ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧 RMガーデンプロジェクト）

[周辺住民さん]

香港ガーデン跡地の計画です

所在地：東京都港区西麻布４丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅　徒歩6分、
　　　東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅　徒歩12分、
　　　東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩14分、
　　　東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅　徒歩17分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社

【物件情報を追加しました　2013.4.13　管理担当】

[607: 匿名さん]

いいとこ：広尾駅から６分・東西（南）に開けた眺望・おとなしめの価格・堅い地盤・
　　　　　内装設備（バブル期の超豪華マンションに比べたら落ちるでしょうが
　　　　　この価格ならいいと思います）

評価の別れるとこと：外観（もうひとつの元麻布のタワーよりはいいと思うけど）・
　　　　　　　　　　タワー・共有施設なし・隠れ家的高級店は多いが気楽に入れる
　　　　　　　　　　店が少ない？

悪いとこ：管理費高め・天井低め・道路沿い・ベンツ？
　　　　　
　　　

[608: 購入経験者さん]

管理費高杉・天井低杉

賃貸だよこれは
人は呼べない

[609: 匿名さん]

高杉、低杉か…
このマンションを論じるなよ。
あなたのレベルが低すぎるんだ。

[610: 匿名さん]

成金の妻か成金の自営の戯言はスルーしましょう。いいマンションだと思います、ここ。

[611: 購入検討中さん]

三井かサンウッドがそのままやれば
こうはならなかったでしょうね
期待しただけに残念です

[612: 匿名さん]

>611 湾岸の埋め立てオススメですよ。たくさん余ってますので選びたい放題です。

[613: 匿名さん]

今年は湾岸暴落を予想。ワンダフル！

[614: 匿名さん]

港区タワマンは数多くみたが
仕様は
ここと野村の白金台は最低ランク

個人的には赤坂TRがベストかな

[615: 匿名さん]

ここは、天井高以外はそんなに悪くないんじゃないかな。

[616: 匿名さん]

まあチミタチには縁がないということで。

[617: 匿名さん]

外苑西の車の音は大丈夫かなぁ。

[618: ご近所さん]

東側通り沿いは窓を閉めればOK
西側は窓を開けてもOK

[619: 匿名さん]

窓はあけられないね。
窓しめてもバイクの音などはうるさくてどうしようもないと思うけど。
車の煤煙は・・あきらめるしかないね。

[620: ご近所さん]

どんな安物窓。。。

[621: 匿名さん]

HPの物件概要見ると売り物件は１戸に減っているけど、
これって第１期の販売は残り１戸で完売ってこと？
それとも全然関係ないの？　売れ行きはどうなの？
どなたか教えてくださいな。

株高・円安が続けば早くに売れてしまうでしょうね。

[622: 匿名さん]

↑デベに聞きなさい。

[623: 匿名さん]

デベに聞けと言われても、一見さんの電話で教えてくれるか？

[625: 匿名さん]

この1戸って、明日の1期7次の販売住戸が1戸ですよっていうことでしょ。
1期6次までの先着順じゃないですよ、きっと。

1期の先着順はもっとたくさん残ってるんでしょう。
先着順は、22戸あるとか、24戸あるとか、色々な戸数の記載を見かけるので、実際の先着順の戸数がどうなってるのかよくわからないけど。

[626: 匿名さん]

下がり天井は同じタイプでも階によって高さが異なるし、同じ住戸内でも
いろいろだからいちいち図面集には載せないことが多いのでは？

小さな住戸で下がり天井の割合が高いのは仕方ないでしょう、その分を
値下げしたなら良心的では？

それよりはメインの普通～広めの住戸の売れ行きはどうなんでしょうか？
難渋するかと予想されましたが、この株高が続くかどうかで決まるような
気がしますが・・

西麻布４丁目のアドレスブランド・駅にほど近・眺望よし・設備内装まあまあ・
価格まあまあ・・・景気さへ上がればすぐ売れる？

[627: 匿名さん]

これまで10件以上みてきて、図面集に載ってないことなど今まで一度も経験ありませんが。
本当に載ってないとしたら、かなりひどいことだと思いますよ。

[628: 匿名さん]

併設店舗には高級スーパー？

[629: 匿名さん]

627さんへ

626です。　下がり天井は当然図面に載っておりますが、何ｃｍ下がるかについては
普通載っていないのじゃないでしょうか？　どの部分が下がっているか分からないのでは
とんでもないことですが、下がり具合（何ｃｍ）は記載されていないことが多いのではないで
しょうか。　大変失礼致しました。

[630: 匿名さん]

629さん

いやいや、普通、天井高が何ミリかなんて、梁の下がってないところであろうと、下がってるところであろうと、キッチンも、バスも、トイレも、廊下も・・新築であれば、全ての箇所の天井高が事細かに全部載っているものですよ。

本当に梁の部分とか高さが載っていないんですか・・？

地所さんってそういう姿勢？　それとも、ここだけ？？

ものすごーく重要なことじゃないですか。それ、悪意を感じますね。

そのスタンスでは他にも色々と隠してることがあるのではと疑っちゃいます。

[631: 匿名さん]

地所というか藤和不動産というか。

[632: 匿名さん]

そうか、先着順になった戸数が分からないのも同じことか。
こういう情報も、普通はHPの物件概要に載っていますよね。

ダメだな、これは。

[633: 匿名さん]

下がり天井については下記が参考になるのでは？
普通はMRに来た人に渡す図面集には高さまでは載っていないのが普通だと思います。
なかには天井高を見るのに図面集をアチコチひっくり返して探さないとわからないのも
ありますよ。　営業の人に聞けば答えてはくれるでしょうが。

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11419774798.html

[635: 匿名さん]

＞５６１

すっかり冬景色ですね。

[636: 匿名さん]

全居室に天井カセット型エアコンが実装されているのは
部屋がすっきりして快適そうですね。
プレジデントスイートの天井隠蔽型なら尚更GOOD！
ただ、メンテナンスや掃除は壁かけタイプより面倒がありそうですね。

[637: 匿名さん]

他のパークハウスのモデルルームに何カ所かいきましたが、
下がり天井の高さについては何センチか図面にはかかれてないです。
売り主によって違うと思います。

[638: 匿名さん]

去年の秋頃にモデルルームに行ったけど、すぐに申込をさせようとする営業担当者。20代～30
代の単身、dinks向けの物件。希望の広さのものがこのマンションにはない旨を伝えてるにも関わらず、それでもしつこかったです。モデルルームオープンして間もないのに、最上階売りたい感が凄く見受けられました。

[639: 匿名さん]

少しずつ建ち上がってきていますね〜。
待ち遠しい

[642: 匿名さん]

書かれていることが本当なら、ひどい売り方だもの。
言われても仕方がないと思うなあ。

[643: 匿名さん]

ひどい売り方って・・・何千万円の買い物ですから買う人がちゃんと研究・検討しないと。

[644: 匿名さん]

全然盛り上がらないですね・・・

[645: 匿名さん]

確か１期の売り出しが６０戸だったと思うけど、残り１３戸ということは
４７戸契約済みということか？　まだ受け渡しまで１年半以上あるから、
こんなものなのでしょうか？　アベさんになってから動きに違いがあるの
でしょうか？

[646: 匿名さん]

公式HPには販売戸数21、先着順となってますよ。
21が一期の売り出しなのか、残りなのか。どちらにしても好調とは言い難いのでは？

[647: 匿名さん]

いや、あるサイトでは１３戸になっていますよ。　ＨＰも動きが全然なくて
他の物件に売却の力点が置かれるようになったのかな？

[648: 購入検討中さん]

仕様、間取りは賃貸レベル
最上階だけペント仕様で
他の購入者なめてますね

[649: 匿名さん]

確かに最上階との差が凄いですね。まぁ、最近のタワーは最上階にプレミア感を出すのが当たり前ですが、三戸しかないプレミア住戸の素材や造りをマンション全体の特徴のように紹介するあたり、ちょっとなと感じてしまいました。僻みかもしれませんが…

[650: 匿名さん]

＞６３５

冬景色もよいもの

[651: 匿名さん]

冬景色その②

[652: いっぱち]

プレジデントスウィートって売れちゃったんですか？

[653: ご近所さん]

お向かいの笄町住宅が取り壊しとなりましたね。

[654: 匿名さん]

ミニタワー建つようですよ

[655: サラリーマンさん]

この物件は三菱地所時代に買っているから恐らく三菱地所の仕様で計画されているんだろうな。諸々の仕様レベルが高い。

[656: 匿名さん]

ずいぶん苦労してるみたいですね・・・

[657: 匿名さん]

一時購入も検討しましたが、子供達が遊ぶであろう向かいの笄公園もマンションで影になったり、
近隣の中でも飛び抜けて高層になり町との調和に違和感を感じてしまうこと、
最近の三菱地所物件は見に行くたびに近隣の建設反対運動があったり、
強引な建設で地域との調和がうまく取れていないデベロッパーという印象で
気持ちよく住めるのかな？と思ってしまったりで購入には踏み切れませんでした。
広尾駅側のミドリ安全ビルが建ったときも違和感がありましたが、時間が経てば慣れるものですかね？

[658: 匿名さん]

ここは飛び出していますよね。
三菱は、もはや単なる強欲企業ですからね。

[659: 匿名さん]

テレビでは都心の高級マンションの売れ行きが好調との報道がされていますが、
ここは関係ないの？　総戸数３００？４００？　一番高い住戸は４億超えとか
・・・何処のマンションなの？

[660: 匿名さん]

>諸々の仕様レベルが高い。
感じ方はそれぞれですが
ムチャクチャ低いと思いますよ

少なくとも高くはありません
嘘はだめですよ

[661: 匿名さん]

使用・設備はどこらあたりを標準とするかでしょう。　平均的なマンションからすると
ここは十分にレベル高いと思います。　勿論、超高級マンションと比べると落ちるかも
しれませんが。　ムチャクチャ低いなんてことはないです。　天井高はちょっと低い
けどね。

ここをムチャクチャ低いと言う人はどういうマンションを標準と考えておられるのか
是非教えて欲しいです。

[662: 匿名さん]

>659
PC千代田富士見TTだよ。バブリーなMRがチラっと映ってた。

2012年11月の1期販売の300戸を引き合いにした無理やりのこじつけ取材。
時期的に選挙結果や最近の株高・景況感なんて関係なし。
マスゴミって本当にいい加減ですね。

[663: 匿名さん]

↑
ここまできて宣伝しているあなたも同じような感じ。
気持ち悪い。

[664: 匿名さん]

事実なだけで別に宣伝なんてしてないよ。
あっちの第二期はそれほどでもないみたいだし。

テレビ取材自体が「景気良い＝高額不動産も好調」っていう結論ありきだから呆れただけ。
で、実体は政権交代前の11月の販売物件を無理やり好景気と関連づけただけ、ってオチ。

[665: サラリーマンさん]

南向き低層階の価格は間違いなくお買い得ですね。。。もうちょっと待てば良かった。

[666: 匿名さん]

↑南低層は坪いくらですか？

[667: 匿名さん]

これまで皆様が高くでお買い求め頂きましたので、南低層は安くで一気に売り飛ばします。トータルで利が乗ったので問題なし。

[668: 匿名さん]

どのくらい安いのさ？

[669: 匿名さん]

ハァ？値下げなんてないわ。

[670: 匿名さん]

南の低層階は駐車場に高いビルが建たなければ格安のお買い得物件。

ビルが建って日陰になればまあ相場かな・・・教会の駐車場ということだから
当分はそのままか？

[671: 匿名さん]

↑そうなんですねー。坪３３０くらい？

[672: 匿名さん]

お買い得な南低層は中国人が去年買っていましたよ。

まだ売れ残ってるんですか？？

[673: サラリーマンさん]

南低層は坪３３０万程度から。間違いなく安い。。。
ていうか、西向きも青山の綺麗な住宅街が並ぶからかなり眺望良い割に安いよね。
東向きはさすがの眺望だけに高いけど、西は大通りと反対だしこの値段はお買い得かも。

[674: 匿名さん]

西低層は坪いくらですか？

[675: 匿名さん]

お値段に見合った作りですから、はたして割安ですかね。

高級感のない圧迫感ある空間。

天井はただ低いだけではないんですよ、
大きな下がり梁の確認、低い位置のピクチャーレールの確認もお忘れなくー。

[676: 物件比較中さん]

ＰＨ西麻布のスレでネガ張ってる人達は、天井のことしか言わないね。
（ピクチャーレールとかどうでもいいし～）

ＭＲ見てきた感想で言えば、天井のぞけば、ここ良いマンションじゃない。

自分が住んでるマンションの天井2550あるけど、2400に違和感無かった。

管理費はベンツのカーシェア料金（月額5000円）引けば標準だし、

内装仕様は他に見たＭＲ（ＰＣ飯田橋・ＧＳ麻布台ヒルトップ・ウェリス愛宕）と

同等。むしろオプションがほぼ無い標準仕様のＭＲをきちんと用意してるだけ、

ＰＨ西麻布に好感がもてた。（逆にＧＳ麻布台のＭＲはオプションだらけでうんざり）

ＰＣ飯田橋は確かにいいマンションだと思うし、人気が出るのも納得だけど、

港区アドレスで探してる人にとっては、ここはまずまずの物件と思うんだけど、

天井以外に大きな弱点あるのかな？？

[677: 匿名さん]

お買い得と騒がれてる低層階ですら、
1期で売りだした去年秋から、その価格なのに、ずっと売れてない事実が不人気の証明では。
管理費割高だし。
浴槽も1418でも、足伸ばせないデザインはいただけない。

[678: 匿名さん]

モデルルームは、下がり梁が少ないタイプ。

検討住戸に、大きな下がり梁がある場合、
モデルルームでの天井の低さの体感以上の圧迫感がありますから、
実際のところ、体積で空間を確認するには、モデルルームはあまり参考になりませんよ。

[679: 匿名さん]

既に100戸近く売れてるし、大人気ってわけじゃないけど不人気ってわけでもないでしょ。

下がり天井の高さは確かに分かりにくいから、ちゃんと確認しましょう。

契約者より

[680: 匿名さん]

港区限定で見てます
天井2400はどう考えても
マイナス

今の住まいの間取り見たら
リビング2650
最大下がり部分で2450

一番低いところより更に低い
場所はいいんだけどね
わざわざグレード落ちに住み替えるのは
躊躇する

値段は許容範囲
管理費は無意味に高い

[681: いつか買いたいさん]

私も天井の高い一戸建に住んでるので、さぞ天井が低くて圧迫感が強いと思ってMR見たけど窓が広いからか照明の上手さか低いとは感じませんでした。 窓が広くて開放感があると随分違うものですよ。 ネガスレに惑わされず一度MR見学してみれば。

[682: 匿名さん]

モデルルームは天井が低いのを、
プロの技術で、そのように見せない工夫満載で作ってありますよ。

グレードの高いマンションを買える方々が、
あえて「２４００でも、天井低く感じないぞ」と気を紛らわせて購入するのは、ちょっと疑問です。

ご自身がご希望のタイプの間取り図に、下がり天井の数字が明記されていないため、
リビングの天井の３分の１の下がり天井の点線があっても、
まあ、２３００くらいの下がり具合かな～と、都合よく思ってしまったり人いませんかね。
実際、２メートルの下がり天井ですので。

広い間取りで、トイレの天井が２メートル近いプランもありますし、
身長１６０センチ未満の人がお住まいなら、問題ないかもしれませんね。

[683: 匿名さん]

住宅の価値は、天井高だけではないでしょう。

[684: 匿名さん]

三菱（昔の三菱ではないでしょうが・・）が階高という誰にでもよく分かる
ところでケチることはないでしょう。　私も２回見ましたが気にならなかった
です。　ベンツのために管理費が高いのなら気になりますが。

[685: 匿名さん]

MR見に行きましたが、なかなか良く出来ていると思います。
天井高もそれほど気になりませんでした。ドアや窓が大きいからでしょうか。
値段も手頃だし、価格が低い部屋も眺望が悪くありません。
何と言っても立地、環境が良いというのが素直な感想ですけど。

[686: 匿名さん]

↑半分くらいうれましたか？

[687: 匿名さん]

必死ですな。

モデルルームの天井気にならないのは当然でしょ。

大きな下がり梁がある部屋を再現してないんですから。

MRに2回行っても、検討間取りに関する下がり梁の数値を説明してもらえませんでした。

685さんのように思うなら、昨年中に売れててもよいのでは

[688: 匿名さん]

契約者です。現在の販売戸数は190中100。可もなく不可もなくというところ。

事実だけ申し上げると、ネガスレが必死に連呼してる下がり梁２ﾒｰﾄﾙのある部屋は西側中高層の狭い間取りに実在します。

ただし、すべて契約済みです。残ってません。なぜなら単価が350からと安い上に、三井の超高級マンション群を見下ろせる眺望の良い部屋だったからです。

どなたかが言っていますが、ネガに惑わされず実際にモデルルームを見ることをお勧めします。ネガスレが虚偽を書いてますが、モデルルームでは、問題の２ﾒｰﾄﾙの下がり梁もちゃんと体感できますよ。

[689: サラリーマンさん]

この物件は買いですよ。間違いなく。特に東向き。資産価値は間違いないでしょう。

港区の高さ制限により、今後港区で高層の物件が手に入らなくなる意味でも希少性は高いと考えます。

契約者より。

[690: 匿名さん]

だから賃貸向けに買う人は
いいんじゃない
（管理費ネックがネックだね）

自己居住にはダメだな
人は呼ぶ気がしない

[691: 匿名さん]

東側は、あまりに道路に近すぎ（歩道、狭すぎ）て、排気ガス、騒音の心配に加え、道路から丸見えになりそうなのがとても気になります。

[692: 匿名さん]

天井高と地所の担当者の批判を続けている人は、何か個人的な恨みでも有るのでしょうね。自分の書き続けてきた全部のスレを、冷静になって、読み返してみた方が良いですよ。

私も契約しました。港区とその周辺のマンションを何年も見てきましたが、総合的にみてこちらは間違いなく買いだと思ったからです。安い物ではないですから、契約をした方は皆さんちゃんといろいろな点を確認・検討して決めていると思います。
天井高と地所の担当者の説明の仕方だけを理由に、このマンション全体を批判し続ける、というのはいかがなものかと。

どなたかの説明の西側の部屋は、坪単価が安いのに本当に眺望が開けています。視界を遮るものはなく、超高級「パークマンション＊＊＊＊」を見下ろしています。この周辺の他のマンションだと、この坪単価より高い部屋でも本当に残念な眺望なのです。すぐに全部売れてしまった、というのも納得できます。

[693: 匿名さん]

重要なことを説明せず、契約させようとする売り方はひどいから、言われても仕方ないなー。

重要説明事項の段階にくるまで、下がり天井の数値を知らされない可能性ありなんて。

契約者さんも言ってるとおり、図面に載ってない天井高は、自己責任で確認しましょう。　

[694: 匿名さん]

１００戸も売れているんですか？？　ＨＰ見てたら全然分からないけど、来年夏の入居なのに本当ならすごい
ですね。　天井が低くても人気あるんだ・・・麻布台とか狸穴に比べるとやはり立地や価格的にいいのかな？

[695: いっぱち]

プレジデントスウィート売れちゃったんですか？

[696: サラリーマンさん]

このマンションに限らず、地所は下がり天井高さを図面に書いてないのは周知の事実なので、

しっかり営業に聞けばいい。

確認不足で後で騒ぐのは購入者の怠慢だと思いますよ。

このエリアの物件買う人間にそんな脇の甘い人間はいないと思うんだけどな〜。。

モデル行きましたけど、天高の低さは全く気にならない。窓の大きさ等で工夫が見れますね。

プランによっては、下がりを抱えるタイプあるので、それを避ければこの物件は今出てる港区タワー

の中では価値有と思いました。そして今後港区でタワーは出てこない。。

丘の上の本当の高級マンションとは違いますが、オンリーワンでしょうね。

前向きに買いを検討中です。皆さんいかがでしょうか。

[697: 匿名さん]

昨日ここのDMがきましたが、最近またポジさんの投稿はじまったのは、デベ演出かな。

昨年秋に1期販売して以来、2期の販売しないのは何故？
ここと似た規模で来年夏秋竣工の他の物件は、昨年に1期販売、年明けて2期の販売してます。

超高級物件見下ろすのが優越？

[698: 匿名さん]

先着順受付中
販売２１戸となってますよ
つまり一期で２１余ったってことですか

[699: 匿名さん]

12月に見にいき、価格表みて、相当売れ残ってる印象もちました。
リクルート「都会に住む」とかサイトにタイアップして、話題の物件のように広告費かけて演出されてるから、大変なんだな。

契約者さんとデベがネガを必死に打ち消すのは、
どの検討板も同じ。

[700: 匿名さん]

ここ良い物件だと思います。

ＨＰに２１戸先着順とあるのは年明けからずっとです。
ちゃんと更新せよと思いますが、デベのＨＰはどこもこんな感じです。

一方で現在１００戸近く契約があるというのも紛れもない事実です。
これは虚偽ではなく、事実ですので、疑われる方はＭＲに行って
営業に直に確認することをお薦めします。

ネガが「価格表を見てだいぶ売れ残ってる印象を持った」と書き込んでますが、
１９０戸あるなかでまだ９０戸は未契約なわけで、半分近く残ってれば
印象としてそう感じたと書いても「間違いではない」でしょう。

しかし、どなたかのレスにありますが「そんなに売れてんだ」というのが
多数派の意見じゃないでしょうか。少なくても１期販売が全体の３分の１にとどまった
近場の某マンションよりは人気はあると思います。

最後になぜ２期販売がまだ無いのか。これは上記のマンションなど近場で大型の新発売が
相次いでるので、それらの様子見とけん制のためでしょう。

[701: 匿名さん]

21戸、先着順です。
価格表を見た感想は、1期に売り出して、売れ残って、先着順になってる部屋の多さで、です。
先着順は、エクセルのセルの色を変えてますから。
MRにいけば、わかりますよ。
申し込み後のローンアウトの5戸等なら、昨年末、年明けにでも売れてるはず。

[702: 匿名さん]

なぜか天井の次は21戸先着順がネガレスの対象になってるな。

昨年秋からの一期販売の90戸と、一期10次販売までの合計で約115戸を販売。
先着順が20近く残ってるから、差し引き累計販売戸数は100弱。
計算上、何も矛盾しないが、ネガレスはウマシカなのか？

21戸先着順の表記がある時期から固定なのは、この物件を丁寧にみてる人にとっては
周知の事実だろう。まあ、ネガの多い掲示板ではあるけど、ウソを書くのは許せないよな。

[703: 匿名さん]

どうしてこんなに駐車場が少ないのでしょう？
この辺に住むような人はむしろ車を使うだろうと思うんですが、入居してから困りませんかね？
カーシェアがあればいい、っていうものではないんじゃないかと思うのですが・・・

[704: 住まいに詳しい人]

1期1次、1期2次で売り残しを出してしまうって
いかにもお客さんに優しい地所らしいじゃないですか

これが野村なら、きっちり1.0倍で完売させちゃうけど
それを当然と思っちゃいけませんよｗ

[705: 匿名さん]

プラウドは本当に不思議ですね。　特に美味しいという訳ではないけど
なんとなく高級そうでお使いによさそうなパティシエみたいで、価格の
高いのがまた高級感を醸し出したりして・・・それと営業力でしょうか。

[706: 匿名さん]

駐車場の抽選会の案内が来ていたけど、もうそんな時期なの？