阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[651: 匿名]

叩き売りしなきゃいけないなら、売れ余る程造らなければいいのでは？

石にこだわった緑豊なゆったりとした美しい区画を造ればいいですよ。

元々タダみたいな山で、だだ儲けようとするからいけない。

売り出すスピードも早すぎる。
人間が溢れて来るわけではないのだから、町と言うのはゆっくりと造っていかないと。

急いで叩き売りして暗く安っぽい町になる位なら、例えば今の優秀な学生が結婚適齢期になり必要になる時まで、土地を置いておく方がいい。

阪急は他にも手広く事業をしているのだから。

都会には無い広々とした開放的な美しい町並み、充実した公園、人付き合いしやすく、学校区が良ければ、多少不便でもﾌｧﾐﾘｰ層は魅力を感じ集まります。

[652: 匿名]

家余り時代の波が押し寄せる前に売り切る必要があるんでしょ

[653: 匿名さん]

50坪っていう広さは、大抵の人にとって必要十分な広さだと思う。
陽当たりや風通しも、正直そんなに悪くなるか？と思う。それは土地の広さよりもむしろ、建物の造りの良し悪しによる影響の方が大きいんじゃないか？
もっとも、用途地域の関係で建物の建て方に制限が大きいところで、儲け易く、売り易くするために区画を小さくし、結果として買い手が満足する家を建てにくくする売り手の姿勢は感心しない。いくら安くても(安くないか)。
そういう所を買ってしまう方も不勉強だけど。

[654: 匿名さん]

山手台北部のような標高２００ｍクラスの山の中で５０坪の区割りはぜんぜん普通じゃないですよ。
山肌の住宅街なら緑豊かな環境にして山並みに調和させるためにそれ相応の個々の宅地の緑地率が必要です。
宝塚市内でも、他の標高２００ｍ級の戸建の分譲地（中山桜台２～７丁目、光ガ丘、ゆずり葉台）は平均７０～１５０坪あります。山の上の住宅街で５０坪台の区割りは完全に自然との調和や緑豊かな環境の復元を無視した乱開発と言える水準です。
しかも土地が高騰していたバブル期ならいざしらず、地価水準が下がっている現在の状況で５０坪台の小さい区割りで開発する事は正当性が全くありません。割高な坪単価で売りたいからという業者の都合でしかありません。
５０坪台で駐車場を２台分確保して平均的な注文住宅を建てた場合、緑豊かな環境を実現する為に必要なじゅうぶんな量の樹木を植える事はできませんし、隣地の建物との間に樹木を植える事も困難です。

[655: 匿名]

>>650
55坪2850万より、70坪2800万（安売りでもなんでもなく山の上のバス便エリアの適正価格）のほうが売れるに決まってるでしょ。
デベの都合でどうにかして坪50万で売ろうと考えているから、土地小さくしないといけないとかおかしな事になっているわけで。

[656: 匿名]

＞655

その通りですよ。

儲け主義「だけ」だからいけない。

南に家があるﾊﾟ○ﾎｰﾑの建て売りを見に行けばいいです。

特に冬、一階リビングの日照時間は少ないし、前の家により、景色は壁だけです。
夏場であっても、一階からのリビングの景色は壁ですが。

逆に南が通路に面していた場合、駐車場で場所は限られ土地が狭く、庭らしきものは道から丸見えでﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰは無しです。ご近所さんと仲良くしたいと言うオープンな方にはお薦めですね。

と、言っても駅近の30坪程度の土地に比べたらマシなので、人によっては足りるのでしょう。

[657: 匿名さん]

70坪2800万円なんかでいきなり売り出したら、自分達の資産価値が下がると文句をつける人達がたくさんいるということでしょう。
坪40万円が山手台の適正価格という点については、その通りだと思いますが。

[658: 匿名さん]

また誹謗中傷か
全く性懲りもなく

ハウスメーカーの売り方にまで口出しして
何様なんだ一体
阪急もパナもいい迷惑だな

山手台教なんて皆知らんよ

[659: 匿名]

また口癖が「六甲アイランドの目玉」「山手台なんて誰も興味無い」「山手台なんてどうでもい」の馬鹿の一つ覚えの低脳アンチがでてきたねｗ　興味が無いらしいのに必死に山手台に執着しているがｗ

山手台北部は、開発業者である阪急が、山手台南部以上にゆとりある環境にして山に溶け込ませると確約して山を削った場所である事は覆らない事実。

幸福銀行破たん後も阪急は一貫して、日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると広告やWEBサイトに掲げ、景観最重視の開発をすると謳って山手台の不動産を分譲してきた事実は重い。

[660: 匿名さん]

658
>何様なんだ一体

お客様だろが
誰から金貰って飯食ってんだか
それがわからんのは大手とか公務員とか・・

[661: 匿名さん]

確約って？書面でも撒いているのか？願望だろう。

[662: 匿名]

>>657
そんな人はいませんよ。坪40万って今の相場より高いですから。

[663: 匿名]

開発許可を得る折衝の段階で、地元や市民にそう説明し造成計画でもそういう内容になっていたからな。
開発認められて市街化区域に編入してから、何度も都市計画変更して土地小さくしているという悪質な手法。

[664: 匿名さん]

そろそろ擁壁批判が一人じゃなくって
結構纏まったメジャーな意見だって事がわかって
デベも焦る気がするけどね
まあムラの平和が維持できたら儲かるって言う
20年前からのシキタリで飯食ってる不動産屋にはそろそろ潰れてもらわないとね

[665: 匿名さん]

ああそうか。
成約物件は坪35万前後だったっけ。西2丁目。

[666: 匿名さん]

＠31万からあります。

ご自慢の西二丁目で。

今　は　も　う　動　か　な　い　ー　。



確約ってのは口頭ではなく文書ですよ文書。

[667: 匿名]

＞657
70坪2800万円なんかでいきなり売り出したら、自分達の資産価値が下がると文句をつける人達がたくさんいるということでしょう。

↑文句言わない人の方が遥かに多いですよ。

普通は上に登るほど安くなるもんです。

小さな区画で儲け主義に走られるより、70坪の方が町並みが守れるので遥かにマシですね。

[668: 匿名]

1、2丁目1〜2億層
3、4丁目5〜8千万層
今度は土地建物の総額4000万層を集めるために、お求め安い価格にしてるんですか？

[669: 匿名さん]

街並みが命だから資産価値は二の次三の次ということなんだろう。

なら大人しく黙ってりゃいいのに、同じ町の北側の批判なんぞ始めるから無駄に反論を招いている。

[670: 匿名さん]

二の次三の次だわ
当たり前だろう
だから黙ってられないんだよ
まあ南の住民は北を売ろうとしてる業者にとっては一円の価値もないから
罵り放題ってわけだろうがな

[671: 匿名さん]

>ハウスメーカーの売り方にまで口出しして
>何様なんだ一体

うわぁ
仲介=デベの寄生虫　ってことかよ
蛆虫だな

[672: 匿名さん]

ここ2~3年で購入した西4丁目の方からしたら、立地的に大差ない(場所によっては同じバス停エリア)ところにより安価な土地が大量に出てきたら、文句を言うまではいかなくとも、面白くはないでしょう。
一方で資産価値は二の次と言えるのは、価格が落ちるところまで落ちてしまった西2丁目の方ならではの視点ですね。価値よりも、同じ山手台を名乗りながら廉価版の街が出来上がっていく様が面白くない気持ち、わかります。

[673: 匿名さん]

利害関係者や業者ではない一般人なら、デベロッパーが今まで掲げてきた看板に真っ向から反する
いい加減な開発に転じた行為を擁護するとかありえないからね。
しかも、山の上なんだからじゅうぶん景観に配慮して開発するべきだという当たり前の正論に対して、
発狂して噛み付いて、山手台なんだから手抜きでいい加減な開発でも良いなどとデベロッパーを擁護し
全く筋が通らない事をアホみたいに繰り返している人間が一般人のわけないよな。

このクズは悪徳不動産業者という事で確定している。
相手するだけ無駄。

山手台の開発に興味が無いんだろお前は。だったら二度とここ見なければいいじゃないｗ
言動が矛盾しまくり

[674: 匿名]

利害関係は無いけど阪急の方向転換は理解出来る。４丁目は
擁壁に石を貼るのを禁止していない。
最初から貼って売らずに、貼らないから価格を下げる。後は
貼るなり、塗るなりお好みに任せます。というのが、阪急の
スタンス。
それは今までの主張を変えたことにはならないのではないか？

[675: 匿名]

土地が広くなっても1階の建て坪が比例して増えるわけじゃない。

同じ外壁後退1mなら50坪でも70坪でも同じような街並みになるとか無知すぎる。

山手台南部と北部の街並みがたいして変わらないから今後の開発の景観なんてどうでもいいなどと
説得力ゼロの珍説で手抜き路線を擁護して、山手台南部を中傷（これ自体が目的）しているのは1名だけ。

http://farm8.static.flickr.com/7274/6999372876_ddfc557527_o.jpg

http://farm8.static.flickr.com/7230/7145466505_b19e8ca0dd_o.jpg

こいつによるとこれが同じような街並みに見えるらしいｗ

視覚と脳が正常な人間ならありえない意見だなｗ

不動産関係でも利害関係者でもない一般の市民に街を歩かせて感想を聞けば、ほぼ全員が山手台南部は
美しい街並みだが、北部は景観配慮に欠けコストダウンが過ぎると答えるだろう。

[676: 匿名]

木が育ってないから‥と言うのもありますが、南部は木の周りに緑を植えているのに対し、北部は土のまま。
さらに北北部はｺﾝｸﾘで固めてしまい若い木しかない。

ところで、北公園の電気直りましたね。

[677: 匿名さん]

だから誰も山手台の街なんか歩かないし麓からも見えない

自分らの目に入る北側が気に入らないなんてそもそもショボイ狭い了見

[680: 匿名さん]

このサイトは不動産業の投稿について甘すぎますね
匿名で投稿して一旦削除されてもすぐに復活しますね
もっと会社が風評で潰れるくらい厳格に運営していかないと
インチキ掲示板の烙印を押しちゃいますよ

[681: e戸建てファンさん]

結論。
何ら議論に発展性がなく、購入者検討者にとっても何も得る事のないこのスレは
即刻削除するべきだな。

[682: 匿名さん]

なーにが結論だよ
購入検討者にはもっともっと悪徳不動産業者に引っかからないように
注意喚起が必要だろ

違うか？

[687: 匿名]

とりあえず、このスレは「山手台の開発について」ですので、山手台を売っている不動産･HMへの不満、景観への不満やらをどんどん吐いてもらって構いません。

そして、何かしらアイデアが浮かび、意見を交換し合い、発展していくのが理想的、、ですが、愚痴を吐くだけでも構いません。

その為のスレでございます。

[688: 匿名さん]

折角不動産屋退治したんですから
もっと書き込んだら？

[689: 匿名さん]

もうネタも出尽くしたみたいですね。
無理に続けようにも、既出の議論の繰り返しにしかならないでしょうから。

[690: 匿名]

確かに繰り返しばかり。

北は自治会もまだないし。

打ちっぱなしって、夏は緑でごまかせますね。冬はすごく荒れた風に見えるけど。

[691: 匿名]

なんか公式サイトの山手台日記みたら、阪急もちょっとは今後の街区は景観の事を
考える方向で検討しているみたいですね。

まともな方向に向かって欲しいと思います。

既に家が余っていてこれから空家が激増する時代に、山を削ってどこにでもあるＮＴ以下
の手抜き分譲地つくっても、一代限りの使い捨て（負の遺産）タウンになるだけですから。

現在、宝塚市内の他の住宅街で規制ルールの変更案が3件ほど出ていますが、
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=46&...
3箇所とも、高いコンクリート擁壁による景観悪化の懸念から、擁壁に関する規制内容の
表現に変更があるか、全く新しい表現が盛り込まれています。
やはり近年の乱開発やミニ開発で、コンクリート打ちっぱなし擁壁の問題が大きくなり、
景観悪化を危惧している市民が増加しているようです。

以下引用

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-nigawatuki...
> ルール７ 擁壁の構造 【景観形成基準】 ⇒ 今回、内容を見直す
> 大規模な擁壁の後退や緑化に関する内容を追加
> ・近年、コンクリート擁壁で造成された宅地が見られるようになりました。当地区の地形は起伏
> にとんでおり、場所によっては、無機質な擁壁面が大規模になる場合もあり、緑豊かな周辺環
> 境との不調和や圧迫感を与える等の影響が指摘されています。
> ・現行ルールの「擁壁の構造」に関するルールに加え、特に、高さ２ｍを超える大規模な擁壁に
> ついては、圧迫感の低減を図る必要があると考え、他地区のルール化の事例をもとに、植栽帯
> の設置や擁壁面の緑化についてのルールを追加します。
> ＜ルールの内容＞
> ・道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げとし、周辺環境と調和した
> ものとするよう努める。
> ・道路に面する２ｍを超える垂直擁壁は圧迫感を与えないように60㎝以上後退し、植栽帯の設置
> や擁壁面の緑化に努める。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sakuradai7...
> （７）擁壁、石積みの基準
> 擁壁は、原則として、勾配擁壁（練積造）とし、景観に配慮した仕上げとします。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-tigusa_jim...
> ７. 擁壁，石積み等の制限
> 道路に面する擁壁は，自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上
> げとし，周辺環境と調和したものとします。
> ただし，やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える高さ２
> ｍを超える垂直擁壁を施工する場合は，道路境界から後退し，植栽
> 帯を設けることとします。
> なお，擁壁等を後退することができない場合や高さ２ｍ未満の垂
> 直擁壁を施工する場合は，擁壁面に緑化することとします。
> また，石積みからのはね出し構造物は作ってはいけません。
>
> 11. 自然環境・景観への配慮
> (2)宅地の造成にあたっては，隣接地への圧迫感，地区の景観や安
> 全性に配慮し，できる限り，擁壁を小さくするなど，周辺の地
> 形等との調和を図るよう努めます。

[692: 匿名]

ていうか　この新基準に西４丁目は合致してますね。道路に面した擁壁の前には60センチ以上後退し
植栽帯も設けていますね。

そういう意味では残念ながら批判されている最近の山手台の開発が宝塚の新基準の手本になっていると
いう皮肉な事態ですね。

そういう意味では宝塚はミニ開発での乱暴なやり方にストップをかけている（中山台の入り口の巨大な
壁の住宅地など）ということですね

[693: ビギナーさん]

674
コンクリむきだしでも、所有者が石を貼ったり塗ったりできるんだから、景観に配慮していない開発とはいえないって詭弁もいいとこですねｗ
それだったら南部も全部コンクリむきだしにして石を使う必要なんて全くなかったって事になるでしょｗ
コンクリむきだしで分譲しちゃったら、大半の擁壁は汚れが深刻になるまで放置され年数を経てまちなみが極端に悪化するから、それを防ぐ為にまともな開発（山手台南部も含む）ではあらかじめ初期設定でちゃんと景観に配慮した擁壁を採用しているわけで、初期設定やルールが無くても美しい街並みになるはずだなどという意見は、現実を知らない無責任な妄想。
そもそも、デベが今も開発理念に掲げ長年謳い続けてきた「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を遂行する為には、樹木によるじゅうぶんな緑化が可能なゆとりある敷地面積（平均70坪～）と石を使った景観配慮が不可欠だとしてきたのは他ならぬデベ自身であって、そのデベがある時から突然手の平を返して50坪台メインのコンクリむきだし分譲でも、日本中がお手本とするほど緑豊かで美しいまちになると主張するのは、いくらなんでも無理がありすぎ。
高いコンクリむきだしで土地50坪そこそこなのに、緑に溶け込み誰もが美しいと感動するような景観の街になった実例があるなら教えてｗ　そんなところあるわけないでしょｗ

[694: 匿名]

一般的に誰が見ても緑豊かだと感じられる住宅街にする為には、道路側に間口（ｍ）÷２本以上の高木（中木の場合は倍）の植樹が必要。

５５坪（１８０㎡）の非角地の整形地だと間口はだいたい１２～１３ｍなので、最低６本以上の高木（中高木混在の場合は７～１１本）を道路から見える側に植えて家の輪郭をある程度隠す程度に樹木が育てば緑豊かになる。

ガレージ２台分（並列）を設けたら玄関アプローチとあわせて幅７ｍ程度のスペースは最低でも必要。グリーンベルトも前面の庭もかなり間口が狭くなる。

この土地に平均的な注文住宅（1階部分が間口10m×7m程度の2階建てで延床面積130㎡前後）を建てる場合、ガレージ無しなら５０～５５坪でも緑豊かな宅地を実現する事は可能だが、ガレージ２台確保したらまず無理。

間口１３ｍでも奥行が１６ｍほどあれば（土地面積２１０㎡）、駐車場の後ろ側にスペースを設けて建物との間に高木を植えて緑豊かにする事も可能だが。

[695: 匿名さん]

山を削って宅地を作る発想自体が、旧世紀の遺物のようなものだから、お手本になどなりようがない。
ちょっと考えればわかること。

[696: 匿名]

>>692
ちゃんと読めばわかりますが、60cm以上の植栽帯を設けるというのは、高さ2m超のコンクリート擁壁を
設ける場合に、景観に配慮した仕上げの採用を開発業者が拒絶した場合（ワーストケース）の
最後の妥協案であって、積極的に推奨されているものではありません。

斜面地で良好な景観（美しい街並み）に導く為の基本はあくまで

・擁壁を設ける場合は、自然素材を活かすなど景観に配慮した仕上げとする

・高い擁壁はできる設けない（擁壁の高さを可能な限り抑える努力をする）

・やむをえず高さのある垂直擁壁を設ける場合は、擁壁の仕上げを行った上で植栽帯の設置も行う（擁壁の仕上げと植栽帯の併用）

です。常識で考えればわかりますが、高さ2mジャストならともかく高さ4～5mのコンクリート擁壁は前面に細い植栽帯を設けたぐらいで目立たなくなるわけがありませんからね。

[697: 匿名さん]

山を削ってバス便ニュータウンを開発する行為が今の時代に求められていない時代遅れ
の乱開発だからといって、なにをやっても一緒だというのは暴論ですよｗ

この手の話で、どうせ山を削る乱開発なんだから何をやろうが勝手という破綻した論理
を持ち出すのは、一般的に殆どが愚かな業者や煽りです

「山の豊かな自然環境を破壊する開発においては、周囲の自然や景観にじゅうぶんな配
慮をしないといけない」が世間一般の常識的な価値観です

どの道自然を破壊しているのだから景観配慮なんて不要だなどという詭弁は通用しません

[698: 匿名さん]

裏山の北にある負の遺産が、更に北ばかり見上げて、負の遺産呼ばわりしてる構図は、滑稽極まりないですな

山降りたらどうですか

降りても余ってますよ

[699: 匿名]

http://farm8.static.flickr.com/7266/7440445518_886b92ae4f_o.jpg

コンクリむきだしのままで手前に少々のグリーンベルト設けたところで焼け石に水ですからねぇ

10年ちょいで多くの宅地はこの画像状態になるのがおちですょ

各お宅が完璧な植栽を維持すれば別ですが、そんなのは不可能ですからねぇ

[700: 匿名さん]

＞６９１
いくら原則として景観に配慮した仕上げとするというルールを設けても、無理な場合は～という緩和条項を用意しておくと、結局業者はコストけちる為にそっちばかり選ぶからあんまり意味無いしね。
はっきりと「仕上げ無しの2m以上のコンクリート擁壁は禁止」とか逃げ道の無い明解な運用にしないと業者は従わないし、実効性が無い。