていますが、
間取り図の更新が追いついてないですよー。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/roomplan/index.html

リンク切れていますが、Ａタイプの間取り図は以下です。
ご検討の方のご参考までに。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shirokane/roomplan/a_type.html

お見合いしている向かいのアパートが確か３Ｆ建てなので、４Ｆであれば
眺望が抜けてきそうです。１Ｆとの差額は確か６００万円だった記憶。

[116: 匿名]

↑訂正します。

×４Ｆであれば
○３Ｆであれば
（なお、３Ｆでも、実質は２Ｆ半（１Ｆは半地下ゆえ）なので、
　向かいとの高さ関係は、ご自身で確認ください）

[118: 匿名さん]

次から次へとでてくるね。

[120: 匿名さん]

プルミエール白金は4階建てだけど・・・抜けるのかな？

[121: 匿名]

>120

http://www.uplest.co.jp/359993c1/

３階建てじゃない？ひょっとして建築法上の地下に、１Ｆがあって
実は４階建てとか？

プルミエールは、坂の位置関係で言うと、もともと見下ろす格好
になる気もするけど、
（目黒通り沿いは坂だけど、該当の位置では高さ同じかな？）

こっちの３階は、実質２階半なので、いい勝負かも知れませんね。

[122: 匿名さん]

＞121

これでは4階ってことになってます。どうなんでしょうね。

http://www.chintaiminatoku.com/id/43771

[123: 匿名さん]

その前に一戸あって、それが入れ替わってなかったけ？

販売状況誤信して買っちゃった人とかいそうだね。

[130: 匿名]

>15

の心配が的中しているのかもしれませんね。
私は特にそうですが、人気・好調と言われると、どうしても気になってしまいます。

[132: 匿名さん]

デメリットとしては、変形敷地ゆえか、採光に難のある間取りもあること。そして、住所は白金2丁目だけど、三光坂あたりの雰囲気とはまるで違う、貧乏くさい街並みかな。隣りの戸建の立派さに救われてはいるけどね。