阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[682: 匿名さん]

なーにが結論だよ
購入検討者にはもっともっと悪徳不動産業者に引っかからないように
注意喚起が必要だろ

違うか？

[687: 匿名]

とりあえず、このスレは「山手台の開発について」ですので、山手台を売っている不動産･HMへの不満、景観への不満やらをどんどん吐いてもらって構いません。

そして、何かしらアイデアが浮かび、意見を交換し合い、発展していくのが理想的、、ですが、愚痴を吐くだけでも構いません。

その為のスレでございます。

[688: 匿名さん]

折角不動産屋退治したんですから
もっと書き込んだら？

[689: 匿名さん]

もうネタも出尽くしたみたいですね。
無理に続けようにも、既出の議論の繰り返しにしかならないでしょうから。

[690: 匿名]

確かに繰り返しばかり。

北は自治会もまだないし。

打ちっぱなしって、夏は緑でごまかせますね。冬はすごく荒れた風に見えるけど。

[691: 匿名]

なんか公式サイトの山手台日記みたら、阪急もちょっとは今後の街区は景観の事を
考える方向で検討しているみたいですね。

まともな方向に向かって欲しいと思います。

既に家が余っていてこれから空家が激増する時代に、山を削ってどこにでもあるＮＴ以下
の手抜き分譲地つくっても、一代限りの使い捨て（負の遺産）タウンになるだけですから。

現在、宝塚市内の他の住宅街で規制ルールの変更案が3件ほど出ていますが、
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=46&...
3箇所とも、高いコンクリート擁壁による景観悪化の懸念から、擁壁に関する規制内容の
表現に変更があるか、全く新しい表現が盛り込まれています。
やはり近年の乱開発やミニ開発で、コンクリート打ちっぱなし擁壁の問題が大きくなり、
景観悪化を危惧している市民が増加しているようです。

以下引用

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-nigawatuki...
> ルール７ 擁壁の構造 【景観形成基準】 ⇒ 今回、内容を見直す
> 大規模な擁壁の後退や緑化に関する内容を追加
> ・近年、コンクリート擁壁で造成された宅地が見られるようになりました。当地区の地形は起伏
> にとんでおり、場所によっては、無機質な擁壁面が大規模になる場合もあり、緑豊かな周辺環
> 境との不調和や圧迫感を与える等の影響が指摘されています。
> ・現行ルールの「擁壁の構造」に関するルールに加え、特に、高さ２ｍを超える大規模な擁壁に
> ついては、圧迫感の低減を図る必要があると考え、他地区のルール化の事例をもとに、植栽帯
> の設置や擁壁面の緑化についてのルールを追加します。
> ＜ルールの内容＞
> ・道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和した
> ものとするよう努める。
> ・道路に面する２ｍを超える垂直擁壁は圧迫感を与えないように60㎝以上後退し、植栽帯の設置
> や擁壁面の緑化に努める。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sakuradai7...
> （７）擁壁、石積みの基準
> 擁壁は、原則として、勾配擁壁（練積造）とし、景観に配慮した仕上げとします。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-tigusa_jim...
> ７. 擁壁，石積み等の制限
> 道路に面する擁壁は，自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上
> げとし，周辺環境と調和したものとします。
> ただし，やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える高さ２
> ｍを超える垂直擁壁を施工する場合は，道路境界から後退し，植栽
> 帯を設けることとします。
> なお，擁壁等を後退することができない場合や高さ２ｍ未満の垂
> 直擁壁を施工する場合は，擁壁面に緑化することとします。
> また，石積みからのはね出し構造物は作ってはいけません。
>
> 11. 自然環境・景観への配慮
> (2)宅地の造成にあたっては，隣接地への圧迫感，地区の景観や安
> 全性に配慮し，できる限り，擁壁を小さくするなど，周辺の地
> 形等との調和を図るよう努めます。

[692: 匿名]

ていうか　この新基準に西４丁目は合致してますね。道路に面した擁壁の前には60センチ以上後退し
植栽帯も設けていますね。

そういう意味では残念ながら批判されている最近の山手台の開発が宝塚の新基準の手本になっていると
いう皮肉な事態ですね。

そういう意味では宝塚はミニ開発での乱暴なやり方にストップをかけている（中山台の入り口の巨大な
壁の住宅地など）ということですね

[693: ビギナーさん]

674
コンクリむきだしでも、所有者が石を貼ったり塗ったりできるんだから、景観に配慮していない開発とはいえないって詭弁もいいとこですねｗ
それだったら南部も全部コンクリむきだしにして石を使う必要なんて全くなかったって事になるでしょｗ
コンクリむきだしで分譲しちゃったら、大半の擁壁は汚れが深刻になるまで放置され年数を経てまちなみが極端に悪化するから、それを防ぐ為にまともな開発（山手台南部も含む）ではあらかじめ初期設定でちゃんと景観に配慮した擁壁を採用しているわけで、初期設定やルールが無くても美しい街並みになるはずだなどという意見は、現実を知らない無責任な妄想。
そもそも、デベが今も開発理念に掲げ長年謳い続けてきた「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を遂行する為には、樹木によるじゅうぶんな緑化が可能なゆとりある敷地面積（平均70坪～）と石を使った景観配慮が不可欠だとしてきたのは他ならぬデベ自身であって、そのデベがある時から突然手の平を返して50坪台メインのコンクリむきだし分譲でも、日本中がお手本とするほど緑豊かで美しいまちになると主張するのは、いくらなんでも無理がありすぎ。
高いコンクリむきだしで土地50坪そこそこなのに、緑に溶け込み誰もが美しいと感動するような景観の街になった実例があるなら教えてｗ　そんなところあるわけないでしょｗ

[694: 匿名]

一般的に誰が見ても緑豊かだと感じられる住宅街にする為には、道路側に間口（ｍ）÷２本以上の高木（中木の場合は倍）の植樹が必要。

５５坪（１８０㎡）の非角地の整形地だと間口はだいたい１２～１３ｍなので、最低６本以上の高木（中高木混在の場合は７～１１本）を道路から見える側に植えて家の輪郭をある程度隠す程度に樹木が育てば緑豊かになる。

ガレージ２台分（並列）を設けたら玄関アプローチとあわせて幅７ｍ程度のスペースは最低でも必要。グリーンベルトも前面の庭もかなり間口が狭くなる。

この土地に平均的な注文住宅（1階部分が間口10m×7m程度の2階建てで延床面積130㎡前後）を建てる場合、ガレージ無しなら５０～５５坪でも緑豊かな宅地を実現する事は可能だが、ガレージ２台確保したらまず無理。

間口１３ｍでも奥行が１６ｍほどあれば（土地面積２１０㎡）、駐車場の後ろ側にスペースを設けて建物との間に高木を植えて緑豊かにする事も可能だが。

[695: 匿名さん]

山を削って宅地を作る発想自体が、旧世紀の遺物のようなものだから、お手本になどなりようがない。
ちょっと考えればわかること。

[696: 匿名]

>>692
ちゃんと読めばわかりますが、60cm以上の植栽帯を設けるというのは、高さ2m超のコンクリート擁壁を
設ける場合に、景観に配慮した仕上げの採用を開発業者が拒絶した場合（ワーストケース）の
最後の妥協案であって、積極的に推奨されているものではありません。

斜面地で良好な景観（美しい街並み）に導く為の基本はあくまで

・擁壁を設ける場合は、自然素材を活かすなど景観に配慮した仕上げとする

・高い擁壁はできる設けない（擁壁の高さを可能な限り抑える努力をする）

・やむをえず高さのある垂直擁壁を設ける場合は、擁壁の仕上げを行った上で植栽帯の設置も行う（擁壁の仕上げと植栽帯の併用）

です。常識で考えればわかりますが、高さ2mジャストならともかく高さ4～5mのコンクリート擁壁は前面に細い植栽帯を設けたぐらいで目立たなくなるわけがありませんからね。

[697: 匿名さん]

山を削ってバス便ニュータウンを開発する行為が今の時代に求められていない時代遅れ
の乱開発だからといって、なにをやっても一緒だというのは暴論ですよｗ

この手の話で、どうせ山を削る乱開発なんだから何をやろうが勝手という破綻した論理
を持ち出すのは、一般的に殆どが愚かな業者や煽りです

「山の豊かな自然環境を破壊する開発においては、周囲の自然や景観にじゅうぶんな配
慮をしないといけない」が世間一般の常識的な価値観です

どの道自然を破壊しているのだから景観配慮なんて不要だなどという詭弁は通用しません

[698: 匿名さん]

裏山の北にある負の遺産が、更に北ばかり見上げて、負の遺産呼ばわりしてる構図は、滑稽極まりないですな

山降りたらどうですか

降りても余ってますよ

[699: 匿名]

http://farm8.static.flickr.com/7266/7440445518_886b92ae4f_o.jpg

コンクリむきだしのままで手前に少々のグリーンベルト設けたところで焼け石に水ですからねぇ

10年ちょいで多くの宅地はこの画像状態になるのがおちですょ

各お宅が完璧な植栽を維持すれば別ですが、そんなのは不可能ですからねぇ

[700: 匿名さん]

＞６９１
いくら原則として景観に配慮した仕上げとするというルールを設けても、無理な場合は～という緩和条項を用意しておくと、結局業者はコストけちる為にそっちばかり選ぶからあんまり意味無いしね。
はっきりと「仕上げ無しの2m以上のコンクリート擁壁は禁止」とか逃げ道の無い明解な運用にしないと業者は従わないし、実効性が無い。

[701: 匿名]

そんなに擁壁が好きかい？

同じマイナー山本駅でも擁壁の無い駅近の方がまだ価値もあるし便利でないの

そんな山の上で擁壁合戦に必死にならんでもさ

わざわざ山の上登って北ばっかり見とらんとさ

ひょっとして眺望が無いのかい？

[702: 匿名さん]

70坪とって擁壁化粧して木をちょこっと植えた程度で、今日び山を削ることを正当化する拠り所にはならない。

それをわかってないのは擁壁マニアだけ。

[703: 匿名]

擁壁の化粧しか拠り所が無いのでしょう

中古で売れんし大損こいてるし、下手すりゃ眺望もないし

後から売る北側はバスが利用できるからそれも気にいらんと

あれやこれやケチ付けて、擁壁の仕上はおろか、販売単価や坪数にまでケチ付ける始末

タチが悪すぎる

[704: 匿名]

>>701-702
馬鹿で愚かなお前の妄想とは裏腹に、最近新しく設けられているまちづくりルールのほぼ全てに
擁壁の外観を規制する内容が盛り込まれてるからね。

ようするにコンクリートむきだしの擁壁による景観悪化が山手台に限らずあちこちで問題になっているって事。

[705: 匿名さん]

701～703はいつもの頭悪いアンチ（以前は山手台全体を貶していたが、
南部を叩く為に北部や手抜き開発を擁護する路線に転向した屑、山手台南部を
中傷する事のみを目的に山手台に粘着）だから無視したほうがいい。

山手台なんて興味無い、誰も気にしてないなどと根拠ゼロの馬鹿の一つ覚えを繰り返しながら、
自分は山手台が気になって仕方が無いという矛盾ｗ　脳に深刻な欠陥が見られる。

気にしてないなら山手台のスレなんて二度と見るなよｗ　書き込むなよｗ

[706: 住まいに詳しい人]

最近増加している大型の打ちっぱなし擁壁の景観問題を誰も気にしていないのだったら

近年新たに提出されている各地区の規制案や改正案には擁壁の仕上げに関する条項が

ことごとく入っている事の説明がつかんわな。

そんな園児でも理解できる程度の事が理解できない頭が不自由な粘着アンチ（コンクリむきだし擁護）は

暫く入院治療したほうがいいよ。

普通の人間だったら、山の自然や緑を削るなら最低でもちゃんと景観に配慮して美しい街を

つくるべきという常識的な意見に、発狂したりファビョったり病的に反対するわけがない。

市民でも住民でも関係者でもないのに、山手台の北部がちゃんと当初の理念に反しないゆったりとした

緑豊かで美しい街になったら困るって（笑）

どうみても日常的に手抜きのミニ開発をやっている不動産業者です

自分がもっと酷い開発しているから、理念を反故にした阪急や手抜きローコスト路線を必死に擁護（笑）

[707: 匿名さん]

701~703がコンクリ擁護に見えるのか？
大丈夫か？

[708: 匿名さん]

これだけ空家率の増加とニュータウンのオールドタウン化が問題になっている中で、新たに山を削って宅地開発することに正当性はこれっぽっちもない。
例えルールを厳格にして、景観や環境に配慮したとしても。
山を削ってできたニュータウンの住民が新たなニュータウン開発を批判するなんて、端からみれば矛盾に満ちている。

[709: いつか買いたいさん]

なんかこの人…
ファビョるって言葉覚えたてみたいによく使うね

[710: 匿名さん]

山手台なんてどうでもよいと繰り返し吼えるほど、多くの市民が注目している事がばれてしまう。

擁壁なんて誰も気にしていないと連呼するほど、ここに書かれている擁壁の話（コンクリートが汚れたら街並みを致命的に悪化させる等）は事実で多くの購入者に知られたらまずいから必死に妨害しているという事がばれてしまう。

このスレは不要だの終了だのと終わらせようとするほど、このスレの存在は意義があり検討者への影響が大きいという事がばれてしまう。

[711: 匿名]

家が大量に余る人口減少時代に山を削る必要はないという議論と、山を開発する分譲地では通常以上に自然環境との調和や景観に配慮したまちづくりをしなければいけないという議論は全く別の話。
山を削る行為自体が乱開発なのだから、どんな開発でも同じだなどという脳が思考停止に陥った愚かな意見には誰一人として賛同しない。
そもそも、山を削る事じたいがどうせ乱開発なんだから景観への配慮やまちなみなんてどうでも良いという暴論（手抜きローコスト開発擁護）は、全く論理として成立していない。
山を削った場所なら平均以上に緑化して景観にも配慮しないといけないというのが世間の常識的な意見であって、山を削る行為自体が緑を減らす自然破壊行為なのだから景観配慮や緑化なんて無駄だ不要だなどという倒錯した意見は、世間で全く相手にされないでしょう。
現代人の生活じたいが著しい環境破壊なのだから、環境問題への取り組みや環境保全なんて不要だなどというようなもの。
六甲山系や長尾山系の阪神間山手の住宅街は、全て山の自然を破壊して開発されたものだが、大正時代から昭和初期に開発された自然地形や景観や緑の復元にじゅうぶんに配慮したまともな開発から、昨今の乱開発丸出しの醜いミニ開発までピンキリ。

[712: 周辺住民さん]

山肌を削って開発する行為は、自然破壊だからこそ、自然や景観にじゅうぶんに
配慮した開発にしなければいけないんですよ。

どうせ自然破壊だから景観無視した手抜き開発でいいって（笑）シャブでも打ってるの？

[713: 匿名]

なんだかんだいっても山手台は宝塚で現在進行形の開発ではだんとつに規模がでかいから
他の開発や今後に与える影響も大きい。
ここがいい加減な開発になったら、なし崩し的に連鎖して良好な住宅都市としての宝塚は終わり。

[714: マンコミュファンさん]

山手台は今の時代（人口減少期）に新たに山を削る不要な乱開発の類ではありません。
昭和40年代後半～50年代に開発構想が進み計画された街であり、他の昭和後期のニュータウンと同じです。
昭和59年に協定書が締結され、昭和60年頃に工事が始まりました。
色々な要因が重なって約30年経過した現在も工事中ですが、紛れも無く昭和のニュータウン開発です。
山を削ってニュータウン開発は前世紀的だからけしからんもなにも、山手台は前世紀の開発なのです。
全く頓珍漢で的外れな批判です。
市街化区域に編入され既に山に大掛かりな手を入れた粗造成地を、途中でやめるわけにはいきませんからね。

[715: 購入経験者さん]

正論でも言い方次第で…まずは「敵」が誰なのかハッキリさせてから自論展開しないと無駄に反感買ってしまうかと…それともぶつけようのない怒りをここで発散させている？

[716: 匿名さん]

市は宝塚大劇場周辺の住居表示を、『歌劇町』に変更する検討を進めているそうです。
何というか、既存のブランドを切り売りしてしか街づくりができていない宝塚を象徴するニュースと言えます。
そんなこと検討する暇があるのなら、邸宅跡地を分筆してのミニ開発を規制したり、盛り土や高い擁壁の必要な傾斜地の開発を規制することの方が、既存ブランドの喪失を食い止めるために優先して取り組まないといけないのに。
表面ばかり取り繕っても根本的解決とは言えない。もう大分目に見える形で街がおかしいことになっていることがわかっているのだから。

[717: 匿名]

長期的なビジョンよりも目先の税収・・・

[718: 匿名さん]

目先の税収を優先する行政が作る街づくりのルールに、どれ程の実効性があるのか、疑問。住民の声がより多く反映されているのならともかく。
まして、すでに作られたもの、壊されたものをより良い形に近づけることは困難を伴う。
良好な環境を期待して移り住んできた人達に非がないのは承知しているが、今まで行政に無関心過ぎた結果が現在の有り様なのではないかと。

[719: 匿名さん]

まあ宝塚市民が低レベルなんだろ
反論ある？

[720: 匿名]

>>708

>山を削ってできたニュータウンの住民が新たなニュータウン開発を批判するなんて、
>端からみれば矛盾に満ちている。

↑　ま　っ　た　く　も　っ　て　そ　の　と　お　り。

この構図は、六甲アイランドの目玉ぶら下げ八つ当たり連中と全くおんなじノリ。

自らの先見性の無さを棚に上げてよくもぬけぬけと言えたもんだ。誰も興味ない。

スレ汚し。


>>715

全くその通り。全て周りの指摘がコンクリ擁壁を擁護する敵に見える完全な病気。

中古市場では二束三文になる暴落・不人気への苛立ちから来る単なる八つ当たり。

[721: 匿名]

例えるなら岡本夏生が今の時代に吠えてるようなもんです

勘違いの自意識過剰

建売スレで山手台だけが上がり続ける異常さ、気持ち悪い

[722: 匿名]

山間部を造成した斜面地を、それなりに品格あるまともな永住環境と言える住宅街（緑豊かで美しい街）にする為には

①建物間の距離と空間のゆとりを担保するある程度の敷地面積（最低でも平均65坪以上～）

②景観に配慮した自然と調和する擁壁（できれば経年で風合いを増す自然素材を使う）

③各宅地のじゅうぶんな植樹・緑化（敷地面積の20～30%以上）

この3点が必須条件ですね。

どれか1つが欠けても、誰もが美しいと評価する街には育ちません。

50坪台中心で高いコンクリ壁むきだしでは、年数を経た時に熟成した美しい街にはなりようがないですね。

[723: 匿名さん]

バブルの申し子、岡本夏生、品格を語るの構図

「誰もが美しい」などと到底評価してもらえていないのに

[724: 市民]

>>716
同感です。このスレでも愚かな1名の煽りと悪徳業者（ミニ開発や分筆を生業としている建売屋や不動産屋）が暴れていますが、本質とは何の関係の無い名称変更や小細工をしたところで、宝塚のブランド価値は回復するどころか自爆して失笑されて更に下がるだけですね。
100年近くかけてやっと醸成された価値あるブランドの裏づけである豊かな環境や緑や秩序ある街並み・景観を全く守ろうとせず乱開発やミニ開発を業者と癒着して阿呆みたいに推進して宝塚を破壊してきた行政が、どの面さげてブランドを語るんでしょうね。呆れるにもほどがあります。

[725: 匿名さん]

それはそうだが、バブル期に山手台なんてわざわざ選んで大損こいたのは住民の責任だよ

市がどうとか、全く別のハナシ

だから八つ当たりにしか聞こえないと皆が言ってんの

共同事業主がポシャッた山手台の開発なんぞに今の時代に期待してるのが間違いってことさ

別に市が擁壁をどうしろとか行政サイドから言わんだろう

所詮住民の問題だよ

[726: 匿名さん]

それに宝塚にブランドが過去仮にあったにせよ

山手台なんぞにブランドは今も昔もないよ

あったと思うなら一時の勘違いだよ

[727: 匿名さん]

要は、大昔になけなしの大枚はたいたからと言って

今の時代、平成24年に大口叩きなさんなってことだ

そんな神通力もブランドもこの町にはそもそも、無い

中古市場でも人気も評価も資産価値も取引自体も乏しい

出しゃばって叩かれるのが関の山で、事実そうなっいてる

君が言う品の良い実際の住民さんも迷惑している事だろう

大人しくしてれば実は悪くないぐらい言ってくれたろうに

擁壁、擁壁、擁壁自慢に擁壁批判と無駄に騒ぎ立てるから

資産価値の暴落や取引の件数が余計にクローズアップされる

わからないかな？幾ら理屈ぶっても正論ぶっても今更無駄だよ

２ｃｈでも街BBSでもマンコミュでも君は独り浮いているのだよ

[728: 匿名さん]

阪急が分譲するとか、スレの題名にも誇らしげにつけておきながら

結局、阪急憎しで文句たらたら

一方の事業主がこけても継続してくれてるってのに

誠にコンプレックスの塊だな