ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧 RMガーデンプロジェクト）

[周辺住民さん]

香港ガーデン跡地の計画です

所在地：東京都港区西麻布４丁目39番1、39番11（地番）
交通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅　徒歩6分、
　　　東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅　徒歩12分、
　　　東京メトロ千代田線「乃木坂」駅　徒歩14分、
　　　東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅　徒歩17分
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：戸田建設株式会社

【物件情報を追加しました　2013.4.13　管理担当】

[382: 匿名さん]

ここいいね

[383: 匿名さん]

仕様と管理費を知ると酷い物件ですよ。

[384: 匿名さん]

かんりひはらわないとどうなる？

[385: 匿名さん]

管理費未納は、組合が督促→裁判→敗訴→差押え→競売、となります。

[386: 匿名さん]

むずかしいね

[387: 匿名さん]

家賃未納なら差押えるものがないので逃げるひともいます。西麻布だと賃貸を考えると、属性の悪そうな人に貸さないよう注意が必要ですね。

[388: 匿名さん]

コンシェルジュの滞在時間が長すぎ。
あんな長くいらんわ。

[389: 匿名さん]

何この間取り。地所ともあろうに。こんなの住めない。

[390: 匿名さん]

値段はともかく、間取りがね・・・。

[391: 匿名さん]

ともだちももうしこむよ☆

[392: 匿名さん]

不思議な形の建物ですね。
それでいて単身者～ファミリーまでという間取りですね。
広さ的には十分広いと思います。
最近見ていた物件が狭かったせいかな？
バリアフリーのようになった段差のない浴室はいいですね。
調光機能もいいと思います。
外国の方は特に、家には日本の家のような明るさは家には少ないですしね。
駅も近すぎず遠すぎず、公園も目の前でいいと思います。

[393: 匿名さん]

目の前の公園は、それなりに遊具もあるし、遊んでいる子供も多いのですが、少し通りから離れると、空気悪いな〜というのを、如実に感じますよ。谷底で空気がたまりやすいのもあるのかもしれませんが。なので、小さいうちは別の公園がいいと思います。公園は、まぁ、たくさんありますので。

[394: 匿名さん]

すでに梅好もなくなり、またCICADAが表参道に移転してしまいましたね。入居時までOsteria Fiorenzaが頑張ってくれるといいけど。あと、一階の分譲店舗は平松なんかじゃなくて、もう少し気のきいた店に声を掛けて欲しいなぁ。

[395: 匿名さん]

⇧こういうタイプの人、自分は苦手です。
西麻布はこのての人が多いのかしら？だとしたら、嫌だな。

[396: 匿名さん]

⇧ひとつのレスだけを見て、地域全体の人柄を判断できるのかな？不思議な思考だね。

[397: 匿名さん]

平松じゃなくてピザーラと聞いたが・・

[398: 匿名さん]

ピザーラ、好きです。

[399: 匿名]

俺も

[400: 匿名]

俺も

[401: 匿名]

お届け！

[402: 匿名さん]

いいね〜。下はピザーラ、隣はアパ。

[403: 匿名さん]

港区浸水ハザードマップ…

[404: 匿名さん]

ピザーラお届け！！住民割引あんのかな？

[405: 匿名]

いい！

[406: 匿名さん]

329さん、詳細おしえて下さい！

[407: 匿名さん]

西麻布は夜も結構人の出入りがあると思うから、コンシェルジュの滞在時間はこのくらいあっても良いかも。警備員は夜だけみたいだけど、このクラスのマンションなら、日中も勤務して欲しいところ。

[408: 匿名さん]

西麻布って、やっぱり周辺の広尾・青山・元麻布に比べると住所ブランドが見劣りするな～

[410: 購入検討中さん]

あまり要望シートが出なかったのかな。
正面はグルメ通りに面し、周辺には他にも美味しい店がたくさんある。低層階でもある程度の眺望はあるし、広尾駅からも程々の距離だから許容範囲。西麻布ブランドだって悪くない。子どもの学校のことを考えれば、もし公立という選択ならばならば笄小や建て替えたばかりの高陵中もすごく近い。日常の買い物もナショナル、明治屋、ザ・ガーデン、24時間営業の成城石井が近いし、ヒルズも至近。
まぁネックは、管理費が高すぎ、共用施設もなし。天高も低いし、賃貸チック。テレ朝通りに中国大使館があるため、東側の笄公園側にはいつも警察車両が止まり、東側低層からは視界に入りそう。加えて、日比谷線が外苑西通りの下を走っているから、早朝や終電近くには地下鉄の振動もありそう。浸水マップも見たけど、やはり窪地だし１m位の浸水は想定される土地みたい。これは営業からは何の説明もなかったな。
管理費や管理会社は組合で見直せば良いにしても、この価格での完売は相当苦戦しそう。さて自分はどうしたものか…。思案中。

[411: 匿名さん]

410さん


どのあたりが賃貸チックなんですか？

なんで管理費が高いんですか？
坪いくら？

教えてくださいませ。

[412: 購入検討中さん]

私も賃貸仕様と管理費がネックでした
買う気満々でしたが一気に冷めした
あの天井はあり得ない

[413: azabu]

いっぱいかうよ！ともだちも

[414: ４１０]

４１１さん
賃貸チックと言ったのは、仕様では天井の低さ（建具や設備はまずまず）、全体として見た場合にはかなり多くの住戸が賃貸用となるのではないかということです（個人的な感覚ですが）。断定的で申し訳ありませんが、賃貸だとモラル等の低い人が多いので、共用部分は汚れるし、ろくなことがない感じがしています。
管理費が高いことに関しては、営業の方からはベンツはそれ程ではないけど、タワーマンションのため窓硝子清掃のためのゴンドラのメンテナンスコストが高いと聞きました。けど、そんなことを言ったら、タワマンの管理費は皆高いということになりますが、まぁそんなことはない訳で。管理費の単価は、少なくとも500円/平米以上だったと記憶しています。
私はこの界隈一体が大好きなのでまだ検討中ですが、前向きな考え方をすれば、ＭＲを見ると確かに天高は低いですが、開口部が広く、眺望も良さそうなので、気にならないといえば気にならないかも。
また、先程も書いたように管理費の高さについては、入居後に他の管理会社から相見積もりをとって、見直せばいいかなと。
まぁこんな感じで

[415: 匿名さん]

管理費の犯人はセ○ムじゃないの？

[416: 匿名さん]

今住んでるところもセコムで、管理会社経由の警備員も24時間常駐だけど、別に管理費は高くないよ。
犯人の正体は何なのかな？

[417: 匿名]

ロールスロイスって本当ですか？

[418: 匿名さん]

416さん
管理費はタワーマンションはスケールメリットがあるので割安と言われている様ですが、
実際タワーマンションはホテルライクな管理サービスが付加されることで結果として平均値
より割高な金額になってしまう様ですね。管理費が一番安いのは中層・中規模のマンションの
様です。管理費も毎月の事なので重要ですよね。

[419: 匿名さん]

コストに見合ったサービスを提供してくれるのであれば良いし、コスト以上のサービスは期待しませんよね。
ただ、このマンションについては特筆すべき共用施設はありませんし、ホテルライクな管理サービスという点についても平均的な域を出ないかなぁと。

[420: 物件比較中さん]

そもそも住居なのにホテルライクなサービスなんて必要なのかな？
押し売りの観が否めない。

[421: 匿名さん]

え〜⁈必要でしょ。これは都心のマンションで、郊外のマンションじゃないんだよ。そもそも管理費に見合ったサービスかどうかという話なんじゃないかと思いますが…。
でも管理費云々より、西麻布アドレスは希少性があっていいかも。

[423: 匿名さん]

ベリスタ仕様ということか。

[424: 匿名さん]

いよいよ明日から第一期登録受付が始まる

[425: 匿名さん]

みんなかうよ

[426: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[427: 匿名さん]

今年最注目の物件ですね

[428: 匿名]

売れるかも知れないが、、

あまり場所が

[429: 匿名]

連続。ここら辺は、六本木ヒルズや、ガーデンヒルズ、ガーデンフォレスト、有栖川公園の周辺などを見ても、丘の上、高台の物件が資産と言えるのではないかな？

地盤の低い外苑西通りに面したこの物件は、裏手には、地盤の低いビストロ通りがあり、深夜の店、寂れているし、テナントはしょっちゅう潰れている。

笄坂、牛坂、北条坂などの下になって、西麻布は、地盤が低い。

それは、ステイタスにならないから、気持ちの上で、見劣りしているのでは？

[430: 匿名さん]

場所柄、賃貸住戸には若い芸能人やモデルが入るね。きっと

[431: 匿名さん]

その様な人が入るなら見送りです。

[432: 匿名さん]

嫌だね〜。人間を職業やら何やらでみる人ってさ。
あなたのような方は見送ってくれたほうが、入居者皆んなのためになります。ありがとう。

[433: 購入検討中さん]

あの仕様の低さは賃貸用と考えると
納得がいく
自己居住じゃないんだ
芸術関係多そうなのはマイナスだが
回転率でみれば影響はあまりないだろう

[434: ご近所さん]

そうですね

[435: 匿名さん]

総特集です。

近隣風景①

[436: 匿名さん]

近隣風景②

[437: 匿名さん]

近隣風景③

[438: 匿名さん]

近隣風景④　麻布と広尾の境

[439: 匿名さん]

近隣風景⑤　中学校

[440: 匿名さん]

近隣風景⑥　広尾北公園

[441: 匿名さん]

近隣風景⑦　広尾北公園

[442: 匿名さん]

近隣風景⑦　ガーデンヒルズ中庭

[443: 匿名さん]

近隣風景⑦　ガーデンヒルズ内

[444: 匿名さん]

近隣風景⑩　ガーデンヒルズの部屋からの景色

[445: 匿名さん]

近隣風景⑪ ガーデンフォレスト中庭

[446: 匿名さん]

近隣風景⑫ ガーデンフォレスト中庭

[447: 匿名さん]

近隣風景⑫ ガーデンフォレスト中庭

[448: 匿名さん]

近隣風景⑭　ガーデンフォレストの部屋からの景色

[449: 匿名さん]

近隣風景⑮　ガーデンフォレスト

[450: 匿名さん]

近隣風景⑯　日赤通り

[451: 匿名さん]

近隣風景⑰　日赤病院敷地内

[452: 匿名さん]

近隣風景⑱　日赤病院敷地内

[453: 匿名さん]

近隣風景⑲　裏手の麻布霞町パークマンションへに続く道

[454: 匿名さん]

近隣風景⑳　麻布霞町パークマンションへ横

[455: 匿名さん]

いいね、みどりがおおきね。

[456: 匿名さん]

坂を上ったところの写真ばかりですね。
外苑通り沿いには緑が少ないことの裏返しですか？

[457: 匿名さん]

さすがに外苑通り沿いには緑は少ないかと。　でもここから東西と今は南は
開けているから緑は十分に見れるでしょう。

[458: 匿名さん]

緑もあって綺麗だと思うけど道にも目が行きますね、よく整備されてると思います、いつも歩く道は綺麗に越したことはないし整備されているなら水捌けも考えられていると思います、さすが西麻布という感じを受けました。マンション含め全体的に上品であることは検討意欲そそりますね。

[459: 匿名さん]

いつも歩くであろう外苑通りは普通のコンクリ道ですし夜中までタクシーが走り続けて煩いですよ。一歩奥に入れば閑静なんですけど、日常生活でそれを感じられないのは痛い。

[460: 匿名さん]

ところで第１期の販売状況はどうだったのでしょうか？

９０戸が大体売れたのならマアマアいい成績だと思うのですが。

[461: 匿名さん]

案外、坪単価は比較的安かったみたいですね。

[462: 匿名さん]

＞４５７
＞さすがに外苑通り沿いには緑は少ないかと。
＞でもここから東西と今は南は開けているから緑は十分に見れるでしょう。

緑は見るのも素敵だけど、その中を歩くのが、また良いのですよね。
朝家を出て緑のシャワーを浴びる、これは本当に素敵です。

ここだと、若干遠回りになりますが、広尾駅に行くのであれば、
＞４３６の道を通っていく方法はありますね。

ただ、そもそも、車やタクシー使う人や、六本木通りのバスを使う人も
多そうですね。

通勤が関係のない奥様や子供は、散歩には困らなそうですね。

[463: 匿名さん]

江東区の親水公園かと思ったら違うんだね。

[464: 匿名さん]

広尾駅といえば、東京メトロに冷遇されていたけど、Cafe des presの隣にエレベーターが設置されるみたいだね。少し先みたいだけど。

[465: 匿名さん]

最近のＡＥＲＡに出ていて思いだしたけど、清川あさみは
どうなったのでしょうか？　以前はＨＰにも出ていたと思い
ますが、最近のには出ていないようです。　まあ、どうでも
いい話ですが。

[466: 匿名さん]

東京スカイツリィの時に使用していたような
どでかいクレーンが設置されました。

[467: 匿名さん]

予定販売あまり芳しくないとの噂、残念！

[468: 匿名さん]

値下げだなこりゃ。

[469: 物件比較中さん]

第１期２次追加販売では何戸出るのでしょう。

[470: 匿名さん]

天井高2400が影響しているのかな～？　今は結構天井の高い戸建てに
住んでいるのでさぞ圧迫感があるだろうと思いながら２回ＭＲを見ま
したが以外と低さは感じなかったです。

窓がほぼ床から天井まであって開放感があるからでしょうか？　他の
マンションのモデルルームだと2600とかでも結構圧迫感は感じるのに
不思議でした。

内装・設備もそこそこいいと思いましたが。

[471: 匿名さん]

立地については高台が良いと言う方もいますが、私はメトロもよく利用しますので、駅や商店街までフラットなのは助かります。天井の高さも窓が大きいせいか、私も気にはなりませんでしたよ。内装や設備も同感です。やはり管理費ですかね〜？

[472: 匿名さん]

どの部屋かにも寄りますが、この辺りで80㎡台で9,940万円〜なら買い求めやすい方では…
ところで、こんな価格の部屋あった？価格下げたのかしら？

[473: 匿名さん]

でも、いくらなんでも天井高2400はダメだよなあ～

[474: 匿名さん]

最終価格が結構下がった住戸がありますよ。　南側が意外と下がっていたりする。

最終価格を見る前に検討を止めた人はもう一度価格を確認しては？

[475: 匿名さん]

タワー人気が落ちた。
せめて仕様をあげて欲しかった。

[476: 匿名さん]

高い予定価格で撤退させるくらいなら、最初から適正価格で出せば良いのに

[477: 匿名さん]

勿論下がったのは一部に限られますよ。　あと評判の悪い管理費も
僅かに下がったそうです。

[478: 匿名]

西麻布辺りは閑散としてテナントも空き。

[479: 匿名さん]

確かに価格や管理費を少しずつさげるならば、最初から適正価格で出せばいいのに。
管理費単価が500円/㎡以上と誰が書いていたけど、どの住戸も管理費と修繕積立金で600円/㎡じゃなかったでしょうか。
また、修繕積立金は低く設定されており、これでは将来的には修繕積立金に不足が生じてしまうので、毎月の積立額を上げざるをえなくと思います。

[480: 匿名さん]

マンションで隠れ家バーをする訳じゃないし、店の客は住民よりは
外からの人がメインでしょうからテナント閑散でもシャッター通り
とは違うので全然問題ないのでは？　お洒落なお店が減るのは寂しい
ですが、住む所としてはその方がいいように思います。

[481: ご近所の奥さま]

私は庶民なのでこちらのマンション検討中です！