阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

[匿名]

宝塚山手台のスレッドで延々と繰り広げられている“美しい町並みの為”についての専用スレッドをたててみました。

どうぞ、ご自由にお使い下さい。

[214: 匿名]

山手台の歴史は暴落の歴史

当時１億数千万した山手台自慢の西２丁目でも４千万ちょいに暴落・・・

指値入ったら３千万円台まで落ちるでしょうね・・・

町並みこだわった「つもり」でもなんの効果もないですね。

http://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/FXFO8A19/


次、少し建物大きくなってもこの程度の価格

基本４千は変わらない

これ以上出すなら４丁目で新築買いますからね

これも山手台のフラッグシップ西２丁目

http://www.7737440.com/bkn-info6719524.html

[215: 匿名さん]

別に、2丁目のこだわりを否定するつもりはないけど。
新街区で2丁目同様の仕様にして、ニーズに見合った価格(60坪2400万、70坪2800万？)に設定したとして、既存街区の方たちはそれを受け入れられるのかな？
それはそれで、「そんな値段で売ったら自分たちの買った土地の価値が下がる」というクレームが出そうだが。

[216: 匿名さん]

なんだか頻りと山手台（南部）は美しい街並みだからどうのとか書きこんでるが

山手台自体に全く魅力を感じないし、まずここまで行きたいとは思わないけどね

途中の登りの道が車は混むわ急だわ高圧線あるわで何とも汚くイメージ悪いしね

駅だってマイナーで座れない山本しかない訳だし、そりゃ不人気なのも当然でしょう

南部だろうが北部だろうが、言い方悪いがグロス価格だけの客しか検討しないのでは

それでも新しい街にバス便で価格も安いしという人がいるのは頷けるものがあるけど

グロスだけ無駄に張って街自体魅力に乏しいとなれば検討客も成約事例も無いのは当然

[217: 匿名]

>82
>197

投稿者は早く削除した方がいいよ。

あくまでも「まちなみは公共のものだから写真をアップしても問題ない」と言い張るつもり？

これからも写真をアップするつもり？

住人に咎められたら、「法律上は問題ないです」とでも言うのかな？

法に触れなければ何やってもOK、では、「阪急が宝塚市民との約束を反故にした」ことと、やってることは大して変わらないな。

[218: 匿名さん]

>>217

明らかに法律上問題ありますよ

これは特定個人の敷地建物の全景であって

街並みの写真でもなんでもないですし

ストリートビューだって訴訟になると負けるので、

写真をぼかしたり対象から外します

自分にモラルの欠片もないのに上場会社のモラルをご大層に説くのは

チャンチャラおかしいね

[219: 匿名]

＞215さん

別に、2丁目のこだわりを否定するつもりはないけど。
新街区で2丁目同様の仕様にして、ニーズに見合った価格(60坪2400万、70坪2800万？)に設定したとして、既存街区の方たちはそれを受け入れられるのかな？


売れると思うし、苦情も出ないと思われます。

大体南部と北部では、駅までの距離、雪の積もり方、気温が違います！

学校は遠いし、北部はさらに、寒いんです。

この辺りの分譲地は大体50〜60坪が多いですね。

平均70坪にしておけば、30年後には、山手台は南部北部問わず人気が出ると思われます。

2丁目は建物がついてくるから皆二の足踏むわけで、更地で70坪3千万なら、結局早く売れると思いますが？

[220: 匿名さん]

>2丁目は建物がついてくるから皆二の足踏むわけで、更地で70坪3千万なら、結局早く売れると思いますが？


買いません。買いたくないね。

何が北も南も価値が上がるだよ。

散々北を腐しておいてさ。

最低の卑怯者だな。

そもそも南でも十二分に北過ぎる。

[221: 匿名さん]

今土地に3千万から、上物入れて5~6千万以上出す・出せる人間が選ぶ街じゃない

グロスで3~4千万台ぐらいがいっぱいの人が選ぶ際に選択対象に入ってるだけの街

北でも南でも一緒

[222: 匿名]

＞大体南部と北部では、駅までの距離、雪の積もり方、気温が違います！

＞学校は遠いし、北部はさらに、寒いんです。


なんだよこれ、富士山の２合目と８合目じゃあるまいし・・・

こういうこと言うから同じ住民からさえ信用失うんだよ・・・

[223: 匿名さん]

同意。まったく馬鹿過ぎるし卑怯すぎるよな。

南部っても、どんだけ北で上だと思ってんだ。

バスもないのに。

[224: 匿名さん]

4丁目以降:
よりリーズナブルに家を建てられる。

それ以前の街区:
街並みで新しくできた街区と差別化され、希少性も保たれ、今後の中古売買では有利材料。

現状が、得する人が一番多いのでは？

景観の維持は住民の努力次第。

[225: 匿名]

＞220

南北を、同じような擁壁広さにし、北部の値段は3000万前後にすれば、売れますよ。

北が叩かれてるのは、理由があります。

何をイライラしてるんですか？

[226: 匿名]

南部は寒い。

北部はさらに寒い。

車で登っていくと、温度に変化が見れますから試してみてくださいね。

逆に夏は涼しいです。
ただし、伊丹尼崎西宮では晴れてるのに、山手台は雨‥と言うことが多々あります。

[227: 匿名さん]

中古売買で有利って、全く有利性が無いのだが？

不人気でそもそも取り引きが成立していないが？

[228: 匿名]

そんな事はどうでもいい。

気になるのは同じ町名なのに‥ってとこ。

[229: 匿名さん]

西２丁目が暴落しながらも、そこそこの価格で売れているのは、阪急の戦略のお陰。
４丁目を小割りにして、坪単価を高めに設定してくれているお陰で、まだマシな状態なのだから、阪急に感謝せなあかん。
西４丁目が２丁目と同じ調子だったら、客層も被るし、誰も古臭い２丁目を買わんよ。

[230: 匿名さん]

古臭いに同意。中古成約してないでしょう。

[231: 匿名さん]

>>228

一色単に見られるのがイヤなんですな。
新しく分譲するエリアが、『山手高台』とか、『山本高台』とか、『切畑台』とかだったらこんなに荒れなかったでしょうな。

[232: 匿名]

いっそ山手台南部が町名変更したらどうかな？

『山本台東』か『山本山荘』なんてどうでしょうか？

[233: 匿名さん]

北部が「長尾山手」(ナガオヤマテ)
南部が「山手台」
これでいいんじゃない？

[234: 匿名]

そんなのおかしいでしょう？

西４の住民は何も変化を望んでなどいないのにどうして町名変更されなくてはいけないのでしょうか？

擁壁が違うとか、難癖つけてるのは南部なんだから変えたかったら自分とこ(南部)を変えればいいでしょう？

[235: 匿名]

南部が『本山手台西』『本山手台東』

[236: 匿名さん]

西２丁目も西４丁目も部外者から見れば大差ないんだけど・・・。

例えば、>214で紹介されている４１８０万で売りに出ている、西２丁目のお宅も、
コンクリート打ちっぱなしではないが、それなりに汚れが目立ちますね。
擁壁がコンクリート打ちっぱなしかどうかは、資産価値に影響なんて、
立地条件に比べたら、微々たるもの。勘違いな人が多いですね。

それに、中古の土地を買ったとして、コンクリートの打ちっぱなしであれば、
化粧直しして、新築の様に綺麗にすることが出来るが、
石垣だと、古いまま我慢するか、やり直すしかないですよね。

[237: 匿名さん]

中古を買わせたくない業者もちらほら（笑

[238: 匿名さん]

>それに、中古の土地を買ったとして、コンクリートの打ちっぱなしであれば、
>化粧直しして、新築の様に綺麗にすることが出来るが、
>石垣だと、古いまま我慢するか、やり直すしかないですよね。


全くその通りですね。

極めて正論と思います。

石垣だから良しというのは短絡的に過ぎる。

古臭い街は古臭いのだから。不人気の理由は他にある。

[239: 匿名さん]

中古もリフォームすれば新築そっくりになるかもね

[240: 匿名]

西4丁目ですが、徐々に擁壁に仕上げしているお宅が増えてきましたね。
少し前は数軒でしたが、現在は15軒近くになっています。
西4丁目北部の法面のあるお宅では自分で施工した擁壁に、石肌の擁壁を
採用している例も見られました。
やはり近所のお宅でやられる方がいると、良い影響があるようです。
あるお宅がやると、しらばくしてお隣さんも仕上しているケースがありました。
自治会設立後にルールをつくる事ができれば、むきだしコンクリート放置による
醜いまちなみを防ぐ事が可能かもしれません。

やはり西4丁目の皆さんも、山手台南部のように時間が経過しても美しいまちなみに
したいという思いをもっている方々が多いですからね。

http://www.yamatedai.net/tk/review/report05.html
サイトの特集ページでも、西4丁目在住の奥様が、素直に山手台南部のまちなみ
（2丁目のバス通りの緑豊かなまちなみ）に魅力を感じている事を素直に語られていますね。

＞私は、バス通りのメインストリートの景色が一番好きなんです。けやきのトンネルを
＞イメージして作られたと聞きました。この道をウォーキングしたり、ガーデニングに
＞挑戦したり、これからゆっくり楽しんでいきたいと思っています。

[241: 匿名さん]

擁壁なんか気にしない人の方が圧倒的に多いらしいが
関心を持つマイナーな人間が集まったんだろうよ（笑


自分らしく仕上げたいからコンクリ選ぶ人が多いのか
まあ家は似たり寄ったりだから擁壁で差別化ということか


どっちも極めて正論で作り付けの石垣だけは極めて異端なわけか

[242: 匿名]

＞資産価値の為に景観に配慮するのではありません。
＞年数を経ても醜くならず、いつまでも住み続けたいと思える、美しいまちなみを実現する為に
＞景観への配慮が必要なのです。
＞資産価値を第一に考えるなら、少子高齢化、人口減少時代には「買わない」が最良の選択肢に
＞なります。
＞そもそも、どこよりも景観に配慮して日本中がお手本とする美しいまちづくりをするという
＞理念を掲げていたのは阪急です。
＞値段が下がっただの相対的価値は下がってないだの、本質とは何の関係もありません。
＞どうせ価値が下がるのだから景観なんてどうでもいい手抜きでいいという主張は、顧客や市民に
＞説明していた開発内容に反するだけでなく、悪徳業者の言い分そのものであり通用しません。

そりゃそうです。

一部（1人）の方が、必死に手抜きや理念破りを肯定してコンクリ剥き出し擁護していて必死ですよね。

景観に配慮した美しいまちなみが求められているのは、市街化調整区域で景観保全対象だった

市民の景観資産である山を削る行為だからであって、阪急自身もそういう開発にすると約束していたのです。

売れるなら何でも良いというのは、反社会的な商売を行っている会社と同じです。

[243: 匿名さん]

自然石が嫌いな人間がわざわざ毎日、バス通りで自然石の擁壁を嫌でも多く見る事になる山手台を選ぶわけがないですよね。
石垣、石垣と連呼して南部批判しているのはたった一人ですが。実際の北部住民は、訪れて南部の山手台のまちなみに魅力を感じてあこがれていた方々が中心です。南部と異なる北部の開発に戸惑いつつ、価格などの条件面や他の分譲地の立地比較等でやむをえず選ばれた住民が多いです。まぁ正常な日本人なら、経年による景観の悪化を防ぐ自然石を否定して、醜く汚れるコンクリを好むわけないですから、積極的にコンクリ擁護して南部を批判しているのは、日本人でないかもしれませんね。
そもそも現山手台居住世帯の7割以上（1～3丁目）は、自然石の擁壁が使われたまちでなければ絶対に買っていませんからね。景観重視で美しさにこだわったまちづくりという阪急の言葉を信じて買われたのですから、景観なんてどうでもいいとか、手を抜いたコンクリむきだしのまちづくりでは買っているわけがないのです。

阪急はテレビＣＭや広告でも自然石の擁壁や石畳のコミュニティロードなどを取り上げて、石と植栽に拘った景観重視のまちづくりを最大の売りとして宣伝していたのですよ。

[244: 匿名]

でも山手台史上最も好評でよく売れたのはコンクリート擁壁の西４丁目ですよね(笑)

[245: 匿名]

地域に寄与する百貨店（デパート）を開業するといっていた業者が、地元との約束を破って百円均一ショップをオープン。
百円均一ショップでもお客さんは来ているんだから文句は無いだろという詭弁を強弁しているのと同じ。

[246: 匿名]

西４丁目を『百円ショップ』ですか・・・

[247: 匿名さん]

だからー

北の擁壁に石貼ろうが貼ろまいが

南の中古はこれまで同様売れんよ

何が北のコンクリ擁壁を擁護だよ

そんな話、誰もしとらんよ

人の擁壁ほっといてやれって話さ

お節介の域を完全に通り越して、

騒音オバサンならぬ、擁壁ジジイ

ブランドレスの擁壁コンプレックス

[248: 匿名]

幹線道路を登る際、山手台玄関口の大変目立つ擁壁が、もしコンクリ打ちっぱなしのL型垂直擁壁だったら今頃とんでもない事になって、まちの印象が台無しになっていましたよね。画像で見ても、ここがコンクリ打ちっぱなしだったら不快感きわまりない景観になっていた事が良く分かります。
石の擁壁だから年数を経て汚れても、風合いを増し自然の景色に馴染み深刻な事にはなっていないんですね。

[249: 周辺住民さん]

残念ながら擁壁へのこだわりを強くアピールしていたのは阪急さん自身です。

９０年代に擁壁の化粧ひな段をテレビＣＭで流していたことを隠せると思うのですか？

石匠が参画したこだわりの造成と景観重視のまちづくりを謳っていた事実は消せません。

石を使った擁壁や植栽にこだわっていたデベロッパーが、ある日を境に擁壁なんてどうでもいい

コンクリ打ちっぱなしでＯＫなんていいだしたら、批判されるのは当たり前ですよね。

それ以前の問題として、市民にも景観重視で桁違いに緑も多い美しいまちづくりをするとコミットして

山を削った場所ですから、それを破るというのは企業として最低の行為である事は言うまでもありません。

[250: 匿名さん]

>248

風合いとか、そんなものはこの写真からは感じないが。
天然石ならともかく、これなら打ちっぱなしと大差ない。

[251: 匿名さん]

>>248

普通に汚いと俺も思うが？メンテしてるの？石積みだとノーメンテのつもりなのか？

[252: 匿名さん]

昔、石積みで客拾った阪急が

今度は打ちっ放しで勝負ってことでしょ

まあええやんそれで

10年後20年後大差ないよ

損が少ない方選んだらよい

[253: 匿名さん]

>>248
ドブまわり（水路）もちゃんと景観に配慮していますね。
石肌の水路で、いわゆるどこにでもある汚いドブ（コンクリート三面貼り）ではありません。
転落防止柵も殺風景なものではなく、おしゃれなデザインが採用されています。
こういったまちなみ、景観を構成する要素へのきめ細かいこだわりが山手台開発の本来の理念なのでしょうね。

[254: 匿名さん]

一応言っておくが

そもそも擁壁なんて無いに越したことない代物

L型だろうがなんだろうが

耐荷重考えたらわかる

RC三層すら構造計算したら乗らないこともある


擁壁のいらない山本周辺に住んだらよいのでは

植木屋の地主は皆そこに住んでる

不要な裏山は阪急や破綻銀行に売り飛ばして悠々と

[255: 匿名]

248は石（間地石）だからこの程度ですんでいるんですよ。
現地（長尾山古墳の南側の幼稚園用地）に行けばわかりますが、普通に歩道を歩いていたら
一切不快感を感じない程度（気付かない）です。

ここがもしコンクリ打ちっぱなしだったら
http://farm9.static.flickr.com/8149/7264422860_d014c12a35_o.jpg
これの下段（自然石）までコンクリの場合のような悲惨な景観になっています。
もしくは
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
これの高さ2倍バージョンです。

[256: 匿名]

>>２４０
>>西4丁目ですが、徐々に擁壁に仕上げしているお宅が増えてきましたね。
>>少し前は数軒でしたが、現在は15軒近くになっています。
>>西4丁目北部の法面のあるお宅では自分で施工した擁壁に、石肌の擁壁を
>>採用している例も見られました。


そうやって、いつもタウン内をグルグル巡回して写真撮ってはるんですね

[257: 匿名]

コンクリむきだしの汚れが人に不快感与えるのは、コントラストの問題と
無機質で均一な表面が汚れた時の見た目がきわめて醜いから。
材質がコンクリでも擬石タイプなどちゃんとデコボコで表面に起伏と表情があって
景観に配慮された擁壁なら、経年による景観悪化にある程度耐える。
阪急が彩都で採用した御影石調のカラー擁壁などはこのタイプ。
もちろん本物の石には絶対適わないが、むきだしよりは大分マシ。

[258: 匿名さん]

人の擁壁　頻繁にチェックして回って　写真撮って　掲示板アップして

キモチワル、、、

自分の行動が常軌を逸してるとは思わんの？しかも仕事中ちゃうの？


擁壁なんて、ただのNTで特段自慢するほどのもんでもないでしょうよ

擁壁に憧れて買ったかしらんが、検討する人間はそんなもん憧れんよ

もはや異常な域やね

[259: 匿名さん]

共同事業者が破綻して一旦頓挫したプロジェクトを

こんな山中で紛いなりにも継続してくれてる阪急に

感謝こそすれ、恨み辛みを繰り返すとは

自分達の置かれた市場での立場が全く理解できていない


六甲アイランドで、外様の東京のデベロッパー各社が

ミニバブルの勢いを借りて折角新規分譲してくれたものを

不平不満の上に嫌がらせ行為まで行って、もはや当初の

積水はおろか外様も何処のデベも相手してくれない現状を

この山手台なる街と一度重ね合わせて考えてみたらどうだね

[260: 匿名さん]

オレ、がんばって家建てたら、擁壁はマチュピチュの石積みにしたいのが夢
小学校の時、夜の７半からNHKだったかなインカ帝国の子供向けのアニメやってて
太陽エネルギーで動くコンドルに乗って、インカを旅する
いつも番組の最後は「アリオース、アスタレーオ」だった・・・

マチュピチュの石積みはカミソリの刃もはいらねえぐらいビッシッと隙間ねえらしい
感動したね、宇宙人の仕業かもしれねえ・・・

[261: 匿名]

阪急の彩都ガーデンヒルズやまぶき
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1701915/sale/image/0...
深緑に映える桜色の美しい擁壁と抜けるような無電柱の青空。

だってさ。

阪急不動産 / 阪急電鉄　
http://suumo.jp/jj/guide/shosai/JJ081FD001/?ar=060&hp=053501022
電鉄グループの使命を遂行する大規模のまちづくりと暮らしづくり。特色は建築条件なしの土地分譲
北摂・彩都、宝塚の山の手に、豊かな緑と美しいまち並みのニュータウンを建設
大阪モノレール彩都線「彩都西」駅から徒歩10分の緑あふれる丘陵地(茨木市域)に開発された『阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき』。
格調ある御影石調のカラー擁壁が、品格を醸し出している。

だってさ。

山手台南部（厚みのある本物の御影石）→山手台3丁目（薄いが本物の御影石）→彩都（御影石に似せたカラー擁壁）→山手台北部（コンクリむきだし）

[262: 匿名さん]

南の六アイ

北の山手台


陸の六アイ

[263: 匿名さん]

使命を遂行する必要もないほどの

破綻プロジェクトをやってくれてる

阪急グループに感謝なさい