阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[492: 匿名]

山手台はやまなみと景観に最大限に配慮する開発だと説明して、開発された場所ですからね。

景観なんてどうでもいいといって手抜きを擁護しているのは明らかに住民や市民ではないです。

[493: 匿名さん]

坪単価３１万の成約事実が許せるか許せないかの争いですね

[496: 匿名]

これからの時代（超高齢化、人口減少、団塊死去による家余り、ファミリー物件需要の低下、バス便エリアの家余り）を考えると山に戻すのが一番良いのは当たり前だけど、現実的には既に市街化区域になっているのでもう無理。

だからせめて、最後まで約束を守って理念に掲げていたまともな開発をしなさいという事でしょう。

[497: 匿名さん]

それは全く南部にも当てはまりますね。

[498: 匿名]

ウィル不動産【3241 JASDAQ】は一応宝塚市に本社がある上場企業なんだから、宝塚市に不動産業者の立場からどうやったら市の価値が上がるのか現在の問題点と必要な取り組みについて、市役所に提言するべきですね。関西における宝塚の価値は、過剰供給と粗悪な開発とブランド価値の低下で震災以降下がりっぱなしですよ。震災前は西宮より宝塚のほうが人気もブランド力も上で、平均所得も西宮より高かったのに、無能な行政のせいで宝塚は凋落し完全に逆転されました。

[499: 匿名さん]

それはいいですね。社内で提言されたらどうですか。

[504: 匿名]

東４丁目??のコンクリートの擁壁半端じゃないな。正直西４丁目のコンクリート擁壁って道路からあんまりわからん感じがするが(中は知らないが)
北公園の裏はすごいな。
家が建てばわかりにくくなるのかも知れないが幹線道路より高いから丸見えだな。あれは、流石に阪急もやりすぎやな♪

[505: 匿名さん]

ウイル不動産販売の見解を聞きたいですね。社としての。一担当の個人的見解でなく。

[511: 匿名]

山手台史上最も好評でよく売れたのは、一番区割りが小さく打ちっ放しの西４丁目なんです。

[517: 匿名]

擁壁が高いのは北側だけじゃないのかな
南側の低いところに家が建てばその写真ほどコンクリートが
見えることはないと思うんだけどな

でも角地の家は目立っちゃうよねー

[518: 匿名]

>>516

嬉しそうですね。
まるで、山手台北部の開発が失敗に終わるのを望んでいるよう。。。

[519: 匿名さん]

六アイの目玉と一緒です。

意図が最早理解不能の域。

錯綜、錯乱してるかの様。

[520: 匿名さん]

既に失敗してると
俺は思うよ

[521: 匿名さん]

南部の不人気、資産価値の下落幅を見れば

北部の失敗云々の域ではないと思うが。。。

[522: 匿名さん]

そもそも共同事業者が過去にポシャッているプロジェクトに対して失敗も何も無いと思う。それを言うなら街づくりそのものが失敗との誹りを免れない訳だから。南が北を揶揄する根性は良くわからない。38度線でもあるのかい。

[523: 匿名さん]

522の発言の趣旨は、同じ山手台住民同士、仲良くなさいなという事。擁壁叩いて南の価値が上がるわけでもない。寧ろ逆の結果が見えている。南北の共存共栄が他人事ながら必要なのでしょう。多分。

もちろん余所のNTのスレを叩いたり、中山や雲雀を云々語るなども無意味極まりない。市場性の欠如は山手台自身の問題。

[524: 匿名さん]

不動産屋はやっぱり名乗るべきでしょう

[525: 匿名さん]

興味ないとほざきながら必死になって景観を語ることの愚を訴える
追い詰められた不動産屋でしょうか

もともと経営センスがないのでしょう

[526: 匿名さん]

山手台がセンスを語るかｗ

[527: 匿名さん]

言葉足らずでした

山手台南部をバブル末期に1億から大枚叩いて買ってしまい暴落させた上に
共同事業者が既にポシャったいわば失敗プロジェクトを継続してくれている
大好きだった阪急君にいつまでも恨み節をぶつける判断力先見性が乏しい人

がセンスを語るのですか

[528: 匿名]

４丁目が売れたとか売れないなんてなんの関係もないですよ。
ちゃんと緑の多さと景観に配慮して５０年後も色あせない魅力と美しさを保っているまちを
開発するといって山を削った場所ですから、重要なのは業者がその点を守るかどうかという事です。

買う人間がいるなら理念を反故にしたり手抜きをしても良いと必死に書き込んでるのは
業界人であって住民や市民ではないですね。

[529: 匿名]

これから分譲される東３丁目北部～５丁目は高低差が大きい擁壁が高くなります。
コンクリむきだしになれば、東３丁目がコンクリむきだしで分譲されたような状況になります。

まさに前代未聞で、標高２００ｍ級の山肌に高いコンクリむきだし区画が１０００区画以上
の規模で立ち並ぶという六甲山系や長尾山系どころか関西で初の暴挙になります。

既存の住宅街で山の上でコンクリむきだし擁壁１０００区画なんて存在しませんからね。

[530: 匿名さん]

石垣の古臭い住宅地より良いのでは、
一段と人気が出そう。

[531: 匿名さん]

そもそも色あせてるやん。

色あせないとか、寝言？

[532: 匿名さん]

擁護の必死さは何なんでしょうね
結局擁護する理由が述べられませんね

書いても無駄って言いたいだけのためにわざわざ本スレから来ているって
住民を馬鹿にするのが目的なんでしょうかね

もし業者だったらそのモラルの低さゆえに潰れて欲しいものです
業者だったらの話です

[533: 匿名さん]

531
国自体色褪せてんだから
それは言いっこなし

[535: 匿名さん]

西4丁目の以降の山手台の開発のスタンスに警鐘をならすべく掲示板で暴れた結果、西2丁目など従来街区を含めた山手台全体のイメージが悪くなったんじゃないでしょうか。
南部についても自慢の『土地価値が中山台、逆瀬台の2割増し』もだんだんなくなって、不便なただのバス便ニュータウンになっていく。そんな気がします。

[536: 匿名さん]

末尾二行も所詮願望だからね。取引すらないのに。

それにバス便NTじゃないよ。南部はバスすらない。

[537: 匿名さん]

そうですね
まずは取引が成立せずに
仲介業界のリストラが進めば良いような気がします

[538: マンコミュファンさん]

「土地価値2割増しは売り手の願望」
すなわち買い手側はそのように考えていない。利便性で大差ない（商業施設等の充実度では勝っている）中山台と同じか少し安いくらいの価格で買いたい。
売り家は出ているのに取引が成立しない原因でしょうね。

[539: 匿名さん]

コンクリ

[546: 匿名]

その値段で手を出すほど、買う方は無知ではないはずだし、売る方も分かってると思う。石貼るに1票。
でも高いな。石貼るだけで坪10ﾏﾝアップ！？

[547: 匿名さん]

西４丁目が、これまでで一番人気があり売れ行きが良かったので、
それより、眺望もよく付加価値のあるエリアで、価格ＵＰは想定内。
コンクリート打ちっぱなしで好評な４丁目に倣い、石張りにはせんでしょ。

[549: 匿名さん]

購入者もバカじゃないんだから、売れているのはそれだけの理由があるってこと。
もし、購入者が割高と考えてたら、売れないだけで、支持されているのは明らか。

[551: 匿名さん]

購入予定とか書いてた544は消されましたね
業者の煽りだったのでしょう
顧客であるべき購入予定者までも貶める様な書き込みまでするモラルの低さでは
理念なんて求めても・・
なんとも恐ろしい

[553: 匿名]

東３丁目は法面含まない土地で、

北向き区画は坪５０万強、

南向き区画は坪５５～６０万でしたな。

坪数も狭くなっているので流石に東３丁目より高くは

なっていないようですな。

（実質地価が下がっているから云々は抜きにすれば）

東３丁目云々は別として　普通に高いですな。

[557: 匿名さん]

ありえる。。

[558: 匿名さん]

土地の値段に、コンクリ擁壁かどうかなんて、ほとんど関係ないからね。
そこにそこまで拘る理由が凡人には分からないです（笑）ひょっとして石垣マニアな人？
ビューノは、眺望も良くそれなりに希少価値があるから、その値段になってるのでしょうが、
売れるんじゃないの。

[561: 匿名さん]

そうですね。
石張りの西２丁目の暴落と西４丁目の人気ぶりを見れば、
石張りの虚しさが分かるね。

阪急も、昔訴えていたことが意味無かったことに最近やっと気づいたんじゃない。

[565: 匿名さん]

その通りですね。
魅力ある住宅地かどうか要素で、擁壁がコンクリートか石垣かなんて、ほとんど関係ないってこと。
石垣信者が、コンクリだと然も暴落する様に投稿するのが滑稽なだけです。
駅徒歩圏で古い石垣の南部と、駅から遠いが新規分譲のコンクリ様壁の北部の価値が
ほぼ同じってとこでしょう。

[568: 匿名さん]

中山台の物件

桜台7丁目　99坪　2880万　坪単価28万　更地　法面無し　大阪平野眺望有り
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXFP5A18/

桜台2丁目　95坪　3000万　坪単価31万　更地　法面無し　大阪平野眺望有り
http://www.athome.co.jp/ks_14/dtl_3627782101/?DOWN=2&BKLISTID=002D...

同一エリアで100坪弱の建築条件無しの更地が買える値段で55坪しか買えない山手台ビューノ（法面無しの眺望区画で55坪2900万弱）

まさにボッタクリ

しかも山手台北部からの眺望は、桜台からの眺望よりも遥かに質が落ちるので（尾根が邪魔して視界が狭い、高圧線が邪魔）、眺望代は坪単価の差の理由にならない
そしてタウンの利便性や完成度もまちなみも桜台のほうが上

山手台南部みたいに石を沢山使ったり無電柱化したりと、街並みにこだわって造成しているならともかく、手抜き造成の北部は中山台より高くなる根拠は全く無い
むしろ利便性を考慮すると、中山台の仲介土地の相場より少し安いぐらいじゃないとおかしいし

実際、中古になってコンクリが醜く汚れたらビューノなど何の付加価値も無いから（土地小さい上にコンクリで安普請）この界隈（中山～山本のバス便NT）で最低レベルの評価になるのは確実

[581: 匿名]

そもそも値段が購入当初より値下がりしているって事と、街の評価や居住満足度や永続性はなんの関係も無いんだけど。

例えばここでたびたび名前が上がる奥池や目神山だって、山手台南部と比べても比較にならないぐらい地価が暴落（ピーク時の1/4以下）しているが、別に魅力は色あせていないし街並みや環境はじゅうぶん高く評価されているし、住民に愛されているし世代を越えて愛される（50年後も評価される）永続住宅街の有力な候補だろ。

景況に起因する値段の変動と、住宅街の魅力や永続性は何の関連性も無い。

ここの山手台アンチ（現在の阪急擁護、山手台北部の手抜き開発擁護と同一人物）を除いて、現実において山手台南部を悪く言う人（低く評価する人）なんて見た事が無い。

実際に歩けば、誰が見ても魅力的な美しい街並みが広がっているからな。色褪せるどころか木々の成長で熟成して魅力を増している。

訪れた殆どの人々が感心する山手台南部の美しいまちなみを、ボロクソに言えるほどの住宅街や分譲地なんてそうそう無い。

もちろんアンチがそんな街に住んでいる可能性はゼロ。

[584: 周辺住民さん]

>>568
確かにビューノはむきだしコンクリが汚れて街が醜くなる１５年後は
中山ＮＴの６～７掛けぐらいになるのは確実。

今の値段で言えば坪２５万ぐらいだな。
５０万前後で買えば、相対的価値が半額になる。

五月台や桜台より利便性は遥かに低いし、区画も小さくて建てこむし、汚れてまちなみを
台無しにする高いむきだしコンクリ擁壁だらけだし、新しい街という付加価値が
消え失せて中古同士の比較になった時に、近隣より高い相場が形勢される理由が皆無。

そしてそこから更に十数年の年月が経過して、家が余りまくる時代に入れば
値段がつかない（買う人間が誰もいない）街になる可能性すらあるな。

じゅうぶんに地価が下がり家が余りまくってる状況になれば、わざわざ醜い街を
選ぶ人間なんていなくなるからな。

[586: 匿名]

団塊世代が概ね死去した後、更に人口減少と少子高齢化が進めば、郊外やバス便エリアの地価は今の半額以下になると言われている。

住宅街の地価が今の半額の地価（現在の物価における坪15～20万）になり、普通の人がバス便エリアなら100坪の土地が余裕で買える時代になった時に、山の上なのにまちなみの魅力が一切無い50坪そこそこの狭い区画割りの汚いコンクリ街を中古で選ぶ人なんていない。

[590: ご近所さん]

このスレで山手台北部の手を抜いた醜いローコスト開発を擁護している
書き込み（うちっぱなし擁護や山手台南部批判など）は、開発業者や
仲介業者だけでなく宝塚市職員（開発関係）や
ハウスメーカーの営業（山手台で分譲している）も加勢しているって
私はある人から聞きましたょ
その人の名前は言えませんがその方の属性からして信憑性の高い情報です