阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[830: 匿名さん]

いよいよ損失を発生させたくなってきたってこと？

[831: 匿名さん]

自分が買うわけでも売るわけでもないのに
良い街にしてもらいたいなんて思うか？

自分が個人的な思いで良い街にしたいのなら
街ぐるみで募金でもしてカネ出して来たら？

まあ散々北を叩いておいて、そんなつもりも
ないのだろうが。

阪急を叩いて、街そのもののイメージも毀損。
君のやってる行為は愚の骨頂だと思うよ。

[832: 匿名さん]

損失が発生することを室立場にありながらそれを隠ぺいしたら詐欺罪

[833: 匿名さん]

ひょっとして、北部開発のせいで、南部の資産価値が下がったとか言うつもり？


爆笑させないでくれよ

[834: 匿名さん]

室⇒知る

[835: 匿名さん]

まーた南部とか言ってるｗｗ
学習したら？

[836: 匿名さん]

ひどい開発が行われている街区を「ひどい開発が行われている」と告げるのは別に問題なし
ひどい開発が行われている街区をひどくないと言って売りつけるのは詐欺

[837: 匿名さん]

確かに南部というには北過ぎるな

[838: 匿名さん]

爆笑してたらいいじゃん
爆笑するのは勝手だとおもいます

[839: 匿名さん]

ひどいかひどくないかは、購入者が判断するのではないかね

購入層の山手台そのものへの本質的評価で決まって来るね

所詮その程度の評価だからデベにもなめられるんじゃない

まあ、舐められるっていうのは阪急に失礼だと思うがね

阪急はよくやってるよ、懲りもせず、実態は懲りてるだろうに

開発継続してくれるだけ御の字ではないかい

[840: 匿名さん]

>自分が個人的な思いで良い街にしたいのなら
>街ぐるみで募金でもしてカネ出して来たら？


カネが欲しいか
ならいい仕事しろｗｗｗｗ

[841: 匿名さん]

阪急阪急

阪急擁護するつもりも叩くつもりもない
これまでの流れでそれも引っかかるんだな
何かあったら阪急を擁護してる振りして名前を出す
勘繰った見方したら
阪急を悪玉に仕立て上げたいということではないのか？
そういう見方でもう少し調べさせてみようと思う

[842: 匿名さん]

俺が阪急で君に無心してるとでも思ってるのか？

頭痛い奴だな

カネも出さないし智慧も結局ないのに口出しても通らんだろ

ネットで愚痴ってもしょうがないだろ

え？なになに？

阪急の営業のブログで、擁壁の改善案の記事が見られた？

よかったじゃん。おめでとうおめでとう

で？次は何したいの？

[843: 匿名さん]

調べさせるつってんじゃん
日本語理解できないの？

[844: 匿名さん]

なんだそれ、
何処の建売屋が入ってるのかしらんが
阪急が分譲するってスレタイにも書いてるじゃないか
じゃあ、どこどこ入ってるのか批判の対象でも列挙しろよ
いちいち下衆な勘繰り、自分の立ち位置から判断するな

[845: 匿名さん]

まあそのうち判る

[846: 匿名さん]

わかったら北部擁壁が綺麗になりまっか

わかったら南部資産価値が上がりまっか

なにがわかったらなにがどうなりまっか

[847: 匿名さん]

阪急以外にどこが分譲してるの？

言いだしっぺの人間は是非書くように

擁壁は開発業者皆の責任ですか？

責任なんてそもそもあるのですか？

阪急以外の分譲業者がいたとして（いるのかな）

阪急で買った旧南部住民に対して

一体何の責任を問われるのですか？

[848: ご近所さん]

あの
正義の味方みたいな人
何か手伝うことあったら言ってください
たいしたことはできませんが、できるかぎりのことをしたいと思ってます

[849: 匿名さん]

では山手台スレが無駄に上に上がるのをやめさせてください

見ていて痛々しいです

普通に検討する人や普通の住人さんの普通の掲示板にしてください

他に希望は何にもありません

擁壁が石でもコンクリでも構いません

[850: ご近所さん]

それは・・
本スレでやる話ですよね

[851: 匿名さん]

追記、北が売れてても売れてなくても構いません。南の資産価値が上がっても下がっても構いません。普通のやり取りが目に触れることだけを希望します。

[852: 匿名さん]

その理屈だと、ここは隔離スレだから、延々と特定の人間の特定の見解が（そう書くと又宝塚市民がとか言うんだろうが）続いても是とされるということになります。ブログではないのですからそれも変な話です。喩えるなら一時の東京の豊洲のやり取りの様です。なら雑談スレに移すべきではないか。

[853: ご近所さん]

山手台と特定せず宝塚の開発みたいなスレがあればいいんじゃないでしょうか・・・
なんか槍玉は山手台に限らないと思うんです

[854: 匿名さん]

一応書いておくが、山手台、割と良い街と思うよ。付き合いは深くないが知り合いに住んでる人もいる。
そういう人もいるので、どうもこの擁壁一辺倒の執拗なやり取りを見るにつけ、逆効果としか思えない。
イメージを無駄に毀損している。

個人的には最寄駅と駅からの交通で魅力感じないが、今の時代ならそれなりの値段で買えるのでしょう。
地味に、実は隠れた良い街、今ならお買い得、ぐらいでイメージ売っておくのが賢明ではないのかい？
何か逆ＰＲが痛々しいというか、問題提起の仕方が姑息な印象で読む人間の反感を買ってるんだと思うよ。

別に擁壁は全部石なら石でいいよ。見えないが。ただ現実論では誰がカネ出すかって話には当然なるよな。
そこにやれ市民がどうか、行政がとか、当初の開発の理念がとか、持ち出すといきなり強烈な臭気を発する。
阪急に文句を言いたいだけなら、直接阪急に言えばよいし、分譲業者が他にあるのならそこに言えばよい。

掲示板で叩けば改善されるだろう、みたいなノリなのかな。功を奏してるとは思えない。
仮に関係者の目に触れて改善が見られたとしても、逆に失う失ったものの方が大きいのでは。
批判したい気持ちは判るが、定期的に上げるにせよ、頻度が酷過ぎる。過去数千のレスを無駄にしている。

俺の書いてる事はおかしいか？この掲示板を利用している、読む人間の立場にもなれってことさ。

[855: ご近所さん]

山手台に限らず
宝塚のイメージってどんどん過去のものになってますでしょう
過去に戻ることは無理ですから、前に進まねば　って気持ちはあると思うんです
過去がこうだったから将来もこれでいいんだという論調には同意しかねます
売る側も買う側も
売れるから　とか　買い易いから　といった判断基準は見直すべき、もちろん、先立つものがあることも承知はしておりますが
我慢とか、工夫とか、しんどいとは思いますが
サスティナブルな環境改善に力を入れる、これは、宝塚ほどの規模なら、また、そこそこの人たちがメジアンな街なら可能かなって期待したいというのが私の気持ちです
もちろん、資産価値という側面だって切り捨てるだけではいけません、でも、テクニカルな価値とは別の何かを
ゆっくりでもよいので探したいです

[856: 匿名さん]

議論を宝塚全域に持っていくのが無理があると思うのだが？

まあ宝塚のブランド低下は事実だろうが

それを根拠に山手台のことを語ると無理があるのではないか

阪急不動産なら阪急不動産、山手台なら山手台の問題であって

山降りた山本駅南側の人間ですら問題意識が大きいと思えない

もちろん宝塚市政はドン引きの連続であり最低レベルだったろうが

だから山手台の擁壁がコンクリになったかというとそうとも思えない

あくまで販売サイドの意向なり戦略の問題であってマーケティングの上

彼らも擁壁の仕上げを決めたろうからそこに文句を言っても始まらない

山手台をいかに魅力ある、人気ある町にするか、擁壁以外の観点論点が

ここを読んでると根本的に欠けてるように思うが、違うか？

[857: 匿名]

２階建て延床面積４０坪（１階の間取りが奥行７Ｐ／間口１１Ｐ）の普通の注文住宅を建てる場合
家の建築面積と前後左右にとられるスペース（幅１ｍの通路）の合計は１１１．４㎡
車庫周り（並列２台）とアプローチで４２．２㎡
合計１５３．６㎡
５６坪（１８４．９㎡）の整形地だと庭（木が植えられる部分）の面積は３１．３㎡
７０坪（２３１．１㎡）の整形地だと庭（木が植えられる部分）の面積は７７．５㎡
５６坪の宅地は７０坪の宅地の８割の面積はあるわけだけど、緑の量は８割どころか４０割以下になってしまうってのはこういう事
誰が見ても緑豊かで美しいと感じるまちなみを実現するには最低６５～７０坪ぐらいはないと厳しい

ま、開発するにしても別荘地にしなければいけないような警官保全対象の山の上で５０坪はありえないって事

[858: 匿名さん]

だから、それも購入層が、求めてないというマーケの結果なんだろう

逆に山の上だから、庭付きでないと、という発想が最早古いのではないか

単にリーズナブルだから、なんとなく眺望がよさそうだから、なんとなく自然が多そうだから

そういう人種に売るのに、余分な坪数は要らんよな

君が求めてる、流入を期待している購入層、そんなのがいるのか知らんが、

それと、実際の購入層に恐らく明らかな乖離があると思うのだが

その乖離がまた君は気に入らないわけだろう？でもそれが街の実力だよね

[859: 匿名さん]

山手台に限らず、家が不足していない家余り時代に山を盛大に削る開発は社会悪かつ前時代的（昭和のNT的）なのは事実だが、前時代的な短開発だから景観無視していくらでも手抜き乱開発してもOKというアンチの煽りは、論理的に整合性がゼロかつ倒錯しておりお話にならない。
途中で開発をストップできないからこそ、せめてこれから年月を経て家が余りまくる時代になっても住みたいという人がいるような景観に配慮した持続可能で美しい住宅街にするべきというのがまともな意見だろう。近い将来醜い景観に100%なる手抜き住宅街にしても、空家街になって社会基盤維持費用の負担が増すだけ。
アンチが連投している（本人の自演レスを除いて賛同者ゼロだが）、山手台なんだから景観なんてどうでも良い誹謗中傷は無視したほうが良い。反応しても喜ぶだけ。

宝塚は市民アンケートの結果見てもわかるが、市民の多くが住環境の変化、悪化を危惧し不安を持っている。近年の乱開発を肯定的にとらえている意見など皆無。つまり、ふざけた乱開発を擁護している意見は一般人ではなく不動産業者の自演だという事。

[860: 匿名さん]

又その論調かい

売り手も買い手も望んでいないものを

第三者の君が口出してもしょうがないだろう

君が望んでいるような客層は居ないし

居ても他のエリアをおそらく探してるよ

今の時代に山手台とやらに拘泥する理由がどこにある？

関係者以外、ハッキリ言って無いよ

阪急だって馬鹿じゃないから、このご時世好き好んで

売れない売り方わざわざしないよ

何のために、君の為に、南部住民の為に、阪急が身を削る？

そこまでの契約行為があるのかい？

[861: 匿名]

前時代的な開発だから景観無視して乱開発してもOKという頭が悪すぎる意見は、逮捕直前の犯罪者に対してどうせ捕まるんだからもっと重い犯罪をどんどんおかせといっているようなもの。

常識で考えて、本来家を建てるにしても別荘地にしなければいけないような標高200m以上の山の上で庭が極小になるような小さい区割りで景観悪化が確実な高いコンクリむきだしの手抜き開発がまともなわけないだろう。

客観的な事実として、六甲山系でも長尾山系でも標高200mを超えるような山の上で、平均50坪台の区割りで高いコンクリむきだし擁壁の数百区画以上の大規模住宅街なんて山手台を除いて1箇所も存在しない。

つまりそんな住宅街は、前時代（昭和）にも存在しないほど醜いという事。昭和に開発された山の斜面の住宅街は、石を使っている上に平均で70坪ぐらいあるからな。

[862: 匿名さん]

君は最低区画割りの話をしたいのかい？

山手台北部の最低面積は？

山手台南部の最低面積は？

時代錯誤の感覚論でモノ言ってても始まらないだろう

客もいないのに


>客観的な事実として、六甲山系でも長尾山系でも標高200mを超えるような山の上で、
>平均50坪台の区割りで高いコンクリむきだし擁壁の数百区画以上の大規模住宅街なんて
>山手台を除いて1箇所も存在しない。

選ばれし住宅街ということだな

[863: 匿名さん]

景観なんてどうでもいいといってコンクリや50坪を肯定しているの一匹のアホ業者だけだからねぇ。
一般の宝塚市民（非業者）が、醜い開発を擁護するわけがないわけで。
一般の宝塚市民は、自然に恵まれた良好な環境に惹かれて宝塚に住んでいるわけで、その環境を脅かす業者の都合の乱開発を擁護することは100%ありえない。

ようするに必死に山手台住民や山手台南部を貶しつつ、山手台南部住民を貶す方便として北部の手抜き開発に限り擁護しているアホは一般人ではなく業者だって事。

[864: 匿名さん]

そんなこと一言も言ってないよ

君の売り方で、現実問題売れるかい？

阪急もボランティアではないのだよ

南部も中古市場で人気もないのに

君が過剰に期待しているだけでないのか

気に入らないなら街の名前変えてもらったらわ

要は同じ町名だから気に入らないんだろ

確かに山の下、傍から見れば同じだもんな

諦めなよ

それより、南部の資産価値向上策とか探したら

[865: 匿名さん]

コンクリも50坪も誰も肯定などしてない

ただ、山の上に、逆に70坪の石積みの家持ち出して

今更売れるかって言ったらそれも売れんだろ

やや下の方でも売れてないのに

無い物ねだりだよ

しかも客でもないのにタチが悪い

昔下の方を高値で買ったというだけだろう君は

[866: 匿名]

70坪でちゃんと景観に配慮した擁壁にしたら売れなくなるとか一切無いからねｗ

じゅうぶん採算とれるし適正価格で美しい街を作れば売れる。

50坪にしているのは、単にコストダウンして利益を最大化する為だけ。

アホでも分かるが、55坪2850万のコンクリむきだしより、ちゃんと景観に配慮して

石を使った70坪2800万（周辺相場と同じ適正価格）のほうが売れるに決まっているじゃんｗ

お客さんが買いやすくする為に、やむをえず土地を小さくして擁壁をローコスト使用の

コンクリ剥き出しにしているという業者の主張が嘘である事は値段見ればわかる。

坪50万って周辺相場（宝塚のバス便ニュータウンエリア）より3割近く高いじゃんｗ

買いやすくなってるどころか割高になってるｗ

つまり土地小さくしているのは、坪単価を割高で売りつける為の悪質な手法であって、

客の要望でもなんでもないという事。

[867: 匿名さん]

70坪2800万？

坪数増やした上に価格下げてるやないかｗ

君は事業主でもないのに何を言っているんだｗ

それに周辺相場で言うなら山手台南部は31万からあるぞ

その論調なら70坪2000万ぐらいで売らなあかんな

君は一体何を要望しているんだ

北部が坪数小さい上に坪単価高く売ってくれてるなら良いではないか

坪数増やした上に、新築分譲で坪30とかで売られたら、君んちの中古取り壊し前提でどうなるの？

[868: 匿名さん]

それにな

石垣のある街並みは確かにすばらしいが

石積み擁壁のある街並みなんて所詮擁壁、

別に特段よくもないよ

汚れも結局目立つし

アメリカの高台分譲地でもコンクリ擁壁

普通にぶわーーーっとあるしな

だからって悪いかどうかは美意識の問題

アメリカ人に石積み擁壁見せたって到底

理解されんだろう

[869: 匿名]

まず道路に面した擁壁に石使ったり、景観に配慮した擁壁つかったら価格が跳ね上がるという前提が間違い。
コストアップは坪1万以下。
そして土地が大きくなったら販売価格が跳ね上がるというのも全くのデタラメ。

正確には「緑豊かにする為に土地を大きめにしたら坪単価を割高に設定できず、小さい区割りにするより儲けが減るから、やらない」。

70坪の区割りで坪40～42万で適性価格の場所でも、50坪台の区割りにしたら足元見てもう少し坪単価を割高（45～47万）にしても営業力や広告戦略をフル稼働すれば売れる。注文住宅を建てるユーザーが土地に出せる金額の上限は決まっているから、その上限価格を払わせる事が可能な限界ぎりぎりまで土地面積を小さくするという手法。これが景観やまちなみを犠牲にして小さめの区割りにする理由。

[870: 匿名さん]

それだけわかってたら、それを納得したらどうだ

そういう街なんだろう

選ばれし街だ

嫌ならどこかべつに越せば

君の嫌いな言葉で言えば、オワコンだろう

[871: 匿名さん]

土地小さくしてるのも、造成を極限までコストダウンしてゴミステーション無し（笑）や１０年後おそろしく醜くなるコンクリ剥き出し擁壁にしているのも、ニーズに答える為でもなんでもなくそれとは間逆のデベの都合で利益を最大化する為。

ようするに「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」という表向きに掲げてきた理念を無視して、「1円でもコストをけちって1円でも割高で売りつける為に」という悪質な建売業者と全く同じ路線に走っているだけ。

[872: 匿名さん]

石積みの古臭いのを好むかどうかも分からんよ

コンクリでも仕上げは色々あるからな

エスバイエルとかがよくやる木枠で模様付けるとかな

汚れた石積みなんかよりデザイン性も断然あるよ

今は塗料もいろいろあるしな


買う人間に選ばせればよいのでは？

石積みならいくら、コンクリならいくら

それがいい、そうして貰え

社員ブログにコメント投稿しなさい

[873:]

業者や関係者ではないまともな一般人なら

開発前は景観保全対象（グリーンベルト）に指定されていた山の上なんだから自然と調和した緑豊かでゆったりとした美しいまちづくりをするべき

という否定しようがない当たり前の正論に対して、異常なまでに粘着して噛み付くとかありえないですからね（笑）

海抜200mで霧がかかるような森林を削って高さ数メートルのコンクリ擁壁を剥き出しで山の上にも関わらず50坪台の小さい区割りで1000区画以上のの密集住宅街にするという前代未聞（過去に一例も存在しない）の異様な乱開発を、必死に擁護するという価値観を一般人は誰1人として持ち合わせていないです。

醜い開発を必死に庇う人間は、自分も普段同じぐらい醜い事をしている同業者だって事です。

[874: 匿名]

どこよりも景観に配慮した日本中がお手本とするほど美しいまちづくりを

するといい続けて土地を販売してきた開発業者が、手の平を返して

普通のニュータウンを遥かに下回るような平均以下の手抜き開発をはじめたら

批判されるのは当たり前。

[875: 匿名さん]

別にかばってなどないよ
どっちだって構わないから
利害関係があるのは君だろう

その理屈が法的に通るならそうすりゃいいじゃんか
でも実態そうなってないってことは
君の理屈がもし正しければ
阪急が違法行為でもしない限り有り得ないだろう？
彼らは脱法行為をしているのか？
それともまた何か、法的に許されてればどうのこうのとか
眠たいマンション反対住民みたいな論調でも展開する気か？

だから現実問題どうしたいんだよ
これで何か変わるのか？
君の投稿を見て尤もだと思ったからって阪急が全擁壁を
石張りにでもしてくれるのかね
区画割りを大きくして坪単価下げてくれるのかね

もういいかげん夢ばかり見てないで寝なさい
俺は付き合いきれないから寝るわ
もっと現実的なこと考えたほうが良いよ
北のことばっかり気にしてないで足元見つめ直すとかさ

[876: 匿名]

醜い開発を擁護しているのは、西宮市の某所にある悪質な不動産仲介屋（関連会社が建売もやってる）の在日ですよ。
在日だから、日本の景観を破壊する醜い開発を擁護するのです。

[877: 東京人]

googleで検索して見てみたけど酷い街並みだね嘲笑
天下の阪急も地に堕ちたもんだ

[878: 匿名]

正常な日本人なら「これから家がどんどん余る時代、開発業者は山林を削るなら最低でも自然と調和したゆとりと潤いある美しい街をつくらないければいかないし、それが果たすべき社会的責任」という当たり前の正論に逆ギレしてファビョるなどありえないですからねｗ

[879: 住まいに詳しい人]

阪急は、山手台北部は（標高が高い山の上であり景観配慮と緑地復元が求められる分）南部以上に土地面積を大きくして、
ゆとりと潤いのある住宅街にするといっていた。一部のエリアに対しては、区画面積550㎡以上という具体的な数字も
設定して都市計画を定めていた。それが当たり前だよね。山の上のほうが緑少なく土地小さくするとかありえないから。
現在はその当時より大幅に地価は下がり、むしろ大きい土地を分譲しやすい（定借でも良い）状況になっている。
つまり土地を大きめにしたら売れなくなるなどという詭弁は真っ赤な嘘であり、実際は少しでも割高な坪単価に設定して
高値で売りつける為に、地元と約束していた開発計画や景観配慮は反故にして、小さい区割りの乱開発に走っているだけ。

55坪2800万のコンクリ剥き出しより、ちゃんと景観に配慮した擁壁で70坪2800万（全く安くない適正価格、これでも
じゅうぶん採算がとれる）のほうが売れるに決まってるだろｗ

バス便の眺望エリアは70坪にしたら3500万になるなどという事実はありませんからｗ

宝塚のバス便エリアの眺望区画は、100坪の整形地で2880～3000万（坪28～30万）が現在の相場です
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXFP5A18/
http://www.athome.co.jp/ks_14/dtl_3627782101/?DOWN=2&BKLISTID=002D...

70坪2800万でも安いという事は全く無く、じゅうぶんに利益が出るやや割高な価格設定です