阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[901: 匿名さん]

ゴチャゴチャ言ってる暇あったら

町内会で石積み擁壁のクリーニングでもしたらわ

薄汚れた街並みの方が問題は深刻なんでないの

いっつもアタマの上の方ばっかり見てないでさ

比較写真アップしても、別に綺麗でもなんでもないという見解が多かったろう

中古市場で取引も停滞し新規流入層もない様な街が余所の心配や他市邸宅街と比較してる場合か？

寝呆けてるんでないのか

街づくりがどうとか夢見過ぎ

[902: 匿名さん]

>>899
西宮の山麓部は、もともと殆どが昭和40年代以降の新興住宅地で歴史なんて全く無く邸宅街でもなんでもなかった。
単に山の上だから景観に配慮して造成してその後も乱開発させず環境をちゃんと守ったから、時間の経過とともに
評価が上がった。ブランドというのは時間の経過とともに醸成されるもので、最初からあるものじゃない。
少なくとも宝塚は大正時代から平成一桁（90年代末）までは、西宮よりもずっと高いブランド力があったわけで、
ブランド力が無いから無茶苦茶な開発も仕方無いという主張は全くの本末転倒。
ブランドを悪政と無能な街づくりで壊したのも宝塚だが、もともとはブランド無いどころか他市が羨むほどの
関西有数のブランド力と環境を持っていたのが宝塚。
いくらでもまともな街や自然と調和した住宅街を成立させるだけの素地はあった。

[903: 匿名さん]

阪急も山手台南部の開発を反面教師にしたんでないのかい

資産価値も保持できないような流行らない街を再度作っても仕方がないからな

理念は墓場にでも持って行きたまえ

[904: 匿名さん]

せやな

[905: 匿名さん]

>>901
アホへ
目神山なんて人気無くて坪単価は悲惨なほど安い

しかし都市景観大賞を今年受賞するぐらいだから景観やまちづくりの評価は当然高い

つまり人気や需要とまちづくりの評価や環境への配慮や開発の正当性は全く関係無い

土地小さくして坪単価割高にしたほうが売れる　しかしそんな乱開発は評価されない

住宅地の場合、まちなみの評価が高くても不況や高齢化や利便性の面で地価が暴落していて激安の場所は多い

坪単価は住宅街や開発の評価とまったく関係が無い

西宮市内でも市街地で駅から徒歩圏の25～30坪程度で3階建ての家がひしめいているごちゃごちゃした密集住宅街のほうが、山の上より坪単価は遥かに高い

西宮市甲陽園目神山町
http://www.j-realestate.co.jp/baibai/syousai/1/7958dat.html
徒歩15分　坪単価26.6万円　整形地　更地（造成済み平坦地）

西宮市鷲林寺南町
http://a28204.doorblog.jp/archives/8100489.html
179坪3600万円 建築条件無し 平坦地（法面無し） 坪単価20万

山手台ビューノ　山手台東5丁目
55坪2850万円　坪単価50万円前後で初回売り出しが完売

数字だけ見たら山手台が一番人気があり一番評価高いって事になってしまうぞ？

[906: 匿名さん]

だから坂が急峻でも住民が五月蠅くても造成にカネかかってもメガミヤマにわざわざ住みたい人間はいても

擁壁が何や石積みだろうが眺望あろうが緑が多かろうが山手台にわざわざ新たに住みたい人間は殆どいない

それがブランド力だろう？

街の実力だろう

西宮の邸宅街をわざわざ出してきてるのは西宮の業者がどうこうほざいてたからなのかしらんが

対象にする事自体が失礼だから住人さんに謝りなさい

及びでないよ勘違い君

[907: 匿名さん]

変換ミス、お呼びでない、失敬

[908: 匿名さん]

中山桜台７丁目（山の上なので平均１５０～２００坪ぐらいの区割り　高額納税者の比率が六麓荘に次いで関西２位の街区）
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXFP5A18/
１００坪で２８８０万で値下げ売出中

山手台ビューノ　コンクリむきだし　５０坪台の区割り
５５坪で２８５０万で成約

値段だけで評価するなら、中山桜台より倍近い坪単価で売れた山手台ビューノ（東５丁目）のほうが評価高いって事になるが、実際は学者など景観の専門家が１００人歩けば１００人全員が山手台ビューノのほうは山の上にあるまじき緑が少ない効率重視の酷い開発で、中山桜台のほうは緑豊かで素晴らしい街だと答えるだろう。

[909: 匿名さん]

要は、

旧山手台住民が

新山手台に対して

妬み、当て付けを続けている

そういう事なんだな

だから、やれ北部を擁護してとか

コンプレックス塊っぽい発言が出る

被害意識と、自信・実力の無さの裏返し

拠り所は古臭いホコリまみれの理念と当時の淡い夢

過去に大枚はたいた意地と安いプライド

[910: 匿名さん]

挙げ句嫌いな中山桜台でもなんでもネタに使えれば平気で使う

他人の売り出しでもなんでもモラルの欠片もなく

そんなんで人にモラルを語るなよ屑仲介

[911: 匿名さん]

邸宅街だからちゃんとした開発になるのは当たり前で、邸宅街じゃないから乱開発になるのは仕方が無いとか、論理的に矛盾丸出しで頭が悪すぎですな。

順番が全く逆。

行政がちゃんと山の自然や環境に配慮して無秩序な開発を防いで環境を守ったから、家なんて一軒も建っていなかった山間の荒地を邸宅街にする事ができたって話。

つまり邸宅街だから開発を厳しく規制したんじゃなくて、ちゃんと環境守って山を削る開発に求められる秩序ある区割りにして緑が多く復元されるように配慮したから、その環境を評価する人々が集まって家を建てるようになり結果として邸宅街になった。

[912: 匿名さん]

>>905

その目神山の土地良いな
買うわありがと

[913: 匿名さん]

もし雲雀丘の山手が平均45坪の区割りで緑なんて全く無い密集住宅街として開発されていたらブランドになんかなってるわけないよな。地形をいかした造成をして緑を残し大きい区割り（平均300～3000坪）にして緑豊かで魅力ある景観をつくりあげたから関西屈指のブランド住宅街になりえたわけで、最初からブランドがあったわけじゃない。最初に無秩序な開発をせず、じゅうぶん景観に配慮して豊かな環境をもたらすだけのこだわった開発をしたからこそ、良好な環境がもたらされ高く評価される街になりえたわけで真逆の乱開発を行っていれば、ただの醜い街という評価になっていたのは明らか。 もっとも雲雀丘もアホな行政のせいで建売業者に乱開発され放題で凋落傾向が著しいが。

[914: 匿名さん]

あなたが阪急の大株主になって経営権を握るしかないともうよ～
でもあなたが実際にその立場になったら利益を優先するだろうけどね～

[915: 匿名]

年月を経て（将来）高く評価される開発と、

今いちばん儲けが多くなる開発は、一致しない。

阪急は山手台で、前者を心がける（数十年を経た時に美しく
評価される街づくりをする）といい続けてきたのに、
その理念を破って現在は、後者（今割高な坪単価で売りつける為だけに
将来の景観を考えず、土地を小さくしてコンクリむきだし）
に激しく傾倒している。

数年前までは少しはモラルも残っていたが、今の開発は言い訳しようがない。
北公園裏のあれのどこが、日本中がお手本とする美しいまちづくりなんだと。

[916: 匿名]

１０年ちょっと前までは西宮より宝塚のほうが人気もブランド力もあった。

つまり西宮だからまともな開発は成立しえて、宝塚だから出来ないという主張は全く頓珍漢で的外れの意見。

むしろ宝塚のほうが、まともな開発を成立させやすい環境があった。

[917: 匿名]

阪急という会社は、沿線に根付いた企業として、不動産など沿線開発においても目先の利益だけには走らず社会的責任を重視すると言い続けてるんですけどね。

家が全く不足していない家余りでこれから人口が減少するのが分かっているご時世に、山の上を前代未聞（六甲山系や長尾山系の標高200m以上のエリアで50坪台中心のせせこましい住宅街など他には1箇所も存在しない）のコンクリ打ちっぱなし1000区画超の一世代限り使い捨て手抜き売り逃げローコスト割高住宅街にする事が、社会的責任なんですかね？

[918: 匿名]

阪急（阪急阪神HD）の社長は、宝塚市に住んでるけど、醜い開発や削られ放題の山や落ちぶれていく宝塚の姿を見てなんとも思わないのかな？

[919: 匿名さん]

結局は主観の問題ですからね～
私から見れば50坪でも十分広いですし、戦前の分譲地にお住まいの方から見れば70坪でも
ミニ戸でしょう
あなたの主観がちょうど50〜70にあるだけでその主観を他人に押し付けるのは無理ですよ～

[920: 匿名]

利益のみを優先する為に、理念や約束を真っ向から反故にして真逆の開発をしたらあかん罠ｗ

『全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に』

すべてですよ？　全力で景観の美しいまちをつくると約束してお客さんに宅地を売ってきたのですよ？

[921: 匿名さん]

素晴らしい街並みだと思いますよ
あなたがそう思わないだけで
これが21世紀の日本の住宅の指針となることでしょうチーン

[922: 匿名さん]

>>916

しかしそうはならなかった。
ルール作りを怠った行政の対応のまずさ(住民増による税収増加を優先した)によって、既存の優良な住宅地や、あえて宅地開発する必要もない山の斜面を乱開発して、取り返しのつかない状況まできている。
今さらルールを厳しくしても後の祭り。

[923: 匿名さん]

ということで他人様の土地についてギャーギャー喚き立てるのはやめましょう

[924: 匿名さん]

平均的な家を建てた場合に、じゅうぶん緑豊かで潤いがあると言える景観を担保できる水準が７０坪程度という事でしょう。

５０坪だとどうあがいても建物が接近してゆとりがなくなるし、じゅうぶんな植樹（緑豊かな住宅街の基準である緑被率３０％）を行う事はできない。

これは主観でもなんでもなく、数値を入力して計算すればすぐ分かる。

もちろん１００坪以上のほうがより理想的だけど、最低でも平均７０坪程度の水準は守らないと看板に偽り有りだって事。

[925: 匿名さん]

だからそれはあなたの主観にすぎませんよ～
私は50坪の家の植樹でも十分緑豊かだと感じますからね～
戦前の分譲地にお住まいの方からみれば70坪の家の植樹でも物足りないんでしょうけどね～

結局あなたの価値観が70に設定されているだけの話なんですよ
それを他人に押し付けているにすぎません

[926: 匿名]

50坪の整形地って間口12m、奥行14mぐらいですよ。
普通の大きさの40坪前後の注文住宅（1F間口10m、奥行7.3m）建てたら、
家の左右に木を植えるのは不可能だし、駐車場2台とったら
庭なんて20㎡以下で無いも同然です。
緑豊かさの基準である敷地面積の30%を中高木で緑化するのはまず無理。
20㎡しか無い庭にどうやって高木5本（50㎡相当　中木だと10本）も植えるの？

[927: 匿名さん]

たとえば、西宮の山間部の住宅街が土地大きくなっているのは、昭和の中頃に市が厳しいルールを設けて
敷地面積の３０％以上を植樹で緑化しないといけないという規制をちゃんと導入していたから。
そして宝塚と違って、山間部の建蔽率は３０～４０％になっている。
この厳しいルールがあったから、業者は乱開発できず山に溶け込むまともな開発をせざるをえなかった。

[928: 匿名さん]

そもそも高木5本も要りません
あなたの理想の実現はご自宅だけでやってください

[929: 匿名さん]

駐車場ビルトインにすればよい
擁壁の有るような土地ならみんなやってる
カネある人間は

[930: 匿名さん]

７０坪は主観でもなんでもなく、無理なく緑豊かな住宅街を担保する為に必要な面積の客観的な数値です。

例えば芦屋市は同様の理由により、新しく開発する場合は区画面積が２５０㎡（７５坪）以上でないと開発できません。
※芦屋市すみよいまちづくり条例

芦屋市が設定した２５０㎡という数字は決して適当に思いつきで決められたものではなく、緑豊かな住宅街の景観を担保する為に必要な緑化量を調べ、想定される平均的な家を建てた場合にそれを無理なく植えるために必要な間口と奥行から計算して求められた数字です。

[931: 匿名さん]

>>928
庭がいらんとか植木いらんとか言うのは、お前の自分勝手な価値観。
自然の森林や山を切り開いて開発する場合に、景観や環境に配慮して緑豊かな街に
しなければいけないという理念はどこの自治体でも謳われている住環境保全の基本事項。
山の上なのに庭が殆ど無く緑陰が無いような（木が少ない）住宅街がまともなわけないだろ。

[932: 匿名さん]

緑化指標では殆どの自治体で
高木（成木時で高さ5mを超える樹種）は緑化面積10㎡
中木（成木時で高さ3mを超える樹種）は緑化面積5㎡
としている。

50坪（165㎡）の区割りの住宅街を、緑豊かな住宅街の指標である緑化率30%にする為に
50㎡の緑化が必要で、その為に高木なら5本必要というのは計算で求められる客観的な数字。

建物が小さい総2階の建売ならともかく、そこそこの面積の注文住宅を建てたら
50坪の土地で、30%（約50㎡）の植樹はまず無理。

つまり50坪の区割りは、将来緑豊かな潤いある住環境がもたらされる注文住宅用地にはなりえないって事。

[933: 匿名さん]

山ごと買い取れば？思い通りに出来るよ

[934: 匿名さん]

何やらさも芦屋の全域が２５０㎡以上の宅地であるかのような誤解を招く表現してるが

まったくそんなことないよ

岩園あたりでも余裕で５０坪程度とかあるよ、最低区画が１７０㎡だからな

まあ土地値は山手台と比べるのは冗談にしたって躊躇うが

岩園を捉まえて緑が少ないだの真の街づくりでないだの言う奴はいないだろう

建蔽容積も４０／８０だしな

山の上・下は個人の感覚にもよるが、岩園でも高台で結構山の上に近いところもあるしな

[935: 匿名]

宝塚だけ山だろうがいい加減な開発できるのは行政の責任って事じゃん。

[936: 匿名さん]

５０坪で足りないって言ってるのは

自らの土地の資産価値が足りないという事とイコールだろう

７０坪の旧山手台の土地でも５０坪の芦屋岩園と等価ではない

坪数が仮に１．４倍でも価格はざっくり半値

それで街づくりがどうのこうのとか、西宮や芦屋の邸宅引き出して

チャンチャラおかしいのでは

[937: 匿名]

>>934
岩園も含め芦屋の一低で新しく開発する場合には、２５０㎡以上じゃないと開発できないし
実際、数年前に岩園で開発された数十区画の分譲地は、この条例により全区画２５０㎡の区割り。

１７０㎡ってのは分筆を抑制する為のあくまで最低限度の基準で、実際の岩園が緑豊かなのは
３０％以上緑化しないといけないという風致地区のルールがあって、尚且つそれを遵守可能な
土地面積構成になっているから。

平均だからな。もちろん５０坪程度の土地もあるが、３００坪の土地もあるわけで
平均すれば８０坪以上あるから、緑豊かな環境を維持できている。

[938: 匿名]

客観的な事実

・山手台は南部は平均70坪で分譲されたが、北部はかなりの山の上であり、より一層の緑地復元と景観配慮が求められるので、南部と比べても遥かに敷地を大きくする内容で計画されその計画で開発許可が取得された

・一部の地区では最低面積550㎡以上という具体的な数字も設定されていた

阪急自身が謳っていた計画です

[939: 匿名]

ちなみに最低区画面積550㎡で都市計画決定されていた山手台東の北部地区は、阪急の変更要請により170㎡に変更されている（市の委員会で承認）。

つまり阪急は、山手台北部は緑豊かで山に溶け込むゆったりとした住宅街にするという理念も、途中で反故にしたって事。

[940: 匿名さん]

その数十区画のいわぞのの某HM分譲地はいつまでも売れてない気がするがな

まあ、そんなことはいいが

５０坪でも緑豊かな街は芦屋だろうが存在するということでいいんだな

だったらそっちを規制したほうがいいんじゃないのか

ちなみに、風致の緑化率、施主もそんなに守ってないし

大手ＨＭあたりで緑化ブロックで誤魔化してたらましなほう

そもそも行政のせいだけにするのはどうかな

芦屋が規制が五月蠅いのは六麓荘町あたりを筆頭に住民が五月蠅いからだろう

山手台はヘタレネット番長は一匹いても、声は全く届いてないんではないか

[941: 匿名]

宝塚だから乱開発OK、山手台だから乱開発OKってもはや論理でもなんでもなくて
支離滅裂でアホ丸出しの単なる誹謗中傷だよね

[942: 匿名さん]

９３９

否、５５０㎡超で山手台の山の上で売れ、

なんてどこの行政でも今どき言えんだろう

[943: 匿名さん]

乱開発OKなんて誰がどこに書いてるんだ？

日本語ネイティブじゃないのか？

[944: 匿名]

理想的な緑豊かな住環境にする為に７０坪程度が必要ってのは常識です。

平均５０坪でじゅうぶんに緑豊かな街並みなんて存在しません。

例えば緑の多さを売りに開発されたＵＲの三田ウッディタウンも、緑豊かな家並みを

実現する為に必要な緑化率から逆算して、平均８０坪の区割りになっています（最近小さい区画も少し出てきたが平均では８０坪）。

昭和に開発された山手のニュータウンが大抵６５～７０坪程度あるのも、庭を確保して

緑豊かにする為にはそれぐらいの面積が必要だったからです。

[945: 匿名さん]

だからイワゾノは最低５０坪程度でも邸宅地として成立しているだろう？


あのな、長尾の山並みは造成開発前は希少なものだったのは違いないだろうが

今となれば山手台なんて希少でもなんでもない仕掛かりＮＴの端くれに過ぎんよ

南の７０坪が二足三文で売れんからって、北も同じような坪数で安く出せばよいってどういう理屈？

事業主が片手落ちのバブル後遺症失敗プロジェクトに一体何を期待してるんだ？

本音を言えば、開発してほしくなかったんだろう？

中途半端に開発されてもて、自分とこに余計にケチがついて、しかも何だか売れてて気にいらんと

なんてしょぼい狭い了見なんや君は

[946: 匿名]

都市や街の緑豊かさの指標として最も一般的に用いられる緑被率（他に緑地率や緑視率もある）において、20%以上あればまぁまぁ緑豊か、30%以上あれば緑豊かで良好な環境であるというのは都市計画の常識。

それを踏まえた上で、最も厳しい景観配慮と良好な住環境が求められる山の上や山間部の開発では当然30%が基準になってくる。

樹木による緑被率30%を担保できる区割りを担保しようと思えば、50坪台中心の区割りはありえないという事は誰でも分かる。

[947: 匿名さん]

なんて狭い了見なんや

屁理屈付けて叩くのが目的とは

売れても気に入らん、売れんでも気に入らん

資産価値大幅下落への不平不満を新参者にぶつけちゃいかん

阪急が手を引いて一番困るのは君らだろう

阪急が継続してくれてるだけ有り難いと思いたまえ

[948: 匿名]

＞９４３
お前（アホだから自分の書いた事を忘れるのかもしれが）は山手台なんだからコンクリむきだしの５０坪でもなんら問題無いって趣旨で何度もかいてるじゃんｗ
山手台だから乱開発ＯＫって中傷している事に他ならない。

標高２００ｍにも達するような山の上で景観無視したコンクリ５０坪の緑貧しい住宅街が乱開発である事は、他にそんな住宅街は一例も存在しない事から明らかだよな。

[949: 匿名さん]

山手台だからコンクリむき出しの５０坪でもよいなんて書いたか？

山手台なんて所詮その程度の街という趣旨の事は書いたかもしらんが

逆説的表現であって、直接的表現はしてないはずだが

やれ日本中のお手本とか、真の街づくりとか

お前とこが言うなよって、大多数の西宮芦屋の人間、宝塚市民の一部も

思ってる事だろうよ

だから共感が得られない君の勘違い時代錯誤の我田引水発言の連続には

[950: 匿名さん]

山手台に関係ない人間が、あの開発はおかしい、行政はどうしているんだと言えば

きっと好意的に解釈され、確かにその通り、市も業者も問題だなときっとなるよ

君の発言は臭いんだよ、ずっと悪臭がしてる

君の為の街づくり、君が都合良い街づくりとしか皆読めない