ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧 RMガーデンプロジェクト）

[周辺住民さん]

香港ガーデン跡地の計画です

所在地：東京都港区西麻布４丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅　徒歩6分、
　　　東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅　徒歩12分、
　　　東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩14分、
　　　東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅　徒歩17分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社

【物件情報を追加しました　2013.4.13　管理担当】

[711: 匿名さん]

日経に都心の高級マンションをシンガポール・台湾の富裕層に売っている
という記事があって三菱も入っていたけどここもそうなの？？

http://www.nikkei.com/article/DGXNASGM0806G_S3A310C1MM0000/?dg=1

中国・韓国でないのならマアいいけど・・

[712: 匿名さん]

昨年11月時点ですでに、中国の何人かの人が、ここ買われてますよ。

モデルルームで、一部の中国人ご一行にも遭遇し、銀座か秋葉原の観光風景にすら見えました。

[713: 匿名さん]

昨夜のＷＢＳに取り上げられていましたね。　やはり半分くらいは
売れているそうです。　ちなみに中国の話は出てこなかったです。
他のマンションを１棟購入しようとしている中国人は出てきましたが。

でも、どうしてここが取り上げられたのかな？

天井高４ｍの住戸は売れたのかな？？

[714: 匿名さん]

悪意のあるネガスレに惑わされない方が良いですよ。
先着順になっていたものは一気に売れてしまったみたいですね。
住宅地としての場所は相当魅力的ですからね。

[715: 匿名]

駅から少し離れていてちょっと寂しい。
そのわりには大通りに面しているため環境があまり良くない。しかも窪地。
この辺がこの物件の弱点かもしれないですね。

その代りまわりに高い建物がないので眺望がいい。窪地の割には開放感がある。
あと六本木が割と近いので広尾と六本木両方を楽しめるってところがいい点でしょうか。

腐っても広尾なので私は結構いいと思いますけどね。

[716: 物件比較中さん]

欠点があるぶんスルーする方も多い？
いいマンションだと思うので競争相手が減ることは買いやすさに繋がるかな。

広尾駅６分とありますがこれならわりと近め。嬉しい点は６分六本木方向に歩くこと、これで六本木駅が近い構図になってますね。毎日ヒルズを横目に駅まで行くというのも中々素敵な道中だと思いますよ。２駅利用可能な良物件だと思います（麻布十番も行けるかな）。

[717: 匿名]

エレベーターができると少し駅が近くなるので５分表記できるようになるかもしれないです。
いまも実際に歩けば５分ぐらいですね。

六本木は１２分ってなってますが六本木ヒルズまでなら７，８分程度でしょうか。けっこう登りますが。

[718: 購入検討中さん]

外苑西通りを挟んだ向かい側のマンションの取り壊しが始まりましたね
どの程度の高さの建物に建て変わるのでしょうか
東側の眺望に影響が出そうですね

[719: 匿名さん]

向かいのマンションも分譲マンションになるのでしょうか。
教えて下さい。

[720: 匿名さん]

私の希望の場所があれば教えて欲しい。 条件 ①　東京駅5km圏内 ②　おしゃれで快適 ③　アーバンリゾートライフを送れる ④　銀座に近い ⑤　全国トップクラスの教育機関（豊洲北小のような）がある ⑥　ららぽ、ビバホ、キッザニアなどの商業施設が充実していて便利である。 ⑦　富裕層が多く民度が高い

[721: 匿名さん]

アーバンリゾートライフ？？　豊洲北小？？？
ららぽ・・・　⇔　富裕層が多く民度が高い？？？

ここは富裕層が多く民度は高いのでは？

[722: 匿名さん]

豊洲boyが荒らしにきてますね
温かく迎えてあげましょう

[723: 匿名さん]

しかし、、、第一期14次ってすごいですな。初めて見た。売り方が変わってるのか？

[724: 匿名さん]

ネガコメントをよみ、でもまあ、モデルルーム見学してみようと見に行くと、
天井が全体的に低いだけでなく、
他の欠点がわかったりして、検討から外しました。

色んなご意見あるでしょうが、人を呼べない物件。

超高級物件を見下ろせるとか言われたら、ひきますね。

[725: 匿名さん]

人を呼ぶためによむのかな？

[726: 匿名さん]

管理費が高いって幾らぐらいなんですか？

[727: 匿名さん]

広尾駅の新しい出入口が出来るらしいですね。駅まで少し近くなりますね。

[728: 匿名さん]

本当ですか？
（近くに住んでいるのですが、電車をあまり使わないもので…）

ぜひ、エレベーターを設置して欲しいです。
ベビーカーが大変で。

[729: 匿名さん]

エレベーターもエスカレーターもできるようですよ。３番出口の道路の反対側あたりです。今ある歩道橋は撤去されるようです。
このマンションと同じ側ですから少し便利になりますね。

[730: 匿名さん]

結構距離が短くなりますね。　駅から５分になると気分的にかなり
違ってきますね。　駅全体も綺麗になるといいのにね。

[731: 匿名さん]

>結構距離が短くなりますね。
横断歩道を渡る分だけでしょ.....。
信号待ちの分時間は短くなるが。

[733: 匿名さん]

急に背が高くなってる
コンクリ打設するの早くない？

[734: 匿名さん]

新しい出口はこのマンションにとってはかなり大きいんじゃないですかね。

表記5分と6分は売買でも賃貸でも大違いですし、もともとフラットアプローチなので信号待ち時間が減ると実質的にも駅近感が出てきそうです。広尾で一番きれいな出口を使えることになるわけですし。

[735: 購入検討中さん]

修繕積立金が5年目で1.96倍、10年目で2.875倍、15年目で3.79倍、20年目で4.6倍、25年目で5.5倍って普通ですか？？？
投機目的には向かないでしょうか？

[736: 匿名さん]

それ、普通じゃないでしょ・・・

[737: 匿名さん]

実際に修繕積立金を上げていくかどうかは管理組合で決めていくこと。
その時々に積立状況を見て判断するわけだから、工事費が同じであればこのマンションだけ特に損とか得とかってことにはなりませんよ。実際、ある程度の規模のマンションだと、修繕積立金がたまりすぎて5年目では増額しないというケースが多いです。
工事費の見積もりは管理会社がとるのでしょうから、終局的には管理会社が信頼できるかどうかってことになるのではないでしょうか。

[738: 匿名さん]

初年度の修繕積立金は7520円～14940円ですから、最終的には41360円～82170円になるという事ですね。
25年経年したとしても修繕積立金に月8万はきつすぎると感じます。
例えローンを支払い終えているととしても、中には定年を迎えている(かもしれない？)世帯に高額な修繕積立金、
管理費の支払いは難しいですね。
>737さん
設定は管理会社でも、その都度見直しするのは管理組合なのですよね。

[739: 匿名さん]

修繕積立金は必要なければ増額しなければいいだけだけど、無駄に高い管理費を下げるのは簡単ではないのかな？
さしあたりはベンツのやつが三年後になくなりそうですけど。
どうなんでしょう。

[740: 匿名さん]

この辺でやけに安い中古マンションは、みな管理費修繕費で１０万超えしてる。ここもいずれそうなるのかな？

[741: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドのマンション特集でランキング上位に入ってましたね。
ここの掲示板はネガレスが多いのですが、こちらは、実際のところどのような評価なんでしょうね？

[742: 購入検討中さん]

この物件が他の場所に建っていたらと考えたら、買わないという結論を出すことになるだろうと思ったので、購入を控えました。

理由は
1 低い天井　最大2400、最大下天井2080
2 190戸のわりに高すぎる管理費と急激な修繕費の傾斜
3 バルコニーの狭さ
4 使いづらそうな変則的な間取り
5 不要なメルセデスとの提携
6 規模のわりに共有部分が不十分

以上の理由から住戸としての魅力は感じられませんでした。売る時にも苦戦しそうです。
窪地と大通り沿いではあるものの、東側は公園と小学校が続いて眺望が抜けている良い立地だけに残念です。

[743: 購入経験者さん]

>742
全く同感です
特に1,2は致命的です

出処忘れましたが
東京のタワーはニューヨークとかと比べて天井が低いのが欠点
とありました
NYでは2.75mでも低い部類だそうです
まして2.4mは最低のレベルですよね

立地で検討していたのに残念です

[744: 匿名さん]

スペック低めでランニング高めだけど、この立地で坪300万円台は結構安く思えますけどね。
眺望がわりといい部屋でも300万円台ありますよ。

[745: 匿名さん]

そろそろ新緑が綺麗じゃないでしょうか？　近隣の写真をまた見たいです。

[746: 購入検討中さん]

ＭＲで営業に聞いたら１３０戸売れたとよ

残り６０。アベノミクス効果、すげえな

[747: 匿名さん]

腐っても広尾。
その方向向かっても楽しめるってのは立地のなせる業とおもいます。

[748: 匿名さん]

マンションは立地が第一ということですね。
なんだかんだ、竣工前完売するんですかね。
残戸の値引き期待してたのに。

[749: 匿名さん]

売れるんじゃないですか。アジアの個人投資家が数棟まとめ買いしてるそうですから。投資利回り見込めるでしょうし、賃貸ばかりになるのでしょうね。exitは微妙では、時期が来れば大量な出物が出て。リセールバリュー求める、乃至はこの麻布、広尾界隈に長く住む人は、内地の低層レジデンス買うでしょ。立地からしたらここ大通り沿い、横がビジネスホテルのタワーですからね。賃貸だけ見込んでミーハーに貸すには、シンボル的な物件として最良ですね。

[750: 匿名さん]

そんなぎらぎらしていないでしょう。

利便性と環境のバランスが結構いいですから、長く住みたいという需要もそこそこあると思いますよ。
いろいろな人がいるのだから、決めつけでものを語らないでください。

[751: 匿名さん]

外観についてはいろいとと批判的な意見もあるようですが、
私は結構期待しています。　建ち上がると人気が出るように
思いますが、それまでには完売してしまいそうですね。

販売時期をもう少し遅くしておけばもっと強気の価格でも
売れたでしょうに。

低層の超高級マンションだけでなくこういうタワーもあっても
いいし。　ここに住めれば低層では得られない眺望がとても
魅力的だと思います。

また毎日車利用の人ばかりではないから駅からそこそこ近い
のもとてもいいですね。

[752: 匿名さん]

新出口がエレベーターだけっていうおちがなければ、駅までほぼフラット実質信号なしの5分になります。十分駅近の部類だと思います。

南と東が開けていて、敷地もゆったりしているので駅から歩いていくと結構目立ちそうですね。確かに外観は期待外れにならないでほしいです。個人的には、西側が窪地ですけど低層マンションの雰囲気を出すとのことなので、いい感じに仕上がることを期待しています。

みなさん仰られていますが、天井の低さはなかなか納得できないのは無理もないと思います。

[753: 匿名さん]

＞７４５さん

リクエストありがとうございます。
最近忙しくて、あまり、こちらの家には
これていないのですが、、、


①ガーデンヒルズの通り。

[754: 匿名さん]

②マンション中庭

[755: 匿名さん]

③マンション中庭

[756: 周辺住民さん]

マンション自慢のつもり？
他でやれよ

[757: 匿名さん]

ガーデンヒルズの緑はいいですよね。
アップありがとうございました。

このマンションだと、駅から散歩がてらガーデンヒルズ通って、ガーデンで買い物して西側のエントランスから帰宅っていうのもよさそうです。

[758: 匿名さん]

＞７５４-７５５は、ガーデンフォレストではないかな？

ガーデンヒルズの樹木は、もう少し太いと思うよ。
（石垣の感じとかも、ヒルズのものではなさそう。）

このエリアの魅力を発信していくことは、このマンション
にもプラスでしょう。

「広尾を纏う西麻布の住処」とは言い得て妙だと思います。

[759: 匿名さん]

そうですね。ガーデンヒルズは最初の一枚だけだと思います。
ガーデンフォレストまで行くことはあまりないでしょうが、この辺りの雰囲気を作っているという意味では、やはり貴重な緑だと思います。

[760: 匿名さん]

ここはやめたほうがいいかも

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