ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧 RMガーデンプロジェクト）

[周辺住民さん]

香港ガーデン跡地の計画です

所在地：東京都港区西麻布４丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅　徒歩6分、
　　　東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅　徒歩12分、
　　　東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩14分、
　　　東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅　徒歩17分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社

【物件情報を追加しました　2013.4.13　管理担当】

[761: 匿名さん]

７４５です。　写真ありがとうございます。　やはり新緑は綺麗ですね。
違うマンションとはいえ綺麗な緑が近くにあるということは気持ちいいです。

このマンションの外観が回りの景色に上手く溶け込めるといいのですが。

[762: 匿名さん]

752さん、
エスカレータもできる計画のようです。
要は新しく７階建てのビルが建設され、その地下で広尾駅と連絡するようです。
従って一番きれいで便利な出入り口になるのではないでしょうか。

[763: 匿名さん]

近隣住民です。

この辺りは、生活圏は一緒なのに、港区と渋谷区で分断されていて
不便なので、別にどっちに寄せるのでもよいので、統一して欲しいです。

例えば、広尾駅近くの子育て支援センターは、渋谷区の人しか使えないので、
港区の人がママともグループの中にいると、不便です。

その他、色々と思うことはあるのですが、生活に即した行政区割り
になっていないのは、イケテイナイです。

[764: 匿名]

>>763こんなところに住んでもガッチリ子育て支援は受けるのですね。ベビーシッターが当たり前の欧米人ってやはりすごいんですね。

[765: 匿名さん]

支援センターは、いいですよ。

ママとも作りにもいいですし、子供達も、
他の子と触れあうよい機会になります。

シッターさんが連れてくることもあります。

子育て親子の溜まり場という感じです。


ちなみに、アメリカンクラブを溜まり場的に
使っている方もいますし（子供向けの講座とか、
結構色々あります。）、お金持ちでもセンター
に来る人もいますし、その辺りは、好み・考え方
次第ですね。

[766: 周辺住民さん]

子育て支援センターかぁ・・・そんなこと考えて検討している人がいるんですね。
あまりこの物件には子どもは住んでほしくないです。

[767: 購入検討中さん]

それにしても日本人の所有者は何％ぐらいですかね。購入は、ほとんど中国台湾香港の方のようですが。。。

[768: 匿名さん]

本当ですか？
本当なら、それはちょっといただけないかも。

[769: 匿名さん]

さすがに何%ってこともないでしょうが…アジアの富裕層が投資用にかなり纏め買いしてるそうですね。まぁ賃貸に流れるのでしょうから、住人は日本人になるのでは⁉ 笑
それでも賃貸の住人ばかりになりそうな点と、所有者間での管理運営のことを考えると、購入する気にはならないです。賃貸で借りるなら楽しい場所ですよね。あくまで私見ですが。

[770: 匿名さん]

40平米は、全体の1割強ですから賃貸割合も低いでしょうし、子育て世帯は多いと思いますよ。
2LDKは、1次取得者向けの価格帯ですからね。
ダブルインカムなら8000万台は手が届くでしょう。

[771: 匿名さん]

地所が積極的に中国にリートや都心の現物マンションを売りに行ってるらしいです。

[772: 匿名さん]

40平米が賃貸？だから一割程度って…それ日本の小金持ちが投資物件で買うイメージでしょう…そんなに小さいレベルじゃないですよ、アジア圏の富裕層の不動産マネーは。2LDK、1億だろうと余裕で数戸買いしますから。その方がリターン高いでしょうし。

[773: 匿名さん]

あなたもかった？

[774: 匿名さん]

70平米台は、賃料いくら見込めるの？
30万？40万？50万？60万？70万～？
MRに行けば査定してあるの？
誰か教えて下さい。

[775: 匿名さん]

池袋に行けば教えてくれるよ

[776: 匿名さん]

チャイナの金持ちは実は親日が多くて、中国政府批判する人も多く、中国に資産を抱えるのは危険だと思っていて、資産逃避的な意味で東京のマンションを買うケースも多い。

[777: 匿名さん]

シンガポールに40戸。しかもバルクでと伺いました。
想定賃料は坪単価15,000円台でMRで一覧表をご覧になれます。

[778: 匿名さん]

売主のキャピタランドはシンガポール実質国有の大手デベロッパー、共同事業である以上シンガポールに一定数流れるのは必須かと。
想定賃料は妥当な線ですね。

[779: 物件比較中さん]

想定賃料ですが、MRで見られる一覧表には
■駐車場　■管理費　■修繕積立金　■インターネット使用料の
ランニングコストも入っています。

大体7万～ハイクラスだと10万近くつみあがっている想定なので
この点を留意してみた方がいいと思います！！

[780: 匿名さん]

賃貸向けの小さめの部屋で、駐車場代オーナー負担はまずあり得ないと思いますが・・・

[781: 匿名さん]

管理費は4万台からですよ～
勿論、駐車場代はふくみませんが。
しかし、40戸は凄いですね。

[782: 匿名さん]

7万から4万への訂正ありがとうございます！
ちなみに1LDKは2万程度ですね！

[783: 匿名さん]

70平米台でも管理費は３万円程度なのだが、４万とか７万とか言ってる人は何を勘違いしてんだ。

[784: 匿名さん]

もはや賃貸物件だな。投資物件として買って運用するには良いけど、永住する物件じゃないね。界隈の色々な属性の人間の出入りで荒れそう。

[785: 匿名さん]

都心のマンションは基本永住向きではありません。
広尾あたりはその中でもいいほうだとおもうけどねー。

もう少し郊外の白金高輪あたりか、予算を上げて都心の低層マンションを狙ってください。

[786: 匿名さん]

修繕積立金を含めた話ですよ。

[787: 779]

779の書き込みした者ですが、
皆さんってモデルルームで想定賃料の査定表ってホントに見ました？？
しっかりと最下部の注意書きで記載ありますよ。。。

【駐車場の使用料１台分も含む】　と。

なので、７万〜１０万と記載しております。悪しからず・・・

[788: 匿名さん]

シンガポールに40戸とか、賃貸収入の見通しに駐車場代が含まれてるとか、虚偽を書くのもいい加減にしたら。

こんな虚偽ネガを信じる人も居ないだろうけど、もしかして？と思った人は明日MRに電話を。

きっと笑って否定してくれるでしょう。

GW明けに追加で10戸の売り出し。グランスイートやウェリスの近隣物件のスレでも

ここはイチ抜けしそうとの書き込みが出るようになってきましたね。

[789: 匿名さん]

何故にセコムが売主に入っているのだろうか？
地上げしたところなのかな？

[790: 購入検討中さん]

先日、モデルルームに見学に行ったものです。まさに仰られている通り営業の方に見せて頂いた資料には駐車場の費用は想定賃料に含まれている様でしたので、私も賃料収入は気になっていました。
間違いかと思って主人と話していたのですが、やはり本当なのですね、残念です。

[791: 匿名さん]

セコムとの共同管理システム「LIFEeyes」のせいで管理費が高いと聞いてます。キーのセキュリティだけでも十分と感じるので、総会で機会があれば、地所コミュニティのスタンダードのセキュリティシステムに起案したいと思います。

[792: 匿名さん]

想定賃料表はどこのマンションも用意していて、固めに査定した家賃が記載されています。貸せる家賃は周辺の相場で決まりますから、ご自分でこの周辺の同等程度のマンションの家賃を調べた方が良いです。想定賃料表が正しいかどうかを議論する意味は無いと思います。Roppongi　Tokyoとかブランズ六本木とか賃貸がたくさん出ていますよ。
そもそも都心のマンションは坪単価が高いですから、利回りを重視する物件ではありません。自分で住まないなら、資産価値を重視した投資ですよね。
ここは広尾圏ですから住むにも良いと思いますけどね。

[793: 匿名さん]

この物件はトイレやら廊下も天井低いだけでなく、
浴槽が狭いのも微妙。
1416でも、浴槽は他の物件の1317サイズと同じかな。
高身長で湯船につかり、くつろぎたい人には向かないね。

[794: 匿名さん]

1416は1416で1317とは違うでしょ。　何が言いたいのか？

いくらネガキャンしてもそのうち完売ですよ。

[795: 匿名さん]

ご購入された物件が、湯船が大きく天井も高い物件なのではないでしょうか。
わざわざこちらまで来ていただいたので、褒めてあげるといいかもしれません。

[797: 匿名さん]

結局エリアとしての求心力があるのでしょうね。
広尾ってなんとなく住みたいですもん。

[799: 匿名さん]

794

浴室が同じサイズでも浴槽の内側のサイズが違う話でしょうね
丸いデザインだと足のばせる身長の人が、ここの四角い底面の面積せまい浴槽だと窮屈になり。

賃貸で探す人はお風呂のサイズこだわる人いるし、内覧したときに、部屋の圧迫感と共にネガな点になるかな。

[800: 匿名さん]

そう？MR 見たけど、ここの仕様悪くなかったけど？
浴室もタイルの質感とか良かったし。
バスタブの大きさが他と違うというなら、
ここと、ほかの具体的な寸法の数値挙げてくれません？
もちろん1418の同じ条件で。

[801: 匿名さん]

790さん

昨日MR行きましたが、賃料想定には駐車場は含まれてませんでした。駐輪場の間違いでは。

[802: 匿名さん]

こちらの18次の10戸は売れたのでしょうか？
先着順も15戸と記載がありますが、手頃な住戸も残ってるのでしょうか。

[803: 匿名さん]

建物の建築状況は順調に進んでいるようですね

[804: 匿名さん]

753さんへ

建築状況の写真もお願いしたら厚かましいでしょうか？　なかなか見に
いけませんので。　上からの進捗状況の写真はレジデンスクラブで見れる
のですが、現場の臨場感のある状況が見たいです。

また、これまでのような写真も楽しみにしております。

[805: 匿名さん]

早く完成するといいですね。
待ち遠しいです。

[806: 匿名さん]

いつの間にか最終期販売になっていますね。　もうすぐ上がりですかね？

最終期で何次とかの表示がないし１６戸と結構多いから本当に最終？？

[807: 匿名さん]

MRでその様に聞きましたよ
周辺の物件も同じように売れてますかね？

[808: 匿名さん]

もうすぐ完売なら所謂「瞬間蒸発物件」ですね。　天井は低いけど

タワーで２００戸近くあるのに瞬間蒸発ならヴィンテージマンションと

言ってもいいかもね。

[809: 契約済みさん]

第２期最終期に入ったんですね。昨日の折込広告で知りました。

[810: 匿名さん]

ヴィンテージマンションというか、アベノミクスに乗ったアジア圏富裕層向け運用マンションでしょ

[811: 匿名さん]

ヴィンテージの意味分かってる？

[812: 匿名さん]

好調だったのは、
直近で他の財閥系が販売してなかったのがよかったのか、立地がよかったのか、価格がよかったのか謎です。
投資対象としては、ランニングが高くて微妙ですが。
三菱の単独事業ならもっと高かったのでは。
セコムが売値を抑えたかもしれませんね。セコムの分譲は失敗続きですから。

[813: 匿名さん]

ヴィンテージマンションの定義というのは簡単ではないんです。要素には、立地、建物のデザイン、希少性、市場の人気などがあります。ただこれらはなかなか数字に表すことができないので、相対的にヴィンテージ度を比較できる基準を設ける必要があるのです。・・・以上引用でありますが。　普通のヴィンテージではなくヴィンテージマンションということです。　そういう意味ならヴィンテージマンションになれる資格はあるのでは？　元々のブドウ収穫からの言葉の意味からは離れて使われています。

[814: 匿名さん]

もともとヴィンテージなんて
明確な定義があるわけでもなかろう
どうでもいい

ここが
タワーの場所としては良い事
仕様がボロい事

は、大体合意でいいね

[815: 匿名さん]

あとはプレミアム住戸以外の価格が極端に安いこと。
去年は割安ぐらいの印象だったが、最近の相場のおかげで超割安。

こうでも言わないと、今分譲中の他の物件に失礼ですよ。

[817: 匿名さん]

割安だからビンテージにはならないかもしれません。
でも割安なのは皆好きですよね？
デフレ最後の物件になるような気がします。

[818: 匿名さん]

これから出てくる都心物件は高そうだからね。かと言って、決して仕様が高いわけじゃなさそうだし。

[819: 匿名さん]

こちらの一人勝ちだったのでは。
完売すれば、周辺の物件も売れ行きが上がるでしょう。

[820: 匿名さん]

ヴィンテージって言う感じはしないけど。
まあ、安く買えたってことでよかったですね。

[821: 匿名さん]

相場より割安感があるのは良い事。
それが財閥系なら尚良い。
リセール時も期待がもてる。

[822: 匿名さん]

まぁ、ここが売りに出された時は、アベノミクスの兆しもなく、リスクとった人が報われるのは当然。

[823: 物件比較中さん]

天井低いのと管理費高いののぞけば、ここの内装仕様はいい。
ネガキャンが嘘言って騒いでるだけ。
同じ港区の丸紅やＮＴＴタワーと内装仕様は変わらない。
それで、丸紅やＮＴＴより安いから売れた。

しかし、ここも坪７００万超のプレミアム住戸以外にも
坪４５０万程度の住戸も多かったんだが。
丸紅タワーと同じくらいの単価でもこっちが
売れちゃうのは、立地の差だな。

[824: 匿名さん]

ここは完売もみえたので、ネガの連中は、他の物件で騒いで欲しい。
最終期まで騒いで虚しくはないのだろうか。

[825: 匿名さん]

＞８０４さん。

リクエスト有難うございます。今、ＰＣ環境にないのですが、近日中にあげておきます。

ちなみに、かなりかっこいい感じに仕上がっています。ここを検討される方は、現地みに行った方がいいかもしれませんね。

[826: 匿名さん]

８２５さんへ

８０４です。　ありがとうございます。

とても楽しみです。　近々完売してしまうとこのスレも寂しくなって
しまいますが、近隣の景色やマンションの状況などが続けて見れれば
嬉しいです。

[827: 匿名さん]

MRで聞きましたが、売出し済みの部屋で残っているものは、１０戸以下になっていました。これから最終期で出てくる部屋もありますが、既に８−９割は販売済みの様です。急に順調な販売になったようですね。広尾圏は強い。
管理費は管理組合で決めますから、将来はメルセデスベンツのカーシェアーを止めて、管理費を下げるのではないでしょうか。

[828: 匿名さん]

管理費は下げる余地がありそうですね。

[830: 匿名さん]

ベンツがカーシェアできるなんていいですねー。

[831: 検討中の奥さま]

カーシェアリングいるでしょ、旦那の車とは別にセカンドカーとして使えるし。オープンに乗れるのは強いよね

[832: 匿名さん]

カーシェアの車種ってなにが何台？
HPではSLKとEのセダン、ワゴンが写ってるけど。

[833: 匿名さん]

① 外観その１

[834: 匿名さん]

②外観その２

[835: 匿名さん]

カーシェアは、2～3年やって収支が合わなければ止めるなり、料金上げるなりすればいいじゃん。
使用料が安いので、予約とるの大変そうだけど。

[836: 匿名さん]

私は不動産が好きでよく見ますが、タワーでかっこいいと思ったものは、
ほとんど記憶にないですが、ここは、かっこいいですね。


ちなみに、近隣状況ということでいえば、ガーデンフォレストの中庭には、
最近、鴨がでるそうです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/res/327

私は、夜の鳴き声は聞いたことがあるものの（あれ、蛙かしら？）、
シャッターチャンスをものにしたことがないのですが。

[837: 匿名さん]

ありがとうございます。　外苑西通りからですね。結構外壁やガラスウォールも出来て
いるのですね。　ＨＰやパンフレットの写真は分かり難いから楽しみです。

[838: 匿名さん]

ホント楽しみです。
待ち遠しいですね。

[839: 匿名さん]

外観はもとより、内装も質感にこだわっておりレベル高いですよね。
階高が低い分、特にコンパクトタイプの単価が抑えられており、消費者にやさしいいいマンションでした。

反対側のメインエントランスの重厚感も楽しみです。パークマンションのような気高い雰囲気が出るとうれしいですね。

[840: 匿名さん]

確かに段々格好良くなってきた。空地が大きくとられており、周辺にゆとりがあるので印象悪くない。
出来上がったら相当良くなるかも。

[841: 検討中の奥さま]

広尾駅の新しい出口ができるのが平成２８年１月くらいのようです。これができれば徒歩５分、信号なしのフラットなので資産価値が上がるような気がするのですが皆さんはどう思いますか？
西麻布初の高層マンションだけど周りはそんなにうるさくないし、仕様もいい。間取りはちょっと変わっているから使いづらいのが難点だけど西麻布らしいスタイリッシュな感じなのかもしれません。

[842: 匿名さん]

アゲアゲだよ。うん。よかったね。

[843: 匿名さん]

真横がお洒落なア○ホテルだしね。

[844: 匿名さん]

南の空地は、何か建つ予定ありますか？

[845: 匿名さん]

南は駐車場になっていますが教会の所有らしいです。　だからとは
言えないかもしれないでしょうがすぐにはビルとかマンションは
建たないのでは？　東は道路と公園で西は神社だから大丈夫。　北も
抜けると最高なんですがね。

[846: 匿名さん]

都心のマンションでこれだけ抜け感がある物件はめずらしいと思うよ。

[847: 匿名さん]

なるほど、ありがとうございました。

[849: 匿名さん]

↑あっちゃこっちゃで書き込んでるけど、
何が嬉しいのですか？

物件ネガはまだ分かるけど、不景気を喜ぶ心情は、
全く理解できない。それに、まだ、アベノミクスが
崩壊すると決まった訳ではない。

個人的には、今回のような警鐘があった方が、よかった
と思うよ。本当の改革を必要性を、アベさんに理解
してもらうためにも。


あと、国家百年の計、ということで、早急に教育改革
（プルアップ教育の導入）を行って欲しい。

正直、英語を正式科目にするだどうだでウダウダウダウダ、
何議論しているの？って感じ。

もっと選択肢を色々増やし、教育を受ける側が選択できる
ようにして、スクラップ＆ビルドで造りあげていくとか、
とにかく、もっとスピード感をもって、あれこれ試して欲しいよ。

[852: 匿名さん]

すっかり中国人の買ったマンション
のイメージです

[853: 匿名さん]

相変わらず妬み、僻みが多いね。
実際、外国人投資家は2割もいないのに。

[854: 検討中の奥さま]

ちゃくちゃくと建ってきてます。思ったより外装の重厚感がありますし、大通りから少し距離があっていいですね。南にある駐車場には全く車が止まってませんし、一体これからどうするんだろう。マンションが建たなければいいですね。
外国人投資家も買っていってはいますがそんなに割合が多いわけでないそうですよ。医者、弁護士、役員が多いはまあそうなんでしょうけど、どういう人が選ぶのか興味があります

[855: 匿名さん]

この辺はマンションにするのが一番期待収益が高い以上駐車場もなるでしょう。

[856: 匿名さん]

教会の駐車場はミサがあるときに使います。
日曜日に見に行きましょう。

[857: 匿名さん]

中国人といっても中国本土より、シンガポールとか台湾とか香港とかの東南アジア
が多いのじゃないの？　それも全体から見たら小数だしシビアな人達に評価された
のは悪いことじゃないのでは？

港区は高さ規制が強くなるようだし、こんなタワーマンションはもう出てこないの
でしょう。　湾岸に行けばタワマン墓場のような状況で折角のタワマンから見える
ものはタワマンという状況になるかもしれませんが。

[858: 検討中の奥さま]

では日曜日に使っているので、当分は何か建つことはなさそうなんですね。ありがとうございます
なら、もう買わない理由がないような。
うむむ 東の笄小学校も変化なさそうだし、うーん

[860: 匿名さん]

日本人には、タワマンはもう高級感を演出できる道具では無くなったからね